Loi Pinel : supprimée en 2025, ce qui la remplace en 2026

La loi Pinel est supprimée depuis le 1er janvier 2025 : ce que ça change pour les investisseurs en 2026

La loi Pinel a officiellement pris fin le 31 décembre 2024. Depuis le 1er janvier 2025, il n'est plus possible de réaliser un nouvel investissement locatif ouvrant droit à la réduction d'impôt Pinel, quelles que soient la zone géographique et les caractéristiques du logement. Cette suppression met fin à plus de dix ans d'un dispositif qui aura accompagné des centaines de milliers d'investisseurs depuis 2014.

En 2026, deux situations coexistent :

• Les investisseurs ayant acquis leur bien avant le 31 décembre 2024 continuent de bénéficier de leur réduction d'impôt Pinel pour la durée d'engagement restante (6, 9 ou 12 ans). Leurs droits sont maintenus.
• Les investisseurs qui souhaitent réaliser un nouveau projet en 2026 doivent se tourner vers les dispositifs de remplacement, dont le principal est le dispositif Relance logement (dit Jeanbrun), entré en vigueur le 21 février 2026.

Si vous avez investi en Pinel avant fin 2024 et que vous êtes encore dans votre période d'engagement, vos obligations et vos droits ne changent pas. Vous devez continuer à respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires, mis à jour chaque 1er janvier. Un manquement à ces conditions peut entraîner la remise en cause des réductions d'impôt déjà perçues.

Rappel de ce qu'était le dispositif Pinel et comment il fonctionnait

Instauré par la loi de finances pour 2015, le dispositif Pinel permettait d'obtenir une réduction d'impôt sur le revenu en échange de l'achat d'un logement neuf dans un bâtiment collectif, situé en zone A, Abis ou B1, et mis en location nue à titre de résidence principale pour une durée déterminée. Depuis 2021, les maisons individuelles étaient exclues du dispositif.

Les taux de réduction d'impôt applicables aux investissements réalisés en 2024 (Pinel+ pour les logements répondant aux critères de performance énergétique) étaient les suivants :

La réduction était calculée sur le prix de revient du logement, dans la limite de 300 000 € par an et de 5 500 €/m². Elle était répartie par fractions annuelles égales sur la durée d'engagement choisie (2 % par an pour 6 et 9 ans, puis 1 %/an pour les 3 dernières années de l'engagement de 12 ans). L'ensemble des avantages Pinel était soumis au plafond global des niches fiscales de 10 000 € par foyer et par an.

Si vous avez un investissement Pinel en cours : vos obligations en 2026

Pour les investisseurs Pinel déjà engagés, la vie du dispositif continue normalement jusqu'à la fin de la période d'engagement. Voici les points de vigilance en 2026 :

Le respect des plafonds de loyers et de ressources des locataires

Les plafonds de loyers Pinel sont actualisés chaque 1er janvier selon l'Indice de Référence des Loyers (IRL). Lors de tout changement de locataire, le nouveau bail doit impérativement respecter le plafond en vigueur au moment de la signature. Un loyer excessif, même d'un euro, peut entraîner la remise en cause de la réduction d'impôt pour l'année concernée. Les zones et leurs plafonds 2026 sont consultables sur le site service-public.fr.

La déclaration annuelle de la réduction d'impôt

Chaque année, la réduction Pinel doit être reportée sur la déclaration de revenus via le formulaire 2042 C. La première année, le formulaire 2044 EB était nécessaire pour notifier l'engagement. Les années suivantes, le montant de la réduction figure sur votre avis d'imposition N-1 et doit être reconduit jusqu'à la fin de l'engagement.

Le choix du régime d'imposition des revenus locatifs

Les loyers Pinel sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes sont disponibles :

• Régime micro-foncier : applicable si vos revenus fonciers annuels ne dépassent pas 15 000 €. Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué automatiquement, sans possibilité de déduire les charges réelles. Vous êtes imposé sur 70 % des loyers perçus.
• Régime réel : obligatoire au-delà de 15 000 € de revenus fonciers, ou sur option en dessous. Vous déduisez les charges réelles (intérêts d'emprunt, charges de copropriété, assurances, frais de gestion, travaux...) et vous déterminez votre revenu foncier net imposable. Ce régime est souvent plus avantageux pour les investisseurs endettés ou ayant réalisé des travaux.

Si votre revenu foncier net au régime réel génère un déficit foncier, celui-ci est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique permettant de passer d'un DPE E, F ou G à un DPE A, B, C ou D). Le solde non imputé est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Le dispositif Relance logement (Jeanbrun) : le successeur du Pinel depuis février 2026

La loi de finances pour 2026 a créé un nouveau dispositif d'investissement locatif entré en vigueur le 21 février 2026 : le dispositif Relance logement, aussi appelé dispositif Jeanbrun du nom du rapporteur du texte. Il s'applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

Sa logique est radicalement différente du Pinel : au lieu d'une réduction d'impôt directe sur le prix d'achat, il repose sur un mécanisme d'amortissement fiscal annuel. Le bailleur déduit chaque année un pourcentage de la valeur du logement de ses revenus fonciers imposables, ce qui réduit sa base taxable. Plus le taux marginal d'imposition de l'investisseur est élevé, plus l'économie d'impôt est importante.

