Les avantages et inconvénients de la SCI (2025)

Podcast : Les étapes pour créer une SCI

La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique de société dont l’objet est immobilier et non commercial. Plus exactement, la SCI permet à plusieurs personnes, appelées associés, de mettre en commun la gestion d’un bien immobilier, d’en partager les bénéfices et les pertes. Une SCI est constituée à partir de deux personnes. Bien que la SCI nécessite généralement au moins deux associés, il est possible de créer une SCI seul en recourant à certaines stratégies spécifiques.

Société civile immobilière

La SCI permet de contourner la lourdeur de gestion de l’indivision, mais elle supporte des inconvénients : le coût relatif aux formalités de création de la SCI, un certain formalisme, la responsabilité indéfinie des associés en cas de dette.

Cette spécificité implique de faire appel à un expert pour rédiger les statuts constitutifs de la SCI et pour suivre sa comptabilité et sa gestion.

Après avoir saisi la définition et les particularités d'une SCI, découvrez aussi comment créer une SCI en suivant notre guide pratique.

Avantages et inconvénients de la SCI : tableau récapitulatif

Définition d'une société SCI

La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique de société dont l’objet est immobilier et non commercial. Plus exactement, la SCI permet à plusieurs personnes, appelées associés, de mettre en commun la gestion d’un bien immobilier, d’en partager les bénéfices et les pertes. Une SCI est constituée à partir de deux personnes.

Les avantages de la SCI

La SCI contourne l’indivision

La SCI a un mode de fonctionnement basé sur la société. Au sein de statuts constitutifs, les associés nomment un représentant légal chargé de prendre les décisions de gestion quotidienne.

Ils définissent également l’étendue de ses pouvoirs (ils peuvent décider que certaines décisions, comme la cession du bien ou la mise en œuvre de travaux de rénovation, par exemple, ne pourront être prises sans l’accord unanime des associés).

La SCI permet ainsi de contourner le mode de fonctionnement relativement lourd de l’indivision qui implique l’unanimité des indivisaires pour toute décision de gestion, même la plus minime.

La fiscalité du statut de la SCI

La cession d’un bien immobilier est soumise à l’impôt sur les plus-values. Ce régime bénéficie d’un abattement fiscal variable selon la durée de détention, menant à une exonération totale après 22 ans.

La cession des parts de SCI est soumise à la même règle fiscale, mais ici, la durée de détention se calcule à compter de la date de souscription des parts, sans tenir compte de la date d’entrée d’un bien immobilier dans la société.

Ainsi, un contribuable associé de la SCI depuis plus de 22 ans pourra être entièrement exonéré d’impôt sur les plus-values relatif à la vente de ses parts, quelle que soit la durée de détention du bien par la SCI et même si cette dernière vient tout juste d’intégrer un nouveau bien.

Par défaut, la SCI est soumise au régime de l’impôt sur le revenu (IR) propre aux sociétés de personnes. Toutefois, il est possible que la SCI soit redevable de l’impôt sur les sociétés (IS) si elle exerce une activité commerciale.

L’impôt sur le revenu

Lorsque la SCI est soumise à l’IR, l’impôt sur les bénéfices réalisés est dû par les associés. Puisque les revenus sont proportionnels aux apports effectués au capital social, chaque associé doit déclarer ses propres bénéfices dans sa déclaration de revenus annuelle. Il indique le montant dans la partie consacrée aux revenus fonciers.

Pour la déclaration 2025 des revenus de 2024, le barème de l’IR fait l’objet d’une revalorisation indexée sur la hausse de l’inflation à hauteur de 4.8%. En application de la loi de finance pour 2024, les nouvelles tranches prévues par la sont les suivantes :

• Revenus n’excédant pas 11 294 € : taux d’imposition de 0%.
• De 11 295 € à 28 797 € : taux de 11%.
• De 28 798 € à 82 341 € : taux de 30 %.
• De 82 342 € à 177 106 € : taux de 41 %.
• Revenus supérieurs à 177 107 € : taux de 45 %.

