LMP vs LMNP : Faites le bon choix !

L'article en brefLa location meublée est un investissement immobilier qui peut être très rentable. Cependant, il est important de choisir le statut fiscal le plus adapté à sa situation personnelle et à ses objectifs. Il existe deux statuts de loueur en meublé : le statut LMP (loueur en meublé professionnel) et le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel).
Temps de lecture : 4minDernière mise à jour : 06/02/2024
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Ecrit par Julien PIGNONExpert-Comptable et Commissaire aux Comptes chez l’Expert-Comptable.com
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Florent Gaudel
Article certifié par
Florent GAUDEL
 
Avec plus de 3 ans d'expérience chez L-Expert-Comptable.com et titulaire d'un DSCG du Conservatoire National des Arts et Métiers, Florent Gaudel est un expert comptable stagiaire spécialisé en comptabilité, finance, et création d'entreprise.

LMP et LMNP : Qu’est-ce que c'est ? 

Vous êtes propriétaire d'un bien immobilier meublé et vous souhaitez le mettre en location et devenir bailleur. Deux options s'offrent à vous, selon notamment le chiffre d'affaires que vous réaliserez en louant votre bien.

Location en Meublée Professionnelle (LMP)

Le statut LMP est réservé aux professionnels de la location meublée. Il s'applique à vous lorsque les deux conditions suivantes sont remplies :

  • les recettes locatives annuelles dépassent 23 000 €
  • ces recettes excèdent les autres revenus d'activité perçus au sein du foyer fiscal

Location en Meublée Non Professionnelle (LMNP)

Le statut LMNP est le statut par défaut des personnes réalisant une activité e location meublée, sans passer par l'imposition à l'IS et ne respectant pas les conditions pour être LMP.

C'est le régime le plus couramment rencontré en matière de location meublée.

 

Quelles sont les différences entre LMNP et LMP ? Tableau comparatif

Critères

LMP (Loueur en Meublé Professionnel)

LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)

Définition

Statut pour les propriétaires faisant de la location meublée leur activité principale.

Statut pour les propriétaires faisant de la location meublée une activité secondaire.

Conditions d'éligibilité

- Revenus locatifs > 23.000 €/an

- Revenus locatifs > autres revenus d'activité du foyer fiscal

- Ne pas remplir les critères du LMP

Fiscalité des revenus

Imposés en tant que BIC professionnels

Imposés en tant que BIC non professionnels

Régimes fiscaux

- Micro-BIC (si recettes < 72.600 €)

- Régime réel

- Micro-BIC (si recettes < 72.600 €)

- Régime réel

Gestion du déficit

Imputable sur le revenu global

Non imputable sur le revenu global

Fiscalité des plus-values

Régime des plus-values professionnelles (exonérations possibles)

Régime des plus-values des particuliers

Cotisations sociales

Obligatoires (RSI/URSSAF)

Certaines conditions peuvent entraîner des cotisations à l'URSSAF

Obligations comptables

Tenue d'une comptabilité détaillée, sauf régime micro.

Tenue d'une comptabilité détaillée, sauf régime micro.

Exonération de l'IFI

Possible sous conditions

Possible sous conditions

Avantages fiscaux spécifiques

- Exonération possible des plus-values lors de la vente

- Imputation des déficits sur le revenu global

- Déduction des amortissements

- Exonération partielle des plus-values de cession si détention > 5 ans

- Déduction des amortissements

 

LMP ou LMNP : Les avantages et inconvénients

L'existence de ces statuts obéit à des règles différentes.

Le LMP peut permettre de réaliser une économie d'impôt réelle en cas de génération de déficits. Le revers de la médaille étant que les cotisations sociales s'appliquent à la place des prélèvements sociaux. Leur taux est plus élevé mais elles permettent d'acquérir des droits sociaux.

A l'inverse, le LMNP est pensé comme une activité d'appoint ce qui explique l'absence de cotisations sociales (sauf pour les locations saisonnières générant plus de 23 KE de recettes).

En matière d'imposition des plus-values de cession, l'intérêt du LMP est à rechercher du côté des dispositif d'exonération existant même pour si on a détenu le bien pendant une durée limitée. Le LMNP procure un avantage similaire à celui des particuliers : plus on détient le bien longtemps, moins l'imposition est importante. Elle est nulle lorsque la détention est supérieure ou égale à 30 ans.

