Comment fonctionne la fiscalité de la loi Pinel ?

En usage depuis 2014, le dispositif Pinel permet aux investisseurs de profiter d’un avantage fiscal en échange de la mise en location de leur bien immobilier neuf.

Le 1er janvier 2021, les maisons individuelles ont été exclues de la loi Pinel ; vous ne pouvez donc investir en Pinel qu’en achetant et en louant un logement dans un bâtiment d’habitation collectif.

Cette loi répond à des conditions strictes, notamment au niveau de sa fiscalité. Quelles sont les modalités à remplir sur le plan fiscal avec un investissement en Pinel ?

Loi Pinel : quel est l’avantage fiscal ?

Quelle réduction d’impôt avec le dispositif Pinel ?

Le principe de la loi Pinel est simple. Il s’agit d’un investissement locatif qui vous engage à acheter un bien immobilier neuf (construit ou acheté sur plan) et à le mettre en location durant une durée déterminée au moment de la signature de l’investissement. En contrepartie, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt. Le taux de cette réduction varie en fonction du nombre d’années pendant lesquelles votre appartement est loué :

• Si vous mettez votre appartement en location pendant 6 ans, l’avantage fiscal est de 12 %

• Pour une location de 9 ans, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 18 %

• Un bien loué durant 12 ans vous permet d’économiser 21 % sur le montant de votre impôt sur le revenu.

À partir du 1er janvier 2023, ces taux vont toutefois être revus à la baisse. En effet, la loi des finances pour 2021 a prolongé le dispositif jusqu’au 31 décembre 2024, mais en y apportant des changements. Ainsi, les taux passeront à 10,5 %, 15 % et 17,5 % pour une mise en location de 6, 9 et 12 ans. Et en 2024, ils seront de 9 %, 12 % et 14 %.

Néanmoins, les taux de réduction ne s’appliqueront pas à tous les investisseurs. En effet, si votre appartement répond aux critères de performance énergétique fixés par les autorités, vous continuerez de profiter des taux de réduction actuels.

Quand perçoit-on la réduction d’impôt ?

Vous touchez l’avantage fiscal auquel vous avez droit grâce à la loi Pinel l’année après la signature de l’acte de vente du bien que vous désirez mettre en location.

Cela signifie que si vous décidez d’investir dans l’ immobilier locatif via le dispositif Pinel en 2021 et que vous signez l’acte de vente au cours de l’année, vous bénéficierez de la réduction d’impôt dès 2022.

Les taux de réduction indiqués précédemment représentent l’avantage fiscal dont vous bénéficiez tout au long de votre investissement, mais cela ne signifie pas que vous économiserez 12 %, 18 % ou 21 % sur vos impôts tous les ans !

Voici comment est répartie la réduction au cours des années d’investissement :

• Si vous louez pendant 6 ans, vous avez droit à 2 % d’économies par an ;

• Si vous louez pendant 9 ans, la réduction est également de 2 % par an ;

• Pour un bien immobilier mis en location pendant 12 ans, vous économisez 2 % par an pendant 9 ans puis 1 % par an durant les trois dernières années d’investissement.

Passé cette période, vous n’avez plus de réduction d’impôt. Libre à vous d’utiliser votre bien pour un usage personnel, de le revendre ou encore de le remettre en location !

Quels plafonds respecter pour investir en Pinel ?

Le plafond de niches fiscales

Comme tout investissement défiscalisant, la loi Pinel/son successeur (comme le dispositif Denormandie ou Relance Logement en 2026) doit respecter le plafond global des niches fiscales. Que signifie exactement ce terme ?

Il s’agit d’un ensemble d’avantages fiscaux donnant droit à une réduction ou un crédit d’impôt. En 2026, la plupart des dispositifs courants (Denormandie, emploi à domicile, déficit foncier, etc.) sont soumis à ce plafonnement global.

• Le plafond global est fixé à 10 000 € par foyer fiscal et par an pour la majorité des niches fiscales (dont l’ancien Pinel était concerné jusqu’à sa suppression fin 2024).

