La comptabilité d'une SCI : Guide 2024

La SCI (société civile immobilière) est une forme juridique d’entreprise réunissant plusieurs personnes pour la gestion de biens immobiliers. Elle n'a pas d'obligations comptables, sauf si ses statuts, son régime d'imposition ou son activité l'imposent. Certaines SCI sont donc contraintes de tenir une comptabilité commerciale qui détaille les mouvements financiers, tandis que d'autres sont libres et peuvent adopter une comptabilité simplifiée.
La tenue d'une comptabilité plus complexe est pourtant conseillée pour respecter les règles de l'administration fiscale ou pour constituer des preuves en cas de litiges.
Découvrez notre guide sur la comptabilité d'une SCI en 2024.
 

Quelles sont les obligations comptables d'une SCI ?

En principe, aucune obligation légale de tenue d’une comptabilité commerciale (comptabilité en partie double) ne pèse sur une SCI. Du fait de son caractère non commercial, la société est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) et échappe à la constitution des comptes annuels (compte de résultat, bilan, annexe), des livres comptables (grand livre et livre-journal) et de l’inventaire annuel.

Elle tient une comptabilité de trésorerie qui retrace les encaissements et les décaissements. C’est une comptabilité simplifiée adaptée à une SCI familiale par exemple.

En revanche, la tenue d'une comptabilité commerciale est obligatoire pour la SCI qui se trouve dans l’une des situations suivantes :

• La SCI a des activités commerciales comme les locations meublées ou les opérations d'une société civile de placement immobilier ou d'une SCI de construction-vente.
• Un associé est soumis à l’impôt sur les sociétés (IS) ou au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
• La SCI a opté pour la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) ou pour l’IS.
• Deux des trois seuils suivants sont dépassés : 3 100 000 euros de chiffre d’affaires, 50 salariés et un total du bilan à 1 550 000 euros.
• Une clause dans les statuts oblige la SCI.

Pourquoi tenir la comptabilité d’une SCI ?

Une comptabilité permet d’enregistrer toutes les opérations de la SCI et de suivre l’évolution de sa trésorerie. Elle est utile pour remplir les déclarations fiscales. C’est aussi un moyen d’évaluer précisément si l’entreprise dispose d’assez de ressources pour poursuivre son activité.

Le gérant doit veiller à garder toutes les pièces justificatives comptables, car l’administration fiscale les exige lors d'un contrôle et les tiers peuvent agir en justice en cas de manquement.

La tenue de la comptabilité facilite cette conservation et offre ainsi une protection à la SCI. Elle lui permet aussi de respecter son obligation de rendre compte aux associés de la situation de la société au moyen d’un rapport de gestion annuel.

Comment faire la comptabilité d'une SCI ?

Comptabilité simplifiée

La comptabilité simplifiée ou de trésorerie est réalisée par les SCI imposées à l'IR à l’instar des SCI familiales qui y sont soumises d’office. Elle consiste à reporter dans un livre d'enregistrement les recettes uniquement lorsqu’elles sont encaissées et les dépenses quand elles sont payées.

Les associés de la SCI à l'IR peuvent librement décider des modalités de la comptabilité de trésorerie. Même s’ils n’ont pas d’obligation légale, ils peuvent toutefois s’inspirer de la comptabilité en partie double avec des documents comptables simplifiés.

Chaque trimestre, l'ensemble des transactions contenues dans le livre de trésorerie sont rassemblées. À la fin de l'année, le solde doit être identique à celui qui apparaît sur le compte bancaire de la SCI. De plus, un inventaire annuel des actifs et des passifs est réalisé de manière allégée.

Comptabilité commerciale

La comptabilité commerciale est requise pour les SCI à caractère commercial, celles qui ont opté pour l’IS ou dépassé les seuils de la comptabilité de trésorerie. Les règles qui en découlent sont identiques aux obligations comptables des sociétés commerciales.

Ces SCI doivent enregistrer chronologiquement tous les mouvements (emprunts, achats, ventes, provisions, stocks…) en suivant le plan comptable général (PCG) composé de sept classes.

C’est une comptabilité d’engagement selon laquelle même les dettes et les créances non payées sont enregistrées, alors que dans la comptabilité de trésorerie, seules sont comptabilisées les recettes encaissées ou les dépenses décaissées sans utiliser le PCG.

La comptabilité commerciale est appelée comptabilité en partie double puisqu'il faut comptabiliser chaque opération au débit et au crédit des comptes concernés de manière à ce que le total de ces deux éléments soit égal.

Par exemple, un encaissement de 500 € est enregistré au débit du compte 512 « banques » et au crédit du compte 411 « clients ».