Les autres dispositifs de défiscalisation immobilière actifs en 2026

En dehors du dispositif Relance logement, plusieurs mécanismes restent accessibles aux investisseurs en 2026 :

Le dispositif Denormandie : l'ancien rénové jusqu'en 2027

Le Denormandie s'adresse à l'investissement dans des logements anciens à rénover situés dans des centres-villes dégradés. Il offre les mêmes taux de réduction d'impôt que l'ancien Pinel (9 %, 12 % ou 14 % selon la durée d'engagement), à condition que les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l'opération. Il est prolongé jusqu'au 31 décembre 2027 et est particulièrement adapté aux investisseurs qui souhaitent allier défiscalisation et revalorisation d'un patrimoine dans l'ancien.

Le LMNP : l'amortissement en location meublée

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) reste en 2026 l'un des outils les plus efficaces pour optimiser la fiscalité d'un investissement locatif. Au régime réel, l'investisseur amortit le bien (environ 3 à 4 % par an) et le mobilier (20 % par an), générant souvent un déficit reportable sur ses revenus BIC pendant plusieurs années. Ce régime n'est pas soumis au plafond des niches fiscales et ne comporte pas de contrainte de zonage. Pour en savoir plus, consultez notre guide sur le fonctionnement du LMNP.

Loc'Avantages : des réductions jusqu'à 65 % sur les revenus locatifs

Loc'Avantages est un dispositif accessible sur l'ensemble du territoire pour tout type de logement (neuf ou ancien). Il permet de bénéficier d'une réduction d'impôt de 15 % à 65 % des revenus locatifs selon le niveau d'engagement social choisi (loyer intermédiaire, social ou très social, avec ou sans intermédiation locative). La convention est signée avec l'Anah. Ce dispositif est particulièrement adapté aux propriétaires souhaitant louer à loyer modéré tout en bénéficiant d'un avantage fiscal significatif. Il est ouvert jusqu'au 31 décembre 2027.

Le déficit foncier majoré : jusqu'à 21 400 €/an pour la rénovation énergétique

Pour les bailleurs réalisant des travaux de rénovation énergétique permettant d'améliorer significativement le DPE d'un logement (passage d'un DPE E, F ou G à A, B, C ou D), le plafond d'imputation du déficit foncier sur le revenu global est porté à 21 400 €/an (contre 10 700 € en situation ordinaire). Ce dispositif s'applique aux dépenses de travaux engagées jusqu'au 31 décembre 2025 mais les déficits constitués restent reportables sur 10 ans.

En 2026, la défiscalisation immobilière devient plus stratégique et moins automatique. L'avantage fiscal optimal dépend désormais de votre taux marginal d'imposition, de votre capacité d'endettement, du type de bien (neuf ou ancien), du niveau de loyer que vous êtes prêt à pratiquer et de votre horizon de placement. L-Expert-Comptable.com accompagne les dirigeants et investisseurs dans l'optimisation de leur fiscalité patrimoniale. Demandez un devis gratuit.

Ce que les investisseurs nous demandent le plus souvent sur le Pinel en 2026

Peut-on encore investir en Pinel en 2026 ?

Non. Le dispositif Pinel est supprimé depuis le 1er janvier 2025 pour tout nouvel investissement. En 2026, aucune acquisition ne peut ouvrir droit à la réduction d'impôt Pinel. Les investisseurs déjà engagés avant cette date continuent à bénéficier de leur réduction jusqu'à la fin de leur période d'engagement.

Quel dispositif remplace le Pinel en 2026 ?

Le dispositif Relance logement (Jeanbrun), entré en vigueur le 21 février 2026, est le successeur du Pinel. Il repose sur un mécanisme d'amortissement fiscal (et non une réduction d'impôt directe), sans zonage géographique, avec un engagement de location nue de 9 ans et des plafonds d'avantage annuel de 8 000 € à 12 000 € selon le niveau de loyer pratiqué.

Mon investissement Pinel est-il remis en cause par la suppression du dispositif ?

Non. Les droits acquis au titre d'un investissement réalisé avant le 31 décembre 2024 sont maintenus jusqu'à la fin de la période d'engagement. Vous continuerez à percevoir votre réduction d'impôt annuelle tant que vous respectez les conditions du dispositif (plafonds de loyers, plafonds de ressources du locataire, durée de location).

Que se passe-t-il si je revends un bien Pinel avant la fin de l'engagement ?

La revente avant le terme de l'engagement entraîne la remise en cause de la totalité des réductions d'impôt déjà perçues, qui devront être remboursées à l'administration fiscale. Seule une vente consécutive à une invalidité, un licenciement ou un décès du propriétaire ou de son conjoint permet d'éviter cette reprise. Avant toute cession, une analyse avec un expert-comptable ou un conseiller fiscal est indispensable.

Vaut-il mieux opter pour le micro-foncier ou le régime réel pour mes revenus Pinel ?

Le régime réel est généralement plus avantageux lorsque vous avez un emprunt en cours (les intérêts sont déductibles), des charges de copropriété importantes ou des travaux à financer. Le micro-foncier (abattement de 30 %) est plus simple mais moins performant si vos charges réelles dépassent 30 % des loyers perçus. Un calcul comparatif avec votre expert-comptable permet de trancher selon votre situation précise.

Sources et références

Service-public.fr : Investissement locatif loi Pinel/Duflot : conditions et réduction d'impôt

Impots.gouv.fr : BOFiP — réduction d'impôt pour investissement locatif intermédiaire (Pinel)