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L'optimisation fiscale avec l'IFI (impôt sur la fortune immobilière)

Mis à jour le 04/01/2018

L'ISF ou impôt de solidarité sur la fortune a la particularité d'avoir un champ d'application très large (tous les biens sont en principe imposables) et d'offrir au contribuable de nombreux moyens pour réduire son imposition (biens exonérés, démembrement de propriété...). Avec son remplacement par l'impôt sur la fortune immobilière, qui ne concernera que les biens immobiliers, les moyens de défiscalisation seront réduits car son assiette sera réduite. Les praticiens trouveront cependant des moyens de limiter encore sa facture.


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L'ISF et l'optimisation fiscale

L'ISF concerne les contribuables dont le patrimoine net (actif - passif) excède 1.300.000 euros. Tous les biens entrent en principe dans l'assiette de l'ISF (immeubles, assurance vie, actions, véhicules...), en fonction de leur valeur au premier janvier de l'année d'imposition. Considérant les taux applicables (jusqu'à 1,5%), le montant de l'impôt à payer peut se révéler important voire confiscatoire (en particulier pour ceux qui possèdent des valeurs mobilières dont la valeur augmente constamment).

Cependant, le législateur et la pratique ont prévu de nombreux leviers pour réduire sensiblement son imposition :

  • l'exonération des biens professionnels et des parts détenus par les salariés dans leur société. La définition très large des biens professionnels permet de réaliser de nombreux montages,
  • les pactes d'actionnaires (engagement de conservation permettant d'obtenir une exonération de 75%),
  • le démembrement de propriété (seul l'usufruitier est redevable de l'ISF et ainsi, un propriétaire peut échapper à l'ISF en cédant l'usufruit d'un bien).
  • la réduction d'impôt en cas d'investissement dans les PME ou dans les FCPI,
  • la réduction d'impôt pour les dons,
  • l'expatriation (les non résidents ne sont imposés que sur leurs seuls biens français),

Les caractéristiques de l'IFI

L'impôt sur la fortune immobilière, applicable dès 2018 n'aura pour assiette que les seuls biens immobiliers (terrains, immeubles...) qui ne sont pas affectés à une activité professionnelle. En outre, les parts de sociétés à prépondérance immobilière (SCPI ou SCI) seront imposables (seule la valeur de l'actif de la société représentative des immeubles imposables sera soumise à l'IFI) .

Le barème et le seuil d'imposition seront inchangés. Le barème suivant s'appliquera aux biens détenus le 1er janvier 2018 :

  • Part du patrimoine taxable comprise entre 800.000 et 1300.000 € : 0,5%
  • Part comprise entre 1300.000 et 2570.000 € : 0,7%
  • Part comprise entre 2570.000 et 5000.000 : 1%
  • Part comprise entre 5000.000 et 10.000.000 : 1,25%
  • Part supérieure à 10.000.000 € : 1,5%

L'abattement de 30% concernant la résidence principale continuera à s'appliquer tout comme le plafonnement de 75%. En revanche, la réduction d'impôt pour la souscription au capital des PME sera supprimée. Les biens immobiliers détenus via des contrats d'assurance vie devront être intégrés à l'assiette de l'IFI.

L'IFI et le démembrement de propriété

Une nouvelle règle réduira l'opportunité de réaliser un démembrement de propriété afin de diminuer son ISF. Lorsque la détention en usufruit résultera d'une succession, l'usufruitier et le nu-propriétaire du biens seront imposés séparément sur la valeur de leurs droits respectifs. Actuellement seul l'usufruitier demeure imposable. Cette règle continuera à s'appliquer lorsque le démembrement de propriété résultera notamment d'une mutation à titre onéreux.

L'IFI et le changement des stratégies patrimoniales

L'IFI modifiera en profondeur les stratégies patrimoniales (ce qui posera quelques difficultés à l'heure où la demande locative se fait pressente). Les personnes les plus aisées auront intérêt à privilégier les investissements non immobiliers et en particulier les investissements dans les sociétés (c'est par ailleurs le but recherché).

En effet, avec un taux marginal de 1,5%, l'IFI réduit sensiblement la rentabilité des biens immobiliers (celle-ci atteint souvent péniblement les 5% hors impôt)

L'IFI et l'immobilier productif

Comme auparavant, l’immobilier affecté à son activité professionnelle sera exonéré. L'immeuble d'exploitation peut être inscrit à l'actif de l'entreprise exploitante ou être détenu (directement ou indirectement) par l'entrepreneur ou le dirigeant et donné à bail. Lorsque des biens inscrits à l'actif d'une société ne sont pas affectés à l'activité, ceux-ci entrent dans l'assiette de l'IFI à concurrence du pourcentage de détention.

Un contribuable détenant 30% d’une société commerciale ayant à son actif 1 million d'euros de biens immobiliers non affectés à l’activité sera taxé sur 300.000 euros. Toutefois, il n'y aura pas d'imposition sur le patrimoine immobilier non productif si l'on détient moins de 10% d'une société opérationnelle. Les biens affectés à une location meublée professionnelle continueront à être exonérés.

L'IFI et les réductions d'impôt

Les réductions d'impôt de 50% applicables en cas d'investissement dans les PME, les FCPI (fonds communs de placement dans l'innovation) ou dans les FIP (fonds d'investissement de proximité) seront supprimées. Seule la réduction d'impôt de 75% pour les dons restera d'actualité.

L'IFI et les transmissions

Les biens détenus par des enfants majeurs ne sont pas pris en compte pour le calcul de l'IFI. Il est possible de donner la pleine propriété ou l'usufruit de ses biens immobiliers à ses enfants afin de réduire son assiette taxable. Il peut être intéressant de créer une SCI afin de conserver une partie de la propriété des biens et de réduire ses droits de donation. Les parts que les parents donneront à leurs enfants sortiront de leur patrimoine taxable. En outre, la transmission des parts peut être échelonnée dans le temps afin de profiter à plein des abattements et de la progressivité des droits de mutation. On rappelle qu'un abattement de 100.000 euros s'applique en ligne directe par enfant tous les 15 ans.

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