La fiscalité de la location meublée non professionnelle

L'article en brefLa location meublée non professionnelle (LMNP) est une forme d'investissement immobilier où le propriétaire loue un bien équipé de tous les éléments nécessaires à une habitation normale. Ce régime s'oppose à la location meublée professionnelle principalement en fonction du chiffre d'affaires généré et de l'inscription au registre du commerce. Pour être classifié en non professionnel, les revenus de la location doivent être inférieurs à 23 000 € annuels et ne doivent pas excéder les autres revenus d'activité du foyer fiscal. La LMNP est intéressante fiscalement car elle relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et les propriétaires peuvent opter pour le régime fiscal du micro-BIC si leurs recettes annuelles ne dépassent pas 70 000 € pour des locations classiques ou 170 000 € pour des meublés de tourisme. Ce régime permet un abattement de 50 % ou 71 % pour calculer le revenu imposable, simplifiant ainsi la déclaration fiscale sans nécessité de tenir une comptabilité détaillée.

Pour ceux qui dépassent ces seuils ou choisissent volontairement de sortir du régime micro, le régime réel permet une déduction plus étendue des charges et des amortissements, ce qui peut conduire à une base imposable considérablement réduite, voire nulle. Cela inclut les frais réels comme la taxe foncière, les intérêts d'emprunt, les travaux, les frais de gestion, et les amortissements du bien et du mobilier. Enfin, la LMNP offre des conditions d'exonération spécifiques, par exemple, lors de la location d'une partie de la résidence principale avec des loyers ne dépassant pas les plafonds fixés par la loi. Les plus-values à la revente sont également sujettes à un régime favorable après une certaine durée de détention, encourageant ainsi l'investissement à long terme dans l'immobilier locatif meublé.
Temps de lecture : 5minDate de publication : 07/08/2017Dernière mise à jour : 21/05/2024
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Ecrit par Aurélia HEYAccompagnement des freelances chez L'Expert-Comptable.com
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Florent Gaudel
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Florent GAUDEL
 
Avec plus de 3 ans d'expérience chez L-Expert-Comptable.com et titulaire d'un DSCG du Conservatoire National des Arts et Métiers, Florent Gaudel est un expert comptable stagiaire spécialisé en comptabilité, finance, et création d'entreprise.
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La définition de la location meublée non professionnelle

La location meublée consiste à mettre à disposition des locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire.

Voici la liste de ces éléments, fixée par décret :

  • Les étagères de rangement,

  • Le matériel d'entretien ménager,

  • Les plaques de cuisson,

  • Le four,

  • Les ustensiles de cuisine,

  • La vaisselle,

  • La literie comportant couette ou couverture,

  • La table et les sièges,

  • Le dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres à coucher,

  • Les luminaires.

  • Le réfrigérateur et un congélateur (le second peut être intégré au premier),

  • Les ustensiles de cuisine,

  • La vaisselle.

La location meublée peut être considérée comme professionnelle ou non professionnelle.

Location meublée professionnelle

Elle est professionnelle lorsque les conditions suivantes sont cumulativement réunies :

  • les recettes annuelles tirées de la location meublée par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 €,

  • ces recettes doivent être supérieures à la somme des revenus suivants :traitements et salaires, BIC autres que ceux tirés de la location meublée, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du code général des impôts.

  • Cette activité est inscrite au registre du commerce et des sociétés.

Location meublée non professionnelle

Elle est non professionnelle par défaut, lorsque ces conditions ne sont pas remplies.

Le régime du micro BIC

On rappelle que la location meublée non professionnelle est soumise aux règles des bénéfices industriels et commerciaux. Le régime du micro BIC s’applique lorsque le montant des recettes tirées de cette activité n’excède pas 33 100 euros (82 800 euros pour les meublés de tourisme).

Dans cette hypothèse, aucune comptabilité n’est à établir et le montant des recettes annuelles devra être renseigné en case 5 ND à 5 PD ou 5NG à 5PG (pour les meublés de tourisme) de la déclaration 2042 C PRO (annexe de la déclaration d’impôt sur le revenu).

L’administration appliquera alors automatiquement un abattement de 50% (71% pour les meublés de tourisme) afin de déterminer le résultat imposable. Celui-ci sera soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au taux de 15,5%.

Les recettes imposables sont principalement composées des loyers charges comprises.

Exemple : un contribuable loue meublé un logement qui lui procure 15 000 euros de recettes. Il souhaite bénéficier du régime micro BIC. Il est en outre soumis à la tranche d’imposition de 30%.

Le montant de son revenu imposable sera de 15 000 x 50% = 7500 euros. Celui-ci générera un prélèvement de 7500 x (30 + 15,5%) = 3412 euros.

