La déclaration d'IFI (impôt sur la fortune immobilière) 2025

L'Impôt sur la Fortune Immobilière est un impôt annuel qui s'applique aux personnes physiques dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier 2025.
Il vient remplacer l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) qui était assis sur le patrimoine net.

Voici les principaux aspects de l'IFI :

Présentation de l'IFI

Les contribuables concernés sont:

• Les résidents fiscaux français, pour leurs biens immobiliers situés en France et à l'étranger
• Les non-résidents fiscaux, pour leurs biens immobiliers situés en France.

On rappelle que l'ISF concernait les foyers fiscaux dont le patrimoine net (actif - passif) était au moins égal à 1.300.000 euros. Tous les biens entraient en principe dans l'assiette de l'ISF (immeubles, assurance-vie, actions, véhicules, mobilier...), en fonction de leur valeur au premier janvier de l'année d'imposition.

Néanmoins, il existait de très nombreuses exonérations, permettant de réduire largement l'imposition due (exonération des biens professionnels, pacte d'actionnaires, œuvres d'art et de collection...

L'IFI, applicable dès 2018, a pour assiette les seuls biens immobiliers (parts de sociétés civiles immobilières, terrains, bâtiments commerciaux et industriels, logements...).

Le patrimoine doit être pris en compte au niveau du foyer fiscal. Ce dernier peut être différent du foyer fiscal pour l’impôt sur le revenu car les concubins doivent faire une déclaration commune et les biens des enfants majeurs ne sont pas pris en compte.

Le barème de l'IFI

Comme en matière d'ISF, sont passibles de l'IFI les personnes dont l'actif taxable (déduction faite du passif) est au moins égal à 1.300.000 euros.

Le barème progressif reste quant à lui inchangé :

• Fraction de l'actif taxable comprise entre 800 000 et 1 300 000 € : 0,5%
• Fraction comprise entre 1 300 000 et 2 570 000 € : 0,7%
• Fraction comprise entre 2 570 000 et 5 000 000 : 1%
• Fraction comprise entre 5 000 000 et 10 000 000 : 1,25%
• Fraction supérieure à 10 000 000 € : 1,5%

Ainsi, un contribuable dont le patrimoine net est de 5 000 000 d'euros devra payer:

(1 300 000 - 800 000) x 0,5% + (2 570 000 - 1 300 000) x 0,7% + (5 000 000-2 570 000) x 1%  

= 2 500 euros + 8 890 euros + 24 300 euros  

= 35 690 euros. 

Quel montant pour ne pas être imposable à l'IFI en 2025 ?Votre patrimoine immobilier net taxable doit être inférieur ou égal à 1 300 000 € au 1er janvier 2025.

L'évaluation des biens immobiliers

Les biens immobiliers doivent être déclarés à leur valeur vénale, c’est-à-dire au prix auquel ils pourraient ou auraient pu normalement se négocier à l'époque considérée, tel qu'il résulte en particulier de l'analyse des prix déclarés lors des mutations de biens présentant des caractéristiques identiques et affectés au même usage.

Il est possible de s'appuyer sur les valeurs données par certains organismes comme la chambre des notaires ou la Fnaim.

Pour les titres de sociétés à prépondérance immobilière, il est conseillé de recourir à un professionnel (expert-comptable, avocat...) afin d'avoir une bonne évaluation.

Par rapport à un immeuble détenu en direct, on applique un abattement de 10 à 20% sur la valeur des parts pour tenir compte de leur manque de liquidité.

Les parts de SCPI (société civile de placement immobilier) sont généralement évaluées par l'organisme gestionnaire.

Lorsque des biens immobiliers sont inscrits à l'actif d'une société, seule la valeur des parts représentative de ceux-ci sont imposables. Néanmoins, il n'y a pas d'imposition si l'on détient moins de 10% d'une société opérationnelle.

Est-ce que la résidence principale rentre dans l'IFI ?Oui mais un abattement de 30% s'applique sur sa valeur afin de tenir en compte de l'absence de revenus.

Le passif déductible

Seul le passif lié aux biens immobiliers imposables (emprunts...) peut venir en déduction de l'actif imposable.