L’impôt sur les sociétés

En fonction des bénéfices de la SCI, les associés peuvent opter pour l’IS s’ils estiment que ce régime est plus favorable que celui de l’IR. Ils doivent informer le service des impôts des entreprises pour que l’option pour l’IS soit prise en compte le mois suivant la réception de cette notification par l’administration.

À noter que la SCI est soumise au régime de l’IS dès lors que son objet social est commercial.

L’IS est calculé en fonction des bénéfices de la SCI. Plusieurs taux d’imposition peuvent s’appliquer :

• Le taux normal de l’IS est égal à 25% pour les exercices ouverts du 1er janvier au 31 décembre 2025.
• Le taux d’imposition de 15% concerne les sociétés ayant un chiffre d’affaires hors taxes inférieures à 10 millions d’euros et dont le capital est entièrement reversé et détenu à 75% au moins par des personnes physiques. Ce taux réduit de l’IS s’applique aux bénéfices des PME (petites et moyennes entreprises) dans la limite de 42 500 €. Au-delà, c’est le taux normal de l’IS (25%) qui est utilisé.
• Un taux de 24% est appliqué pour les revenus du patrimoine comme les locations immobilières. 

La possibilité de donations successives de parts d’une SCI

La SCI est un excellent outil pour la transmission de patrimoine , notamment grâce aux donations successives de parts sociales. Cela permet de céder progressivement des parts à ses héritiers tout en bénéficiant d'abattements fiscaux.

Les dons de pièces sociales offrent plusieurs avantages :

• Optimisation fiscale : Les dons bénéficient d'un abattement de 100 000 euros par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans . En réalisant des donations successives, il est possible de réduire les droits de succession.
• Gestion contrôlée : Les parents peuvent céder des parts tout en conservant la gestion de la SCI, permettant ainsi une transmission organisée du patrimoine.
• Valeur des parts : Les parts peuvent être exploitées à un montant inférieur à la valeur réelle des biens, minimisant ainsi la base imposable lors des donations.

Dissocier activité professionnelle et immobilier

La SCI permet également de séparer l'activité professionnelle de la gestion immobilière, ce qui offre plusieurs bénéfices :

1. Séparation des risques

• Protection du patrimoine : En isolant l'immobilier de l'activité commerciale, les biens ne sont pas exposés aux risques financiers liés à l'entreprise. En cas de faillite, les créances ne peuvent pas saisir les biens de la SCI.
• Cessions simplifiées : Cette séparation facilite la vente de l'entreprise tout en maintenant la propriété des locaux, permettant ainsi de générer des revenus locatifs.

2. Avantages fiscaux

• Déduction des loyers : Les loyers versés par l'entreprise à la SCI sont déductibles du bénéfice imposable, proportionnellement ainsi l'impôt sur les sociétés.
• Amortissement : La société commerciale peut amortir les frais liés à la localisation, ce qui est fiscalement avantageux.

3. Facilitation de la transmission

Placer l'immobilier dans une SCI permet de simplifier la transmission de l'entreprise, en dissociant la société commerciale des actifs immobiliers. Cela facilite la succession et la gestion du patrimoine familial.

Quels sont les inconvénients d'une SCI ?

Les formalités fastidieuses de création d’une SCI

Comme toute société, la société civile immobilière subit des formalités de constitution :

• La rédaction et la signature des statuts
• L’enregistrement des statuts au centre des impôts
• La publication de la constitution de la SCI dans un Journal d’Annonces Légales (JAL)
• L’immatriculation de la SCI auprès du greffe du tribunal de commerce dont relève le siège social de la SCI (mentionné dans les statuts), au moyen du formulaire Cerfa 13958*01. Vous pouvez le télécharger sur le lien suivant : service-public.fr/professionnels-entreprises/vos-droits

Ces formalités nécessitent l’intervention d’un expert, avocat ou notaire, pour la rédaction des statuts. En effet, les pouvoirs du gérant et les modalités de prises de décisions collectives sont librement fixés (sous certaines conditions) et il s’agit de trouver une forme organisationnelle légale qui convient à toutes les parties.