• Un plafond majoré de 18 000 € peut s’appliquer si le foyer bénéficie également d’avantages dits « Outre‑mer » ou spécifiques tels que certaines réductions SOFICA ou Girardin (après imputation du plafond de 10 000 € standard).

Par exemple, si vous cumulez différents avantages (emploi à domicile, investissements locatifs…), le total de ces réductions et crédits ne pourra pas dépasser 10 000 € (ou jusqu’à 18 000 € dans certains cas Outre‑mer) en 2026.

Le plafond d’investissement

Lorsque vous investissez dans le cadre d’un dispositif fiscal immobilier comme Pinel, Denormandie ou son successeur Relance Logement, des limites de base s’appliquent :

• Plafond de l’investissement retenu : 300 000 € par an et par personne (prix d’achat + travaux).

• Plafond de prix au m² : 5 500 € par m² de surface habitable est la limite classique prise en compte pour calculer l’avantage fiscal/fiscalisation.

• Vous ne pouvez bénéficier de la réduction/crédit d’impôt que pour un maximum de deux biens par an par foyer fiscal.

En résumé, même si vous achetez plusieurs logements dans une même année fiscale, seuls deux biens différents pourront ouvrir droit à l’avantage.

Remarques importantes pour 2026

• Le dispositif Pinel a officiellement pris fin au 31 décembre 2024 ; les règles ci‑dessus s’appliquent à ses successeurs comme Denormandie ou Relance Logement ou encore d’autres dispositifs fiscaux immobiliers pouvant similaire‑ ment réduire l’impôt.

• Les plafonds de loyers et de ressources requis pour bénéficier des avantages fiscaux sont régulièrement mis à jour chaque 1ᵉʳ janvier (par exemple, zones A bis, A, B1, B2 en 2026).

Comment déclarer un bien loué en Pinel ?

Quel est le régime d’imposition ?

Pour déclarer votre investissement en Pinel, vous avez le choix entre deux régimes : le régime réel et le régime micro foncier.

Ce dernier est celui auquel vous êtes soumis par défaut, tandis que pour être imposé au régime réel, vous devez soit percevoir plus de 15 000 € de revenus locatifs annuels, soit en faire la demande.

Si vos revenus locatifs sont imposés au régime micro foncier, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % si les revenus locatifs perçus n’excèdent pas 15 000 € par an.

Cela veut dire que dans les faits, vous n’êtes imposés que sur 70 % des revenus fonciers. Mais en échange, vous n’avez droit à aucune déduction des charges que vous supportez dans le cadre de votre statut de propriétaire bailleur.

Aucun abattement forfaitaire n’est appliqué si vous déclarez vos revenus fonciers sous le régime réel, mais vos charges foncières sont déduites des revenus locatifs perçus.

En effet, vous déterminez vous-même votre revenu imposable en déduisant les charges des recettes touchées au cours de l’année via votre investissement Pinel.

Comment remplir sa déclaration d’impôt ?

La première année, vous devez notifier l’administration fiscale de votre investissement en Pinel afin de percevoir votre réduction d’impôt. Pour ce faire, remplissez la déclaration 2044 EB en y indiquant les caractéristiques de l’appartement mis en location ainsi que le nombre d’années pendant lesquelles il sera loué.

Ensuite, indiquez sur le formulaire n°2044 la somme que vous avez investie : cela comprend le prix d’achat du bien et les frais causés par la mise en location du bien.

Sur l’imprimé n°2042 C, il vous faut indiquer votre résultat foncier ; pensez à inscrire le montant de votre avantage fiscal sur le formulaire n°2042 C. Ce dernier se calcule avec votre prix de revient, c’est-à-dire la somme du prix d’achat de l’appartement, des frais de notaire ainsi que des autres charges supportées.

Durant les années suivantes, vous n’aurez plus qu’à reprendre le montant de la réduction d’impôt renseignée sur votre ancien avis d’imposition.