- La loi Pinel permet une réduction d’impôt pour les investissements locatifs neufs ou assimilés réalisés jusqu’au 31 décembre 2023, accessible aux contribuables français et certains non-résidents.
- Les logements doivent respecter des critères de décence, de performance énergétique et se situer dans des zones où l’offre de logement est inférieure à la demande.
- Le loyer et les ressources du locataire sont plafonnés selon la zone géographique et la composition du foyer.
- L’engagement de location doit être de 6, 9 ou 12 ans, avec la réduction d’impôt proportionnelle à la durée (12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans, 21 % pour 12 ans).
- La base de la réduction d’impôt correspond au coût d’acquisition et travaux, plafonnée à 300 000 € par an et à 5 500 €/m².
- La réduction d’impôt peut être remise en cause en cas de non-respect des engagements, changement de destination du logement, donation, vente anticipée ou dépassement des plafonds.
Noté 4,9/5
La loi Pinel vient d’être prorogée jusqu’au 31 décembre 2023. Ainsi, les contribuables ayant signé un acte authentique jusqu’à cette date pourront bénéficier de la réduction d’impôt prévue par ce dispositif. On rappelle que la loi Pinel concerne les investissements locatifs neufs ou assimilés (VEFA, logements réhabilités…). Voici les principales informations à connaître sur la loi Pinel de 2017.
Les bénéficiaires de la loi Pinel
La loi Pinel concerne les contribuables personnes physiques, fiscalement domiciliés en France. Toutefois les non- résidents dits « Schumaker » (considérés comme des résidents français, car la majorité de leurs revenus provient de la France) peuvent bénéficier de la réduction d’impôt.
L’investissement peut être réalisé :
- En direct,
- Par le biais d’une société immobilière (SCPI ou SCI).
Les investissements éligibles à la loi Pinel
La loi Pinel concerne les investissements suivants réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017 :
- Les logements réhabilités ou acquis en vue de leur réhabilitation,
- Les locaux affectés à un usage autre que l'habitation et transformés en logement,
- Les logements faisant l'objet de travaux qui concourent à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf,
- Les logements neufs ou en l'état futur d'achèvement,
- Les logements construits par le contribuable,
- Les souscriptions dans les SCPI réalisant des investissements éligibles.
La date de réalisation à prendre en considération pour déterminer le régime applicable est constituée :
- De la date du dépôt de la demande du permis de construire pour les logements que le contribuable fait construire,
- De la date de la souscription pour les souscriptions au capital de SCPI,
- À la date de signature de l'acte authentique dans les autres cas (logements neufs ou en l’état futur d’achèvement…).
Ainsi, si un acte notarié concernant un logement acquis en VEFA est signé le 30 décembre 2017, le contribuable pourra bénéficier de l’avantage fiscal, même si le bien est achevé en 2018 ou 2019.
Les logements doivent être situés dans une commune se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements, satisfaire aux caractéristiques de décence prévues par le législateur (chauffage, évacuation des eaux, cuisine, sanitaires, eau potable…) et respecter certaines normes environnementales (BBC, HPE et THPE).
La loi Pinel et les plafonds de loyer
Le loyer facturé au locataire ne doit pas excéder un certain montant par m2 :
- 16,83 € par m² en zone A bis,
- 12,50 € par m² en zone A,
- 10,07 € par m² en zone B1,
- 8,75 € par m² en zone B2.
Il convient de prendre en compte, afin de déterminer si le plafond est atteint, la surface habitable au sens de l'article R.112-2 du CCH (loi Carrez) augmentée de la moitié des annexes (balcon, terrasse...), dans la limite de 8 m².
En outre, on appliquera un coefficient multiplicateur déterminé comme suit : 0,7 + 19/S.
Exemple : un appartement de 50 m2 est acquis en loi Pinel à Paris. Le plafond par m2, après l’application du coefficient multiplicateur, sera de 16,83 x (0,7 + 19/50) = 18,17 euros.
Ainsi, le loyer ne pourra pas excéder 18,17 x 50 = 908 euros.
