Droits de mutation à titre onéreux : taux et frais de notaire (2026)

Droits de mutation à titre onéreux (DMTO) : définition et fonctionnement

Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) sont les taxes prélevées par les collectivités locales et l'État lors de la vente d'un bien immobilier. Ils constituent la majeure partie de ce que l'on appelle communément les frais de notaire, qui comprennent également les honoraires du notaire (émoluments réglementés).

Ces droits s'appliquent à toutes les ventes d'immeubles : logements (maisons, appartements), locaux professionnels ou commerciaux, terrains nus, mais aussi à certains droits immobiliers comme l'usufruit, la nue-propriété ou certaines cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière. Pour optimiser leur gestion de patrimoine immobilier, les acquéreurs doivent intégrer les DMTO dès le calcul du budget d'acquisition.

Le montant des DMTO est calculé sur le prix de vente total, incluant toutes les charges et indemnités versées au vendeur (par exemple, la taxe foncière si elle est mise à la charge de l'acheteur). Le paiement intervient à la signature de l'acte authentique chez le notaire, sans délai.

Répartition des DMTO entre les collectivités

Les DMTO se partagent entre trois bénéficiaires :

• La commune : taxe communale additionnelle de 1,20 %
• Le département : taxe de publicité foncière ou droit d'enregistrement départemental (3,80 % de base, porté à 4,50 % par la quasi-totalité des départements depuis la LF 2014)
• L'État : prélèvement national de 2,37 % calculé sur le montant de la taxe départementale

À ces trois composantes s'ajoute, pour certains locaux en Île-de-France (bureaux, locaux commerciaux et de stockage), une taxe additionnelle régionale de 0,60 %.

Hausse des DMTO depuis le 1er avril 2025 : ce qui change avec la LF 2025

L'article 116 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) autorise chaque département à relever temporairement son taux de taxe départementale de 0,5 point supplémentaire, sans pouvoir dépasser le plafond de 5 %. Cette faculté s'applique aux actes authentiques signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028.

Cette mesure est optionnelle : chaque conseil départemental décide librement d'y recourir ou non par délibération. Une trentaine de départements ont délibéré dès le 1er avril 2025 pour appliquer le taux majoré. Les délibérations prises après le 15 avril 2025 ne prennent effet qu'à compter du 1er janvier 2026. À l'expiration de la période transitoire (31 mars 2028), les taux reviennent automatiquement au niveau voté en vigueur au 31 janvier 2025.

Pour connaître le taux applicable dans un département donné, renseignez-vous auprès du notaire chargé de l'acte ou consultez directement le conseil départemental concerné. Le taux en vigueur est celui du département où se situe le bien, à la date de la signature de l'acte — et non à la date du compromis.

Tableau récapitulatif des taux globaux de DMTO en 2025-2026

Note : le prélèvement de l'État correspond à 2,37 % du seul montant de la taxe départementale. Les taux globaux ci-dessus sont arrondis. Ils n'incluent pas la taxe additionnelle régionale d'Île-de-France (0,60 %) applicable à certains locaux professionnels.

Exception primo-accédants : la hausse ne s'applique pas à tous

La loi de finances pour 2025 prévoit explicitement que la majoration de 0,5 point ne s'applique pas aux primo-accédants qui achètent leur résidence principale. Est considéré comme primo-accédant tout acquéreur n'ayant pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années précédant la signature de l'acte de vente, et qui acquiert un bien destiné à être occupé comme résidence principale.

Des précisions ont été apportées par le ministère des Finances pour les acquisitions en couple (réponse ministérielle n° 5129 Berger, JOAN du 16 septembre 2025) :

• Pour un achat en indivision (concubins, partenaires de PACS, époux sous régime séparatiste) : chaque indivisaire qui remplit personnellement la condition de primo-accédant bénéficie de l'exonération de hausse à hauteur de sa quote-part.
• Pour un achat par un couple marié sous régime communautaire (communauté réduite aux acquêts ou communauté universelle) : les deux membres du couple doivent remplir la condition de primo-accédant pour que la hausse ne s'applique pas.

La signature d'un compromis de vente avant l'entrée en vigueur de la délibération départementale ne protège pas de la hausse. Seul le taux en vigueur à la date de signature de l'acte authentique est retenu. Anticipez ce point avec votre notaire avant de planifier votre acquisition.

DMTO et acquisition immobilière : les points à anticiper avant de signer

Les DMTO sont souvent perçus comme une charge incontournable et forfaitaire. Plusieurs éléments permettent pourtant d'en optimiser le montant ou d'éviter de le surestimer dans le budget d'acquisition.