En pratique, la SCI à l'IS utilise trois documents pour ses écritures comptables :

• Le livre-journal : c’est un tableau où les opérations sont notées de manière chronologique avec leur libellé, les numéros et noms des comptes utilisés et les sommes au débit et au crédit.
• Le grand livre : ce journal comptable répertorie les mouvements par compte. Il reprend les éléments du livre-journal.
• Un livre d'inventaire pour évaluer les actifs et les passifs chaque année.

Ces documents servent à l’établissement des comptes annuels : le bilan (actifs et passifs de la SCI), le compte de résultat (charges et produits) et l’annexe qui détaille les informations de ces deux journaux.

À noter : les livres comptables et les pièces justificatives (relevés bancaires, factures, reçus, etc.) sont scrupuleusement conservés pendant 10 ans en cas de litige ou de contrôle de l'administration fiscale. Si cela n'est pas fait, la SCI risque une amende de 10 000 €.

 

Combien coûte la comptabilité d'une SCI ?

Les honoraires d’un expert-comptable coûtent entre 500 € et 1 500 € par an. Les tarifs de base d’un cabinet comptable en ligne oscillent entre 500 € et 1 200 € par an.

Les SCI à l'IR peuvent utiliser un logiciel comptable en ligne dès 15 € par mois.

Ces montants varient selon le volume et la complexité des missions à réaliser, la taille du patrimoine, le secteur d’activité et l'expertise des professionnels.

Recours à un expert-comptable : est-ce nécessaire ?

Cela n'est pas obligatoire, toutefois attention aux risques d'erreurs ou d'omissions fiscales.

Un expert-comptable apporte un éventail de compétences essentielles : saisie comptable, vérification des comptes, conseils, déclarations fiscales, établissement du bilan comptable… Il s’adapte aux caractéristiques de la SCI avec une approche personnalisée et est capable de prendre en charge des missions complexes.

Pour réduire le coût de la gestion comptable, les SCI peuvent se tourner vers un expert-comptable en ligne. Les formalités administratives sont allégées et la gestion est automatisée, ce qui représente un gain de temps.

Un logiciel comptable peut aussi être une solution si la SCI peut assurer en autonomie la gestion de sa comptabilité. Les tarifs sont abordables pour les petites sociétés.

L'intérêt de tenir une comptabilité

Quel la SCI soit tenue de tenir une comptabilité commerciale ou non, elle doit produire des comptes annuels puisque toutes les SCI doivent réaliser les formalités d'approbation des comptes annuels.

Le défaut d'une telle procédure annuelle peut être lourd de conséquences :

• D'une part en cas de mésentente entre les associés, le dirigeant qui aura ignoré cette obligation pourra être appelé en réparation ;
• D’autre part en cas de contrôle fiscal, l'administration sera en droit de qualifier la SCI de fictive si cette approbation n'a pas été réalisée chaque année.

Notez que si l'approbation des comptes est obligatoire, le dépôt au greffe ne l'est pas.

Nos conseils d'experts-comptables pour la gestion comptable d'une SCI

La comptabilité commerciale n’est obligatoire que pour certaines SCI. Pourtant, les autres SCI gagnent à l’intégrer dans leur gestion. En plus de permettre un suivi précis des opérations financières, elle prouve la non-fictivité de la SCI et s'avère indispensable en cas de litiges avec les tiers.

L’utilisation des journaux et des documents comptables complets impose une tenue rigoureuse de la comptabilité et améliore la gestion financière. Il est d’ailleurs conseillé de séparer les comptes bancaires du gérant de la SCI et de l’entreprise pour une meilleure transparence des mouvements financiers.

Lorsque la SCI fait face à la complexité de la comptabilité, souhaite gagner du temps ou avoir plus de tranquillité, elle peut être aidée par un expert-comptable. Ce dernier réduit la charge de la société en anticipant les échéances fiscales et en s’occupant de tout ou partie des tâches.

Les questions courantes sur la comptabilité d'une SCI

Qui peut tenir la comptabilité d'une SCI ?

Le gérant de la SCI peut tenir la comptabilité ou confier cette mission à un expert-comptable.

Peut-on faire la comptabilité d’une SCI sur Excel ?

Un tableur comme Excel peut servir à tenir des registres comptables simples. Les documents doivent être datés et faire référence aux pièces justificatives. Toutefois, cet outil n'est pas recommandé pour une comptabilité commerciale à cause des erreurs qu'il peut générer. Un logiciel de comptabilité est beaucoup plus fiable.

Combien de temps doit-on garder la comptabilité d'une SCI ?

Il faut garder les documents comptables et leurs justificatifs pendant dix ans au moins.