Comment et pourquoi créer une SCI ?

Mis à jour le 19/09/22
Depuis plusieurs années, la tendance est à l'investissement immobilier. En effet, cela représente une sécurité pour les chefs d'entreprise qui cherchent à sécuriser leur patrimoine tout en l'optimisant fiscalement. Il peut être réalisé par un particulier ou par un professionnel via la création d'une Société Civile Immobilière (SCI). Mais comment monter une SCI ?
Sommaire

    Qui peut ouvrir une SCI ?

    Pour créer une SCI, il est nécessaire d'être deux associés. Ces derniers peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales.

    En ce qui concerne les associées personnes physiques, ils peuvent aussi bien être majeurs que mineurs, émancipés ou non. Lorsqu'un mineur non émancipé souhaite être associé, il est nécessaire d'avoir l'autorisation des représentants légaux. Dès lors, il agira comme un réel associé et sera indéfiniment responsable des dettes de la société. Néanmoins, dans de tels cas, des aménagements de statuts sont souvent réalisés.

    Par ailleurs, aucun lien particulier n'est requis entre les associés. De même, il n'y a pas de condition de nationalité particulière.

     

    Quelles sont les étapes de création d'une SCI ?

    Pour créer une SCI, plusieurs étapes sont nécessaires. Il est possible d'effectuer ces démarches seules ou accompagnées d'un professionnel. Il est même possible de créer une SCI en ligne notamment avec L-Expert-Comptable.com, qui vous offre les frais de création.

     

    La rédaction des statuts et la réalisation des apports en capital

    Tout d'abord, il convient de rédiger les statuts de la Société Civile Immobilière. Ces derniers sont particulièrement importants car ce sont eux qui vont régir la vie de la société. Effectivement, ils vont définir les différentes règles de fonctionnement, tout comme les modalités et les pouvoirs relatifs à la gérance. A noter qu'il peut y avoir un ou plusieurs gérants et que ces derniers n'appartiennent pas forcément à la société.

    Les statuts doivent être rédigés par écrit sous seing privé, soit directement par les associés, ou par acte authentique, soit devant le notaire (acte notarié). Parallèlement, ils doivent contenir un certain nombre d'informations obligatoires, telles que: 

    • la forme de la société : SCI
    • l'identité des associés : minimum 2 associés
    • durée de vie de la société : maximum 99 ans, renouvelable
    • la dénomination sociale : le choix de l'appellation de la société est libre
    • le siège social : il s'agit de l'adresse où se trouvent les organes administratifs; il est possible que ce soit le domicile du gérant
    • l'objet social : correspond à l'activité de l'entreprise; il va définir son code NAF. Il doit forcément être non commercial puisqu'il s'agit d'une société civile
    • le capital social : minimum d'1€
    • date d'exercice social : généralement du 01/01 au 31/12
    • règles relatives à la gérance : identité du gérant, conditions de cessions de parts sociales

    Il est aussi possible pour les associés d'ajouter des mentions facultatives au gré de leurs besoins.

    Une fois rédigés, les statuts doivent être paraphés et signés par les associés de la SCI. Suite à cela, il est nécessaire d'enregistrer les statuts auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE).

     

    Zoom sur le capital social

    Chaque associé doit réaliser un apport dans la Société Civile Immobilière. Les différents apports des associés vont constituer le capital social. Dès lors, il est obligatoire pour chaque associé de réaliser un apport dans la SCI. En contrepartie, les associés vont recevoir des parts sociales, qui seront proportionnelles à leurs apports.

    Comment effectuer ces apports ?

    • en numéraire : correspond au versement d'une certaine somme d'argent sur le compte de la SCI, ouvert au préalable
    • en nature : correspond à des apports de biens meubles ou immeubles. Lorsque ces apports excèdent 30 000€, ils sont alors évalués par un commissaire aux apports.

    Il est aussi possible de créer une SCI à capital variable, qui sera alors composée d'un seuil plancher et d'un seuil plafond.

    Le dépôt du capital à la banque va permettre d'obtenir une attestation de dépôts de fonds, qui sera demandé lors de l'immatriculation de la SCI.

     

    La publication de l’annonce légale

    La publication d'un avis dans un journal spécialisé et agréé est une étape obligatoire dans la création de votre Société Civile Immobilière. Effectivement, cette étape permet de rendre publique la naissance de la société et donc d'en informer les tiers.

