La SCI familiale : avantages et inconvenients

Mis à jour le 07/03/2018

La Société Civile Immobilière Familiale est créée par au moins deux membres d’une même famille. Elle permet de désigner un gérant qui s’occupe du ou des biens en question. Cela permet d’éviter des querelles familiales, notamment en cas de succession. Elle ne peut pas excéder 99 ans et aucun capital social minimum n’est requis. Une fois les statuts rédigés et tous les actes de création réalisés (enregistrement, publication d’une annonce légale, etc.), les parts sociales sont distribuées et la société peut fonctionner normalement. Son activité se limite à des activités de nature civile.


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Qu’est ce qu’une SCI familiale ?

La SCI familiale est un type particulier de Société Civile Immobilière . Elle est créée entre personnes de la même famille uniquement, ce qui en fait sa spécificité. D’où son appellation de SCI « familiale ».

Pour quelles raisons peut-on décider de créer une SCI familiale ?

La SCI familiale permet de gérer un bien tout en évitant les tensions entre les membres de la famille. Un ou des gérants sont désignés par les associés et c’est lui (eux) qui gère(nt) le bien au quotidien. Cela évite les querelles régulières entre les associés à propos de la gestion du bien en question. C’est pourquoi, ce type de société est souvent utilisé en cas d’héritage d’un bien entre les différents enfants par exemple.

Quelles sont les conditions de création d’une SCI familiale ?

Pour créer une SCI familiale, comme pour tout autre type de société d’ailleurs, il existe des conditions à respecter :

  • au moins deux personnes à l’origine de sa création

  • aucune condition de nationalité n’est exigée pour les associés

  • la durée de vie de la société ne doit pas excéder 99 ans

  • les associés doivent être des membres de la même famille

  • aucun capital social minimum

  • rédiger des statuts constitutifs écrits

  • remplir certaines formalités à sa création : enregistrement des statuts, publication d’une annonce légale dit aussi acte de constitution, formalités au Centre de Formalités des Entreprises

Quel est le fonctionnement de la SCI familiale ?

Nécessité de statuts constitutifs

Comme toute société, la SCI familiale doit avoir des statuts constitutifs qui lui sont propres et rédigés par écrit. Ces documents sont indispensables en ce qu’ils donnent les informations primordiales concernant la société. Ce sont eux notamment qui désignent un ou plusieurs gérants chargés de gérer le ou les biens concernés. Ils déterminent le pouvoir de chaque membre de la famille qui décide de s’associer. Les statuts constitutifs déterminent aussi la majorité nécessaire à la prise de chaque type de décision au sein de la société. Les statuts sont des documents indispensables pour la société car ce sont eux qui en déterminent les règles de base de fonctionnement et en fixent les modes de direction et de prise de décisions.

La répartition des parts sociales

Chaque personne qui fait un apport à la société lors de sa création devient un associé. La personne obtient des parts sociales au sein de la société de façon proportionnelle aux apports qu’il a réalisés.

La responsabilité des associés

Dans la SCI familiale, chacun des associés est responsable indéfiniment des dettes de la société. Ils peuvent être tenus pour responsable des dettes de la société dans leur totalité, et ce, même si leur apport était mineur. Les associés peuvent être contraints de payer les dettes de la société sur leur patrimoine personnel s’il le faut. Ainsi, c’est une forme de société qui engage beaucoup ses associés et il est primordial de la gérer au mieux possible, afin d’éviter des dettes trop importantes.

Quels sont les avantages et les inconvénients de la SCI familiale ?

Les avantages octroyés par la SCI familiale

La gestion du bien par un gérant

Le premier avantage remarquable de la SCI familiale est la gestion du bien ou des biens concernés par un ou plusieurs gérants désignés dans les statuts constitutifs de la société. Cela constitue un avantage énorme pour les associés. Ils n’ont pas à gérer eux-mêmes le ou les biens, ce qui leur fait gagner du temps. Les associés désignent eux-mêmes le ou les personnes dont ils souhaitent qu’elles soient responsables de la gestion du ou des biens. Enfin, la gestion du bien par une personne dédiée leur permet d’éviter d’éventuels conflits entre eux à propos de la gestion du ou des biens concernés puisque c’est le gérant qui prend ces décisions. La désignation d’un gérant est un avantage conséquent pour les associés de la SCI familiale.

La conservation du patrimoine

Dans le cas particulier de la succession, cette forme juridique permet d’éviter la dislocation du patrimoine. Elle permet d’éviter que le patrimoine ne soit divisé entre les associés. Avec la création de la SCI familiale, le patrimoine reste entier au sein de cette société et il est géré de manière uniforme par le gérant désigné. Il n’est pas disloqué entre les différents héritiers qui pourraient reprendre chacun la partie qui leur revient et le gérer individuellement. C’est là encore un avantage conséquent qui permet de conserver, en cas de succession, l’entièreté du patrimoine hérité.

Les inconvénients de la SCI familiale

Si la SCI familiale offre des avantages à ses associés, ils sont contrebalancés par certains inconvénients, dont deux sont remarquables.

Interdiction de faire des activités commerciales

La SCI est une société civile. Il est interdit de réaliser des activités commerciales par le biais de cette société. Toute activité commerciale au sein d’une SCI familiale est interdite. Des actes tels que l’achat pour revente ou la location meublée par exemple, qui sont pourtant des actes courants, sont impossibles ici puisque ce sont des actes de nature commerciale.

Obligation de tenue de comptabilité et de preuve de l’existence de la SCI

Il est obligatoire, dans une SCI familiale, de tenir une comptabilité régulière et juste. Elle doit être tenue de manière régulière et pas seulement quelques fois dans l’année.

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