Les avantages et inconvénients du LMP (Loueur en Meublé Professionnel) :

  • Fiscalité avantageuse : Possibilité d'imputer les déficits sur le revenu global, ce qui peut réduire considérablement l'impôt sur le revenu. 
  • Exonération de l'IFI : Les biens considérés comme professionnels peuvent être exonérés de l'Impôt sur la Fortune Immobilière.
  • Plus-values : Régime favorable pour les plus-values professionnelles, avec des exonérations possibles lors de la vente du bien.
  • Protection sociale : Affiliation au Régime social des indépendants (RSI) permettant une couverture sociale et la validation de trimestres pour la retraite.
  • Cotisations sociales : Obligation de payer des cotisations sociales, qui peuvent être élevées.
  • Conditions d'éligibilité strictes : Les critères pour bénéficier du statut LMP sont stricts et nécessitent des revenus locatifs significatifs.

Les avantages et les inconvénients du LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) :

  • Le régime micro-BIC : pour les recettes locatives inférieures à un certain seuil, il est possible de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50%.
  • Déduction des charges réelles : cela peut réduire la base imposable.
  • Réduction d'impôt : à la condition d’avoir réalisé un investissement éligible à la loi Censi-Bouvard.
  • Limitation de la déduction des déficits : Les déficits ne peuvent être déduits que des bénéfices de même nature et non du revenu global.

 

Comment choisir entre LMP et LMNP ?

Le fait de relever de l'un ou l'autre de ces statuts n'est pas un choix mais une conséquence de la structure de revenus du foyer fiscal. Cette appréciation ne s'effectue pas personne par personne mais bien au niveau du foyer dans son ensemble.

Le seuil des 23.000 € entraînant l'application du LMP est souvent rappelé, il s'agit du montant des loyers perçus issus de l'activité de la location meublée. On parle bien de loyers et non des revenus après déduction des charges.

Il existe toutefois une exception à cette règle. Dans le cas où revenus dépassent 23.000 €, le statut LMNP peut être conservé s'ils ne représentent pas la principale source de revenus du foyer (soit moins de 50 %). L'inscription au registre du commerce n'étant plus une obligation, un loueur peut continuer à déclarer ses recettes en tant que LMNP même si elles dépassent le seuil de 23.000 €. 

Dans la pratique, le statut LMP trouve à s'appliquer aux personnes disposant d'un capital conséquent.

 

Passage de LMP à LMNP : procédure et implications 

Le passage de LMP à LMNP peut se faire à tout moment, sous réserve de remplir les conditions d'éligibilité au statut LMNP. Pour cela, il suffit de déposer une déclaration de changement de régime fiscal auprès du Centre de formalités des entreprises (CFE) du lieu d'exploitation.

La déclaration de changement de régime fiscal doit être accompagnée des documents suivants :

  • Une copie de la pièce d'identité du loueur
  • Une copie du justificatif de domicile du loueur
  • Une copie du contrat de location meublée

Un changement de CFE sera à envisager dans deux situations possibles :

  1. Location meublée sans services : activité civile, CFE compétent est l’URSSAF.
  2. Location meublée avec services : activité commerciale, CFE compétent est le CCI.

Ce changement de statut aura pour conséquences : 

  • Un changement de régime fiscal : les revenus locatifs seront désormais imposés en tant que BIC non professionnels, au lieu de BIC professionnels.
  • Une diminution des avantages fiscaux : le déficit locatif ne pourra plus être imputé sur le revenu global, et le bien immobilier ne pourra pas bénéficier de l'exonération de l'IFI en cas de vente.
  • Une réduction des obligations administratives : les obligations comptables seront moins strictes, et l'inscription au registre du commerce n'est plus obligatoire depuis le 1er janvier 2018.

 

LMP VS LMNP nos conseils d'experts afin de faire le bon choix

Il est recommandé de consulter un expert-comptable avant de passer de LMP à LMNP. Celui-ci pourra vous aider à analyser votre situation et à déterminer si ce changement de statut est le plus adapté à vos objectifs ainsi que les risques que vous encourez.

 

Les questions courantes sur le LMP et LMNP

Qui peut faire du LMP ?

Le LMP est un statut fiscal qui s'applique aux locations meublées. Il est ouvert à toute personne physique ou morale, quel que soit son statut professionnel ou son activité principale.

Il n'y a pas de conditions particulières à remplir pour pouvoir bénéficier de ce statut. Cependant, il est important de noter que le LMP est un statut professionnel. Cela signifie que l'activité de location meublée doit être la principale activité du loueur.

LMNP pour investissement dans de l'ancien ou du LMNP neuf ?

Le LMNP peut être utilisé pour l'investissement dans de l'ancien comme dans du neuf. Il n'y a pas de différence de traitement entre les deux.

Quelles sont les 2 conditions qui font passer du statut LMNP au LMP ?

Il existe deux conditions qui font passer du statut LMNP au LMP :

  • Les revenus locatifs annuels dépassent 23.000 €.
  • Ces revenus excèdent les revenus d'activité du foyer fiscal

Si les deux conditions sont remplies, le loueur est automatiquement considéré comme LMP, même s'il souhaite conserver le statut LMNP.