- Les SCI sont principalement dédiées à la gestion d'un patrimoine immobilier.
- Elles sont généralement soumises à l'impôt sur le revenu (IR).
- Les revenus générés par une SCI sont classés comme des revenus fonciers.
- La création d'une SCI peut faciliter la gestion et la transmission du patrimoine.
- Un régime fiscal différent, tel que l'IS, peut être choisi selon les objectifs.
- Une bonne gestion administrative et comptable est essentielle pour une SCI.
Noté 4,9/5
En matière de SCI soumise à l'IR, les règles de déduction des charges afférentes aux revenus fonciers vont généralement s'appliquer. On ne traitera pas ici les règles spécifiques de détermination des revenus fonciers comme les dispositifs Robien ou Perissol. Il convient ainsi de déterminer les conditions de déduction des charges et la nature des charges déductibles.
Les conditions pour être à l'IR pour une SCI
Il n'y a pas de conditions spécifiques qui obligent une SCI à opter pour le régime de l'impôt sur le revenu. Ce choix est réservé aux associés lors de la création de l'entreprise.
Bilan : Les avantages de créer une SCI soumise à l'IR sont des avantages fiscaux dont bénéficient les associés, notamment les frais de travaux d'entretiens et réparations, les frais d'emprunt d'un associé souhaitant obtenir des parts. Enfin une SCI à l'IR peut choisir ou pas d'être assujettie à la TVA.
Les conditions de déduction des charges des SCI soumises à l'IR
Tout d'abord, les charges doivent se rapporter à des immeubles dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Ainsi, les dépenses afférentes à un immeuble vacant ne sont pas déductibles. En outre, les charges doivent être exposées en vue de l'acquisition et la conservation du revenu ce qui exclut par exemple les frais de démolition ou les frais d'acte et d'enregistrement exposés lors de l'acquisition d'un immeuble. Par ailleurs, elles doivent avoir été effectivement supportées par le contribuable. Ainsi les dépenses payées par les tiers ne sont pas prises en compte. Enfin, les charges doivent avoir été payées au cours de l'année d'imposition et doivent être justifiées.
La nature des charges déductibles dans une SCI soumise à l'IR
L'article 31 du CGI énonce une liste de charges déductibles. Il convient de signaler que les amortissements des immeubles inscrits à l'actif ne peuvent être déduits (sauf pour certains régimes spécifiques comme le Robien ou le Perissol).
Les charges pouvant ainsi être déduites en vertu de l'article 31 précité sont les suivantes :
La déductibilité des dépenses d'entretien et de réparation
Ces dépenses permettent de remettre ou de maintenir un immeuble en état, sans en modifier sa substance. Il peut s'agir d'un remplacement s'il n'y a pas d'ajout d'élément nouveau ou de traitements contre les insectes.
La déductibilité des dépenses d'amélioration
Celles-ci visent à apporter un équipement ou un élément de confort nouveau à un immeuble sans en modifier la structure. On peut citer par exemple l'installation d'une salle d'eau, d'une cuisine, d'un ascenseur ou de portes. Si la structure est modifiée, on parle de dépenses de construction, de reconstruction ou d'agrandissement qui ne peuvent, elles, être déduites. C'est ainsi le cas des dépenses qui ont pour but d'accroître le volume ou la surface habitable.
La déductibilité des dépenses d'administration et de gestion
Sont concernés ici les frais de rémunération des gardes et des concierges. En outre, il est possible de déduire, dans cette catégorie, les frais de rémunération, honoraires et commissions versés à des tiers pour la gestion des immeubles. Sont prises en compte les rémunérations et commissions des administrateurs de biens, des comptables, des agences de location ou des chambres syndicales.
La déductibilité des primes d'assurance
Les primes d'assurance liées aux immeubles loués sont déductibles, quelque soit le risque couvert.
La déductibilité des charges récupérables non récupérées
Il s'agit ici des charges devant être normalement payées par le locataire et qui ont été supportées par le propriétaire sans que celui-ci n'ait été remboursé. Ne peuvent ouvrir droit à déduction que les charges qui n'ont pas été remboursées par le locataire au 31 décembre de l'année de son départ.
La déductibilité des provisions pour charges de copropriété
Ces provisions sont déduites du revenu foncier de l'année de leur versement et sont régularisées l'année suivante. Les régularisations visent les charges non déductibles et ayant été déduites (comme les dépenses de construction et d'agrandissement). En effet, les provisions ne dissocient pas les charges selon leur déductibilité.
La déductibilité des indemnités de relogement et d'éviction
L'indemnité d'éviction n'est déductible que si elle a pour objet de libérer les locaux en vue de les louer dans de meilleures conditions. Ainsi, si cette indemnité est versée pour permettre au dirigeant de reprendre les locaux pour son usage personnel, il n'y a pas de déduction possible. Les frais de relogement peuvent être engagés pour loger temporairement le locataire durant des travaux.
