IFI, flat tax et prélèvements sociaux : la fiscalité du capital en 2026

IFI, flat tax et prélèvements sociaux : comment est imposé votre patrimoine en 2026 ?

La fiscalité du capital repose depuis 2018 sur trois piliers majeurs : l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), qui a remplacé l'ISF en ne taxant plus que l'immobilier ; le prélèvement forfaitaire unique (PFU), dit flat tax, qui soumet les revenus du capital à un taux global de 31,4 % depuis le 1er janvier 2026 ; et les prélèvements sociaux, dont le taux est fixé à 18,6 %. Ces trois mécanismes définissent l'environnement fiscal de tout investisseur ou dirigeant détenant un patrimoine significatif.

De l'ISF à l'IFI : ce qui a changé depuis 2018

Jusqu'au 31 décembre 2017, l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) concernait les foyers fiscaux dont le patrimoine net dépassait 1 300 000 €. Son assiette était large : immobilier, titres de société, assurance-vie, liquidités, mobilier de valeur, véhicules… de nombreuses exonérations existaient, dont la principale portait sur les biens professionnels.

Depuis le 1er janvier 2018, l'ISF a été supprimé et remplacé par l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). La différence fondamentale : seuls les actifs immobiliers entrent dans l'assiette taxable. Les titres de société sans prépondérance immobilière, les liquidités, l'assurance-vie et les placements financiers en sont exclus.

Le barème de l'IFI reprend exactement celui de l'ancien ISF, avec le même seuil d'entrée à 1 300 000 € et les mêmes taux progressifs. Seule l'assiette a changé : de l'ensemble du patrimoine, on est passé aux seuls actifs immobiliers non professionnels.

Le barème de l'IFI en 2026

L'IFI s'applique dès que la valeur nette taxable du patrimoine immobilier non professionnel dépasse 1 300 000 € au 1er janvier 2026. Le calcul commence cependant à 800 000 €, selon le barème progressif suivant :

Pour les patrimoines nets taxables compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, une décote automatique atténue l'effet de seuil. Elle se calcule ainsi : 17 500 € moins 1,25 % du patrimoine net taxable.

Quels biens entrent dans l'assiette de l'IFI ?

Entrent dans l'assiette taxable de l'IFI tous les biens immobiliers détenus directement ou indirectement au 1er janvier :

• Résidences principales et secondaires, appartements, maisons, terrains, immeubles locatifs
• Parts de SCPI, OPCI et SCI, à hauteur de leur fraction représentative d'actifs immobiliers
• Parts ou actions de toute société dont l'actif est majoritairement composé de biens immobiliers (sociétés à prépondérance immobilière)
• Unités de compte immobilières logées dans des contrats d'assurance-vie ou des PER, pour leur quote-part immobilière

Contrairement à ce que l'on pourrait penser, loger ses parts de SCPI ou de SCI dans un contrat d'assurance-vie ne les exonère pas de l'IFI. La fraction immobilière des unités de compte reste intégrée dans l'assiette taxable. Chaque société de gestion communique chaque année la valeur IFI par part à déclarer.

Les principaux abattements et exonérations

• Résidence principale : abattement de 30 % sur sa valeur vénale (abattement automatique, sans démarche)
• Biens professionnels : exonération totale si le bien est affecté à l'activité professionnelle principale du redevable
• Location meublée professionnelle (LMP) : exonération si les recettes dépassent 23 000 €/an et représentent l'activité principale
• Bois, forêts et terres agricoles sous bail long : exonération à hauteur de 75 % de leur valeur

L'IFI est également plafonné : la somme de l'IFI et des impôts sur les revenus 2025 (IR, prélèvements sociaux, contribution sur les hauts revenus) ne peut pas dépasser 75 % des revenus perçus en 2025. Si ce plafond est dépassé, la différence vient en déduction de l'IFI.

