SCI à l'IS ou IR : Quel régime fiscal choisir ? (2025 )

Le champ d’application de l’IS

Tout d’abord, il convient de signaler que les SCI réalisant des opérations commerciales représentant au moins 10% de leur chiffre d’affaires sont soumises automatiquement à l’impot sur les sociétés l'IS.

Cette règle peut se révéler redoutable pour les contribuables faisant de la location meublée dans le cadre d’une société civile immobilière, cette activité étant commerciale par détermination de la loi. 

Ainsi, les règles de l’IS s’appliqueront à eux sans qu’ils le veuillent nécessairement et sans qu’ils en mesurent la portée (notamment en matière d’imposition des plus-values immobilières). Il est également possible d’opter pour le régime de l’IS.

Cette option doit être notifiée avant la fin du troisième mois de l'exercice au titre duquel l'entreprise souhaite être soumise pour la première fois à l'IS.

Avantages et inconvénients de l’IR

La plupart des SCI sont soumises à l’IR, qui peut paraître le régime d’imposition le plus naturel pour ce type de sociétés. Les sociétés IR sont régies par les règles de la translucidité fiscale. 

Ainsi, la société n’est pas redevable de l’impôt, celui-ci devant être acquitté par les associés, en fonction de la quote-part leur revenant. Les règles d’imposition permettant de déterminer celle-ci dépend de la nature des associés qui en dispose.

Ainsi, la quote-part revenant aux particuliers est soumise aux règles des revenus fonciers et celle qui revient aux sociétés IS est soumise aux règles de l’impôt sur les sociétés. 

Cette complexité peut se révéler problématique lorsque la société a des associés de nature différente. Il conviendra alors de réaliser une comptabilité différenciée, très difficile à produire. Si l’on se cantonne au schéma classique de la SCI familiale (avec plusieurs associés personnes physiques), on appliquera le régime des revenus fonciers.

Celui-ci présente l’avantage d’être assez simple (il n’est pas nécessaire de passer par un expert-comptable) et de permettre aux associés d’imputer sur leur revenu global une part du déficit réalisé (jusqu’à 10 700 euros par foyer fiscal). 

En contrepartie, les charges déductibles sont strictement énumérées (il n’est pas possible de déduire des amortissements par exemple) et la quote-part bénéficiaire est soumise aux prélèvements sociaux (15,5%) et à l’IR au taux marginal.

Exemple : Un contribuable dont le taux marginal d’imposition est de 41% possède des parts de SCI. Au titre d’une année, il perçoit une quote-part bénéficiaire de 10 000 euros. Il devra payer 56,5% d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux (15,5% + 41%) sur celle-ci, soit 5650 euros.

Ainsi, le régime des revenus fonciers peut être pénalisant si le contribuable est soumis à un taux d’imposition élevé et s’il ne peut déduire beaucoup de charges (intérêts d’emprunt et travaux principalement).

En matière de cessions immobilières, le régime de l’IR se révèle assez avantageux pour les personnes physiques, car ceux-ci sont soumis au régime des plus-values des particuliers qui permet d’être exonéré d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Avantages et inconvénients de l’IS

La société soumise à l’IS est redevable de l’impôt et le résultat imposable est déterminé en fonction des règles de l’impôt sur les sociétés. 

L’application de celles-ci présente de nombreux intérêts lors de l’exploitation des immeubles inscrits à l’actif du bilan :

• Il est possible d’amortir les immeubles inscrits à l’actif, ce qui vient diminuer le résultat imposable,
• Le taux de l’IS est souvent plus bas que celui de l’IR (majoré des prélèvements sociaux). Ainsi on appliquera le taux réduit de 15% jusqu’à 38 120 euros de bénéfice,
• Les associés ne sont imposés que sur les dividendes versés, qui bénéficient d’une fiscalité avantageuse (avec notamment l’application d’un abattement de 40%),
• La rémunération du gérant est déductible du résultat,

Ainsi, globalement, durant la phase d’exploitation, la fiscalité des sociétés soumises à l’IS est plus avantageuse. 

Toutefois, il convient de ne pas oublier que la cession d’un immeuble par une société soumise à l’IS est très lourdement taxée. 

Ainsi, la plus-value est pleinement intégrée dans le résultat imposable et les amortissements pratiqués viennent majorer le montant de celle-ci.

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Exemple : une société soumise à l’IS acquiert un immeuble 200 000 euros. 100 000 euros d’amortissement sont déduits. 25 ans après l’immeuble sont cédés 300 000 euros. Le montant de la plus-value imposable sera de 300 000 – 200 000 + 100 000 (les amortissements doivent être réintégrés) = 200 000 euros.

Celle-ci vient majorer le résultat imposable, soumis à l’IS. Si l’immeuble avait été cédé par une société soumise à l’IS, seuls les prélèvements sociaux auraient été dus, calculés sur une base très faible (du fait de l’application d’un abattement pour durée de détention). 

