Code APE (NAF) d'une SCI : définition et obtention

Qu'est-ce que le code APE d'une SCI ?

Le code APE (Activité Principale Exercée) est un identifiant attribué par l'INSEE à chaque entreprise immatriculée en France, y compris les SCI. Il sert à classer l'activité principale de la structure dans une grille nationale appelée NAF (Nomenclature d'Activités Française).

En pratique, « code APE » et « code NAF » désignent exactement le même identifiant. Le terme NAF renvoie à la grille de classification elle-même, tandis qu'APE désigne le code qui en est tiré pour votre société. Quand votre banquier vous demande votre « code NAF » et que votre comptable parle de « code APE », ils parlent de la même chose.

Comment est structuré un code APE ?

Un code APE se compose de 4 chiffres suivis d'une lettre. Prenons l'exemple du code le plus courant pour une SCI : 6820A.

• 68 = division « Activités immobilières »
• 682 = groupe « Location et exploitation de biens immobiliers »
• 6820 = classe « Location de biens immobiliers »
• A = sous-classe « Location de logements »

Tous les codes APE applicables aux SCI relèvent de la division 68, celle des activités immobilières. C'est logique : une société civile immobilière a par définition un objet lié à l'immobilier.

À quoi sert le code APE pour une SCI ?

Le code APE remplit plusieurs fonctions concrètes :

• Statistiques : l'INSEE l'utilise pour classer l'activité économique de votre SCI dans ses bases de données.
• Convention collective : si votre SCI emploie des salariés (gardien d'immeuble, agent d'entretien), le code APE aide à déterminer la convention collective applicable.
• Ouverture de compte bancaire : les banques le demandent systématiquement lors de l'ouverture d'un compte professionnel pour vérifier la nature de l'activité.
• Aucun impact fiscal direct : le code APE ne détermine ni le régime d'imposition (IR ou IS), ni vos obligations déclaratives. Il ne change rien à votre fiscalité.

Quels sont les codes APE possibles pour une SCI ?

6820A : location de logements

C'est le code APE le plus fréquent pour les SCI. Il concerne toute SCI qui loue des biens immobiliers à usage d'habitation : maisons, appartements, studios, en location longue durée. Le régime fiscal des revenus fonciers s'applique généralement aux associés de ces structures.

Exemple : une SCI familiale détient un petit immeuble de 4 appartements loués à des locataires à l'année. Son code APE est 6820A.

6820B : location de terrains et d'autres biens immobiliers

Ce code couvre la location de biens immobiliers non résidentiels : bureaux, locaux commerciaux, entrepôts, hangars, terrains nus ou agricoles. La question de la TVA sur les loyers se pose fréquemment pour ce type d'activité.

Exemple : une SCI loue un local commercial de 80 m² à un artisan boulanger dans le centre-ville. Son code APE est 6820B.

6832A : administration d'immeubles et autres biens immobiliers

Ce code s'adresse aux SCI qui gèrent activement des immeubles pour le compte de tiers. On parle ici de gestion locative professionnelle ou de syndic de copropriété. C'est un cas rare pour une SCI classique, plutôt réservé aux structures de gestion professionnelle.

Exemple : une SCI est mandatée pour administrer un immeuble en copropriété de 20 lots, percevoir les charges et organiser les travaux.

6832B : supports juridiques de gestion de patrimoine immobilier

Ce code concerne les SCI dont l'objet est la détention et la gestion de patrimoine immobilier, sans activité de location directe. C'est le cas typique d'une SCI familiale de gestion patrimoniale pure.

Exemple : une SCI familiale détient une maison de vacances occupée gratuitement par les associés. Aucun loyer n'est perçu, le bien est simplement détenu via la structure. Le code APE attribué est 6832B.

6831Z : agences immobilières

Ce code vise les SCI (rares) qui exercent une activité d'intermédiation immobilière : achat, vente ou location de biens pour le compte de clients. Cette activité nécessite la carte professionnelle d'agent immobilier (carte T), comme pour tout agent immobilier indépendant.

Exemple : une SCI exploite une agence de transactions immobilières dans une ville de province.

6810Z : activités des marchands de biens, pourquoi ce code ne s'applique PAS à une SCI

L'achat-revente habituel d'immeubles est une activité commerciale par nature. Or, une SCI est une société civile. Les deux sont incompatibles.