    Là aussi, un certain formalisme est à respecter avec certaines mentions obligatoires telles que : la forme de la société, l'objet social, le capital social mais aussi la nature et la date des statuts. Il est également nécessaire d'indiquer l'identité du signataire de l'annonce ainsi que le RCS où sera immatriculée la société.

    A l'issue de cette publication au JAL (Journal d'Annonces Légales), une attestation de parution vous sera remise, nécessaire pour constituer le dossier d'immatriculation.

     

    La dossier de création de la société

    Le dossier de création de la société sera constitué au moment de la demande d'immatriculation. Mais que doit contenir ce dossier ?

    C'est au moment de l'établissement du M0 que les associés vont choisir le régime fiscal de leur Société Civile Immobilière.

     

    La demande d’immatriculation au RCS

    Une fois le dossier complet, la Société Civile Immobilière doit l'envoyer au greffe du Tribunal de commerce compétent dans le mois suivant la signature des statuts.

    Il est possible d'effectuer ces démarches :

    • par voie postale
    • en ligne, de façon dématérialisée
    • de se déplacer directement au greffe

    Combien de temps prend l'immatriculation de la SCI ? Une fois reçu, le greffe du Tribunal va examiner les différentes pièces justificatives avant d'inscrire la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Si le dossier est incomplet, alors le greffe peut demander des documents supplémentaires. Lorsque le dossier est considéré comme complet, et donc valide, l'immatriculation doit avoir lieu dans les 24h.

    L'immatriculation de la SCI représente la naissance de la personnalité morale de la société. Elle recevra alors un numéro SIREN mais surtout un extrait Kbis, considéré comme sa carte d'identité. C'est ce document qui va attester de l'existence légale de la société et qui va lui conférer une certaine personnalité juridique.

     

    Quel est le coût pour créer une SCI ?

    La réalisation du capital dépend des associés et du montant qu'ils souhaitent apporter.

    Le coût de la rédaction des statuts varie selon les services auxquels ont fait appel les associés (avocat, notaire ou rédaction seul).

    La publication d'une annonce dans un JAL s'élève à 185€HT, allant jusqu'à 222€HT pour La Réunion et Mayotte.

    L'inscription au RCS coûte environ 90€ : 68€ pour les frais de dépôts ainsi que les émoluments et 22€ pour la déclaration des bénéficiaires effectifs. Néanmoins, si le dossier est incomplet, alors des frais additionnels peuvent être demandés.

    Tous ces frais avancés par les associés en vue de la création de la Société Civile Immobilière peuvent leur être remboursés dès lors que la société est constituée. Pour cela, il est nécessaire que les frais engagés :

    • soit en lien avec la création de la SCI, voire le début de l'activité
    • ne dépasse pas les 6 mois précédant l'immatriculation de la SCI.

     

    Quel est l'intérêt de créer une SCI ?

    La Société Civile Immobilière est une forme de société dont le but principal est d'exercer une activité immobilière à plusieurs avec un patrimoine immobilier en commun. De ce fait, les différents associés vont pouvoir regrouper leurs disponibilités et donc augmenter la capacité financière de la SCI. De la même manière, cela va accroître leur capacité d'obtention de financements externes puisque les banques vont pouvoir bénéficier de garanties provenant des divers associés. Aussi, il va leur être possible de diviser les charges ainsi que les coûts relatifs aux immeubles entre eux.

    Il existe plusieurs types de SCI, selon les attentes des associés :

    • la SCI de gestion ou de location : forme traditionnelle qui consiste à acheter un ou plusieurs biens immobiliers en vue de les gérer
    • la SCI familiale : consiste également à acheter un ou plusieurs biens immobiliers afin de les gérer mais ici, elle va uniquement être détenue par des membres d'une même famille
    • la SCI de construction-vente (SCCV) : consiste à l'achat d'un terrain nu pour y construire un immeuble puis revendre l'ensemble immobilier en générant une plus-value (se rapproche d'une activité commerciale)
    • la SCI d'attribution : consiste en la construction ou la rénovation d'un ensemble immobilier pour ensuite le diviser en lots répartis entre les différents associés selon les conditions fixées dans les statuts
    • la SCI de jouissance à temps partagé : l'objectif est de se rassembler entre amis afin d'acheter un ensemble immobilier faisant office de résidence secondaire

     

    Quels sont les avantages d'une SCI ?