La déductibilité des impôts
Il s'agit ici de la taxe foncière (hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères) et des taxes assimilées, de la taxe sur les bureaux et de la contribution sur les revenus locatifs.
La déductibilité des intérêts d'emprunt
Il s'agit des intérêts des emprunts contractés pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des immeubles destinés à produire des revenus fonciers. Il convient en outre de signaler que les déficits fonciers résultant des emprunts ne peuvent être imputés sur le revenu global de l'associé.
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Questions & réponses
Pour les frais de conciergerie existe t il une limite en % du CA (légale ou un usage) que l'on peut imputer à la SCI ?
merci
les dépenses de réparation d'un batiment qui est loué à une SCI soumis e à l'IR et qui sert d'agence sont ils déductibles au niveau de la SCI.
Bonjour,
Oui, les dépenses de réparation d'un bâtiment loué à une SCI soumise à l'IR sont généralement déductibles, à condition qu'elles servent à maintenir ou remettre l'immeuble en état sans en modifier la structure. Ces dépenses doivent être justifiées et avoir été payées durant l'année d'imposition. Par contre, si les travaux sont considérés comme des améliorations ou des agrandissements, ils ne seront pas déductibles. Il est important de bien différencier les réparations simples des travaux d'agrandissement ou de construction.
Bonne journée !
Bonjour Trigalet,
Le montant de la prestation doit être corrélé au travail effectué.
Bien à vous
Bonjour,
Dans le cas d'une SCI occupée en partie par les associés (3 logements) et en partie par des locataires (2 logements), comment déduire les charges telles que les taxes foncières par exemple ? On peut déduire la totalité du montant des TF (hors ordures ménagères) ou faire un prorata de 2/5eme du montant de la TF ?
Enfin les associés doivent ils rembourser à la SCI les frais tels que la consommation d'eau et le prorata des ordures ménagères via les comptes courants ?
Merci.
Bonjour,
Pour une SCI mixte (logements occupés par des associés et des locataires), seuls les frais liés aux logements loués sont déductibles des revenus fonciers. Pour les taxes foncières (hors TEOM), il faut appliquer un prorata basé sur le nombre de logements ou la surface. Par exemple, si 2 des 5 logements sont loués, seuls 2/5 de la taxe foncière sont déductibles. Si la taxe foncière hors TEOM s’élève à 2 500 €, la part déductible sera 1 000 € (2/5 × 2 500 €). La TEOM est récupérable auprès des locataires mais non déductible pour la SCI.
Les associés doivent rembourser leurs consommations (eau, électricité, TEOM) via leurs comptes courants, en fonction de leur consommation réelle ou d’une clé de répartition. Ces remboursements doivent être identifiés comme tels dans la comptabilité de la SCI. Attention : une occupation sans loyer ou à un loyer inférieur à la valeur locative peut entraîner une requalification fiscale par l’administration.
Bien à vous.
Bonjour, est-ce que l’assurance de l’emprunt est déductible dans une SCI à l’IR? Avec mes remerciements
Bonjour,
Oui l'assurance de l'emprunt est bien déductible dans une SCI à l'IR.
Bien à vous.
Merci pour cet article.
Dans le cadre d'une sci familiale a l'ir détenant une petite dizaine de bien est possible de passer en charges les frais suivants : tel/box + ordinateur ainsi que des frais de déplacement ?
D'avance merci
Bonjour,
Les frais de gestion autres que les frais de rémunération des gardes et concierges, les frais de rémunération, honoraire et commission et frais de procédure sont en principe déductibles pour un montant forfaitaire de 20 € par local. De fait, il n'est en principe pas possible de déduire les frais réels liés à la télécommunication et aux déplacements.
Il existe cependant des exceptions énoncées dans le BOFIP (cf. BOI-RFPI-BASE-20-10 II-B).
Bien à vous.
La SCI a changé de gérant et d'adresse. Est-ce que les frais d'avocat et de publications peuvent être déduits?
Merci
Bonjour,
La déductibilité de ces charges dépend du régime d'imposition de la SCI. Dans le cas d'une :
- SCI soumise à l'impôt sur les revenus : ce type de dépense n'est pas déductible
- SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : les dépenses citées sont des charges déductibles
Bien à vous.
Bonjour,
Dans le cas où la SCI possède deux voire plusieurs logements distincts acquis à des dates différentes, les revenus et les charges sont-ils regroupés pour un résultat unique, ou bien comptabilisés et déclarés séparément?
Merci pour votre réponse et bons vœux pour le Nouvel An.
Bonjour,
La réponse apportée va dépendre du type de régime et des spécificités fiscales auxquelles est soumise la SCI. Sans cela, il est malheureusement impossible pour nous de vous apporter une réponse, nous vous conseillons de vous rapprocher du comptable qui suit votre dossier.
Bien à vous