Les règles fiscales de l’immobilier à connaitre

L’imposition des revenus locatifs

On distingue deux régimes d’imposition relatifs aux revenus locatifs :

• les bénéfices industriels et commerciaux, lorsque le bien immobilier est loué meublé,

• les revenus fonciers lorsqu’il est loué nu.

Dans le premier cas, le bailleur aura le choix entre le régime réel d’imposition, qui lui permet de déduire toutes les charges relatives à la propriété, dont les amortissements, et le micro BIC qui entraîne l’application d’un abattement de 50%. Sauf si le propriétaire bénéficie du régime du loueur en meublé professionnel, le déficit ne peut s’imputer que sur les revenus de même nature des années suivantes. 

Dans le second cas, un régime forfaitaire d’imposition, le micro foncier, peut s’appliquer si le montant des recettes n’excède pas 15 000 €. Un abattement de 30% vient alors en déduction du revenu imposable. Si ce seuil est dépassé ou si le contribuable réalise une option, on applique le réel, qui permet de déduire certaines charges limitativement énumérées (charges de copropriété, intérêts d’emprunt, provisions pour charges de copropriété, certains travaux, frais de gestion…). Le déficit peut s’imputer sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros. Le surplus viendra en déduction des revenus fonciers des 10 années suivantes.

L'imposition des plus values immobilières

Lorsqu’un bien immobilier est cédé par un particulier dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé, le gain constaté est soumis au régime des plus values immobilières des particuliers. Si la résidence principale bénéficie d’une exonération totale, les plus values relatives aux autres biens sont soumises à l’impôt sur le revenu au taux de 19% et aux prélèvements sociaux au taux de 18,6%. Toutefois, un abattement pour durée de détention permettra d’être exonéré d’IR au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.

En cas de cession par une entreprise, le régime des plus values professionnelles s’applique et le gain est en principe imposable. Néanmoins, les plus values réalisées par les petites entreprises soumises à l’IR sont en principe exonérées (article 151 septies du CGI) et les plus values à long terme peuvent être réduites grâce à un abattement pour durée de détention (article 151 septies B).

La TVA et les droits d’enregistrement

Le tableau suivant vient résumer les règles applicables dans les différents cas de figure.

L'impôt sur la fortune - ISF

En 2026, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) remplace l’ancien ISF : il ne concerne que le patrimoine immobilier net du foyer fiscal. L’IFI s’applique lorsque la valeur nette de ce patrimoine dépasse 1 300 000 €. La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 %, les biens professionnels nécessaires à l’activité sont exonérés, et les dettes contractées pour l’acquisition ou l’entretien des biens immobiliers sont déductibles. Le barème est progressif, allant de 0 % à 1,5 % selon la tranche du patrimoine net taxable.

Les impôts locaux

Le fait de disposer d’un bien immobilier au 1er janvier de l’année d’imposition rend éligible la taxe d’habitation, qui doit être payée en novembre.  Celle-ci est égale au produit entre la valeur locative du bien et un taux fixé par les collectivités territoriales. Les propriétaires d’un immeuble au 1er janvier de l’année d’imposition sont quant à eux redevables de la taxe foncière, égale au revenu cadastral multiplié par un taux qui varie en fonction des collectivités locales.