Doit-on déclarer ses loyers (la fiscalité côté propriétaire) ?

Doit-on déclarer ses loyers – revenus fonciers ?

Oui, tous les propriétaires qui perçoivent des loyers doivent déclarer ces revenus au fisc, que le logement soit vide (non meublé) ou meublé. Les revenus tirés d’une location non meublée sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Les recettes de locations meublées sont, elles, imposées comme Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Dans les deux cas, vous déclarez les revenus perçus au titre de l’année n‑1 lors de votre déclaration faite en année n : par exemple, les loyers encaissés en 2025 sont déclarés en 2026.

Dans tous les cas, vous devez déclarer la totalité de vos loyers encaissés, même si les montants ne sont pas préremplis sur votre déclaration automatique.

Comment déclarer des loyers perçus aux impôts, en détail ?

Déclarations selon le type de location

• Location non meublée (vide) → Catégorie des revenus fonciers.

• Location meublée → Catégorie des BIC (loueur en meublé non professionnel ou professionnel).

Chaque catégorie a ses propres règles de déclaration, ses formulaires et ses régimes d’imposition.

Le régime micro‑foncier pour des locations non meublées inférieures à 15 000 €

Le régime micro‑foncier s’applique automatiquement si :

• vos revenus fonciers bruts annuels ≤ 15 000 € (hors charges) pour l’ensemble du foyer fiscal ;

• et que les biens loués ne relèvent pas d’un régime spécial.

Dans ce cas, vous n’avez pas à détailler vos charges réelles. Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué automatiquement pour représenter les charges locatives, et l’administration fiscale calcule votre revenu imposable à partir des loyers déclarés.

Points clés du micro‑foncier non meublé :

• Déclarez le montant brut des loyers encaissés dans votre déclaration de revenus principale (formulaire 2042, case 4BE) ;

• Pas de déduction détaillée des frais ou travaux possibles dans ce régime ;

• Au‑delà de 15 000 €, le régime réel s’impose.

Le régime foncier du réel

Si vos revenus fonciers excèdent 15 000 € ou si vous choisissez volontairement le régime réel, vous devez :

1. Compléter la déclaration annexe n° 2044 en détaillant tous les loyers perçus et toutes les charges admissibles ;

2. Reporter le résultat net (loyers – charges) dans votre déclaration principale n° 2042.

Les charges déductibles au régime réel peuvent inclure :

• intérêts d’emprunt ;

• primes d’assurance ;

• frais de gestion et de syndic ;

• travaux d’entretien et de réparation.

Ce régime est indispensable lorsque les charges réelles dépassent l’abattement forfaitaire, ou tout simplement si vos revenus fonciers sont élevés.

Comment les revenus fonciers en location meublée sont-ils imposés ?

Contrairement aux revenus fonciers des locations nues, les revenus issus de locations meublées sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Principaux régimes pour meublés

• Micro‑BIC : il s’applique lorsque les recettes locatives ne dépassent 77 700 € par an (pour les meublés de longue durée ou les meublés touristiques classés) et que vous ne choisissez pas le régime réel. Un abattement forfaitaire de 50 % est alors appliqué sur votre chiffre d’affaires. Pour 2027, les revenus de 2926 ne devront pas dépasser 83 600€.

• Si vos recettes dépassent 77 700 €, vous basculez automatiquement (ou sur option) au régime réel BIC, qui nécessite la tenue d’une comptabilité et permet de déduire toutes vos charges réelles ainsi que les amortissements du bien et des meubles. De même pour 2027, les revenus de 2926 ne devront pas dépasser 83 600€.

⚠️ Une réforme récente a modifié la fiscalité des meublés touristiques non classés : pour ces cas, le seuil du micro‑BIC a été abaissé à 15 000 € avec un abattement de 30 %, ce qui aligne ces locations sur les règles du micro‑foncier simplifié.

Tableau récapitulatif des régimes et seuils (déclaration 2026 pour revenus 2025)