La flat tax à 31,4 % : comment fonctionne le PFU en 2026

Depuis le 1er janvier 2018, la majorité des revenus du capital mobilier sont soumis par défaut au prélèvement forfaitaire unique (PFU), communément appelé flat tax. Depuis le 1er janvier 2026, ce taux global s'élève à 31,4 %, suite à la hausse des prélèvements sociaux prévue par la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025). Il se décompose en :

• 12,8 % d'impôt sur le revenu
• 18,6 % de prélèvements sociaux (CSG, CRDS et nouvelle contribution pour l'autonomie)

Les revenus concernés par le PFU sont les dividendes, les intérêts, les plus-values sur valeurs mobilières et la plupart des revenus de placement financier.

Peut-on opter pour le barème progressif à la place ?

Oui. Le contribuable peut opter pour l'imposition au barème progressif de l'impôt sur le revenu en lieu et place du PFU. Cette option, formulée lors de la déclaration de revenus, est globale : elle s'applique à l'ensemble des revenus mobiliers de l'année.

En cas d'option pour le barème progressif :

• Les dividendes bénéficient d'un abattement de 40 % sur leur montant brut
• Une fraction de la CSG (6,8 %) devient déductible du revenu imposable l'année suivante
• Les prélèvements sociaux de 18,6 % restent dus

Depuis la loi de finances pour 2026, l'option pour le barème progressif n'est plus irrévocable pour l'année en cours. Si vous optez pour ce régime et qu'il s'avère finalement moins favorable que le PFU, vous pouvez y renoncer dans le délai de réclamation. Cette souplesse s'applique à compter des revenus de 2026.

Quels placements restent à l'écart du PFU ?

Certains produits bénéficient d'un régime fiscal spécifique, plus favorable :

• Livret A, LDDS, LEP : exonérés d'IR et de prélèvements sociaux
• Assurance-vie (contrats de moins de 150 000 € d'encours pour une personne seule, 300 000 € pour un couple) : taux d'IR réduit à 7,5 % après 8 ans, prélèvements sociaux à 17,2 % — ces contrats restent à 30 % de taux global et n'ont pas subi la hausse à 18,6 %
• PEA : exonéré d'IR après 5 ans, mais prélèvements sociaux de 18,6 % s'appliquent
• Épargne salariale (PEE, PERCO) : régime d'exonération maintenu
• PEL ouverts avant le 1er janvier 2018 : imposition à l'IR selon l'ancien régime (au terme de 12 ans). Les PEL ouverts depuis le 1er janvier 2018 sont soumis au PFU dès la première année
• Revenus fonciers : toujours imposés au barème progressif de l'IR, non éligibles au PFU

Les prélèvements sociaux sur les revenus du capital en 2026

Le taux des prélèvements sociaux sur les revenus du capital mobilier s'élève à 18,6 % depuis le 1er janvier 2026. Cette hausse de 1,4 point par rapport au taux précédent de 17,2 % résulte de la création d'une contribution financière pour l'autonomie (CFA), intégrée dans la LFSS 2026. La CSG applicable aux revenus de placements financiers est ainsi passée de 9,2 % à 10,6 %.

La décomposition en 2026 est la suivante :

Ces prélèvements s'appliquent aussi bien dans le cadre du PFU que dans celui du barème progressif. En cas d'option pour le barème progressif, 6,8 % de CSG deviennent déductibles du revenu imposable de l'année suivante.

Les revenus fonciers (loyers) restent soumis aux prélèvements sociaux à 17,2 % et n'ont pas subi la hausse à 18,6 %. La hausse de 1,4 point ne concerne que les revenus mobiliers (dividendes, intérêts, plus-values financières) et certains contrats d'assurance-vie.

PFU ou barème progressif : à partir de quand la flat tax devient-elle avantageuse ?

