Créer une SCI : Pourquoi et comment faire ? (2025)

Depuis plusieurs années, la tendance est à l'investissement immobilier. En effet, cela représente une sécurité pour les chefs d'entreprise qui cherchent à sécuriser leur patrimoine tout en l'optimisant fiscalement. Il peut être réalisé par un particulier ou par un professionnel via la création d'une Société Civile Immobilière (SCI).
Mais comment monter une SCI ?

Qui peut ouvrir une SCI ?

Pour créer une SCI, il est nécessaire d'être deux associés. Ces derniers peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales.

En ce qui concerne les associés personnes physiques, ils peuvent aussi bien être majeurs que mineurs, émancipés ou non. Lorsqu'un mineur non émancipé souhaite être associé, il est nécessaire d'avoir l'autorisation des représentants légaux. Dès lors, il agira comme un réel associé et sera indéfiniment responsable des dettes de la société. Néanmoins, dans de tels cas, des aménagements de statuts sont souvent réalisés.

Par ailleurs, aucun lien particulier n'est requis entre les associés. De même, il n'y a pas de condition de nationalité particulière.

Si vous envisagez de créer une SCI en tant qu'associé unique, découvrez les démarches et les précautions à prendre.

Pourquoi créer une SCI ? Quel intérêt ?

La Société Civile Immobilière est une forme de société dont le but principal est d'exercer une activité immobilière à plusieurs avec un patrimoine immobilier en commun.

De ce fait, les différents associés vont pouvoir regrouper leurs disponibilités et donc augmenter la capacité financière de la SCI. De la même manière, cela va accroître leur capacité d'obtention de financements externes puisque les banques vont pouvoir bénéficier de garanties provenant des divers associés.

Aussi, il va leur être possible de diviser les charges ainsi que les coûts relatifs aux immeubles entre eux.

Types de SCI

Il existe plusieurs types de SCI, selon les attentes des associés :

• La SCI de gestion ou de location : forme traditionnelle qui consiste à acheter un ou plusieurs biens immobiliers en vue de les gérer.
• La SCI familiale : consiste également à acheter un ou plusieurs biens immobiliers afin de les gérer, mais ici, elle va uniquement être détenue par des membres d'une même famille.
• La SCI de construction-vente (SCCV) : consiste à l'achat d'un terrain nu pour y construire un immeuble puis revendre l'ensemble immobilier en générant une plus-value (se rapproche d'une activité commerciale).
• la SCI d'attribution : consiste en la construction ou la rénovation d'un ensemble immobilier pour ensuite le diviser en lots répartis entre les différents associés selon les conditions fixées dans les statuts.
• La SCI de jouissance à temps partagé : l'objectif est de se rassembler entre amis afin d'acheter un ensemble immobilier faisant office de résidence secondaire.

Quelles sont les étapes de création d'une SCI ?

Pour créer une SCI, plusieurs étapes sont nécessaires. Il est possible d'effectuer ces démarches seules ou accompagnées d'un professionnel. Il est même possible de créer une SCI en ligne notamment avec L-Expert-Comptable.com, qui vous offre les frais de création.

La rédaction des statuts et la réalisation des apports en capital

Tout d'abord, il convient de rédiger les statuts de la Société Civile Immobilière. Ces derniers sont particulièrement importants, car ce sont eux qui vont régir la vie de la société. Effectivement, ils vont définir les différentes règles de fonctionnement, tout comme les modalités et les pouvoirs relatifs à la gérance.

À noter qu'il peut y avoir un ou plusieurs gérants et que ces derniers n'appartiennent pas forcément à la société.

