Dois-je payer des impôts si je vends ma maison ?

Vendre sa maison située en France ou à l’étranger

Le contribuable est soumis à l’imposition immobilière française à partir du moment où il est fiscalement domicilié en France et soumis à l’impôt sur le revenu français, quelles que soient l’implantation du bien (en France ou à l’étranger) et sa nature (maison, appartement, villa…).
Plus-value immobilière
La fiscalité française taxe les vendeurs d’un bien immobilier lorsqu’ils réalisent une plus-value immobilière, c’est-à-dire que :

• la cession du bien est réalisée à titre onéreux
• elle porte sur un bien ou sur des droits immobiliers
• le vendeur réalise une plus-value, et non une moins-value ou une opération nulle, c’est-à-dire qu’il revend le bien immobilier plus cher qu’il ne l’a acquis
• la plus-value ne fait pas l’objet d’une exonération

Impôt plus-value immobilière : calcul

Sans exonération totale ou partielle, la plus-value immobilière est soumise à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % ainsi qu’aux prélèvements sociaux à hauteur de 15.5 %. Lorsque la plus-value immobilière est supérieure à 50 000 euros, elle supporte une taxe supplémentaire qui s’élève de 2 à 6 %.

Exonération de plus-value immobilière

Dans certains cas, la plus-value réalisée sur la vente d’un bien immobilier n’est pas imposable. On dit que la plus-value fait l’objet d’une exonération. Pour ceci, il faut distinguer la notion de vente immobilière d’une résidence principale ou d’une résidence secondaire.

Résidence principale : définition

Fiscalement, la résidence principale est le logement où réside le contribuable de manière permanente, seul ou avec son partenaire marié ou pacsé. S’il habite 6 mois dans un lieu et 6 mois dans un autre, la résidence principale sera celle qui bénéficie des abattements sur la taxe d’habitation.  Notez que la nature du bien n’influe pas sur la notion de résidence principale, ce peut être une maison, un appartement, un chalet, une villa…

Résidence secondaire : définition

Fiscalement, une résidence secondaire est un logement qui appartient au contribuable, mais qui n’est pas considéré fiscalement comme sa résidence principale. Là aussi, ce peut être une maison, une villa, un chalet, un appartement… Le contribuable peut le laisser vacant et ne l’occuper que pendant ses vacances, le louer, l’utiliser comme hébergement pour ses proches… Qu’importe, le bien conservera sa qualification de résidence secondaire.

Plus-value sur résidence principale

Si vous vendez votre résidence principale, aucun impôt ne sera dû au titre de la plus-value réalisée, quelle que soit la valeur du profit et peu importe la durée pendant laquelle vous étiez propriétaire.
L’exonération d’impôt est au titre de votre résidence principale. Attention, cela signifie que si vous déménagez avant la vente, votre logement risque de perdre sa qualification fiscale de résidence principale et vous serez alors soumis à l’impôt sur plus-value immobilière lors de sa vente.  Dans les faits, selon les caractéristiques du logement ou les conditions de la cession, l’administration fiscale peut vous accorder l’exonération d’impôt même si vous déménagez ailleurs avant la vente de votre résidence principale pendant un délai approximatif d’un an.

Plus-value sur résidence secondaire

Si vous vendez votre résidence secondaire, vous ne bénéficiez pas d’exonération d’impôt sur la plus-value réalisée. Vous pouvez néanmoins bénéficier d’un abattement qui varie selon la durée de détention du bien. Cet abattement est progressif et aboutit à une exonération totale d’impôt si vous avez détenu votre résidence secondaire pendant 22 ans ou plus (30 ans concernant les prélèvements sociaux). La durée de détention du bien s’évalue à compter de la date de son acquisition ou la date d’ouverture de chantier si vous faites construire.

Exonération de plus-value immobilière sur résidence secondaire : une exception

Notez que depuis le 1er février 2012, si vous vendez votre résidence secondaire, vous pouvez être exonérés de plus-value immobilière si :

• vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 dernières années
• il s’agit de votre première cession depuis le 1er février 2012
• vous réutilisez le prix de la vente à l’acquisition ou la construction d’une résidence principale, sous 24 mois à compter de la date de l’acte de cession (si vous n’utilisez qu’une partie du prix de vente à cet effet, l’exonération de la plus-value sera uniquement à hauteur du montant investi)

Cette exonération ne peut être accordée qu’une fois par l’administration fiscale et cette dernière ne prend en compte que les ventes réalisées depuis le 1er février 2012.