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Locations meublées professionnelles et non professionnelles : régime fiscal

Mis à jour le 11/12/2017

Depuis la loi de finances pour 2009, les statuts de loueur meublé professionnel (LMP) et de loueur meublé non professionnel (LMNP) ont subi de profondes mutations. Le but du législateur fut de circonscrire au maximum les cas où le statut LMP s’applique pour faire du statut LMNP la règle. Quel est le champ d’application de chacun des régimes ? Quel traitement fiscal s’applique à ces derniers ?


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La définition de la location meublée

Pour qu'une location soit considérée comme meublée, deux conditions doivent être réunies :

  • elle doit porter sur des locaux d'habitation,
  • le logement doit être assez meublé pour être habitable.

Le régime de location meublée professionnelle (LMP)

Il convient de s'intéresser au champ d'application de ce dernier et au régime fiscal applicable

Le champ d'application du régime LMP

Tout d'abord, il convient de signaler que l'activité LMP peut être exercée par une personne physique ou une personne morale translucide. Toutefois, une SCI qui s'adonnerait à une telle activité serait nécessairement soumise à l'IS (sauf application du seuil de tolérance de 10% d'activité commerciale)

La loi de finances pour 2009 est venue considérablement restreindre le champ d'application du régime des loueurs meublés professionnels.

En effet, pour que ce dernier s'applique, 3 conditions cumulatives sont exigées:

  • l'ensemble du foyer fiscal doit réaliser plus de 23000 euros de recettes annuelles au titre de la location d'habitation meublée
  • un membre de ce foyer doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés au titre de loueur en meublé
  • les recettes LMP doivent excéder les autres revenus professionnels du foyer fiscal

Cette dernière condition est souvent très problématique car désormais, l'activité de location meublée ne peut plus être accessoire.

Pour éviter aux personnes exerçant déjà une activité de loueur meublé de perdre brutalement le bénéfice du régime LMP, le législateur a prévu un régime transitoire permettant d'atténuer l'application de la condition relative aux 50% des revenus d'activité.

Ainsi, pour les locations commencées avant le 1er janvier 2009, on va appliquer un coefficient multiplicateur des recettes, permettant de retarder la date où les recettes LMP deviendront inférieures aux autres revenus professionnels.

Le coefficient est égal à au quintuple des loyers perçus diminué de 2/5 de leur montant par année écoulée depuis le début de la location. Les contribuables ne peuvent bénéficier de la majoration que durant 10 ans.

Exemple: une personne touche 30 000 euros de loyers en tant que loueur meublé. Elle commence la location le 1er janvier 2007.
En 2009, le montant des recettes à comparer avec ses revenus d'activité sera de 30 000 x 5 - (30 000 x 2/5 x3) = 150 000 - 36 000 = 114 000 (en effet trois années se seront écoulées)
En 2010, le montant des recettes à comparer avec ses revenus d'activité sera de 30 000 x 5 - (30 000 x 2/5 x 4) = 150 000 - 48 000 = 102 000
En 2011, les recettes à prendre en compte seront de 30 000 x 5 - (30 000 x 2/5 x 5) = 150 000 - 48 000 = 90 000
Et ainsi de suite....

Les conséquences fiscales du régime LMP

Le loueur meublé professionnel a la possibilité d'imputer les déficits générés par son activité sur son revenu global. Pour cela, il doit renoncer au régime de la micro entreprise.

En règle générale, l'activité de loueur meublé est exonérée de TVA, sauf cas particuliers (location à des résidences de tourisme....)

En outre, le régime micro BIC pourra s'appliquer si le montant des recettes n'excède pas 32 000 € (le seuil de 76 300 € s'appliquera toutefois pour les gîtes ruraux, les meublés de tourisme ou les chambres d'hôtes).

Par ailleurs, les locaux donnés en location peuvent bénéficier de l'exonération des biens professionnels si les conditions requises sont remplies.

Enfin, les loueurs en meublé professionnels sont soumis au régime des plus values professionnelles et peuvent donc bénéficier du régime d'exonération de l'article 151 septies.

Le régime de location meublée non professionnelle (LMNP)

Le champ d'application du régime LMNP

Les contribuables effectuant de la location meublée et ne remplissant pas les conditions des loueurs en meublé professionnels seront soumis au régime LMNP.

Le régime fiscal LMNP

Les déficits issus de l'activité de loueur meublé non professionnel ne peuvent pas s'imputer sur le revenu global.
Ils ne peuvent s'imputer que sur les bénéfices de même nature réalisés lors de la même année et des 10 années suivantes.


En outre, les plus values immobilières des particuliers s'appliquent pour le régime LMNP

En matière d'ISF, les immeubles donnés en location ne peuvent, en toute circonstance, bénéficier de l'exonération des biens professionnels.

Par ailleurs, en matière de TVA et de régime micro, les règles déjà mentionnées pour le LMP s'appliquent également aux loueurs en meublé non professionnels.

Enfin, les contribuables exerçant une activité de location meublée non professionnelle peuvent bénéficier, sous certaines conditions, d'une réduction d'impôt très similaire à celle prévue par le régime Scellier.
Ainsi, un avantage fiscal de 25% pourra s'appliquer à certains investissements (plafonnés à 300 000 € par an), si les locaux acquis font partie de structures limitativement énumérées (résidences de tourisme classées, résidences avec services pour étudiants et personnes âgées....)

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