Les statuts doivent être mis par écrit sous seing privé, soit directement par les associés, ou par acte authentique, soit devant le notaire (acte notarié). Parallèlement, ils doivent contenir un certain nombre d'informations obligatoires, telles que :

• la forme de la société : SCI
• l'identité des associés : minimum 2 associés
• durée de vie de la société : maximum 99 ans, renouvelable
• la dénomination sociale : le choix de l'appellation de la société est libre
• le siège social : il s'agit de l'adresse où se trouvent les organes administratifs ; il est possible que ce soit le domicile du gérant
• l'objet social : correspond à l'activité de l'entreprise; il va définir son code NAF. Il doit forcément être non commercial puisqu'il s'agit d'une société civile
• le capital social : minimum d'1 €
• date d'exercice social : généralement du 01/01 au 31/12
• règles relatives à la gérance : identité du gérant, conditions de cessions de parts sociales

Il est aussi possible pour les associés d'ajouter des mentions facultatives au gré de leurs besoins.

Une fois rédigés, les statuts doivent être paraphés et signés par les associés de la SCI. Suite à cela, il est nécessaire d'enregistrer les statuts auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE).

Zoom sur le capital social

Chaque associé doit réaliser un apport dans la Société Civile Immobilière. Les différents apports des associés vont constituer le capital social. Dès lors, il est obligatoire pour chaque associé de réaliser un apport dans la SCI. En contrepartie, les associés vont recevoir des parts sociales, qui seront proportionnelles à leurs apports.

Comment effectuer ces apports ?

• en numéraire : correspond au versement d'une certaine somme d'argent sur le compte de la SCI, ouvert au préalable
• en nature : correspond à des apports de biens meubles ou immeubles. Lorsque ces apports excèdent 30 000 €, ils sont alors évalués par un commissaire aux apports.

Il est aussi possible de créer une SCI à capital variable, qui sera alors composée d'un seuil plancher et d'un seuil plafond.

Le dépôt du capital à la banque va permettre d'obtenir une attestation de dépôts de fonds, qui sera demandé lors de l'immatriculation de la SCI.

La publication de l’annonce légale

La publication d'un avis dans un journal spécialisé et agréé est une étape obligatoire dans la création de votre Société Civile Immobilière. Effectivement, cette étape permet de rendre publique la naissance de la société et donc d'en informer les tiers.

Là aussi, un certain formalisme est à respecter avec certaines mentions obligatoires telles que : la forme de la société, l'objet social, le capital social mais aussi la nature et la date des statuts. Il est également nécessaire d'indiquer l'identité du signataire de l'annonce ainsi que le RCS où sera immatriculée la société.

À l’issue de cette publication au JAL (Journal d'Annonces Légales), une attestation de parution vous sera remise, nécessaire pour constituer le dossier d'immatriculation.

Le dossier de création de la société

Le dossier de création de la société sera constitué au moment de la demande d'immatriculation. Mais que doit contenir ce dossier ?

• le formulaire M0 de la SCI
• l'original des statuts
• l'attestation de publication dans le JAL
• la déclaration de non condamnation et l'attestation de filiation du gérant
• un justificatif d'identité du dirigeant
• la déclaration des bénéficiaires effectifs
• un justificatif d'occupation des locaux.

C'est au moment de l'établissement du M0 que les associés vont choisir le régime fiscal de leur Société Civile Immobilière.

La demande d’immatriculation au RCS

Une fois le dossier complet, la Société Civile Immobilière doit l'envoyer au greffe du Tribunal de commerce compétent dans le mois suivant la signature des statuts.

Il est possible d'effectuer ces démarches :

• par voie postale
• en ligne, de façon dématérialisée
• de se déplacer directement au greffe

Combien de temps prend l'immatriculation de la SCI ?

Une fois reçu, le greffe du Tribunal va examiner les différentes pièces justificatives avant d'inscrire la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Si le dossier est incomplet, alors le greffe peut demander des documents supplémentaires. Lorsque le dossier est considéré comme complet, et donc valide, l'immatriculation doit avoir lieu dans les 24h.

L'immatriculation de la SCI représente la naissance de la personnalité morale de la société. Elle recevra alors un numéro SIREN mais surtout un extrait Kbis, considéré comme sa carte d'identité. C'est ce document qui va attester de l'existence légale de la société et qui va lui conférer une certaine personnalité juridique.

