De nombreux contribuables s’interrogent sur l’opportunité de créer une SCI, à des fins patrimoniales ou fiscales. Ainsi, ils peuvent penser que la création d’une telle société facilitera la gestion et la transmission de leur patrimoine immobilier. Toutefois, les modalités de cette création peuvent susciter quelques incertitudes, concernant notamment le choix du régime d’imposition. De ce fait, si l’immense majorité des SCI sont soumises à l’IR, il peut être intéressant, dans certaines circonstances, d’opter pour l’IS.
Le champ d’application de l’IS
Tout d’abord, il convient de signaler que les SCI réalisant des opérations commerciales représentant au moins 10% de leur chiffre d’affaires sont soumises automatiquement à l’impot sur les sociétés l'IS. Cette règle peut se révéler redoutable pour les contribuables faisant de la location meublée dans le cadre d’une société civile immobilière, cette activité étant commerciale par détermination de la loi. Ainsi, les règles de l’IS s’appliqueront à eux sans qu’ils le veuillent nécessairement et sans qu’ils en mesurent la portée (notamment en matière d’imposition des plus-values immobilières). Il est également possible d’opter pour le régime de l’IS. Cette option doit être notifiée avant la fin du troisième mois de l'exercice au titre duquel l'entreprise souhaite être soumise pour la première fois à l'IS.
Avantages et inconvénients de l’IR
La plupart des SCI sont soumises à l’IR, qui peut paraître le régime d’imposition le plus naturel pour ce type de sociétés. Les sociétés IR sont régies par les règles de la translucidité fiscale. Ainsi, la société n’est pas redevable de l’impôt, celui-ci devant être acquitté par les associés, en fonction de la quote-part leur revenant. Les règles d’imposition permettant de déterminer celle-ci dépende de la nature des associés qui en dispose.
Ainsi, la quote-part revenant aux particuliers est soumise aux règles des revenus fonciers et celle qui revient aux sociétés IS est soumise aux règles de l’impôt sur les sociétés. Cette complexité peut se révéler problématique lorsque la société a des associés de nature différente. Il conviendra alors de réaliser une comptabilité différenciée, très difficile à produire. Si l’on se cantonne au schéma classique de la SCI familiale (avec plusieurs associés personnes physiques), on appliquera le régime des revenus fonciers. Celui-ci présente l’avantage d’être assez simple (il n’est pas nécessaire de passer par un expert-comptable) et de permettre aux associés d’imputer sur leur revenu global une part du déficit réalisé (jusqu’à 10 700 euros par foyer fiscal). En contrepartie, les charges déductibles sont strictement énumérées (il n’est pas possible de déduire des amortissements par exemple) et la quote-part bénéficiaire est soumise aux prélèvements sociaux (15,5%) et à l’IR au taux marginal.
Exemple : un contribuable dont le taux marginal d’imposition est de 41% possède des parts de SCI. Au titre d’une année, il perçoit une quote-part bénéficiaire de 10 000 euros. Il devra payer 56,5% d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux (15,5% + 41%) sur celle-ci, soit 5650 euros.
Ainsi, le régime des revenus fonciers peut être pénalisant si le contribuable est soumis à un taux d’imposition élevé et s’il ne peut déduire beaucoup de charges (intérêts d’emprunt et travaux principalement). En matière de cessions immobilières, le régime de l’IR se révèle assez avantageux pour les personnes physiques, car ceux-ci sont soumis au régime des plus-values des particuliers qui permet d’être exonéré d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Avantages et inconvénients de l’IS
La société soumise à l’IS est redevable de l’impôt et le résultat imposable est déterminé en fonction des règles de l’impôt sur les sociétés. L’application de celles-ci présente de nombreux intérêts lors de l’exploitation des immeubles inscrits à l’actif du bilan :
- Il est possible d’amortir les immeubles inscrits à l’actif, ce qui vient diminuer le résultat imposable,
- Le taux de l’IS est souvent plus bas que celui de l’IR (majoré des prélèvements sociaux). Ainsi on appliquera le taux réduit de 15% jusqu’à 38 120 euros de bénéfice,
- Les associés ne sont imposés que sur les dividendes versés, qui bénéficient d’une fiscalité avantageuse (avec notamment l’application d’un abattement de 40%),
- La rémunération du gérant est déductible du résultat,
Ainsi, globalement, durant la phase d’exploitation, la fiscalité des sociétés soumises à l’IS est plus avantageuse. Toutefois, il convient de ne pas oublier que la cession d’un immeuble par une société soumise à l’IS est très lourdement taxée. Ainsi, la plus-value est pleinement intégrée dans le résultat imposable et les amortissements pratiqués viennent majorer le montant de celle-ci.
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Exemple : une société soumise à l’IS acquiert un immeuble 200 000 euros. 100 000 euros d’amortissement sont déduits. 25 ans après l’immeuble sont cédés 300 000 euros. Le montant de la plus-value imposable sera de 300 000 – 200 000 + 100 000 (les amortissements doivent être réintégrés) = 200 000 euros. Celle-ci vient majorer le résultat imposable, soumis à l’IS. Si l’immeuble avait été cédé par une société soumise à l’IS, seuls les prélèvements sociaux auraient été dus, calculés sur une base très faible (du fait de l’application d’un abattement pour durée de détention). Ces règles sévères peuvent être contournées grâce à la cession de ses parts sociales par l’associé. Le régime des plus-values mobilières des particuliers s’appliquera alors à cette cession, ce qui permettra d’appliquer un abattement pour durée de détention pouvant atteindre 65%.
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