SCI et TVA : Quelles sont les règles à connaître en 2025 ?

La société civile immobilière (SCI) est une forme juridique dotée d’un objet social à visée civile et non commerciale. Elle permet aux associés de gérer à plusieurs un patrimoine immobilier et favorise sa transmission. À l’instar de toute entreprise, la SCI est soumise à impôt et, dans certains cas, à la taxe sur la valeur ajoutée. Son imposition à la TVA dépend de la nature des biens qu’elle met en location (locaux nus, meublés, etc.) ou de l'usage qui doit en être fait (habitation ou professionnel). Quel est l’impact de la TVA sur la SCI ? Quels sont les taux de TVA applicables et sur quelles prestations ? Découvrez tout ce qu’il y a à savoir sur la SCI et la TVA en 2025.

Qu’est-ce qu’une SCI et quel est son lien avec la TVA ?

Définition de la SCI (Société Civile Immobilière)

La SCI désigne une société civile immobilière. Elle constitue le cadre juridique qui organise l’acquisition et la détention de biens immobiliers par au moins 2 associés. Il faut savoir que ce patrimoine appartient à la SCI, et non à ces derniers. En effet, la SCI est une société, soit une personne morale, ce qui signifie qu’elle dispose de sa propre personnalité juridique, et par conséquent, de son propre patrimoine. 

À défaut de posséder les biens immobiliers qui le constituent, les associés participent au capital social de la SCI (minimum 1 €) et, à ce titre, en détiennent des parts sociales proportionnelles à leur apport. Le patrimoine de la SCI se compose de biens de diverses natures : 

• des logements mis en location ;
• la résidence principale des associés ;
• de résidences secondaires.

Comme son nom l’indique, l’objet social de la société civile immobilière ne peut inclure que des activités civiles, et non commerciales. En d’autres termes, les associés ne peuvent pas créer une SCI à visée lucrative via une activité d’achat-revente dans le but de réaliser des plus-values immobilières. 

Il existe différentes typologies de SCI, telles que les : 

• SCI familiales ;
• SCI de location-gestion ;
• SCI professionnelles ;
• SCI de construction-vente ;
• SCI de jouissance partagée ;
• SCI agricole ;
• SCI d’attribution ;
• SCI à capital variable.

La SCI présente l’avantage de faciliter la transmission du patrimoine à ses héritiers. Pour autant, les associés engagent leur responsabilité de manière indéfinie, non solidaire et subsidiaire.

La location de biens de la SCI peut entraîner la réalisation d’un bénéfice. Dans ce cas, l’imposition des revenus professionnels perçus s’opère au niveau des associés au titre de l’impôt sur le revenu (IR), excepté la location de biens meublés qui soumet les bénéfices de la SCI à l’IS.

Qu’est-ce que la TVA et comment fonctionne-t-elle ?

La TVA, ou Taxe sur la valeur ajoutée, est un impôt indirect s’appliquant sur la consommation de biens ou de services. C’est au consommateur final qu’il revient de la payer lors des achats qu’il effectue. 

L’entreprise, elle, se contente de la collecter en la facturant sur ses ventes, puis de la reverser à l’État après s’être acquittée de sa déclaration de TVA. En contrepartie, le commerçant peut, de son côté, déduire du montant dû, la TVA qu’il a lui-même payée sur ses achats dans le cadre de son activité professionnelle.

Plusieurs taux sont en vigueur en France, et diffèrent selon la nature du produit concernée : 

Dans certains cas, le Code général des impôts (CGI) peut prévoir l’application de taux de TVA différents en Corse et dans les DROM (départements et régions d’outre-mer).

SCI et TVA : les grands principes d’assujettissement

L’application de la TVA en SCI ne s’opère pas toujours de manière linéaire. Selon l’usage qui est fait des biens appartenant à la SCI, l'assujettissement des revenus générés peut différer quelque peu.

