Loyers et location

Vous êtes de plus en plus nombreux à choisir d'investir dans l'immobilier locatif. Que cela soit pour vous constituer un patrimoine personnel ou compléter vos revenus, l'investissement locatif présente de nombreux avantages et notamment fiscaux. Mais alors, pour quel type de location faut-il opter ? Si la location nue (ou location vide) est imposée dans la catégorie des revenus fonciers, la location meublée est soumise à un régime d’imposition très différent : les bénéfices industriels et commerciaux. Celui-ci peut se révéler, comme nous allons le voir, très avantageux fiscalement et peut justifier de meubler le logement loué pour des raisons purement fiscales.  

La location meublée professionnelle répond à des règles spécifiques : être inscrit au RCS en tant que LMP, recettes annuelles (loyers TTC charges comprises) par dépassant 23 000 € sur l'année civile et supérieures au total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC...). Le LMP s'immatricule au RCS via le centre de formalités des entreprises (CFE). Le régime fical de la LMP est avantageuse : pas de TVA, imposition à l'IR, l'IS ou au régime de la micro-entreprise et les charges se déduisent du résultat fiscal (frais de notaire, entretien, impôts locaux, gestion, assurances, intérêts d'emprunt, etc.)

L’indice de référence des loyers (IRL) sert de base pour la révision des loyers pour toutes locations vides comme meublées permettant de limiter les abus des hausses de loyers. Revu chaque trimestre par l’Insee, c'est sur cet indice que se base les propriétaires pour estimer le montant d’un loyer et sa révision une fois par année, si le contrat de location le permet. L’augmentation du loyer ne peut excéder la variation des loyers publiés par l’Insee.

Le formulaire 2044 permet de déclarer les revenus nets issus de la location de biens non meublés dont vous êtes propriétaire, c’est-à-dire le total annuel de vos loyers perçus diminué des charges déductibles liées à la gestion du bien immobilier. La notice de la déclaration 2044 doit être scrupuleusement suivie, car toutes les charges ne sont pas déductibles. Le formulaire 2044 peut être rempli en ligne sur impot.gouv.fr au moment de la déclaration d’impôt sur le revenu (mars/avril/mai). Si vos loyers annuels sont inférieurs à 15 000 euros, vous êtes soumis au régime micro foncier et vous n’êtes pas concerné par la déclaration 2044.

Les revenus de location meublée sont soumis aux prélèvements sociaux et à l'impôt sur le revenu :  - au régime du micro pour les recettes annuelles inférieures à 70.000€ avec abattement de 50% des recettes - au régime du réel pour les recettes supérieures à 70.000€ ou sur option par envoi de courrier : le bailleur déduit les charges de la propriété et l'amortissement du bien Avec le statut de loueur en meublé professionnels, le bailleur peut imputer son déficit de ses revenus et être exonéré d'impôt sur la fortune immobilière et de plus-value professionnelle sur ses biens locatifs.

Un propriétaire qui loue un bien immobilier nu est imposé selon le régime des revenus fonciers. Par défaut et pour des recettes annuelles inférieures à 15.000 euros, il est imposé au micro foncier avec abattement de 30%. Sur option ou si les recettes dépassent 15.000 euros, le propriétaire est imposé au régime réel avec déduction des charges supportées pour la location (frais de gestion, travaux, charges de copropriété, assurance, etc.). Les déficits s'imputent sur le revenu global à hauteur de 10.700 euros par an et le surplus se déduit des revenus des 10 années suivantes.

La caution solidaire pour une location ou colocation signifie que la dette est partagée avec la personne pour qui vous vous engagez d'exécuter en lieu et place du débiteur si celui-ci est défaillant. Et cela sans possibilité de retarder l’exigibilité du paiement comme pour une caution simple. On peut se porter caution solidaire pour une location, pour une entreprise auprès d’une banque.

Les rapports entre propriétaires et locataires sont soumis à une réglementation (préavis, encadrement des loyers…), qui vise à la fois à stimuler le marché locatif et à protéger le locataire. Le propriétaire doit fournir à son locataire une quittance de loyer, qui permet à celui-ci de prouver qu’il a bien rempli ses obligations (loyer payé). Dans la majorité des cas, cette quittance est transmise automatiquement, de manière matérialisée ou dématérialisée. Elle comporte des mentions obligatoires : nom et adresse du bailleur, nom et adresse du locataire, montant de la somme perçue, montant du loyer, période concernée par le paiement, montant des charges de copropriété mises à la charge du locataire, signature du propriétaire.