    Protection du patrimoine des associés de la SCI

    La constitution d'une Société Civile Immobilière permet de distinguer le patrimoine personnel du patrimoine professionnel des associés. En effet, étant donné qu'elle est dotée d'une personnalité morale, elle possède un patrimoine qui lui permettra d'être l'unique détentrice du bien immobilier. Ainsi, en cas de difficultés, la SCI restera la seule propriétaire des biens immobiliers acquis au cours de son activité.

    Parallèlement, en cas de difficultés, les créanciers doivent d'abord engager une procédure à l'encontre de la SCI pour remboursement de ses dettes avant de se retourner contre les associés directement. Si tel est le cas, alors les associés ne seront responsables qu'à hauteur de la quote-part de leur participation dans le capital. Effectivement, les associés sont indéfiniment responsables des dettes mais de façon non solidaire. Cela signifie que, pour être remboursé, le tiers va devoir engager la responsabilité de chacun des associés individuellement : il ne peut pas se retourner contre un seul associé pour le paiement de la totalité de la dette.

    Les associés peuvent aussi décider de créer une SCI liée à leur société d'exploitation. Dans un tel cas, cela apporte une certaine protection pour les chefs d'entreprise. En effet, en cas de défaillance de l'entreprise, ils pourront tout de même continuer à utiliser leur patrimoine immobilier, qui sera alors placé dans une autre société à savoir la SCI. De même, en cas de revente de l'entreprise d'exploitation, ils pourront tout de même rester propriétaires des biens immobiliers. Enfin, le fait de ne pas placer les immeubles à l'actif de l'entreprise permet d'augmenter la valorisation de l'entreprise. Dès lors, en cas de cession, alors tout sera plus simple et le coût sera alors moins important pour l'acheteur.

     

    Une transmission simplifiée du patrimoine immobilier

    Créer une Société Civile Immobilière permet à un associé d'optimiser la transmission de son patrimoine. En effet, il va placer son patrimoine immobilier dans cette SCI qui sera alors représentée par des parts sociales. A l'inverse, les biens immobiliers gardés en nom propre vont constituer une indivision au moment du décès du propriétaire.

    L'indivision, bien que temporaire, n'est pas une situation appréciée puisqu'elle place le patrimoine du défunt dans une certaine précarité. En effet, chaque héritier possède une certaine quote-part de cette indivision. Or, personne n'est tenu de rester en indivision donc chacun peut y mettre fin à tout moment. De plus, des situations de conflit peuvent très rapidement se créer.

    C'est pourquoi, la SCI permet de prévoir et d'éviter tout cela notamment grâce aux parts sociales. Effectivement, si un associé souhaite se retirer, alors il a juste à céder ses parts selon les conditions déterminées dans les statuts.

    Parallèlement, il est plus facile de transmettre un certain pourcentage de parts sociales plutôt qu'un certain pourcentage d'immeuble. Dès lors, les associés vont pouvoir anticiper la transmission de leur patrimoine via la cession de leurs parts aux héritiers. Cette cession peut aussi bien se faire en pleine propriété qu'en démembrement.

     

    Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?

    Une part sociale est composée de deux parties : l'usufruit et la nue-propriété. L'usufruit va comprendre l'usus et le fructus, c'est à dire le fait de pouvoir jouir du bien et d'en tirer les fruits, ainsi que la nue-propriété qui est composée de l'abusus, c'est à dire le droit de disposer du bien.

    Par principe, l'attribution d'une part sociale se fait en pleine propriété. Néanmoins, les associés peuvent décider de transmettre leurs parts sociales de façon démembrées. Cela constitue un réel outil d'optimisation fiscale puisque les associés vont pouvoir bénéficier d'un abattement s'ils ne donnent pas plus de 100 000€ tous les 15 ans, à chacun de ses enfants.

     

    Zoom sur la SCI familiale

    La SCI familiale est une SCI créée entre plusieurs membres d'une même famille. Par conséquent, cela implique un lien de filiation ou d'alliance. Ces sociétés sont principalement construites lorsque les parents souhaitent préparer la transmission de leur patrimoine à leurs enfants, de la manière qu'ils souhaitent. Effectivement, la création d'une SCI facilite ce système notamment grâce aux parts sociales.

    La pratique du démembrement de parts sociales est souvent utilisée dans les SCI familiale, puisque cela permet aux parents de transmettre le patrimoine à leurs enfants tout en conservant la gestion du bien.