Le cas des SCI soumises de plein droit à la TVA

Dans certaines situations, la SCI est soumise à la TVA de plein droit. C’est notamment le cas dans les contextes suivants : 

• la SCI loue des biens aménagés pour un usage professionnel ;
• la location de biens meublés en y associant au moins 3 prestations complémentaires en rapport avec de la prestation hôtelière (service de repas, ménage, repassage, etc.) ;
• la mise en location par la SCI de places de stationnement, autres que celles étant assorties à un bien loué, mais exonéré de TVA.

Le cas des SCI obligatoirement exonérées de TVA

La SCI n’est plus redevable de la TVA dès lors qu’elle propose à la location : 

• des immeubles nus, destinés à devenir le logement de particuliers ;
• des biens meublés à usage d’habitation, sous réserve que chacun d’eux soit assorti de moins de 3 prestations accessoires.

À ce titre, la société civile immobilière bénéficie de la franchise en base de TVA, sans possibilité d’option. Toutefois, la location de meublés constitue une activité commerciale, ce qui est contraire à l’objet social initial d’une SCI. C’est pourquoi, si les gains provenant de la location de meublés excèdent 10 % du chiffre d’affaires de la société, celle-ci peut alors être redevable de la TVA.

Quand faut-il opter pour la TVA en SCI ?

Il existe d’autres cas dans lesquels la SCI est exonérée de TVA, mais peut demander à y être soumise en formulant une option. Cela concerne notamment : 

• la location de biens nus à usage professionnel (industriel, commercial ou servant de bureaux) ;
• la location de biens à usage agricole, seulement si le locataire est lui-même redevable de la TVA ;
• la location de biens mixtes, dont une partie est destinée à l’habitation et l’autre dédiée à l’activité professionnelle).

Dès lors qu’elle fait valoir l’option à la TVA, la SCI a l’obligation de mentionner le taux de TVA applicable sur le contrat de location.

Comment opter pour la TVA dans une SCI ?

Soumettre la SCI à la TVA peut s’avérer avantageux, d’autant plus si son activité impose de supporter de nombreuses charges (travaux de rénovation, achat de meubles, etc.). L’assujettissement de la société permettra alors de récupérer la TVA sur ces achats. Cependant, cette décision produira un effet durable sur la fiscalité de la SCI.

La procédure d'option

La SCI souhaitant soumettre ses bénéfices à la TVA doit en formuler la demande écrite auprès du service des impôts des entreprises (SIE) compétent. Le gérant de la SCI ne doit pas omettre de joindre à sa demande une copie du bail du bien concerné. 

À savoir que la demande d’option à la TVA ne vaut que pour un immeuble. Par conséquent, il doit être réalisé autant de demandes que de biens concernés.

Au terme de cette démarche, l’option ne prend effet qu’à partir du 1er jour du mois qui suit le mois de réception de la demande.

La durée de l’option et sa dénonciation

Demander à soumettre la SCI à la TVA est un engagement à long terme. En effet, l’option devient effective pour une durée minimale de 9 ans. Le gérant ne peut la dénoncer qu’à compter du 1er janvier de la 9e année civile qui suit l’année de la demande.

Dans la mesure où l’usage du bien loué évolue, il convient d’en informer l’administration fiscale afin que celle-ci révise son statut d'assujettissement de la TVA.

Quelle est la TVA applicable à une SCI ?

Le taux normal de 20 %

En principe, le taux applicable sur les opérations taxables d’une SCI soumise à la TVA s’élève à 20 %. Par défaut, la SCI applique le taux normal sur la facturation des loyers des biens qu’elle loue.

Le taux réduit de 10 %

Lorsqu’elle réalise des travaux d’amélioration, de transformation et d’aménagement de l’habitat, comprenant la dotation de certains équipements, le taux de TVA applicable à la SCI peut différer du taux normal et s’élever à 10 %.

En revanche, pour bénéficier de ce taux réduit de TVA, la SCI doit respecter certaines conditions : 

• le bien sur lequel porte les travaux est achevé depuis plus de 2 ans ;
• la réalisation des travaux exclut toute forme de sous-traitance ;
• les travaux ne doivent pas concerner de la construction, de la reconstruction, ni de l’agrandissement.

