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Acheter pour louer : est-ce rentable ?

Mis à jour le 19/12/2017

Le dispositif de défiscalisation Pinel ou “Réduction d’impôt pour investissement locatif” pour une durée de 6 ans, 9 ans ou 12 ans jusqu’à 63 000€ d’avantage fiscal permet aux investisseurs d’acquérir un bien immobilier pour le louer. Le logement loué devra être la résidence principale du locataire, avoir une durée de location de 6 ans minimum, celui-ci doit être loué dans les 12 mois suivant la livraison et respecter le plafond de loyer pour le locataire. Cependant le plafonnement des loyers et la baisse des prix observés sur le marché en France depuis 2012 ne garantissent pas forcément la rentabilité à long terme d’un tel investissement.


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La loi Pinel immobilier

Le dispositif Duflot/Pinel appelé aussi « Réduction d’impôt pour investissement locatif » vise les acheteurs d’un logement pour une mise en location à titre de résidence principale, sous certaines conditions d’éligibilité. Il s’applique pour les biens acquis entre janvier 2013 et décembre 2017. 
Cette défiscalisation Pinel est notamment conditionnée à la durée de l’engagement de location et au loyer fixé par le propriétaire. Ainsi, pour bénéficier de la défiscalisation avantageuse du dispositif Pinel, l’investisseur immobilier ne devra pas dépasser un certain montant de loyer, selon un barème fixé par le gouvernement. 

Les points essentiels de la loi Pinel :

•    La loi Pinel offre une réduction d’impôt flexible sur 6 ans, 9 ans ou 12 ans
•    Un avantage fiscal pouvant aller jusqu’à 63 000 €
•    Un investissement immobilier dans une grande ville de France
•    Une solution efficace pour constituer un patrimoine et commencer à préparer sa retraite
•    Avec ou sans apport de départ, le dispositif est optimisé à l’aide d’un emprunt.

Qui peut en bénéficier ?

Tout contribuable domicilié en France, qui acquiert entre le 1er Janvier 2016 et le 31 décembre 2017 un logement neuf ou en état futur d’achèvement, peut bénéficier du dispositif Pinel. La loi Pinel ouvre droit à une réduction d’impôt sur le revenu pouvant atteindre 6 000 € par an pendant 9 à 12 ans.

Quelle est la défiscalisation en loi Pinel ?

•    Jusqu’à 63 000 € d’impôt sur 12 ans.
La défiscalisation en loi Pinel est calculée sur le montant du bien immobilier. Elle varie en fonction de la durée de la location. La réduction d’impôt varie en fonction de la durée de location

Pour une durée de 6 années de location la réduction d’impôt est de 12 %.
Pour une durée de 9 années de location la réduction d’impôt est de 18 %.
Pour une durée de 12 années de location la réduction d’impôt est de 21 %.

Quel logement est éligible à la loi Pinel ?

Pour être éligible à la loi Pinel, le bien immobilier doit être construit aux normes BBC : RT2012 ou BBC2005 et doit être situé dans une ville située dans une zone en loi Pinel

Le dispositif Pinel vise à créer une nouvelle offre de logement sur le territoire Français, un certain nombre de points sont à appliquer.

Conditions à remplir pour bénéficier de la loi Pinel : 

•    Le propriétaire est tenu de louer le logement en résidence principale d’un locataire.
•    La durée de location doit être de 6 années minimum.
•    Le logement doit être loué dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien.
•    Le propriétaire s’engage à respecter les plafonds de loyer et de ressources des locataires.
•    La réduction d’impôt Pinel n’est pas cumulable avec les lois Duflot, loi Scellier, loi Censi-Bouvard, loi Malraux ou monument historique.
•    Le dispositif Pinel est concerné par le plafonnement des niches fiscales fixé à 10 000 € par an.
Pour connaître ces zones et vous informer sur les conditions à remplir pour bénéficier de la défiscalisation Pinel, renseignez-vous sur le site Loi Pinel.

Vous pouvez également calculer le montant de votre économie d’impôt en fonction de la durée de votre projet ici.

Immobilier : chute des prix

Les prix de vente dans l’immobilier sont en baisse depuis 2012 et la tendance restera la même en 2017, selon les notes de conjoncture des professionnels. Ainsi, cette baisse des prix semble s’inscrire dans un mouvement durable. Dans un tel environnement, il est difficile pour l’investisseur de garantir la réalisation d’une plus-value, ou tout simplement de récupérer son capital de départ s’il souhaitait revendre son bien.
L’investissement dans un appartement pour le but de le mettre en location peut donc être assez risqué. Pour palier aux risques liés à un investissement locatif en période de baisse des prix et d’augmentation de la fiscalité immobilière, vous devez vous assurez d’avoir rentabilité locative.

Rentabilité de l’investissement locatif

Pour évaluer l’opportunité d’un achat immobilier en vue de sa mise en location, quelques variables sont à étudier. La première variable à prendre en compte est la variable prix. Nous l’évoquions, la tendance est à la baisse en 2017. Les investissements à court ou moyen terme sont dans ces conditions évidemment très risqués. Pour optimiser ses chances de réaliser une plus-value à la revente, les acheteurs doivent envisager de conserver leur bien pendant au minimum 10 à 15 années, soit le cycle moyen habituel en matière de prix dans l’immobilier. 
La seconde variable à prendre en compte est la mesure de la performance de l’investissement locatif. Pour ce faire, l’acheteur devra calculer la rentabilité locative de son bien, c’est-à-dire le rapport entre le coût d’achat du logement et le loyer annuel, en prenant en compte les frais de gestion, les charges et avantages fiscaux. La rentabilité d’un bien peut aller de 2 à 7 %. Les adresses résidentielles ont en général un rendement plus faible (car plus chère à l’achat et plus consommatrices de frais de gestion) ; elles auront par contre un retour sur investissement potentiel plus élevé (possibilité de réaliser une plus forte plus-value). N’hésitez pas à faire appel à un professionnel pour vous aider à calculer la rentabilité de votre investissement locatif.

Acheter pour louer : est-ce rentable ?

En conclusion, acheter pour louer peut être rentable… Ou pas ! Tout dépend du bien, de la possibilité de réaliser une plus-value ou non, de sa rentabilité nette. Le dispositif Pinel, alléchant en matière de défiscalisation, est restrictif quant au montant du loyer à fixer. L’acheteur devra alors se référer au barème des loyers et valider la performance de son investissement locatif avant de l’acheter.  Le cycle de baisse des prix étant profondément ancré dans le marché immobilier, nos investisseurs ont du mal à se projeter au long terme pour espérer réaliser une plus-value à la revente.

Enfin, les changements incessants en matière fiscale immobilière freinent les investisseurs. Il est donc difficile en effet de se projeter dans de quelles conditions. 
Mais sachez qu’en 2017, les risques de réaliser un mauvais investissement sont tout de même importants. 

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