Déduire la valeur des meubles et équipements. Si la vente inclut des meubles, une cuisine équipée ou des équipements intégrés (climatisation, dressing sur mesure...), leur valeur peut être exclue de l'assiette des DMTO dans la limite de 5 % du prix total du bien. Cette déduction doit être expressément mentionnée et valorisée dans l'acte de vente avec justificatifs. Sur un bien à 400 000 €, une déduction de 20 000 € représente environ 1 150 € d'économie nette de DMTO au taux de 5,81 %.

Distinguer prix net vendeur et commission d'agence. Lorsque les frais d'agence sont à la charge de l'acheteur et mentionnés séparément dans le compromis, ils peuvent ne pas entrer dans l'assiette des DMTO. La rédaction précise du compromis est déterminante.

Anticiper le département d'implantation. Le taux applicable est celui du département où se situe le bien. Dans un contexte où les taux divergent entre départements ayant ou non voté la majoration à 5 %, un écart de 0,5 point peut représenter plusieurs milliers d'euros sur les transactions de valeur significative. Pour les acquisitions via une SCI, les DMTO s'appliquent à l'entrée lors de l'apport ou de l'achat du bien. Les cessions ultérieures de parts sociales peuvent suivre un régime distinct selon la composition de l'actif de la SCI — un point à étudier avec un expert.

Intégrer les DMTO dans la stratégie patrimoniale globale. Pour les investisseurs souhaitant structurer leur transmission de patrimoine ou développer un portefeuille immobilier, les DMTO représentent un coût d'entrée qu'il convient d'intégrer dès la modélisation de la rentabilité. Notre rubrique optimisation fiscale regroupe l'ensemble des leviers disponibles.

Questions fréquentes sur les droits de mutation à titre onéreux

Qui paie les DMTO : l'acheteur ou le vendeur ?

Les DMTO sont toujours à la charge de l'acheteur. Ils font partie des frais d'acquisition que ce dernier règle au notaire au moment de la signature de l'acte authentique. Le vendeur ne supporte pas ces droits, mais peut être soumis à d'autres impositions selon sa situation (imposition sur la plus-value immobilière, notamment).

Les DMTO s'appliquent-ils aussi aux logements neufs ?

Pour les biens neufs soumis à TVA (achat auprès d'un promoteur), les DMTO sont très réduits : le droit départemental est limité à 0,70 % du prix hors taxe, auquel s'ajoute un prélèvement d'État de 2,14 %, soit un taux global d'environ 0,715 %. La TVA à 20 % s'applique en revanche sur l'ensemble du prix de vente. Le régime des DMTO dans l'ancien est donc significativement plus lourd que dans le neuf.

Le taux de 5 % s'applique-t-il à tous les actes signés depuis avril 2025 ?

Non. Le taux majoré à 5 % ne s'applique que dans les départements ayant adopté une délibération en ce sens, et uniquement pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. En dehors de ces départements, le taux reste au niveau précédemment voté (généralement 4,50 %). Les primo-accédants achetant leur résidence principale sont systématiquement exclus de la hausse, quel que soit le département.

Les DMTO sont-ils déductibles fiscalement ?

Pour les particuliers acquérant leur résidence principale, les DMTO ne sont pas déductibles de l'impôt sur le revenu. Pour les investisseurs en location meublée relevant du régime réel, les DMTO peuvent être intégrés au prix de revient du bien et amortis. En location nue, ils ne sont pas déductibles des revenus fonciers mais s'ajoutent au prix de revient pour le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente, réduisant ainsi le gain imposable.

Les DMTO s'appliquent-ils aux donations ou aux successions ?

Non. Les donations et successions immobilières relèvent des droits de mutation à titre gratuit (DMTG), soumis à un régime fiscal distinct (abattements, barèmes progressifs selon le lien de parenté). Les DMTO ne concernent que les mutations à titre onéreux, c'est-à-dire celles réalisées contre paiement d'un prix. Pour les règles de transmission, consultez notre rubrique transmission de patrimoine, successions et donations.

Quel est le surcoût concret de la hausse des DMTO pour un acheteur ?

Dans un département ayant voté le taux à 5 %, le surcoût par rapport au plafond précédent de 4,50 % est de 0,5 % du prix d'acquisition : 1 000 € de plus pour un bien à 200 000 €, 1 500 € pour 300 000 €, 2 500 € pour 500 000 €. Ce surcoût ne s'applique pas aux primo-accédants achetant leur résidence principale.

Sources et références

Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 116 — Legifrance

Service-Public.fr — service-public.gouv.fr