Le taux réduit de 5,5 %

Le taux réduit à 5,5 % s’applique plus spécifiquement aux travaux liés à l’amélioration de la performance énergétique des logements (isolation thermique, installation d’équipements de chauffage ou production d’eau chaude utilisant de l’énergie renouvelable, etc.). 

Là encore, la réduction du taux de TVA s’applique sous réserve que le logement concerné ait été terminé depuis au moins 2 ans.

À compter du 1er octobre 2025, l’installation de panneaux solaires d’une puissance inférieure ou égale à 9 kilowatts bénéficie du taux réduit à 5,5 %, quelle que soit la date d’achèvement du logement.

Comment calculer la TVA dans une SCI ?

La base d’imposition

Dès lors qu’elle est soumise à la TVA, la SCI est tenue de déclarer toutes les sommes perçues à ce titre au cours de ses ventes. Le calcul de la taxe sur la valeur ajoutée s’opère alors sur les éléments suivants : 

• les loyers perçus ;
• les avances sur loyer ;
• les montants perçus au titre de pas-de-porte, si le contrat de bail le prévoit ;
• les droits d’entrée.

Le traitement des charges locatives

Les charges locatives dites « récupérables » entrent également dans la base imposable pour le calcul de la TVA d’une SCI. Il s’agit notamment des dépenses supportées par le propriétaire bailleur d’un bien loué, mais qui feront l’objet d’un remboursement par le locataire, telles que : 

• l’entretien de l’ascenseur ;
• les factures d’eau et de chauffage collectif ;
• redevances d’enlèvement des ordures ménagères ;
• etc.

En revanche, il faut savoir que les provisions de ces charges locatives sont exonérées de TVA tant que les montants concernés ne restent que des estimations. Dès lors que le bailleur procède aux régularisations de charges, elles deviennent alors soumises à la TVA.

Calcul du coefficient de déduction

Dans la mesure où la SCI concentre des activités taxées à différents niveaux, celle-ci a l'obligation de constituer des secteurs d’activité bien distincts. C’est également le cas si le logement loué est soumis à la TVA sur option.

Ce traitement comptable suppose de calculer le coefficient de déduction relatif à chaque secteur d’activité. Il se situe entre 0 et 1 et se calcule selon la formule suivante : 

Coefficient de déduction = coefficient d’assujettissement * coefficient d’admission * coefficient de taxation

• Le coefficient d’assujettissement est proportionnel à la surface d’affectation du bien aux opérations soumises à la TVA et se calcule immeuble par immeuble.
• Le coefficient d’admission correspond aux règles légales relatives à la déduction.
• Le coefficient de taxation permet de mesurer l’usage du bien en faveur des opérations occasionnant une déduction de la TVA.

La SCI soumise à la TVA : quels sont les avantages ?

Soumettre les bénéfices de sa SCI à la TVA peut s’avérer bénéfique à différents égards.

La récupération de la TVA sur les dépenses

Le principal intérêt de soumettre la SCI à la TVA tient au fait de pouvoir récupérer la TVA sur ses propres achats. Ainsi, que la SCI soit soumise au régime réel simplifié de TVA ou à son régime réel normal, elle tire un avantage fiscal dès lors qu’elle doit supporter des charges conséquentes, elles-mêmes assujetties à la TVA, à l’instar de : 

• travaux à confier à des professionnels redevables de la TVA ;
• l’acquisition de meubles ou d’équipements achetés TTC (toutes taxes comprises).

Lorsque la totalité des sommes acquittées au titre de la TVA devient supérieure au montant de TVA collecté, la SCI obtient alors un crédit de TVA, soulageant ainsi sa trésorerie.