Quel est le coût pour créer une SCI ?

La réalisation du capital dépend des associés et du montant qu'ils souhaitent apporter.

Le coût de la rédaction des statuts varie selon les services auxquels ont fait appel les associés (avocat, notaire ou rédaction seul).

La publication d'une annonce dans un JAL s'élève à 189 € HT, allant jusqu'à 221 € HT pour La Réunion et Mayotte.

L'inscription au RCS coûte environ 90 € : 66.88 € pour les frais de dépôts ainsi que les émoluments et 21,41 € pour la déclaration des bénéficiaires effectifs. Néanmoins, si le dossier est incomplet, alors des frais additionnels peuvent être demandés.

Tous ces frais avancés par les associés en vue de la création de la Société Civile Immobilière peuvent leur être remboursés dès lors que la société est constituée. Pour cela, il est nécessaire que les frais engagés :

• soient en lien avec la création de la SCI, voire le début de l'activité
• ne dépassent pas les 6 mois précédant l'immatriculation de la SCI.

Tableau récapitulatif des frais à prévoir pour créer une SCI : 

Quels sont les avantages d'une SCI ?

Protection du patrimoine des associés de la SCI

La constitution d'une Société Civile Immobilière permet de distinguer le patrimoine personnel du patrimoine professionnel des associés. En effet, étant donné qu'elle est dotée d'une personnalité morale, elle possède un patrimoine qui lui permettra d'être l'unique détentrice du bien immobilier. Ainsi, en cas de difficultés, la SCI restera la seule propriétaire des biens immobiliers acquis au cours de son activité.

Parallèlement, en cas de difficultés, les créanciers doivent d'abord engager une procédure à l'encontre de la SCI pour remboursement de ses dettes avant de se retourner contre les associés directement. Si tel est le cas, alors les associés ne seront responsables qu'à hauteur de la quote-part de leur participation dans le capital.

Effectivement, les associés sont indéfiniment responsables des dettes mais de façon non solidaire. Cela signifie que, pour être remboursé, le tiers va devoir engager la responsabilité de chacun des associés individuellement : il ne peut pas se retourner contre un seul associé pour le paiement de la totalité de la dette.

Les associés peuvent aussi décider de créer une SCI liée à leur société d'exploitation. Dans un tel cas, cela apporte une certaine protection pour les chefs d'entreprise.

En effet, en cas de défaillance de l'entreprise, ils pourront tout de même continuer à utiliser leur patrimoine immobilier, qui sera alors placé dans une autre société à savoir la SCI.

De même, en cas de revente de l'entreprise d'exploitation, ils pourront tout de même rester propriétaires des biens immobiliers. Enfin, le fait de ne pas placer les immeubles à l'actif de l'entreprise permet d'augmenter la valorisation de l'entreprise. Dès lors, en cas de cession, alors tout sera plus simple et le coût sera alors moins important pour l'acheteur.

Une transmission simplifiée du patrimoine immobilier

Créer une Société Civile Immobilière permet à un associé d'optimiser la transmission de son patrimoine. En effet, il va placer son patrimoine immobilier dans cette SCI qui sera alors représentée par des parts sociales. À l’inverse, les biens immobiliers gardés en nom propre vont constituer une indivision au moment du décès du propriétaire.

L'indivision, bien que temporaire, n'est pas une situation appréciée puisqu'elle place le patrimoine du défunt dans une certaine précarité. En effet, chaque héritier possède une certaine quote-part de cette indivision. Or, personne n'est tenu de rester en indivision donc chacun peut y mettre fin à tout moment. De plus, des situations de conflit peuvent très rapidement se créer.

C'est pourquoi, la SCI permet de prévoir et d'éviter tout cela notamment grâce aux parts sociales. Effectivement, si un associé souhaite se retirer, alors il a juste à céder ses parts selon les conditions déterminées dans les statuts.