En outre, on peut déduire les impôts liés à la propriété immobilière (IFI, taxe foncière, taxe sur les logements vacants...), mais non ceux relatifs à l'exploitation ou à l'occupation des biens immobiliers (impôt sur le revenu, prélèvements sociaux, taxe d'habitation...)

Par ailleurs, si le montant du patrimoine taxable excède 5 millions d'euros et si celui des dettes excède 60% de ce patrimoine, la fraction des dettes excédant cette limite n'est déductible qu’à hauteur de la moitié de cet excédent.

Exemple : un redevable dispose d'un patrimoine immobilier taxable de 20 millions d'euros. Son passif déductible est de 15 millions d'euros.

Ainsi, le passif non déductible sera de

20 000 000 - (20.000.000 x 60%)] /2 

= 3 000 000 euros. 

Les biens professionnels exonérés

Les immeubles affectés à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, libérale ou agricole exercée à titre professionnel par le contribuable (les immeubles exploités par les loueurs en meublé professionnels par exemple) sont exonérés d'IFI. Peut être également exonérée la fraction de la valeur des parts représentative de ces immeubles.

L'exonération des biens professionnels concerne notamment les entrepreneurs individuels et les redevables exerçant une fonction de direction dans une société soumise à l'IS donnant lieu à une rémunération normale représentant plus de la moitié de ses revenus professionnels. Dans ce dernier cas, il faut détenir au moins 25% du capital de la société ou sa participation doit représenter au moins 50% de la valeur brute de son patrimoine.

Les exonérations partielles liées aux pactes d'actionnaires devraient également s'appliquer (pour la valeur des parts représentative des biens immobiliers).

Les réductions d'impôt

Si la réduction d'impôt de 75% portant sur les dons subsiste, celles relatives aux investissements dans les PME, les FIP ou les FCPI ont été supprimées.

Néanmoins, cette suppression ne prend effet que pour les souscriptions réalisées avant le 1er janvier 2018. Celles réalisées entre la dernière déclaration ISF et le 31 décembre 2017 ouvrent toujours droit à un avantage fiscal.

Le plafonnement de l'IFI

Même si du fait de la réduction de l'assiette taxable, les contribuables concernés diminuent mécaniquement. Le système de plafonnement continue à s'appliquer.

Le plafonnement garantit une équité fiscale en proportionnant les impositions aux capacités contributives des ménages, tout en évitant un caractère confiscatoire des taxes.

Ainsi le montant de certains impôts (impôt sur le revenu, flat tax, IFI, prélèvements sociaux, prélèvements libératoires) ne peut excéder 75% des revenus du foyer fiscal, y compris ceux qui sont exonérés (comme certaines plus-values immobilières). L'excédent éventuel vient en déduction de l'IFI à payer.

La date limite de déclaration de l'IFI en 2025

L'IFI doit être déclaré et payé en même temps que l'impôt sur le revenu, sur le site impot.gouv.fr.

Ainsi, la date limite de déclaration en ligne est fixée à :

• Départements 01 à 19 et non-résidents : mai 2025
• Départements 20 à 54 : mai-juin 2025
• Départements 55 à 976 : juin 2025

Déclaration papier :

La date limite pour la déclaration papier est fixée à :

• Avant le 21 mai 2025 minuit, le cachet de la Poste faisant foi (y compris pour les résidents français à l'étranger)

Il est important de noter que la déclaration papier n'est autorisée que dans certains cas spécifiques, notamment pour les contribuables :

• dont la résidence principale n'est pas équipée d'un accès internet
• qui résident dans une zone où aucun service mobile n'est disponible (zone « blanche »)
• qui ne savent pas utiliser internet
• qui remplissent une déclaration de revenus pour la première fois et n'ont pas reçu leurs identifiants pour la déclaration en ligne

En cas de défaut de déclaration d’IFI, la prescription prend effet au 31 décembre de la sixième année suivant celle du fait générateur de l’impôt. Une rectification au titre de l’absence de déclaration pour 2025 pourra donc être possible jusqu’au 31 décembre 2028. Des majorations d’IFI de 40 % peuvent s’ajouter à l’IFI lui-même pour 7 années.

Sources et références

Service-public : Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : à quelle date évaluer le patrimoine ?

Service-public : Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : personnes et biens concernés

Service-public : Calcul de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Service-public : Impôt sur la fortune immobilière (IFI) - Déclaration et paiement