La déduction de charges fiscales en SCI à l’IS

Lorsqu’elle est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), la SCI peut également bénéficier de la déductibilité de certaines charges, telles que : 

• l’amortissement de ses biens immobiliers ;
• les intérêts d’emprunt ;
• les travaux d’entretien ;
• la taxe foncière ;
• les frais de gestion de la SCI (frais de notaire, rémunération du concierge, etc.) ;
• les primes d’assurance ;
• les charges locatives non récupérées.

La SCI soumise à l’IS pourra alors réduire son assiette d’imposition de manière significative et mieux maîtriser sa fiscalité avec le taux fixe de l’IS. En outre, l’imposition à l’IS favorise une gestion séparée du patrimoine personnel de chaque associé de celui de la SCI.

SCI et TVA : Quels sont les inconvénients et les limites ?

Bien que la SCI assujettie à la TVA offre certains avantages, ce régime fiscal présente également quelques limites.

L'impact sur le montant des loyers

La SCI assujettie est tenue d’appliquer le taux normal de TVA s’élevant à 20 % sur ses quittances de loyer. En effet, la société civile immobilière a l’obligation de collecter la TVA pour l’État. 

L’application de la TVA se répercute mécaniquement sur le montant du loyer, au détriment des locataires non assujettis (les particuliers). Les loyers proposés par la SCI peuvent alors perdre en attractivité sur le marché de la location.

La complexité administrative

Outre la perte de compétitivité face aux bailleurs concurrents, la SCI soumise à la TVA impose également une tenue comptable rigoureuse. Celle-ci inclut des déclarations de TVA à réaliser à échéances fixes selon le régime applicable. 

C’est d’autant plus vrai lorsque la société abrite différentes activités, et que celles-ci présentent les caractéristiques suivantes : 

• Certaines activités sont assujetties à la TVA et d’autres pas ;
• Les taux de TVA applicables diffèrent selon la nature de chacune d’entre elles.

TVA et travaux de rénovation en SCI

Quelles sont les conditions d’éligibilité à la TVA réduite ?

Pour rappel, certains travaux de rénovation des biens octroient à la SCI l’application d’un taux de TVA réduit. Toutefois, pour y être éligible, la SCI doit répondre à certains critères : 

• Les travaux doivent concerner un immeuble achevé depuis plus de 2 ans ;
• Le professionnel chargé d’exécuter les travaux facture directement à la SCI, sans passer par de la sous-traitance ;
• Son usage doit être destiné à l’habitation (pour bénéficier du taux réduit de 5,5 % portant sur les travaux de rénovation énergétique).

Les travaux de rénovation ouvrant droit au taux réduit doivent avoir une visée d’amélioration du bien, et non de le rendre neuf, auquel cas la réduction ne s’applique pas.

Comment récupérer la TVA ?

C’est au moment de payer, ou plutôt de reverser la TVA collectée, que la SCI peut déduire et récupérer la TVA dont elle s’est acquittée sur ses dépenses d’exploitation. Pour cela, la société a l’obligation de conserver l’ensemble des pièces justificatives portant sur ses achats professionnels, et être en mesure de les présenter à l'administration fiscale en cas de contrôle.

Si le montant total de la TVA à déduire s’avère être supérieur au montant collecté, l’excédent donne lieu à une créance de TVA à déduire sur la déclaration de l’exercice suivant.

Les autres aides financières pour les SCI

Certains dispositifs d’aides sont mis en place et peuvent bénéficier aux sociétés civiles immobilières dans le but de soutenir la création de nouveaux logements.

Les subventions CEE (Certificats d'Économie d'Énergie)

Le dispositif de certificats d’économie d’énergie (CEE) est une aide financière octroyée par les fournisseurs d’énergie dans le cadre de travaux de rénovation énergétique. Pour pouvoir en bénéficier, les travaux envisagés doivent impérativement figurer dans les fiches d’opérations standardisées prévues à cet effet. Ils peuvent concerner : 

• l’isolation ;
• le chauffage ;
• la production d’eau chaude ;
• la ventilation ;
• etc.