Parallèlement, il est plus facile de transmettre un certain pourcentage de parts sociales plutôt qu'un certain pourcentage d'immeuble. Dès lors, les associés vont pouvoir anticiper la transmission de leur patrimoine via la cession de leurs parts aux héritiers. Cette cession peut aussi bien se faire en pleine propriété qu'en démembrement.

Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?

Une part sociale est composée de deux parties : l'usufruit et la nue-propriété. L'usufruit va comprendre l'usus et le fructus, c'est à dire le fait de pouvoir jouir du bien et d'en tirer les fruits, ainsi que la nue-propriété qui est composée de l'abusus, c'est à dire le droit de disposer du bien.

Par principe, l'attribution d'une part sociale se fait en pleine propriété. Néanmoins, les associés peuvent décider de transmettre leurs parts sociales de façon démembrées. Cela constitue un réel outil d'optimisation fiscale puisque les associés vont pouvoir bénéficier d'un abattement s'ils ne donnent pas plus de 100 000€ tous les 15 ans, à chacun de ses enfants.

Quels sont les inconvénients d'une SCI ?

Créer une SCI présente également certains inconvénients, notamment dans le formalisme qu’elle impose aux associés.

Des démarches de créations et de gestions complexes

Bien qu’il s’agisse d’une société civile, la création d’une SCI implique de s’astreindre à un formalisme relativement complexe pour immatriculer leur entreprise. Pour obtenir l’extrait Kbis attestant de la personnalité juridique de la SCI, les associés sont tenus de procéder aux démarches suivantes : 

• rédiger les statuts juridiques (comprenant l’objet social) ;
• réaliser des apports et déposer le capital social ;
• publier une annonce légale au JAL ;
• réunir l’ensemble des pièces justificatives requises ;
• formuler la demande d’immatriculation sur le site du guichet unique des formalités des entreprises.

Outre les formalités inhérentes à l’immatriculation de la SCI, cette forme juridique d’entreprise impose également certaines obligations comptables. Les associés auront donc à tenir une comptabilité de trésorerie ou une comptabilité commerciale selon le régime d’imposition de la SCI. Ils sont également contraints de se réunir chaque année en assemblée générale pour l’approbation des comptes annuels et de procéder à la déclaration de résultat annuelle.

Une responsabilité indéfinie des associés

Les associés d’une SCI engagent leur responsabilité de manière indéfinie. Toutefois, la SCI étant dotée d’une personnalité juridique, elle est la première à faire l’objet d’une première action de la part des créanciers en cas de dette. Si cette dernière ne produit pas les effets escomptés, les associés peuvent alors être poursuivis et engager leur patrimoine personnel.

La responsabilité des associés n’est pas solidaire, mais proportionnelle à leur détention de parts. Les créanciers devront donc intenter une action en justice pour chaque actionnaire en vue d’obtenir le remboursement de la totalité de la dette en fonction de la quote-part de chaque associé.

Divers frais cachés

Créer une SCI recèle de nombreuses dépenses cachées, notamment en termes d’accompagnement. S’il est possible de réduire les frais de création par l'accomplissement des démarches de manière autonome, la gestion du patrimoine requiert bien souvent les conseils d’un professionnel.

Les associés sont libres dans la rédaction des statuts juridiques de la SCI. Il est néanmoins vivement recommandé de faire appel à un avocat ou à un notaire pour poser le cadre légal de la structure et organiser la prise de décision quant à sa gestion. De plus, les services d’un expert-comptable sont indispensables pour la tenue régulière des comptes et permettre à la SCI de répondre à ses obligations comptables.

Zoom sur la SCI familiale

La SCI familiale est une SCI créée entre plusieurs membres d'une même famille. Par conséquent, cela implique un lien de filiation ou d'alliance. Ces sociétés sont principalement construites lorsque les parents souhaitent préparer la transmission de leur patrimoine à leurs enfants, de la manière qu'ils souhaitent. Effectivement, la création d'une SCI facilite ce système notamment grâce aux parts sociales.