Le bon choix entre le PFU à 31,4 % et le barème progressif dépend du taux marginal d'imposition (TMI) du contribuable. Voici une comparaison concrète sur 10 000 € de dividendes bruts, pour deux profils fiscaux différents :

Le barème progressif est plus avantageux jusqu'à une TMI de 30 % environ. Au-delà, la flat tax à 31,4 % devient préférable. Notre guide comparatif flat tax / barème progressif vous aide à affiner ce calcul selon votre situation personnelle.

Pour simuler l'impact fiscal sur vos dividendes, utilisez notre calculateur de versement de dividendes, mis à jour avec les taux 2026.

Un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine peut vous aider à arbitrer chaque année entre PFU et barème progressif, notamment si vos revenus du capital varient fortement d'une année à l'autre ou si vous combinez plusieurs types de revenus (dividendes, plus-values, intérêts).

Questions courantes sur la fiscalité du capital en 2026

Quelle est la différence entre l'ISF et l'IFI ?

L'ISF (impôt de solidarité sur la fortune) taxait l'ensemble du patrimoine du contribuable, y compris les actifs financiers, les liquidités et l'assurance-vie. L'IFI (impôt sur la fortune immobilière), qui l'a remplacé depuis le 1er janvier 2018, ne porte plus que sur les actifs immobiliers, détenus directement ou via des sociétés. Le barème et le seuil d'entrée (1 300 000 €) restent identiques.

Les parts de SCPI entrent-elles dans l'assiette de l'IFI ?

Oui. Les parts de SCPI, d'OPCI, de SCI et de toute société à prépondérance immobilière sont imposables à l'IFI, à hauteur de leur fraction représentative d'actifs immobiliers. Chaque société de gestion communique annuellement la valeur IFI par part à déclarer. Loger ces parts dans un contrat d'assurance-vie ne les exonère pas.

Quel est le taux de la flat tax en 2026 ?

Le PFU est à 31,4 % depuis le 1er janvier 2026 (contre 30 % auparavant), suite à la hausse des prélèvements sociaux de 17,2 % à 18,6 % instaurée par la LFSS 2026. Il se compose de 12,8 % d'IR et de 18,6 % de prélèvements sociaux.

Les revenus fonciers sont-ils soumis à la flat tax ?

Non. Les revenus fonciers (loyers) restent soumis au barème progressif de l'IR, sans possibilité d'opter pour le PFU. Ils supportent les prélèvements sociaux à 17,2 %, qui n'ont pas subi la hausse à 18,6 % applicable aux revenus mobiliers.

Quels placements échappent à la hausse des prélèvements sociaux à 18,6 % ?

Les contrats d'assurance-vie et les PEA conservent des prélèvements sociaux à 17,2 % sur leurs gains. Le livret A, le LDDS et le LEP restent totalement exonérés. Seuls les revenus mobiliers "purs" (dividendes, intérêts, plus-values sur actions) et certains produits de placement sont touchés par la hausse à 18,6 %.

L'abattement de 30 % sur la résidence principale s'applique-t-il automatiquement à l'IFI ?

Oui. L'abattement de 30 % sur la valeur vénale de la résidence principale est automatique : il n'est pas optionnel et ne nécessite aucune démarche spécifique. Il s'applique uniquement si vous occupez le bien à titre de résidence principale au 1er janvier de l'année d'imposition. À noter : si la résidence principale est détenue via une SCI, l'abattement de 30 % ne s'applique pas.

Comment réduire son IFI légalement ?

Plusieurs stratégies sont possibles : les dons à des organismes reconnus d'utilité publique permettent une réduction d'IFI de 75 % des sommes versées, plafonnée à 50 000 € par an. Le démembrement de propriété (donation de l'usufruit temporaire), le réinvestissement vers des actifs non immobiliers et la vérification du plafonnement à 75 % des revenus sont également des leviers légaux à explorer avec un professionnel.

Sources et références

Service-public.fr — https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F138

Entreprendre.service-public.fr — https://entreprendre.service-public.gouv.fr/actualites/A18796

Impots.gouv.fr — https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/quels-biens-dois-je-declarer-limpot-sur-la-fortune-immobiliere-ifi