Le dispositif de défiscalisation Pinel ou “Réduction d’impôt pour investissement locatif” pour une durée de 6 ans, 9 ans ou 12 ans jusqu’à 63 000€ d’avantage fiscal permet aux investisseurs d’acquérir un bien immobilier pour le louer. Le logement loué devra être la résidence principale du locataire, avoir une durée de location de 6 ans minimum, celui-ci doit être loué dans les 12 mois suivant la livraison et respecter le plafond de loyer pour le locataire. Cependant le plafonnement des loyers et la baisse des prix observés sur le marché en France depuis 2012 ne garantissent pas forcément la rentabilité à long terme d’un tel investissement.

Votre taxe d’habitation va bientôt arrivée chez vous et vous verrez sans doute qu’elle est calculée sur la valeur locative du bien immobilier. Mais qu’est-ce que cette valeur locative ?

Depuis la loi de finances pour 2009, les statuts de loueur meublé professionnel (LMP) et de loueur meublé non professionnel (LMNP) ont subi de profondes mutations. Le but du législateur fut de circonscrire au maximum les cas où le statut LMP s’applique pour faire du statut LMNP la règle. Quel est le champ d’application de chacun des régimes ? Quel traitement fiscal s’applique à ces derniers ?

La loi ALUR modifie certains délais de préavis pour le locataire d’un logement. Il peut donner congé quand il le souhaite à condition de respecter un délai de préavis. Ce délai de préavis pour la location d’un logement vide est de 3 mois. Il passe à un 1 mois dans certains cas, renforcés par la loi ALUR, notamment lorsque le logement est situé dans une zone tendue mentionnée par décret. Le délai de préavis pour un logement meublé est de 1 mois pour le locataire. Le propriétaire quant à lui ne peut pas donner congé avant l’échéance du contrat de bail et doit respecter un délai de préavis de 6 mois pour une location vide et 3 mois pour un meublé, même s’il souhaite vendre son bien immobilier. La loi ALUR uniformise le délai de restitution du dépôt de garantie qui est de 1 mois pour tout type de logement.

La location meublée non professionnelle consiste à mettre à disposition du locataire un logement avec tous les éléments permettant son occupation. Généralement exonérée de TVA, la location meublée non professionnelle est soumise, à l’inverse des locations nues, au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) à condition que le montant des recettes tirées de cette activité de dépasse pas 33 100 euros (82 800 euros pour les meublés de tourisme). Ce régime d’imposition peut se révéler très intéressant pour le contribuable. Il lui permet notamment de déduire les annuités d’amortissement relatives aux immeubles inscrits à l’actif. Ainsi, il ne paiera généralement pas d’impôt.

Le dispositif de défiscalisation Pinel, mis en place en 2015, incite les investisseurs à acquérir un bien immobilier pour le louer, mais le plafonnement des loyers et la baisse des prix observés sur le marché en France depuis 2012 ne garantissent pas la rentabilité à long terme d’un tel investissement. Est-il intéressant d’acheter pour louer en 2016 ? Quelques points clés sont à analyser avant de prendre cette décision.

Tout propriétaire d’un bien immobilier doit déclarer les loyers qu’il perçoit au titre du bail signé entre lui et son locataire. Ces loyers, minorés des charges liées à la gestion du bien immobilier, sont appelés revenus fonciers. Ils sont à déclarer sur la déclaration 2042 si vous êtes soumis au régime microfoncier. Si vous êtes soumis au régime foncier du réel, ils sont à détailler dans la déclaration 2044 avant de reporter le revenu foncier imposable dans la 2042. Les charges déductibles sont ici à détailler : gestion de bien, honoraires d’agence immobilière, rémunération du concierge, intérêts d’emprunt, travaux sous certaines conditions... Les propriétaires d’un bien meublé évoluent quant à eux sous le régime d’imposition LMNP ou LMP et sont imposés au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

La location en meublé nécessite de louer un logement disposant de suffisamment d’équipements pour être habitable. Les critères sont strictement définis. La fiscalité des locations meublées peut être sous le régime de la location en meublé non professionnel (régime LMNP) au micro BIC ou au réel ou sous le régime de la location en meublé professionnel (régime LMP) à condition d’encaisser des loyers supérieurs à 23 000 euros, supérieurs à la moitié des revenus du foyer fiscal et de s’immatriculer au greffe du tribunal de commerce. La location meublée saisonnière suit la même fiscalité.

