La propriété indivise : régime et fiscalité

L'article en bref

Certains concepts juridiques peuvent contenir un haut niveau d’abstraction et sont ainsi difficiles à saisir dans leur globalité. C’est ainsi le cas de la propriété indivise, dont les conséquences pratiques sont toutefois assez nombreuses. Le présent article vous propose de découvrir ce concept.

Temps de lecture : 1minDate de publication : 25/02/2014Dernière mise à jour : 12/03/2024
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Ecrit par Guillaume DELEMARLEExpert-comptable chez L-Expert-Comptable.com
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Florent Gaudel
Article certifié par
Florent GAUDEL
 
Avec plus de 3 ans d'expérience chez L-Expert-Comptable.com et titulaire d'un DSCG du Conservatoire National des Arts et Métiers, Florent Gaudel est un expert comptable stagiaire spécialisé en comptabilité, finance, et création d'entreprise.
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La propriété indivise régime et fiscalité

Définition et régime de la propriété indivise

Une propriété indivise est une propriété démembrée. Ainsi, un bien faisant l’objet d’une indivision appartient à un ensemble de personnes (les indivisaires), chacune disposant d’une quote part de la pleine propriété.

Aucun des indivisaires ne peut vendre ses parts sans l’accord des autres.

La propriété indivise peut provenir :

  • d’une succession, 
  • d’une donation, 
  • d’une convention, 
  • d’un divorce ou d’une rupture de PACS,
  • d’une dissolution de société

En principe, une indivision est dissoute par vente du bien d’un commun accord. 

Les indivisaires peuvent sortir de l’indivision, en vendant leur part ou en demandant le partage du bien dont la propriété est indivise. Parfois, l’indivision peut être maintenue par le tribunal de grande instance pour protéger les droits des indivisaires. Les décisions concernant la conservation des biens indivis peuvent être prises seules.

La majorité des 2/3 est requise dans les cas suivants : 

  • réalisation d’actes de gestion courante, 
  • vente des biens meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision, 
  • fait de confier la gestion des biens dans l’indivision à un ou plusieurs indivisaires ou à une tierce personne ;

Les actes de disposition sont généralement décidés à l’unanimité.

Fiscalité de la propriété indivise

Durant l’indivision, chacun des indivisaires est imposé proportionnellement en fonction de la quote-part qu’il détient dans la propriété indivise. Ainsi, par exemple, pour les immeubles indivis donnés à louer nus, chacun des coindivisaires sera imposé aux revenus fonciers en fonction de sa quote part dans l’indivision. Les produits et les charges seront répartis en fonction de cette quote part. 

Qu'est-ce qu'une Indivision conventionnelle ?

Lorsque les acquéreurs se soumettent volontairement à l’indivision, on parle d’indivision conventionnelle.

C’est essentiellement le cas du couple en union libre, souhaitant acquérir un bien immobilier.

L’indivision permet de répartir via une quote-part, le coût d’acquisition et par la suite les charges communes.

L’indivision conventionnelle sous peine de nullité doit respecter des règles strictes.

Comment mettre en place une indivision ?

Un contrat doit être rédigé, il s’agit de la convention d’indivision.

La convention d’indivision reprend les caractéristiques du bien, ainsi que la quote-part appliquée à chaque acquéreur.

Il s’agit obligatoirement d’un acte notarié, qui sera déposé auprès du bureau des hypothèques.

L’indivision conventionnelle permet quelques aménagements.

Les particularités de l'indivision

Si la règle générale de l’indivision impose l’unanimité pour les actes de gestion de l’immeuble, la convention d’indivision peut prévoir des dérogations.

Ainsi, une clause peut supprimer l’obligation de l’unanimité pour certains actes.

De plus, la durée de la convention d’indivision est de 5 ans, mais une clause permettant sa tacite reconduction peut être incluse.

L’indivision conventionnelle permet donc d’acheter un bien immobilier à deux, sans être lié par un PACS ou un mariage. Attention néanmoins à bien prendre en considération la procédure de sortie de l’indivision.

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