La pratique du démembrement de parts sociales est souvent utilisée dans les SCI familiale, puisque cela permet aux parents de transmettre le patrimoine à leurs enfants tout en conservant la gestion du bien.

La Société Civile Immobilière offre également un réel avantage pour les personnes en concubinage puisque cela va permettre d'assurer leur patrimoine en cas de décès de l'un d'eux. Effectivement, sans cela, au niveau légal, les concubins n'ont aucun droit sur les biens de l'autre.

Aussi, il existe certains dispositifs fiscaux tels que la loi DUTREUIL qui permet une exonération des droits de mutation aux 3/4 si les bénéficiaires s'engagent à conserver leurs parts pendant au moins deux ans.

Une flexibilité quant au choix du régime fiscal de la SCI

Le régime d'imposition de la SCI dépend des objectifs des associés.

Par principe, une Société Civile Immobilière est soumise à l'impôt sur le revenu (IR). Dans ce cas, elle est dite "transparente" puisque les associés personnes physiques sont directement imposés sur leurs revenus. Chaque associé déclare sa quote-part de bénéfice dans sa déclaration de revenus. Il sera alors imposé selon le barème progressif. Parallèlement, ils vont pouvoir déduire certains frais tels que : les frais de gérance, les travaux d'entretien et de réparations ou encore les frais de gestion (montant forfaitaire fixé à 20 € par local). En ce qui concerne le déficit, il est possible de l'imputer sur le revenu global de l'associé dans une limite annuelle de 10 700 €.

Désormais, l'administration fiscale laisse la possibilité aux SCI d'opter pour l'impôt sur les sociétés (IS). Cette option peut s'exercer, à tout moment, au gré des associés. Dans ce cas, la SCI est dite "opaque" puisque c'est elle qui va directement payer l'impôt. Le bénéfice sera donc soumis au taux réduit de 15 % dans la limite de 42 500 € puis, au-delà, c'est le taux normal de 25 % qui s'applique. Concernant les déficits, ils ne seront imputables que sur les bénéfices réalisés par la société, dans la limite des 10 années suivantes. Dans une SCI à l'impôt sur les sociétés, tous les frais engagés dans l'intérêt de la SCI sont déductibles.

Au niveau de la déduction, la principale différence s'opère au niveau des amortissements puisqu'ils sont déductibles dans une SCI à l'impôt sur les sociétés alors qu'ils ne le sont pas dans une SCI à l'impôt sur le revenu. Dès lors, le résultat sera moindre dans une SCI à l'IS.

À noter que la loi de finances pour 2024 a modifié la prise en compte du passif pour les biens détenus à travers une société. Désormais, les redevables ne peuvent plus déduire les dettes qui ne sont pas liées aux biens assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour la valorisation des titres de la société.

Il existe également une distinction au niveau des dividendes et des plus-values de cession.

Au niveau des dividendes, dans une SCI à l'impôt sur le revenu, elles seront soumises normalement au barème progressif. A l'inverse, dans une SCI à l'impôt sur les sociétés, les associés sont uniquement soumis à la Flat Tax de 30 % (12,8 % d'impôts + 17,2 % de prélèvements sociaux).

Au niveau des plus-values de cession, dans une SCI à l'impôt sur le revenu, elles seront directement redevables par les associés. Néanmoins, ils bénéficient d'un abattement pour une durée progressive à partir de la 6ème année de détention du bien jusqu'à une exonération totale au bout de la 22ème année. À l’inverse, dans une SCI à l'impôt sur les sociétés, les plus-values sont soumises au régime des plus-values professionnelles donc elles sont soumises aux taux d'IS à savoir : 15 % puis 25 %. Comme des amortissements sont pratiqués sur les biens, le montant de la plus-value est plus élevé. Il y a deux impositions : au niveau de la société puis, au niveau de l'associé (avec la Flat Tax).