    La Société Civile Immobilière offre également un réel avantage pour les personnes en concubinage puisque cela va permettre d'assurer leur patrimoine en cas de décès de l'un d'eux. Effectivement, sans cela, au niveau légal, les concubins n'ont aucun droit sur les biens de l'autre.

    Aussi, il existe certains dispositifs fiscaux tels que la loi DUTREUIL qui permet une exonération des droits de mutation aux 3/4 si les bénéficiaires s'engagent à conserver leurs parts pendant au moins deux ans.

     

    Une flexibilité quant au choix du régime fiscal de la SCI

    Le régime d'imposition de la SCI dépend des objectifs des associés.

    Par principe, une Société Civile Immobilière est soumise à l'impôt sur le revenu (IR). Dans ce cas, elle est dite "transparente" puisque les associés personnes physiques sont directement imposées sur leurs revenus. Chaque associé déclare sa quote-part de bénéfice dans sa déclaration de revenus. Il sera alors imposé selon le barème progressif. Parallèlement, ils vont pouvoir déduire certains frais tels que : les frais de gérance, les travaux d'entretien et de réparations ou encore les frais de gestion (montant forfaitaire fixé à 20€ par local). En ce qui concerne le déficit, il est possible de l'imputer sur le revenu global de l'associé dans une limite annuelle de 10 700€.

    Désormais, l'administration fiscale laisse la possibilité aux SCI d'opter pour l'impôt sur les sociétés (IS). Cette option peut s'exercer, à tout moment, au gré des associés. Dans ce cas, la SCI est dite "opaque" puisque c'est elle qui va directement payer l'impôt. Le bénéfice sera donc soumis au taux réduit de 15% dans la limite de 38 120€ puis, au-delà, c'est le taux normal de 25% qui s'applique. Concernant les déficits, ils ne seront imputables que sur les bénéfices réalisés par la société, dans la limite des 10 années suivantes. Dans une SCI à l'impôt sur les sociétés, tous les frais engagés dans l'intérêt de la SCI sont déductibles.

    Au niveau de la déduction, la principale différence s'opère au niveau des amortissements puisqu'ils sont déductibles dans une SCI à l'impôt sur les sociétés alors qu'ils ne le sont pas dans une SCI à l'impôt sur le revenu. Dès lors, le résultat sera moindre dans une SCI à l'IS.

    Il existe également une distinction au niveau des dividendes et des plus-values de cession.

    Au niveau des dividendes, dans une SCI à l'impôt sur le revenu, elles seront soumises normalement au barème progressif. A l'inverse, dans une SCI à l'impôt sur les sociétés, les associés sont uniquement soumis à la Flat Tax de 30% (12,8% d'impôts + 17,2% de prélèvements sociaux).

    Au niveau des plus-values de cession, dans une SCI à l'impôt sur le revenu, elles seront directement redevables par les associés. Néanmoins, ils bénéficient d'un abattement pour une durée progressive à partir de la 6ème année de détention du bien jusqu'à une exonération totale au bout de la 22ème année. A l'inverse, dans une SCI à l'impôt sur les sociétés, les plus-values sont soumises au régime des plus-values professionnelles donc elles sont soumises aux taus d'IS à savoir : 15% puis 25%. Comme des amortissements sont pratiqués sur les biens, le montant de la plus-value est plus élevé. Il y a deux impositions : au niveau de la société puis, au niveau de l'associé (avec la Flat Tax).

    Ainsi, le choix d'imposition dépend également de la finalité donnée aux biens de la Société Civile Immobilière. S'ils entendent conserver les immeubles sur le long terme, en les amortissant, alors il est préférable d'opter pour une imposition à l'impôt sur les sociétés. A l'inverse, en cas de détention courte, il est judicieux d'opter pour une imposition à l'impôt sur le revenu.

     

    La constitution d'une holding SCI

    La création d'une Société Civile Immobilière apporte d'autres avantages comme la création d'une holding SCI, véritable montage fiscal.

    Dans un tel cas, les associés de la SCI cèdent la majorité de leurs parts à la holding, qui va alors devenir associée majoritaire de la SCI. Parallèlement, ces mêmes associés vont devenir associés de la holding. Ce montage est intéressant lorsqu'il existe plusieurs SCI. Il apporte plusieurs moyens d'optimiser sa fiscalité notamment à travers les conventions de trésorerie, l'intégration fiscale ou encore le régime mère-fille.

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    Océane PERROT

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