L’attribution de l’aide n’impose aucun plafond de ressources. Le montant octroyé est libre, mais peut tout de même varier en fonction des revenus. Le versement de l’aide est ultérieur à la réalisation des travaux, sur présentation des factures, et peut se cumuler avec d’autres aides, telles que l’Éco-prêt à taux zéro.

L'aide Loc’Avantages de l’Anah

Cette aide est attribuée par l’Agence nationale de l’habitat (Anah) et prend la forme d’une réduction d’impôt. Pour en bénéficier, la SCI (ou le propriétaire bailleur) doit signer une convention avec l’Anah pour le logement à louer. Le montant de la réduction varie selon : 

• le type de convention signée (avec ou sans travaux) ;
• le loyer pratiqué.

Le dispositif Loc’Avantages n’est pas cumulable avec d’autres mécanismes d’incitations fiscales et ne s’applique pas aux immeubles classés ou inscrits au patrimoine historique.

Les dispositifs non accessibles aux SCI

MaPrimeRenov’ est une subvention mise en place par l’Agence nationale de l’habitat (Anah) depuis 2020, destinée à remplacer le Crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE). Elle permet de financer le coût des travaux de rénovation visant l’amélioration des performances énergétiques des logements.

Ce dispositif s’adressait initialement à tous les propriétaires, ainsi qu’aux associés de SCI (sous conditions) occupant le logement concerné par les travaux à réaliser. Depuis 2023, les SCI sont désormais exclues du dispositif, laissant place aux ménages les plus modestes.

FAQ sur les SCI et la TVA

Comment savoir si la TVA applicable est à 10 % ou 20 % pour une SCI ?

Les taux réduits de la TVA pour une SCI varient en fonction de la nature des travaux à réaliser dans les immeubles, ainsi qu’au type de location proposée (habitation principale ou à usage mixte).

Quel est le seuil de franchise de TVA pour une SCI ?

Il n’existe pas de seuil unique de chiffre d’affaires relatif à la franchise de TVA propre à la SCI. Le plafond varie selon que son revenu professionnel provient d’une activité de prestation de services (plafond de 37 500 €) ou d’une activité commerciale (plafond à 85 000 €).

Quand applique-t-on la TVA à 10 % ?

Le taux réduit de TVA à 10 % s’applique sur les travaux d’amélioration de l'habitat achevé depuis plus de 2 ans (aménagement, installation d’équipements), à l’exclusion des travaux d’amélioration des performances énergétiques.

Comment est taxée une SCI ?

En principe, les revenus générés par la SCI sont imposés aux mains des associés sur leur déclaration de revenus personnelle. Les revenus provenant de la location meublée sont, eux, soumis à l’impôt sur les sociétés. Selon le niveau de son chiffre d’affaires, la SCI est redevable ou non de la TVA.

Une SCI peut-elle récupérer la TVA sur les travaux ?

Oui, il est tout à fait possible pour une SCI de récupérer la TVA supportée sur ses achats, sous réserve qu’elle y soit elle-même assujettie, ainsi que la prestataire qu’elle mandate.

Peut-on choisir de ne pas appliquer la TVA dans une SCI ?

Oui, dans certaines situations, une SCI peut décider de ne pas appliquer la TVA. C’est le cas si elle met en location un bien meublé à usage d’habitation, à condition qu’elle ne fournisse pas 3 prestations accessoires, sous peine d’en subir les conséquences fiscales.

Une SCI doit-elle avoir un expert-comptable en cas d’assujettissement ?

Non, l’intervention d’un expert-comptable n’est pas obligatoire pour la SCI assujettie à la TVA. Elle reste toutefois vivement recommandée et constitue une garantie du respect du calendrier des déclarations et de paiement de la taxe.

Sources et références

impots.gouv.fr — “Société civile immobilière (SCI) : les SCI et la TVA”

BOFiP — “BOI-TVA-CHAMP-50-10-20140404: Opérations imposables sur option”

Legifrance — “CGI, art. 279-0 bis : TVA à 10 % sur certains travaux d’habitation”