Doit-on déclarer ses loyers (la fiscalité côté propriétaire) ?

Mis à jour le 23/11/22
Sommaire

    Tout propriétaire d’un bien immobilier doit déclarer les loyers qu’il perçoit au titre du bail signé entre lui et son locataire. Ces loyers, minorés des charges liées à la gestion du bien immobilier, sont appelés revenus fonciers. Ils sont à déclarer sur la déclaration 2042 si vous êtes soumis au régime microfoncier. Si vous êtes soumis au régime foncier du réel, ils sont à détailler dans la déclaration 2044 avant de reporter le revenu foncier imposable dans la 2042. Les charges déductibles sont ici à détailler : gestion de bien, honoraires d’agence immobilière, rémunération du concierge, intérêts d’emprunt, travaux sous certaines conditions... Les propriétaires d’un bien meublé évoluent quant à eux sous le régime d’imposition LMNP ou LMP et sont imposés au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

    Doit-on déclarer ses loyers – revenus fonciers ?

    Évidemment qu’en tant que propriétaire, vous devez déclarer aux impôts vos loyers perçus au titre du bail signé entre vous et votre locataire. Ces loyers minorés des charges liées à la gestion de l’immeuble, appelés revenus fonciers, sont à détailler sur la déclaration 2044 puis à reporter sur la 2042 (régime foncier du réel) ou directement sur la déclaration 2042 (régime microfoncier). La déclaration 2042 est la déclaration de revenus annuelle (année civile). Vous devez donc déclarer le total de vos revenus foncier pour l’année d’imposition concernée (loyers perçus en année N pour la déclaration de revenus envoyée en N+1 – loyers perçus en 2015 pour la déclaration de revenus envoyée au contribuable en 2016).

    Comment déclarer des loyers perçus aux impôts, en détail ?

    Il existe plusieurs régimes d’imposition de ses revenus fonciers – donc plusieurs régimes de déclaration.

    Le régime microfoncier pour des locations inférieures à 15 000 euros

    Le régime microfoncier est ouvert aux contribuables qui ont perçu moins de 15 000 euros de loyers au titre de l’année d’imposition, soit en 2015 pour la déclaration à remplir en 2016 (donnée susceptible de changer d’une année sur l’autre). Notez que le contribuable peut opter pour le régime réel même s’il perçoit moins de 15 000 euros de loyers annuels. Le régime microfoncier consiste à déclarer le montant brut de son loyer annuel, sans mentionner ni déduire les charges liées à la propriété du bien. L’administration fiscale applique un abattement forfaitaire pour charges égal à 30 %. Le montant des loyers annuels est à déclarer sur la déclaration de revenus 2042 (case BE, cadre 4, page 3).

    Le régime foncier du réel

    Le régime foncier du réel concerne les propriétaires qui perçoivent plus de 15 000 euros de loyers bruts annuels, ou les contribuables du microfoncier qui décident d’opter pour le réel. Au régime foncier du réel, le contribuable doit :

    1. détailler ses loyers perçus et charges déductibles dans la déclaration 2044
    2. puis reporter le revenu foncier imposable (loyers perçus – charges déductibles) dans la déclaration 2042.

    Dans la déclaration 2044 – ligne 211 pages 2 et 3, le propriétaire déclare toutes les sommes relatives à la location de son bien, y compris les loyers perçus d’avance, les arriérés, pas de porte, indemnités de résiliation versées par le locataire sortant... Lorsque les sommes proviennent de plusieurs immeubles, le propriétaire doit détailler les recettes relatives à chaque bien immobilier. Les charges déductibles figurent dans l’imprimé 2044 – cases 221 à 410. Ce sont les frais de gérance et de gestion : les rémunérations que le propriétaire a versées à l’agence en charge de la gestion de son bien, les honoraires versés au comptable, rémunération du concierge, frais de procédure en cas d’action pour loyers impayés. Les charges déductibles des revenus fonciers sont aussi les primes d’assurance, travaux de transformation, d’entretien, de réparation (il est recommandé de joindre un descriptif des travaux à l’administration fiscale pour valider si ceux-ci sont déductibles ou non). Le propriétaire peut aussi déduire les intérêts d’emprunt et, dans une certaine mesure, imputer ses éventuels déficits des années antérieures (lignes 434 à 438 et 450). Il est recommandé de faire appel à un expert-comptable.

    !Le revenu foncier annuel (loyers bruts – charges déductibles) est à reporter dans la déclaration 2042.

    Comment les revenus fonciers en location meublée sont-ils imposés ?

    Les revenus fonciers issus d’une location meublée sont imposés sous le régime LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) ou LMP (Location Meublée Professionnelle), au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. Il vous faudra réaliser des simulations fiscales pour ces deux régimes LMNP et LMP afin de déterminer votre fiscalité optimale. Dans tous les cas, que vous soyez propriétaire d’un bien nu au régime du réel ou propriétaire d’un bien meublé au régime LMNP ou LMP, nous vous conseillons de faire valider votre déclaration de revenus auprès d’un expert-comptable, notamment pour vérifier la bonne déductibilité de vos charges relatives à votre bien immobilier.

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    Coralie MOINE
    Consultante & Accompagnement des freelances chez L-Expert-Comptable.com

    Avec Coralie, créer sa société devient un jeu d'enfant ! Elle accompagne et conseille les indépendants qui veulent se lancer sans prendre de risques