Ainsi, le choix d'imposition dépend également de la finalité donnée aux biens de la Société Civile Immobilière. S'ils entendent conserver les immeubles sur le long terme, en les amortissant, alors il est préférable d'opter pour une imposition à l'impôt sur les sociétés. A l'inverse, en cas de détention courte, il est judicieux d'opter pour une imposition à l'impôt sur le revenu.

La constitution d'une holding SCI

La création d'une Société Civile Immobilière apporte d'autres avantages comme la création d'une holding SCI, véritable montage fiscal.

Dans un tel cas, les associés de la SCI cèdent la majorité de leurs parts à la holding, qui va alors devenir associée majoritaire de la SCI. Parallèlement, ces mêmes associés vont devenir associés de la holding. Ce montage est intéressant lorsqu'il existe plusieurs SCI. Il apporte plusieurs moyens d'optimiser sa fiscalité notamment à travers les conventions de trésorerie, l'intégration fiscale ou encore le régime mère-fille.

SCI vs Indivision 

Définition d’une SCI

La société civile immobilière constitue une forme juridique au travers de laquelle au moins 2 associés détiennent et gèrent un ou plusieurs biens immobiliers. Chacun des associés a réalisé un apport, lui octroyant des parts de la société, ainsi que des droits proportionnels à l’apport.

La SCI présente l’avantage de protéger le patrimoine en cas de désaccord des associés. En cas de cession, la prise de décision nécessite l’accord des associés représentant la majorité des parts détenues. 

De plus, cette structure juridique facilite la transmission du patrimoine et permet aux associés de bénéficier d’un abattement sur les droits de succession lorsqu’ils souhaitent transmettre leur patrimoine aux héritiers en ligne directe. L’abattement s’élève à hauteur de 100 000 € par enfant et peut être renouvelé tous les 15 ans.

Les caractéristiques du régime de l’indivision en cas de décès

L’indivision est le régime qui s’applique par défaut en cas de décès d’un propriétaire et de la présence de plusieurs héritiers. Elle constitue une étape dans le processus de succession et se solde par le partage du patrimoine. Par conséquent, l’indivision ne requiert aucune formalité spécifique, contrairement à la création d’une SCI. 

Les cohéritiers se voient attribuer des parts sous forme de quote-part, mais leurs droits s’étendent à l’ensemble des biens du défunt, et non en proportion d’apports comme c’est le cas des associés de SCI.

Ce qui distingue une SCI de l’indivision en termes de gestion

Dans une SCI, un gérant doit être désigné par les associés et nommé dans les statuts juridiques. Les dettes et les bénéfices générés par les biens détenus sont répartis entre les associés. Ces derniers sont donc tenus de participer à toutes les dépenses servant l’intérêt des biens de la société, à concurrence des parts que chacun détient.

Dans le cadre d’une indivision, les droits des indivisaires sont étendus à l’ensemble des biens, mais leur jouissance impose : 

• l’accord des autres indivisaires ;
• le respect de la raison d’être du bien ;
• le versement d’une indemnité aux autres indivisaires.

La prise de décision s’opère selon différents niveaux d’accord, dont la règle de majorité diffère selon qu’il s’agit : 

• d’actes de conservation ;
• d’actes de gestion ;
• d’actes de disposition.

Il est possible d’établir, sur accord unanime, une convention d’indivision, dont l’objet consiste à encadrer les droits des héritiers.

Dissolution et liquidation de la SCI

Diverses raisons peuvent motiver la dissolution et la liquidation d’une SCI. Il peut s’agir de : 

• une décision unanime des associés ;
• une décision judiciaire ;
• l’expiration de la durée de vie de la société prévue dans les statuts juridiques ;
• la réalisation ou l’extinction de son objet social ;
• la réunion des parts sociales entre les mains d’une seule personne ;
• difficultés financières des associés.

Quelle qu’en soit la justification, les associés sont tenus de respecter certaines étapes. 

