Créez votre SCI en ligne,gratuitement et sans stress.

Parce qu'une SCI mal pilotée enchaîne les erreurs fiscales et passe à côté de ses optimisations patrimoniales. Le choix IR/IS est quasi-irrévocable, les déclarations annuelles (2072) sont spécifiques, et la transmission via donations de parts ou démembrement exige une parfaite cohérence dans la durée. Notre choix est cohérent : nous créons votre SCI et nous l'accompagnons année après année, pour sécuriser vos optimisations. C'est une promesse de qualité, pas une contrainte commerciale.

 La création de votre SCI est offerte (0 € d'honoraires), hors frais légaux incompressibles d'environ 310 € TTC que nous avançons pour vous (hors frais notariés en cas d'apport d'immeuble).

Quatre leviers majeurs :

• Acheter à plusieurs sans subir l'indivision : la SCI évite les blocages liés à la règle de l'unanimité en indivision, et organise précisément la gérance, les cessions de parts et les modalités de sortie.
• Optimiser la transmission : les parts de SCI se transmettent par donations successives en franchise de droits (abattement de 100 000 € par enfant et par parent, renouvelable tous les 15 ans), et le démembrement de propriété réduit drastiquement la valeur taxable.
• Choisir sa fiscalité : option entre IR (transparence, plus-value des particuliers) et IS (amortissement, plus-value des professionnels), selon votre stratégie d'exploitation et de revente.
• Loger les murs d'une société d'exploitation : montage classique de protection patrimoniale, qui sépare l'immobilier de l'activité opérationnelle.

C'est la décision la plus structurante d'une SCI : et elle est en principe irrévocable au-delà de 5 ans.

• À l'IR (régime par défaut) : transparence fiscale. Chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers (location nue) au barème de l'IR + prélèvements sociaux. Pas d'amortissement de l'immeuble. À la cession, plus-value des particuliers avec abattements pour durée de détention (exonération d'IR à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans).

À l'IS (sur option) : la SCI est imposée comme une société commerciale. Vous pouvez amortir comptablement l'immeuble, ce qui réduit le résultat imposable pendant l'exploitation, un avantage majeur pour la rentabilité courante. Mais à la cession, plus-value des professionnels, sans abattement pour durée de détention : la facture fiscale peut être très lourde après 20 ou 30 ans de détention. Votre expert-comptable modélise les deux scénarios chiffrés selon votre horizon de détention et votre stratégie.

Pas systématiquement. Si votre SCI est créée par apport en numéraire pur (sans apport d'immeuble), aucun notaire n'est requis : nos juristes prennent en charge l'intégralité du dossier. En revanche, si vous apportez un immeuble existant au capital de la SCI, un acte notarié est obligatoire pour transférer la propriété (frais notariés et droits d'enregistrement à prévoir, distincts de notre offre). Nous coordonnons l'intervention du notaire dans le calendrier.

Minimum 2 associés. c'est une obligation légale, et il n'existe pas de « SCI unipersonnelle ». La majorité des SCI sont des SCI familiales (couple, parent-enfant, fratrie) ou des SCI patrimoniales entre partenaires d'investissement.

Oui, c'est même l'une des configurations les plus fréquentes. La SCI permet d'acheter à deux en clarifiant les quotes-parts (utile en cas de PACS ou de concubinage où l'indivision peut poser problème) et facilite la transmission entre conjoints. Spécificité importante : pour les SCI entre époux mariés sous un régime communautaire, certaines précautions de rédaction des statuts sont nécessaires, votre juriste les intègre.

Le capital social d'une SCI peut être de 1 € (ou même moins), et il n'y a pas d'obligation de libérer un pourcentage minimum à la constitution. En pratique, le capital doit refléter la valeur des apports : si vous apportez un immeuble valant 300 000 €, le capital sera de 300 000 €. Pour une SCI créée par numéraire pur, un capital de 1 000 à 5 000 € est courant.

• Domiciliation chez un associé ou le gérant : justificatif de domicile de moins de 3 mois + attestation d'hébergement le cas échéant.
• Domiciliation au lieu de situation du bien immobilier détenu : possible et fréquent pour une SCI patrimoniale.
• Société de domiciliation : contrat de domiciliation commerciale.

Du cadrage stratégique au Kbis : 5 à 10 jours ouvrés en moyenne. La création d'une SCI est légèrement plus longue qu'une création « classique » en raison du cadrage patrimonial préalable et, le cas échéant, de la coordination avec un notaire pour un apport d'immeuble.

Cela dépend du régime fiscal :

• SCI à l'IR : déclaration annuelle 2072 (résultat de la SCI), chaque associé reporte sa quote-part sur sa déclaration personnelle de revenus fonciers (2044 / 2042).
• SCI à l'IS : tenue d'une comptabilité commerciale, dépôt d'une liasse fiscale complète (2065, 2050…), comme une société commerciale classique.

Dans les deux cas : tenue d'au moins une assemblée annuelle des associés. Ces obligations sont entièrement prises en charge dans votre abonnement comptable SCI.

Attention au piège. La location meublée est considérée comme une activité commerciale par l'administration fiscale. Or, une SCI est une société civile : exercer une activité commerciale à titre habituel entraîne en principe la requalification de la SCI à l'IS (avec rappels d'impôts rétroactifs et requalification possible en société de fait). Si votre projet implique de la location meublée, votre expert-comptable étudie les alternatives : SCI à l'IS dès la création, ou structure ad hoc (SARL de famille, LMNP en direct…).

Le coût des frais légaux d'une SCI peut se limiter à environ 310 € TTC (hors frais notariés en cas d'apport d'immeuble). Les frais légaux se décomposent de la manière suivante :

• Environ 222 € TTC pour les frais d'annonce légale lors de la publication de l'avis de constitution ;
• Environ 66 € TTC pour les frais d'immatriculation au RCS ;
• 21,41 € TTC pour l'inscription au registre des bénéficiaires effectifs ;

Frais notariés et droits d'enregistrement si apport d'immeuble (variables selon la valeur du bien — à anticiper avec le notaire).