Des dispositifs de financement inaccessibles en SCI

Il est impossible de bénéficier de crédits bancaires à 0 % ou d’utiliser un plan d‘épargne-logement pour financer l’acquisition d’un bien immobilier en SCI, car ces dispositifs sont réservés aux personnes physiques (la SCI est une personne morale).

La lourdeur des obligations de fonctionnement de la SCI

Comme toute société, la SCI est tenue à des obligations légales :

• la tenue d’une assemblée générale annuelle des associés avec rédaction d’un procès-verbal
• la tenue et le suivi d’une comptabilité plus ou moins approfondie selon le régime fiscal de la SCI (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés).

Nous vous conseillons de vous faire accompagner par un expert-comptable pour identifier le régime fiscal le plus approprié et pour réaliser le suivi de la comptabilité et les déclarations fiscales obligatoires de votre SCI.

La responsabilité indéfinie des associés de SCI

Les associés de la société civile immobilière sont indéfiniment responsables de ses dettes. Cela signifie que chaque personne engage son patrimoine personnel au remboursement des éventuelles dettes contractées par la SCI, à proportion de leurs parts détenues au capital.

Dans ce contexte, gare à l’étendue des pouvoirs décisionnaires attribués au gérant de la SCI ! En cas de mauvaise gestion de celui-ci, les associés seront personnellement responsables.

Plusieurs frais cachés

La création d'une SCI peut entrainer certain frais auxquels on aurait pu ne pas penser avant d'y être confronté. On retrouve par exemple : 

• Frais d'avocat : L'accompagnement par un avocat, bien que non obligatoire, est souvent recommandé lors de la création et de la gestion d'une SCI. Les avocats spécialisés en droit des sociétés ou en droit immobilier apportent une expertise précieuse pour éviter des erreurs coûteuses.
• Frais de notaire : Les notaires jouent un rôle clé dans toutes les transactions immobilières, qu'il s'agisse de l'acquisition, de la vente ou de la transmission de biens au sein d'une SCI. Leur intervention est obligatoire pour garantir la validité juridique des actes et l'enregistrement des transactions.
• Frais d'architecte : Faire appel à un architecte peut s'avérer indispensable dans certaines situations pour une Société Civile Immobilière, notamment lors de l'acquisition d'un bien à rénover ou de la construction d'un nouveau bâtiment. L'architecte intervient pour garantir la conformité des travaux avec les normes en vigueur et pour optimiser l'usage de l'espace.

La nécessité d'être deux associés minimum

Pour constituer une Société Civile Immobilière, il est obligatoire d'avoir au moins deux associés. Cette exigence repose sur le principe de société, qui implique une mise en commun de biens ou de ressources entre plusieurs personnes pour atteindre un objectif commun, souvent la gestion et la transmission d'un patrimoine immobilier.

Pourquoi être deux associés ?

1. Décisions collectives : La SCI repose sur une gouvernance collective. Chaque associé détient des parts sociales et participe aux décisions importantes, comme l'achat, la vente de biens ou la répartition des bénéfices. Cela implique souvent des discussions pour aligner les intérêts de chacun.
2. Répartition des bénéfices : Les bénéfices générés par la SCI (comme les loyers ou la vente de biens) sont répartis entre les associés selon leurs parties sociales. Ce fonctionnement assure une distribution équitable, mais nécessite des accords communs.
3. Gestion des conflits : Le fait d'avoir plusieurs associés peut entraîner des désaccords, notamment sur la vente de biens ou l'utilisation des bénéfices. Il est donc crucial de prévoir des mécanismes dans les statuts pour éviter les blocages (vote à la majorité, nomination d'un gérant).
4. Transmission du patrimoine : La SCI est souvent utilisée pour faciliter la transmission familiale d'un patrimoine immobilier. Les parents peuvent inclure leurs enfants comme associés pour céder progressivement leurs parties tout en maintenant la gestion des biens.