Le vote des associés en AGE

Dans un premier temps, le gérant de la SCI doit réunir l’ensemble des associés en assemblée générales extraordinaire (AGE) pour décider de la dissolution de la SCI par voie de vote. Si celle-ci est approuvée, elle met fin aux fonctions du gérant de la société.

La nomination d’un liquidateur

À cette occasion, les associés procèdent à la nomination d’un liquidateur, qui peut être une personne physique ou une personne morale. Cette désignation se décide à l’unanimité. En cas de désaccord, c’est au tribunal compétent qu’il revient de nommer un liquidateur.

La rédaction d’un procès-verbal d’AGE

Au terme de l’assemblée générale, un procès-verbal de dissolution est établi, permettant au liquidateur d’enregistrer la dissolution de la SCI auprès des services des impôts des entreprises et du greffe du Tribunal de commerce.

La publication de l’avis de dissolution au JAL

L’avis de liquidation donne lieu à la publication auprès d’un journal d’annonces légales.

L’inventaire des actifs et l’apurement des dettes

Le liquidateur se charge ensuite de réaliser les actifs pour permettre l’apurement des dettes. S’il reste un solde d’actif, le boni de liquidation fait l’objet d’une répartition entre les associés. 

Dans la mesure où la trésorerie et la vente des biens ne couvrent pas l’entièreté des pertes, le liquidateur se réserve le droit de réclamer un remboursement à chaque associé, à concurrence de son apport.

Le dépôt de dossier de radiation

Enfin, après avoir répondu à l’obligation de publicité, le liquidateur dispose d’un délai de 30 jours pour déposer le dossier de radiation, dûment complété, sur le site du guichet unique de l’INPI.

Quelques cas pratiques pour procéder à la création d'une SCI

Créer une SCI s’avère une stratégie bénéfique pour gérer des biens immobiliers à plusieurs, et ce, dans différents cas de figure.

La transmission familiale

Les parents propriétaires d’un bien immobilier qu’ils souhaitent transmettre à leurs enfants apprécieront la facilité de transmission qu’offre la SCI. En effet, ils peuvent céder leurs parts sociales à leurs héritiers directs de manière progressive. Ce procédé permet de bénéficier d’un abattement sur les droits de succession à concurrence de 100 000 € par enfant. Cet abattement est valable pour chaque donation et renouvelable tous les 15 ans.

L’investissement locatif

La SCI permet de détenir un ou plusieurs biens immobiliers à plusieurs associés. C’est une alternative intéressante pour se constituer un patrimoine à mettre en location pour en tirer une rentabilité. Elle permet de s’affranchir du régime de l’indivision, qui peut poser certaines contraintes dans le cadre de la location de biens : 

• un des copropriétaires peut se retirer de l’indivision à tout moment, obligeant les autres propriétaires à racheter sa part ou à vendre le bien ;
• la nécessité d’obtenir l’accord unanime des indivisaires pour signer un contrat de bail avec un locataire, compromettant la finalité de l’investissement locatif. 

En SCI, la prise de décision aux mains du gérant favorise la gestion locative des biens immobiliers et ne requiert l’unanimité des associés que pour des actes bien spécifiques.

L’acquisition entre amis

Là encore, créer une SCI est tout indiqué pour acquérir des biens immobiliers à plusieurs personnes, sans aucun lien de filiation. Ces dernières peuvent mutualiser leurs ressources financières pour l’achat d’un bien d’une gamme supérieure, qui leur serait inaccessible dans le cadre d’un achat isolé. Il peut s’agir d’une résidence secondaire ou d’une maison de vacances à partager entre amis.

Chacune des parties prenantes réalise l’apport à la hauteur de ses moyens, et reçoit les parts qui lui correspondent. Chaque ami perçoit alors les bénéfices de la SCI en fonction des parts qu’il détient et dispose d’un droit de participer aux décisions relatives à la gestion de la structure. Ils désignent un gérant chargé de gérer la société et se prémunissent d’éventuelles situations de blocage relatives au régime de l’indivision.