Pour la première fois, les particuliers vont devoir déclarer leur impôt sur la fortune immobilière, qui vient remplacer l'ISF et qui est assis sur les seuls biens immobiliers (parts de SCI, terrains, logements...). Ce nouvel impôt devra être déclaré en même temps que l'impôt sur le revenu, soit au plus tard le 5 juin pour les franciliens déclarant leurs revenus sur internet.
Présentation de l'IFI
On rappelle que l'ISF concerne les foyers fiscaux dont le patrimoine net (actif - passif) était au moins égal à 1.300.000 euros. Tous les biens entraient en principe dans l'assiette de l' ISF (immeubles, assurance vie, actions, véhicules, mobilier...), en fonction de leur valeur au premier janvier de l'année d'imposition.
Néanmoins, il existait de très nombreuses exonérations, permettant de réduire largement l'imposition due (exonération des biens professionnels, pacte d'actionnaires, oeuvres d'art et de collection...
L'IFI, applicable dès 2018, a pour assiette les seuls biens immobiliers (parts de sociétés civiles immobilières , terrains, bâtiments commerciaux et industriels, logements...).
Le patrimoine doit être pris en compte au niveau du foyer fiscal, qui a le même sens qu'en matière d'ISF. Ainsi, celui-ci n'a pas le même sens qu'en matière d'impôt sur le revenu, puisque les concubins doivent faire une déclaration commune et les biens des enfants majeurs ne sont pas pris en compte.
Les non résidents sont uniquement imposés sur leurs immeubles situés en France.
Le barème de l'IFI
Comme en matière d'ISF, sont passibles de l'IFI les personnes dont l'actif taxable (déduction faite du passif) est au moins égal à 1.300.000 euros.
Le barème progressif reste quant à lui inchangé :
Fraction de l'actif taxable comprise entre 800 000 et 1300 000 € : 0,5%
Fraction comprise entre 1300 000 et 2570 000 € : 0,7%
Fraction comprise entre 2570 000 et 5000 000 : 1%
Fraction comprise entre 5000 000 et 10 000 000 : 1,25%
Fraction supérieure à 10 000 000 € : 1,5%
Ainsi, un contribuable dont le patrimoine net est de 5000 000 d'euros devra payer (1300 000 - 800 000) x 0,5% + (2570 000 - 1300 000) x 0,7% + (5000000-2570000) x 1% = 2500 euros + 8890 euros + 24 300 euros = 35 690 euros.
L'évaluation des biens immobiliers
Les biens immobiliers doivent être déclarés à leur valeur vénale, c'est à dire au prix auquel ils pourraient ou auraient pu normalement se négocier à l'époque considérée, tel qu'il résulte en particulier de l'analyse des prix déclarés lors des mutations de biens présentant des caractéristiques identiques et affectés au même usage. On peut s'appuyer sur les valeurs données par certains organismes comme la chambre des notaires ou la Fnaim.
Pour les titres de sociétés à prépondérance immobilière, il est conseillé de recourir à un professionnel (expert-comptable, avocat...) afin de d'avoir une bonne évaluation. Par rapport à un immeuble détenu en direct, on applique un abattement de 10 à 20% sur la valeur des parts pour tenir compte de leur manque de liquidité.
Les parts de SCPI (société civile de placement immobilier) sont généralement évalués par l'organisme gestionnaire).
Lorsque des biens immobiliers sont inscrits à l'actif d'une société, seule la valeur des parts représentative de ceux-ci sont imposables. Néanmoins, il n'y a pas d'imposition si l'on détient moins de 10% d'une société opérationnelle.
A noter que l'on applique toujours un abattement de 30% sur la valeur de la résidence principale, pour tenir en compte de l'absence de revenus.
Le passif déductible
Seul le passif lié aux biens immobiliers imposables (emprunts...) peuvent venir en déduction de l'actif imposable.
En outre, on peut déduire les impôts liés à la propriété immobilière (IFI, taxe foncière, taxe sur les logements vacants...), mais non ceux relatifs à l'exploitation ou à l'occupation des biens immobiliers (impôt sur le revenu, prélèvements sociaux, taxe d'habitation...)
Par ailleurs, si le montant du patrimoine taxable excède 5 millions d'euros et si celui des dettes excède 60% de ce patrimoine, la fraction des dettes excédant cette limite n'est déductible qu’à hauteur de la moitié de cet excédent.
Exemple : un redevable dispose d'un patrimoine immobilier taxable de 20 millions d'euros. Son passif déductible est de 15 millions d'euros.
Ainsi, le passif non déductible sera de [20.000.000 - (20.000.000 x 60%)] /2 = 3.000.000 euros.
Les biens professionnels exonérés
Les immeubles affectés à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, libérale ou agricole exercée à titre professionnel par le contribuable (les immeubles exploités par les loueurs en meublé professionnels par exemple) sont exonérés d'IFI. Peut être également exonérée la fraction de la valeur des parts représentative de ces immeubles.
L'exonération des biens professionnels concerne notamment les entrepreneurs individuels et les redevables exerçant une fonction de direction dans une société soumise à l'IS donnant lieu à une rémunération normale représentant plus de la moitié de ses revenus professionnels. Dans ce dernier cas, il faut détenir au moins 25% du capital de la société ou sa participation doit représenter au moins 50% de la valeur brute de son patrimoine.
Les exonérations partielles liées aux pactes d'actionnaires devraient également s'appliquer (pour la valeur des parts représentative des biens immobiliers).
Les réductions d'impôt
Si la réduction d'impôt de 75% portant sur les dons subsiste, celles relatives aux investissements dans les PME, les FIP ou les FCPI ont été supprimées.
Néanmoins, cette suppression ne prend effet que pour les souscriptions réalisées avant le 1er janvier 2018. Celles réalisées entre la dernière déclaration ISF et le 31 décembre 2017 ouvrent toujours droit à un avantage fiscal.
Le plafonnement de l'IFI
Même si du fait de la réduction de l'assiette taxable, les contribuables concernés diminuent mécaniquement, le mécanisme du plafonnement continue à s'appliquer.
Ainsi le montant de certains impôts (impôt sur le revenu, flat tax, IFI, prélèvements sociaux, prélèvements libératoires) ne peut excéder 75% des revenus du foyer fiscal, y compris ceux qui sont exonérés (comme certaines plus-values immobilières). L'excédent éventuel vient en déduction de l'IFI à payer.
Les obligations déclaratives
L'IFI doit être déclaré et payé en même temps que l' impôt sur le revenu , sur le site impot.gouv.fr.
Ainsi, la date limite de déclaration en ligne est fixée à :
le 22 mai pour les départements numérotés de 1 à 19 et l'étranger,
le 29 mai pour les départements numérotés de 20 à 49 et la Corse,
le 5 juin pour les départements numérotés de 50 à 95 et les Dom (l'Ile de France est donc concernée par cette date).
Pour ceux qui continuent à opter pour la déclaration papier, la date limite est fixée au 17 mai 2018.
Ainsi, la déclaration 2725, à déposer avant le 15 juin, est supprimée.
Le montant de l'IFI à payer figurera sur son avis d'imposition et le règlement interviendra en même temps que celui du solde de l'IR, soit au plus tard le 15 septembre 2018.
Damien Philbert est un membre de l'équipe chez L'Expert-Comptable.com depuis 2012. Avec plus de 11 ans d'expérience Damien est spécialisé dans l'accompagnement des freelances et entrepreneurs. Diplômé en BTS Comptabilité, il combine expertise en comptabilité et solutions digitales pour offrir un service réactif et personnalisé.