La détermination des loyers obéit à deux logiques à priori contradictoires : le respect de la liberté contractuelle et de la propriété privée et le droit au logement. Ainsi le législateur a tenté de poser un cadre juridique relativement souple tout en essayant de limiter les abus. Voici ainsi les règles applicables en matière de calcul des loyers.

Le législateur a voulu conférer aux contribuables exerçant une activité de location meublée certains avantages fiscaux. Ainsi, le régime fiscal applicable à ces locations est bien plus avantageux que celui applicable aux locations nues. Le présent article vous propose de découvrir ce régime.

Vous êtes propriétaire, locataire et vous vous demandez si vous devez louer un bien meublé ou en non meublé ? Quels sont les avantages/inconvénients pour le propriétaire et le locataire ? Avant de vous lancer, prenez le temps de la réflexion pour prendre la meilleure décision.

L’indice de révision des loyers est un coefficient élaboré par l’INSEE en fonction de l’augmentation des prix de la consommation (hors tabacs, et loyers), afin d’harmoniser les tarifs pratiqués et de limiter une certaine flambée de l’immobilier locatif. Avec ce garde-fou, il devient raisonnable de penser que tout locataire peut avoir une vision à long terme de son budget logement chaque mois. Mais nous allons voir ensemble que les propriétaires bailleurs disposent encore d’une bonne marge de manœuvre. Voici quelques explications qui seront grandement utiles aux locataires afin de ne pas se retrouver au pied du mur… extérieur.

Le droit fiscal, comme une langue, est en général constitué de règles générales, quasi mécaniques, et d’un florilège de règles particulières, parfois très complexes.Ainsi, une bonne appréhension de la fiscalité nécessite de connaître les mécanismes généraux la régissant et tous les cas particuliers. La fiscalité des rentes viagères fait partie de ces régimes spécifiques obéissant pour une large part à une logique singulière. Voici quelques informations pour vous éclairer en la matière.

Comment est fixé l’indice des loyers 2012 ? A quoi sert-il ? Quel sera le montant de l’indice des loyers 2012 ? Autant de questions auquel cet article se propose de répondre…

Vous êtes propriétaire ? Vous ne savez pas comment déclarer les revenus issus de vos locations ? Il faut savoir tout d’abord, qu’on distingue deux types de locations de logement : la location vide qui fait partie des revenus fonciers et la location meublée qui fait partie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

En matière de revalorisation de loyer, les intérêts des propriétaires et des locataires peuvent entrer en conflit. En effet, les premiers pourront avoir besoin d’augmenter les sommes prélevées afin de faire face aux frais de propriété tandis que les seconds auront besoin d’une certaine stabilité. La loi intervient afin d’établir un équilibre relatif entre ces deux parties. Les règles applicables diffèrent selon la nature du bail : commercial ou d’habitation

Les propriétaires de biens immobiliers qu’ils soient destinés à la location « domestiques » c’est-à-dire aux particuliers ou qu’ils soient commerciaux ont la faculté de réviser le montant du loyer perçu grâce à une formule de révision. Cette formule de révision correspond à l’application de l’indice de référence de loyer. On dit alors que le loyer est indexé. Comment calculer cette indexation ? A quoi sert-elle, et quel sera son montant au début de l'année 2014 ? Des éléments de réponse dans les lignes suivantes.

L’indice de location porte du point de vue règlementaire le nom d’indice de référence des loyers. C’est un chiffre calculé et publié tous les trimestres par l’INSEE. Cet indice permet à un propriétaire d’augmenter de manière légale le loyer d’un bien immobilier, et donc de protéger les locataires contre une augmentation excessive et non régulée des loyers. Comment se fait le calcul ? Quels sont les valeurs de l’indice ces derniers trimestres et en 2014 ? Les réponses dans les lignes suivantes.

L’indice de référence des loyers pour le 1er trimestre 2014, appelé également l’IRL sera connu dans quelques mois. Il permettra de fixer l’augmentation pour tous les contrats de location et baux commerciaux signés en début d’année 2014. Comment est-il calculé ? Son application est-elle obligatoire ? Y a-t-il une rétroactivité ?