La loi Pinel et les plafonds de ressources
Par ailleurs, le revenu fiscal de référence du locataire en N-2 (que l’on trouve sur l’avis d’impôt sur le revenu transmis en N-1 par l’administration), ne doit pas excéder certains montants :
Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | |
| Personne seule | 37 126,00 € | 37 126 € | 30 260 € | 27 234 € |
| Couple | 55 486 € | 55 486 € | 40 410 € | 36 368 € |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 72 737 € | 66 699 € | 48 596 € | 43 737 € |
| Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 86 843 € | 79 893 € | 58 666 € | 52 800 € |
| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 103 326 € | 94 579 € | 69 014 € | 62 113 € |
| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 116 268 € | 106 431 € | 77 778 € | 70 000 € |
La loi Pinel et l’engagement de location
Pour bénéficier de la loi Pinel, il faut joindre à sa déclaration d’impôt sur le revenu un engagement de location :
- De 6 ans (pour bénéficier d’une réduction d’impôt de 12%),
- Ou de 9 ans (pour bénéficier d’une réduction d’impôt de 18%)
L’engagement prend effet lors de la prise d’effet du premier bail. Il peut être prolongé de 3 ans et ainsi être porté à 12 ans.
Le non-respect de l’engagement entraîne une remise en cause globale de l’avantage fiscal. Toutefois, une période de carence de 12 mois est tolérée, en cas de vacance locative.
Le calcul de la réduction d’impôt Pinel
La loi Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt venant directement diminuer l’impôt sur le revenu dû.
1. Assiette de la réduction d’impôt
La base de la réduction d’impôt correspond au coût d’acquisition du bien, éventuellement augmenté de certains frais ou travaux, selon le type de logement :
Logements réhabilités : prix d’acquisition + montant des travaux de réhabilitation.
Logements neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA) : prix d’acquisition + frais d’acquisition (TVA, frais de notaire, droits d’enregistrement).
Immeubles acquis inachevés : prix d’acquisition + frais d’acquisition + montant des travaux d’achèvement.
Construction de logements : prix d’acquisition du terrain + coût de construction.
Transformation de locaux en logements : prix d’acquisition du local + montant des travaux de transformation.
Cette base est plafonnée doublement :
À 300 000 € par an (pour deux logements maximum).
À 5 500 € par m².
Exemple : un logement de 100 m² acquis 450 000 € sera plafonné à 300 000 €, car le plafond au m² (5 500 €/m² = 550 000 € pour 100 m²) est respecté
2. Taux de réduction d’impôt
Le montant de la réduction d’impôt dépend de la durée d’engagement de location :
6 ans : 12 %
9 ans : 18 %
Prolongation de 3 ans après 9 ans (soit 12 ans au total) : 21 %
Dans les départements d’outre-mer, ces taux sont portés respectivement à 23 %, 29 % et 32 %.
La réduction d’impôt est répartie sur la durée de l’engagement (6, 9 ou 12 ans).
Exemple 1 : un contribuable acquiert un logement pour 300 000 € et s’engage pour 9 ans.
Réduction d’impôt annuelle : 300 000 × 18 % ÷ 9 = 6 000 € par an.
Exemple 2 : si l’engagement est prolongé de 3 ans (12 ans au total), la réduction annuelle pour les 3 dernières années sera : 300 000 × 1 % = 3 000 € par an.
3. Précision sur certains revenus
Pour certains revenus spécifiques, comme les plus-values mobilières ou les revenus LMNP, la hausse du taux est rétroactive et s’applique déjà aux revenus de l’année 2025.
Le taux 2025 pour ces revenus est donc déjà fixé à 10,60 %.
La remise en cause de la loi Pinel
La réduction d’impôt de la loi Pinel peut être reprise par l’administration dans les circonstances suivantes :
- Changement de l'affectation du logement (location meublée ou au profit d'un professionnel),
- Le non-respect de l'engagement de location (une période de vacance d'un an est toutefois autorisée),
- La donation du logement,
- Le dépassement du plafond de loyer,
- La vente du logement.
Aucune remise en question n’est à prévoir si la cession intervient après un décès, un licenciement ou une invalidité.
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