Ces règles sévères peuvent être contournées grâce à la cession de ses parts sociales par l’associé.

Le régime des plus-values mobilières des particuliers s’appliquera alors à cette cession, ce qui permettra d’appliquer un abattement pour durée de détention pouvant atteindre 65%.

Les spécificités de l'impôt sur le revenu

La détermination du résultat

La translucidité fiscale (impôt sur le revenu) est le régime d’imposition le plus utilisé en matière de société civile immobilière. On parle également de SCI soumise à l’IS.

Ainsi dans cette hypothèse, les associés sont imposés sur la quote-part de résultat leur revenant, même si celui-ci doit être déterminé au niveau de la société.

Les règles régissant la détermination de cette quote-part dépendent à la fois de la nature des associés et de l’activité exercée.

Ainsi, si les associés sont de nature différente, une comptabilité différenciée pourra être effectuée.

Exemple : une SCI faisant de la location nue comporte 2 associés : une personne physique agissant dans le cadre de la gestion de son patrimoine et une société soumise à l’IS.

La quote-part revenant à la personne physique sera déterminée en fonction des règles des revenus fonciers (catégorie de l’IRPP) et celle revenant à la société, en fonction des règles de l’IS.

Voici l’ensemble des cas de figure pouvant se présenter :

Si le résultat fait ressortir un déficit, il faudra également se référer aux règles afférentes aux différents régimes fiscaux (le déficit foncier est imputable sur le revenu foncier à hauteur de 10 700 euros pour chaque associé).

Le paiement de l’impôt

Les associés de la SCI sont donc redevables de l’impôt en fonction de la quote-part leur revenant, si celle-ci est bénéficiaire.

Ainsi, la quote-part revenant aux particuliers sera soumise au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (soit 15,5%).

La quote-part revenant aux sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés viendra majorer le bénéfice imposable à l’IS de celles-ci.

Les avantages fiscaux

Les associés personnes physiques peuvent bénéficier des différents régimes de défiscalisation (Pinel, Malraux, Scellier…) grâce à des investissements réalisés au niveau de la SCI.

Le montant de l’avantage fiscal leur revenant dépendra de leur quote-part dans la société.

Exemple : une société civile immobilière fait construire un logement éligible à la loi Pinel, qu’elle inscrit à son actif. Le montant de l’investissement est de 200 000 euros. Un associé détenant 50% des parts bénéficiera d’une réduction d’impôt (si un engagement de location de 9 ans est pris) de 200 000 x 18%/9 x 50% = 2000 euros.

Les plus-values

En cas de cession de biens immobiliers par la SCI ou de parts sociales par les associés, le régime fiscal applicable dépend là aussi de la nature des associés.

Ainsi, la quote-part de plus-value revenant aux particuliers, en cas de cession d’immeuble, sera déterminée selon les règles des plus-values immobilières des particuliers (exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans). Il en est de même lorsque les associés cèdent leurs parts sociales.

La quote-part revenant aux autres associés (société IS, entreprise BIC) obéit au régime fiscal des plus-values professionnelles.

Les spécificités de l'impôt sur les sociétés

La détermination du résultat imposable

Le résultat est déterminé en totalité selon les règles de l’impôt sur les sociétés, quelque-soit la nature des associés de la société civile immobilière.

Ainsi, il sera égal à la différence entre les produits et les charges, tels que définis par la comptabilité commerciale.

Parmi les charges déductibles, on trouve les amortissements des immeubles inscrits à l’actif.

L’imposition du résultat

Le résultat est imposé au taux normal de l’IS (soit 33 1/3%). Cependant la part du bénéfice n’excédant pas 38 120 euros est soumise au taux réduit (soit 15%).

Les plus-values

La plus-value constatée lors de la cession d’un immeuble inscrit à l’actif d’une SCI soumise à l’IS est déterminée selon les règles des plus-values professionnelles.

Ainsi, la plus-value vient majorer le résultat imposable, sans abattement pour durée de détention et les amortissements viennent minorer la valeur nette comptable et majorer la plus-value.

Exemple : 

Un immeuble est inscrit à l’actif d’une SCI 1000 000 euros et cédé 1500 000 euros.

Entre-temps, 500 000 euros d’amortissements ont été passés.

Le montant de la plus-value venant majorer le résultat imposable sera égal à 1500 000 – (1000 000 – 500 000) = 1000 000 euros.

La cession des parts d’une société civile immobilière soumise à l’IS par un associé personne physique est soumise aux règles des plus-values sur valeur mobilière des particuliers. 

Ainsi, la plus-value est diminuée d’un abattement pour durée de détention de 50% lorsque les titres sont détenus de 2 à 8 ans et de 65% lorsqu’ils sont détenus plus de 8 ans.