Une SCI ne peut pas exercer de façon récurrente l'achat-revente d'immeubles sans risquer une requalification en société commerciale de fait. Les conséquences sont lourdes : imposition à l'IS, perte du régime fiscal de la SCI à l'IR, et remise en cause des avantages patrimoniaux. Pour comprendre les enjeux du choix entre ces régimes, consultez notre article sur l'IS ou l'IR.

Si vous envisagez une activité de marchand de biens (achat-revente régulier), créez une société commerciale (SARL, SAS). Ne passez pas par une SCI : le risque de requalification fiscale est réel et les redressements peuvent porter sur plusieurs années.

Quel code APE choisir pour votre SCI ?

Le code APE dépend de votre objet social

L'INSEE attribue le code APE en se basant sur l'objet social déclaré lors de l'immatriculation de votre SCI. Si votre objet social mentionne « la location de biens immobiliers à usage d'habitation », vous obtiendrez logiquement le code 6820A.

Quand l'activité réelle de la SCI diffère de ce qui est écrit dans les statuts, c'est l'activité réelle qui prime. D'où l'importance de rédiger un objet social précis dès le départ pour obtenir le bon code sans avoir à le corriger ensuite. Si vous envisagez de créer une SCI, soignez particulièrement la rédaction de cet objet social.

Arbre de décision : trouvez votre code en 3 questions

Question 1 : Votre SCI loue-t-elle des biens immobiliers ?

• Oui → passez à la question 2
• Non (détention de patrimoine sans location) → Code 6832B

Question 2 : S'agit-il de logements d'habitation ?

• Oui (maisons, appartements, studios) → Code 6820A
• Non (bureaux, locaux commerciaux, terrains) → Code 6820B

Question 3 : Votre SCI gère-t-elle des biens pour le compte de tiers ?

• Oui (gestion locative, syndic) → Code 6832A
• Activité d'intermédiation (transactions immobilières) → Code 6831Z

L'objet social de votre SCI conditionne le code APE attribué par l'INSEE. Les experts-comptables de L'Expert-Comptable.com vous accompagnent dans la rédaction de vos statuts et les formalités de création de votre SCI.

Comment l'INSEE attribue le code APE à votre SCI ?

Le processus d'attribution lors de l'immatriculation

L'attribution du code APE suit trois étapes :

1. Déclaration de l'activité : lors de la création de votre SCI, vous déclarez votre activité via le guichet unique (formalites.entreprises.gouv.fr).
2. Analyse par l'INSEE : l'INSEE examine l'objet social et l'activité déclarée dans votre dossier d'immatriculation.
3. Attribution automatique : le code APE figure sur le certificat d'inscription au répertoire SIRENE, que vous recevez après l'immatriculation avec votre numéro SIRET. Pour en savoir plus sur ce document, consultez notre fiche sur le numéro SIRET.

L'entrepreneur ne « choisit » pas son code APE

Contrairement à une idée reçue, vous ne sélectionnez pas votre code APE dans une liste déroulante au moment de la création. C'est l'INSEE qui le détermine en fonction de votre déclaration.

Vous ne choisissez pas votre code APE, c'est l'INSEE qui l'attribue. La rédaction précise de votre objet social est donc le seul moyen d'influencer le code qui vous sera affecté.

Où trouver le code APE de votre SCI ?

Sur vos documents officiels

• Avis de situation au répertoire SIRENE : téléchargeable gratuitement sur le site de l'INSEE (insee.fr). Notre article détaille comment obtenir votre avis de situation INSEE étape par étape.
• Extrait Kbis ou extrait d'immatriculation : disponible via Infogreffe ou le site de l'INPI
• Courrier de notification du numéro SIRET : reçu par voie postale après l'immatriculation de votre SCI

En ligne via les outils gratuits

• Annuaire des entreprises (annuaire-entreprises.data.gouv.fr) : recherchez votre SCI par SIRET ou raison sociale, le code APE apparaît sur la fiche
• Base SIRENE de l'INSEE : accès direct aux données d'identification de toutes les entreprises françaises
• Data INPI (data.inpi.fr) : fiche complète de votre société avec l'ensemble des informations légales

Comment modifier le code APE de votre SCI ?

Dans quels cas demander une modification ?

