Les bénéficiaires de la loi Pinel
La loi Pinel concerne les contribuables personnes physiques, fiscalement domiciliés en France. Toutefois les non- résidents dits « Schumaker » (considérés comme des résidents français, car la majorité de leurs revenus provient de la France) peuvent bénéficier de la réduction d’impôt.
L’investissement peut être réalisé :
- En direct,
- Par le biais d’une société immobilière (SCPI ou SCI).
Les investissements éligibles à la loi Pinel
La loi Pinel concerne les investissements suivants réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017 :
- Les logements réhabilités ou acquis en vue de leur réhabilitation,
- Les locaux affectés à un usage autre que l'habitation et transformés en logement,
- Les logements faisant l'objet de travaux qui concourent à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf,
- Les logements neufs ou en l'état futur d'achèvement,
- Les logements construits par le contribuable,
- Les souscriptions dans les SCPI réalisant des investissements éligibles.
La date de réalisation à prendre en considération pour déterminer le régime applicable est constituée :
- De la date du dépôt de la demande du permis de construire pour les logements que le contribuable fait construire,
- De la date de la souscription pour les souscriptions au capital de SCPI,
- À la date de signature de l'acte authentique dans les autres cas (logements neufs ou en l’état futur d’achèvement…).
Ainsi, si un acte notarié concernant un logement acquis en VEFA est signé le 30 décembre 2017, le contribuable pourra bénéficier de l’avantage fiscal, même si le bien est achevé en 2018 ou 2019.
Les logements doivent être situés dans une commune se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements, satisfaire aux caractéristiques de décence prévues par le législateur (chauffage, évacuation des eaux, cuisine, sanitaires, eau potable…) et respecter certaines normes environnementales (BBC, HPE et THPE).
La loi Pinel et les plafonds de loyer
Le loyer facturé au locataire ne doit pas excéder un certain montant par m2 :
- 16,83 € par m² en zone A bis,
- 12,50 € par m² en zone A,
- 10,07 € par m² en zone B1,
- 8,75 € par m² en zone B2.
Il convient de prendre en compte, afin de déterminer si le plafond est atteint, la surface habitable au sens de l'article R.112-2 du CCH (loi Carrez) augmentée de la moitié des annexes (balcon, terrasse...), dans la limite de 8 m².
En outre, on appliquera un coefficient multiplicateur déterminé comme suit : 0,7 + 19/S.
Exemple : un appartement de 50 m2 est acquis en loi Pinel à Paris. Le plafond par m2, après l’application du coefficient multiplicateur, sera de 16,83 x (0,7 + 19/50) = 18,17 euros.
Ainsi, le loyer ne pourra pas excéder 18,17 x 50 = 908 euros.
La loi Pinel et les plafonds de ressources
Par ailleurs, le revenu fiscal de référence du locataire en N-2 (que l’on trouve sur l’avis d’impôt sur le revenu transmis en N-1 par l’administration), ne doit pas excéder certains montants :
Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | |
| Personne seule | 37 126,00 € | 37 126 € | 30 260 € | 27 234 € |
| Couple | 55 486 € | 55 486 € | 40 410 € | 36 368 € |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 72 737 € | 66 699 € | 48 596 € | 43 737 € |
| Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 86 843 € | 79 893 € | 58 666 € | 52 800 € |
| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 103 326 € | 94 579 € | 69 014 € | 62 113 € |
| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 116 268 € | 106 431 € | 77 778 € | 70 000 € |
La loi Pinel et l’engagement de location
Pour bénéficier de la loi Pinel, il faut joindre à sa déclaration d’impôt sur le revenu un engagement de location :
- De 6 ans (pour bénéficier d’une réduction d’impôt de 12%),
- Ou de 9 ans (pour bénéficier d’une réduction d’impôt de 18%)
L’engagement prend effet lors de la prise d’effet du premier bail. Il peut être prolongé de 3 ans et ainsi être porté à 12 ans.
Le non-respect de l’engagement entraîne une remise en cause globale de l’avantage fiscal. Toutefois, une période de carence de 12 mois est tolérée, en cas de vacance locative.
Le calcul de la réduction d’impôt Pinel
La loi Pinel prend la forme d’une réduction d’impôt, venant directement s’imputer sur l’impôt qui est du.
La base (ou l’assiette) de la réduction d’impôt de la loi Pinel est constituée :
- Du prix d'acquisition et du montant des travaux de réhabilitation pour les logements réhabilités,
- Du prix d'acquisition majoré des frais d'acquisition (TVA, frais de notaire, droits d'enregistrement) pour les logements acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement,
- Du prix d'acquisition majoré des frais d'acquisition et du montant des travaux d'achèvement pour les immeubles acquis inachevés,
- Du prix d'acquisition du terrain et du prix payé pour la construction du logement, pour les immeubles que le contribuable fait construire,
- Du prix d'acquisition du local et du montant des travaux de transformation en logement, pour les locaux que le contribuable acquiert en vue de les transformer en logements,
En outre, cette base est doublement plafonnée :
- À 300 000 euros par an (pour deux logements au maximum),
- À 5500 euros par m2.
Ainsi, par exemple si un bien de 100 m2 est acquis 450 000 euros, on appliquera le plafond de 300 000 euros car le plafond par m2 est respecté (4500 euros par m2).
Par ailleurs, afin de déterminer le montant de l’avantage fiscal, on appliquera à cette assiette les taux suivants :
- 12% si un engagement de location de 6 ans est pris,
- 18% si le contribuable prend en engagement de location de 9 ans,
- 21% si un nouvel engagement de 3 ans est pris après l’engagement de 9 ans.
Les taux sont respectivement portés à 23, 29 et 32% dans les départements d’outre-mer
La réduction d’impôt est répartie sur 6, 9 ou 12 ans.
Ainsi, par exemple, si un contribuable acquiert un bien 300 000 euros et prend un engagement de location de 9 ans, le montant annuel de la réduction d’impôt sera de 300 000 x 18%/9 = 6000 euros.
Si l’engagement est prolongé de 3 ans (12 ans en tout), il bénéficiera, au titre des 3 dernières années, d’une réduction d’impôt annuel supplémentaire de 300 000 x 1% soit 3000 euros.
La remise en cause de la loi Pinel
La réduction d’impôt de la loi Pinel peut être reprise par l’administration dans les circonstances suivantes :
- Changement de l'affectation du logement (location meublée ou au profit d'un professionnel),
- Le non-respect de l'engagement de location (une période de vacance d'un an est toutefois autorisée),
- La donation du logement,
- Le dépassement du plafond de loyer,
- La vente du logement.
Aucune remise en question n’est à prévoir si la cession intervient après un décès, un licenciement ou une invalidité.
Expert-comptable avec plus de 9 ans d'expérience, actuellement chez L-Expert-Comptable.com. Spécialisé dans l'accompagnement des TPE et créateurs d'entreprise, il allie expertise technique et pédagogie pour simplifier les problématiques comptables.
