Les règles fiscales de l’immobilier à connaitre

Mis à jour le 23/11/22
Sommaire

    Les loyers perçus sont des revenus soumis à l’impôts. En location vide c’est une fiscalité des revenus fonciers et en cas de logement meublé c’est l’impôt des bénéfices et commerciaux (BIC). La plus value d’un bien immobilier est l’écart entre son prix de vente et son prix d’achat peut être exonérée d’impôt, bien que majoritairement imposable. Il ne faut pas oublier que les biens immobiliers entrent dans le patrimoine taxable à l’impôt sur le revenu dès 1 300 000 euros. Enfin un bien immobilier demande le paiement de la taxe d'habitation. 

    L’imposition des revenus locatifs

    On distingue deux régimes d’imposition relatifs aux revenus locatifs :

    Dans le premier cas, le bailleur aura le choix entre le régime réel d’imposition, qui lui permet de déduire toutes les charges relatives à la propriété, dont les amortissements, et le micro BIC qui entraîne l’application d’un abattement de 50%. Sauf si le propriétaire bénéficie du régime du loueur en meublé professionnel, le déficit ne peut s’imputer que sur les revenus de même nature des années suivantes. 

    Dans le second cas, un régime forfaitaire d’imposition, le micro foncier, peut s’appliquer si le montant des recettes n’excède pas 15 000 €. Un abattement de 30% vient alors en déduction du revenu imposable. Si ce seuil est dépassé ou si le contribuable réalise une option, on applique le réel, qui permet de déduire certaines charges limitativement énumérées (charges de copropriété, intérêts d’emprunt, provisions pour charges de copropriété, certains travaux, frais de gestion…). Le déficit peut s’imputer sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros. Le surplus viendra en déduction des revenus fonciers des 10 années suivantes.

    L'imposition des plus values immobilières

    Lorsqu’un bien immobilier est cédé par un particulier dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé, le gain constaté est soumis au régime des plus values immobilières des particuliers. Si la résidence principale bénéficie d’une exonération totale, les plus values relatives aux autres biens sont soumises à l’impôt sur le revenu au taux de 19% et aux prélèvements sociaux au taux de 15,5%. Toutefois, un abattement pour durée de détention permettra d’être exonéré d’IR au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
    En cas de cession par une entreprise, le régime des plus values professionnelles s’applique et le gain est en principe imposable. Néanmoins, les plus values réalisées par les petites entreprises soumises à l’IR sont en principe exonérées (article 151 septies du CGI) et les plus values à long terme peuvent être réduites grâce à un abattement pour durée de détention (article 151 septies B).

    La TVA et les droits d’enregistrement

    En cas de mutation à titre onéreux d’un bien immobilier, un vendeur non assujetti ne sera jamais soumis à la TVA mais devra généralement supporter des droits d’enregistrement au taux plein (soit 5,09%, pouvant être porté à 5,8% par les conseils généraux). Les assujettis sont généralement soumis à la TVA (sur la marge ou sur le prix total), mais peuvent bénéficier du taux réduit en matière de droits de mutation (soit 0,715%). Dans tous les cas, ces derniers peuvent être diminués si un engagement de construire ou de vendre est pris par l’acquéreur assujetti.

    Le tableau suivant vient résumer les règles applicables dans les différents cas de figure.

    Qualité du vendeurObjet de la mutationAcquéreur assujetti à la TVAAcquéreur non assujetti à la TVA
    Assujetti à la TVATerrain non à bâtir immeubles de plus de 5 ans
    - Exonération de TVA mais option possible pour une taxation sur le prix total
    - Droits de mutation à titre onéreux (ou DMTO) à 5,09% (sauf si engagement de revendre, dans ce cas DMTO à 0,715%)
    - Exonération de TVA mais option possible pour une taxation sur le prix total
    - DMTO à 5,09%
     Terrain à bâtir

    - TVA sur le prix total si le terrain a ouvert droit à déduction lors de son acquisition par le cédant
    - TVA sur la marge lorsque le terrain n'a pas ouvert droit à déduction lors de son acquisition par le cédant
    - DMTO de 0,715% si TVA sur prix total. Droit fixe de 125 € si engagement de construire.
    - DMTO de 5,09% si TVA sur la marge. Taux réduit de 0,715% si engagement de revendre ou droit fixe de 125 € si engagement  de construire
    - TVA sur le prix total si le terrain a ouvert droit à déduction lors de son acquisition par le cédant,
    - TVA sur la marge lorsque le terrain n'a pas ouvert droit à déduction lors de son acquisition par le cédant,
    - DMTO de 0,715% si TVA sur prix total,
    - DMTO de 5,09% si TVA sur la marge
     Immeuble neuf (moins de 5 ans)
    TVA sur le prix total + DMTO de 0,715%
    TVA sur le prix total + DMTO de 0,715%
    Non assujetti à la TVATerrain non à bâtir et immeuble de plus de 5 ans
    - Hors champ TVA
    - DMTO à 5,09% (sauf si engagement de revendre, dans ce cas DMTO à 0,715%)
    - Hors champ TVA
    - DMTO à 5,09%
     Terrain à bâtir
    - Hors champ TVA
    - DMTO de 5,09%  Taux réduit de 0,715% si engagement de revendre ou droit fixe de 125 € si engagement  de construire

    - Hors champ TVA
    - DMTO à 5,09%
     Immeuble neuf
    - Hors champ TVA et DMTO à 5,09% (0,715% si engagement de revendre)
    - Hors champ TVA et DMTO à 5,09%

    L'impôt sur la fortune - ISF

    Les biens immobiliers entrent dans le patrimoine taxable à l’impôt de solidarité sur la fortune. On rappelle que ce dernier s’applique lorsque le patrimoine net (après déduction du passif) du foyer fiscal excède 1300 000 euros.  Seuls sont exonérés les biens indispensables à l’exercice de son activité professionnelle. C’est ainsi le cas des immeubles mis en location par un loueur en meublé professionnel. La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30%. Les emprunts immobiliers doivent être déduits du patrimoine taxable.

    Les impôts locaux

    Le fait de disposer d’un bien immobilier au 1er janvier de l’année d’imposition rend éligible la taxe d’habitation, qui doit être payée en novembre.  Celle-ci est égale au produit entre la valeur locative du bien et un taux fixé par les collectivités territoriales. Les propriétaires d’un immeuble au 1er janvier de l’année d’imposition sont quant à eux redevables de la taxe foncière, égale au revenu cadastral multiplié par un taux qui varie en fonction des collectivités locales.

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    Guillaume DELEMARLE

    Expert-comptable chez L-Expert-Comptable.com

    L'expert-comptable en Stan Smith arpente Linkedin et Youtube afin d'apporter son éclairage et son expérience pour répondre aux questions des freelances avec clarté et bonne humeur.