Les conséquences fiscales de l'achat d'une résidence secondaire à l'étranger

Mis à jour le 27/03/2014

Ayant découvert une région étrangère, vous avez été conquis par son charme et vous êtes tenté d'y acheter une résidence secondaire. C'est le cas de 10 000 à 15 000 Français qui décident chaque année d'acheter une maison se trouvant en dehors des fontaines de l'Hexagone.


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Sachez avant tout qu'il ne faut pas se lancer dans ce genre d'aventure sans prendre un minimum de précautions en raison du fait que dans certains pays le cadre juridique protège moins bien les intérêts de l'acquéreur que la loi française. Il faut donc vous faire assister par une personne qualifiée qui mesurera la surface du bien et qui vérifiera si elle est conforme aux affirmations du vendeur. En outre, il est indispensable de se faire assister par un avocat spécialisé lorsque la loi du pays n'impose pas l'intervention d'un notaire.

En ce qui concerne les conséquences fiscales de votre opération, il faut bien vous renseigner avant de vous engager. En effet les droits de mutation à payer sont parfois beaucoup plus élevés qu'en France. Ainsi en Italie, les taxes représentent au moins 10 % du prix d'achat et elles peuvent atteindre 15 % si le bien est classé monument historique. 

D'autre part, il faut tenir compte des impôts qui devront être payés à l'État ou à la collectivité locale dans laquelle le bien se trouve. Ainsi, si vous achetez un bien situe en Espagne, vous serez imposé sur la jouissance que vous en retirerez s'il s'agit d'une résidence secondaire.  En tant que contribuable résidant en France, vous serez soumis à l'impôt des non-résidents.

En conséquence, si vous avez le choix entre plusieurs biens situés dans des communes ou dans des pays différents, renseignez-vous au sujet du montant des taxes à prévoir pour chaque bien et évitez les zones géographiques dans lesquelles les impôts sont excessifs. 

De plus, si vous revendez la résidence secondaire que vous avez acquise à l'étranger, l'éventuelle plus-value risque d'être lourdement taxée sans que vous puissiez forcément déduire cette taxation des impôts que vous aurez à payer en France. Il est donc essentiel de vous renseigner pour savoir si vous pouvez bénéficier d'un éventuel accord de non double imposition et à quelles conditions cet accord peut s'appliquer à votre opération. 

Par ailleurs, il est utile de vous renseigner au sujet du niveau d'endettement de l'État, de la région et de la commune où se trouve le bien qui vous intéresse. En effet, les impôts que vous devrez payer chaque année pour votre résidence secondaire risquent d'augmenter si cet endettement est lourd.

Sachez aussi que si vous donnez votre résidence secondaire en location (notamment si vous la louez à des personnes venant en vacances lorsque vous êtes absent), vous devez mentionner les loyers perçus dans votre déclaration de revenus annuelle. Il faut en effet éviter de dissimuler ces sommes, car de nombreux pays ont conclu des accords de coopération fiscale avec la France et les loyers que vous aurez perçus seront certainement portés à la connaissance du fisc français. 

Enfin, si vous avez acheté une maison dans un pays ne faisant pas partie de la zone euro, méfiez-vous du risque de baisse du cours de la devise du pays par rapport à l'euro.