Le régime du réel

Pour être soumis au régime du réel, le bailleur doit dépasser le plafond d’application du régime micro ou exercer une option.

Cette dernière doit être exercée :

  • Avant le 1er février de l’année d’imposition (1er février 2017 pour les revenus 2017 déclarés en 2018),

  • En déposant une liasse 2031 l’année suivant celle au titre de laquelle l’activité a débuté (si l’activité a débuté en 2016, la liasse devait être transmise à l’administration avant le 4 mai 2017 pour que l’option produise des effets en 2017).

En cas d’option pour le régime réel

Le résultat est déterminé grâce à une comptabilité commerciale (liasse 2031 avec un bilan et un compte de résultat). Il est égal à la différence entre les produits imposables (principalement les loyers) et les charges déductibles. Parmi celles-ci, on trouve :

  • La taxe foncière

  • Les provisions pour charges,

  • Les intérêts d’emprunt,

  • Les travaux,

  • Les frais de gestion (frais de comptabilité, frais d’huissier…),

  • Les amortissements.

La prise en considération des amortissements présente un avantage fiscal considérable. Ainsi, au contraire de la location nue, la location meublée permet de déduire chaque année, une fraction de la valeur d’inscription à l’actif du bien immobilier, du mobilier et des gros travaux. Cela vient réduire considérablement le résultat imposable, généralement négatif ou nul.

Ainsi, par exemple, si un immeuble est inscrit 200 000 euros à l’actif et amorti pendant 50 ans, le contribuable pourra déduire chaque année 4000 euros en plus des autres charges.

En revanche, au contraire du déficit foncier, le déficit généré par la location meublée non professionnelle ne peut être imputé que sur les revenus de même nature des 10 années suivantes.

Les exonérations

Les bailleurs donnant en location meublée une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérés sous réserve que celles ci constituent la résidence principale du locataire. En outre, le montant du loyer ne doit pas excéder un certain montant raisonnable, soit 184 € par an et par m2 en Ile de France et 135 € par an et par m2 dans les autres régions.

En outre, la location de chambres d'hôtes est exonérée d’impôt sur le revenu lorsque les recettes tirées de cette activité n'excèdent pas 760 euros par an.

La fiscalité de la cession

La cession d’un immeuble dans le cadre de la location non professionnelle est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers.

La plus value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition. Le prix de cession est celui qui est mentionné dans l’acte notarié. Le prix d'acquisition est le prix effectivement versé lors de l'acquisition du bien (figurant sur l'acte), la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit ou la valeur vénale à la date d'entrée dans le patrimoine du cédant. Il est majoré des frais d'acquisition à titre gratuit (droits de mutation, honoraires du notaire, frais de timbre...), des frais d'acquisition à titre onéreux (droits d'enregistrement, honoraires du notaire, commissions versées à des intermédiaires...), pouvant être fixés forfaitairement, sans justificatif, à 7,5% du prix d'acquisition et des travaux qui n'ont pas été pris en compte dans les revenus fonciers, pouvant être déterminés pour leur valeur réelle ou être forfaitairement fixés à 15% du prix d'acquisition.

Elle est diminuée d’un abattement pour durée de détention.

En matière d’impôt sur le revenu, cet abattement est 6% par an de la 6ème à la 21ème année et de 4% la 22ème année, soit une exonération totale au bout de 22 ans.

En matière de prélèvements sociaux, l’abattement est 1,65% de la 6ème à la 21ème année, 1,6% la 22 ème année et de 9% à partir de la 23 ème année, soit une exonération totale au bout de 30 ans.

La plus-value imposable est soumise à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19% et aux prélèvements sociaux au taux de 15,5%.

Les cessions concernant les biens suivants sont exonérées de plus-values :

  • les biens dont la valeur est inférieure à 15 000 €,

  • les biens autres que l'habitation principale, lors de la première cession, lorsque le prix de cession est utilisé pour acquérir ou pour faire construire un logement affecté à son habitation principale,

  • les biens expropriés lorsque l'indemnité d'expropriation est utilisée pour acquérir, construire, reconstruire ou agrandir un ou plusieurs immeubles,

  • les biens cédés à des organismes sociaux.

La location meublée non professionnelle et la TVA

Les locations meublées sont en principe exonérées de TVA.

Toutefois, sont taxables de plein droit les opérations suivantes (article 261 D du CGI) :

  • les prestations d'hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés,

  • les prestations d'hébergement fournies dans les villages de vacances classés ou agréés,

  • les prestations de parahôtellerie,

  • les locations de locaux consenties à un exploitant qui réalise l'une des opérations susvisées,

  • les prestations d'hébergement fournies dans les villages résidentiels de tourisme lorsque ceux-ci sont destinés à l'hébergement des touristes et qu'ils sont loués par un contrat d'au moins 9 ans à un exploitant.

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