Deux situations justifient une demande de modification :

• Erreur d'attribution : le code attribué ne correspond pas à l'activité réelle de votre SCI. Par exemple, vous louez des logements mais le code 6832B vous a été affecté.
• Changement d'activité : votre SCI est passée de la location d'habitation (6820A) à la location de bureaux (6820B), ou inversement.

Si votre activité n'a pas changé et que le code actuel est correct, aucune démarche n'est nécessaire. Dans ce cas, concentrez-vous plutôt sur les charges déductibles dans une SCI soumise à l'IR pour optimiser votre gestion.

La procédure de modification auprès de l'INSEE

1. Vérifiez votre code actuel : téléchargez votre avis de situation SIRENE sur insee.fr pour confirmer le code en vigueur.
2. Adressez une demande de révision : contactez la direction régionale de l'INSEE compétente (celle de votre siège social) ou passez par le guichet unique. Expliquez la raison de la modification souhaitée.
3. Joignez les justificatifs : statuts mis à jour de la SCI, description détaillée de l'activité réelle exercée, et tout document prouvant la nature de votre activité (baux commerciaux, baux d'habitation).

Le délai de traitement est de quelques semaines après réception du dossier complet. La modification est gratuite.

Besoin d'aide pour vérifier la cohérence entre votre code APE et l'activité réelle de votre SCI ? Votre conseiller L'Expert-Comptable.com peut s'en charger dans le cadre de la gestion comptable de votre société.

Les questions fréquentes sur le code APE d'une SCI

Quelle est la différence entre le code APE et le code NAF pour une SCI ?

Aucune différence concrète. Le code NAF désigne la nomenclature (la grille de classification de l'INSEE), et le code APE est le code tiré de cette nomenclature, attribué à votre SCI. Les deux termes désignent le même identifiant à 5 caractères (ex : 6820A).

Quel est le code APE d'une SCI familiale ?

La plupart des SCI familiales louent des logements à usage d'habitation. Leur code APE est donc le 6820A. Si la SCI détient le patrimoine sans le louer (occupation par les associés), le code 6832B est plus adapté. Pour aller plus loin, découvrez les avantages et inconvénients d'une SCI avant de choisir votre structure.

Peut-on choisir son code APE lors de la création d'une SCI ?

Non. C'est l'INSEE qui attribue le code APE en fonction de l'objet social déclaré et de l'activité réelle. Vous ne le sélectionnez pas dans une liste. La rédaction précise de votre objet social influence directement le code attribué.

Comment modifier le code APE d'une SCI ?

Adressez une demande de révision à la direction régionale de l'INSEE compétente, en joignant vos statuts à jour et une description de votre activité réelle. La démarche est gratuite et le nouveau code est attribué sous quelques semaines.

Le code APE d'une SCI a-t-il un impact sur la fiscalité ?

Non, le code APE n'a aucun impact fiscal direct. Il ne détermine ni le régime d'imposition (IR ou IS), ni les obligations déclaratives de la SCI. Il peut toutefois être vérifié lors de contrôles pour s'assurer de la cohérence entre l'activité déclarée et l'activité réelle. Pour déclarer vos revenus locatifs, référez-vous à notre guide sur la déclaration 2044 pour revenus fonciers.

Une SCI peut-elle avoir le code APE 6810Z (marchand de biens) ?

Non. L'activité de marchand de biens (achat-revente habituel d'immeubles) est commerciale par nature, incompatible avec le caractère civil de la SCI. Une SCI qui pratiquerait l'achat-revente de façon récurrente risque une requalification en société commerciale de fait.

Quel code APE pour une SCI qui loue des bureaux ou des locaux commerciaux ?

Le code 6820B. Ce code couvre toute location de biens immobiliers non résidentiels : bureaux, locaux commerciaux, entrepôts, terrains.

Où trouver le code APE de ma SCI gratuitement ?

Trois solutions gratuites : téléchargez l'avis de situation SIRENE sur insee.fr, consultez la fiche de votre SCI sur annuaire-entreprises.data.gouv.fr, ou vérifiez sur data.inpi.fr. Le code figure aussi sur votre extrait Kbis et le courrier de notification SIRET reçu après immatriculation.

Sources & Références

Service-Public : À quoi correspond le code APE (code NAF) ?