Loi Girardin outre mer : Investir dans le locatif (2024)

L'article en brefLes investissements dans les départements, régions et collectivités d’Outre-mer ont fait l’objet de nombreux avantages fiscaux importants, visant à stimuler une économie en difficulté. La loi Girardin demeure dans la lignée de ces dispositifs très avantageux. Précisions sur les modalités d’application pour les investissements réalisés par les particuliers.
Temps de lecture : 5minDernière mise à jour : 14/12/2023
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Ecrit par Fanny TOUSSAINTAccompagnement des freelances en création d'entreprise et comptabilité chez L-Expert-Comptable.com
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Déborha VINDIOLET
 
Leader comptable chez L'Expert-Comptable.com avec plus de 6 ans d'expérience dans le domaine. Diplômée en DCG et BTS Comptabilité.
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La réduction d'impôts pour investissement outre-mer (loi Girardin)

Comment réaliser une défiscalisation en outre-mer ?

Les contribuables payant trop d’impôts sur le revenu, cherchent tous les ans à défiscaliser. L’investissement dans l’immobilier outre-mer ou Dom-tom, est l’une des solutions les plus rentables afin de se constituer un capital immobilier, une rente, mais aussi faire de belles économies d’impôt sur le revenu. Les zones d’investissement sont :

  • La zone Pacifique
  • Les Antilles
  • La Guyane
  • La Réunion

Depuis le 1er janvier 2018, la loi Girardin est fermée aux particuliers, seules subsistent la réduction pour travaux de réhabilitation pour les particuliers et la loi Girardin industriel. La loi Girardin industriel permet une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 53.55 % ou jusqu’à 63.42 % avec rétrocession d’une partie de la réduction d’impôt à son exploitant si l’investissement réalisé est donné en location. Cet avantage fiscal était accordé aux contribuables ayant investi entre le 21 juillet 2003 et le 31 juillet 2017.

Un investissement réalisé en 2017, peut encore donner une réduction d’impôts en 2024. Pour certains investissements, il fallait un agrément du ministère des Finances quand le montant dépassait 250 000 € et quand l’investisseur n’était pas partie prenante dans l’exploitation. En 2024, pour les particuliers, le dispositif existant se nomme maintenant la loi Pinel Outre-Mer.

Ces investisseurs physiques peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt de 23 %, 29 % ou 32 % de la valeur du logement sur des périodes de 6, 9 ou 12 années. La réduction d’impôt au titre de la loi Pinel Outre-mer ou Dom-tom, se termine en 2024 pour le taux plein. Dès 2024, les taux vont diminuer progressivement et l’éligibilité est plus restrictive.

Pour les entreprises qui sont des sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés ou IS, la loi Girardin industriel peut être une bonne solution pour défiscaliser. Dans l'idée, le dispositif Girardin société permet de réduire l’IS des sociétés qui y sont soumises. Il existe un plafond au m² de la surface habitable et la location doit être mise en service pour au moins 5 ans.

S’il existe un excédent de déficit, il est alors reportable sur les exercices suivants. Dans le même temps, le bien peut être amorti dans les conditions d’acquisition de l’immobilisation corporelle sur 25 ans.

Pour ce dispositif, les zones géographiques sont :

  • La zone Pacifique avec la Polynésie française, Tahiti et Papeete qui est l’investissement le plus recherché, ainsi que la Nouvelle-Calédonie offrant une belle croissance
  • La Réunion qui est un investissement intéressant par rapport au tourisme et l’industrie de la canne à sucre
  • La Guyane où la démographie est à forte croissance et a un véritable potentiel de ressources naturelles avec la pêche, la richesse en or de son sous-sol, son exploitation forestière et la Base de Kourou devenu le centre de tir de fusées, le plus important au monde
  • Les Antilles avec la Guadeloupe, la Martinique et Saint Martin, cette zone attire de nombreux touristes fortunés

Saint-Pierre-et-Miquelon, Saint-Barthélemy, Mayotte, etc. sont des territoires trop confidentiels pour qu’il existe une opportunité réelle d’investissement.

Comment fonctionne la loi Girardin social en résidence principale ?

Il existait aussi la loi Girardin social permettant au contribuable d’acquérir un logement neuf dans les Dom-tom, afin de bénéficier d’une réduction allant de 25 % à 50 %. Il fallait que le contribuable investisse dans une collectivité d’Outre-mer et mette le logement en location vide à titre de résidence principale pour le locataire.

La période durait 6 ans et le locataire devait avoir des ressources dont le plafond ne dépassait pas un certain seuil qui était déterminé chaque année en fonction de la loi, de la composition du foyer du locataire et de la zone géographique.

Ce dispositif s’est arrêté au 1er janvier 2018, mais il reste toujours en vigueur en 2024 pour les sociétés soumises à l’IS tout comme le Girardin Industriel. Les travaux de réhabilitation dans ces départements et collectivités sont aussi toujours éligibles à la réduction d’impôt dans le cadre de la loi Girardin jusqu’au 31 décembre 2024.

Qui peut bénéficier de la loi Girardin industriel : particulier ? Entreprise à l'IS ? Risques

L'investissement Girardin industriel a été mis en place pour aider les territoires français d’Outre-mer à mieux supporter les contraintes logistiques et leur développement économique à cause de leur éloignement avec la métropole. Sont concernés les particuliers pour aider des entreprises ultramarines en échange d’une réduction fiscale.

Il faut savoir que ces investissements pour les particuliers peuvent se faire sous la forme d’une souscription à un capital d’entreprise dont le projet industriel selon les conditions d'éligibilité est possible dans ces départements et territoires. Ainsi, la société acquiert du matériel industriel spécifique qui doit être exploité pendant 5 ans. Les particuliers passent par une société de portage spécialisée dans l’achat de ces biens et de logements sociaux qui seront loués à des entreprises pendant 5 ans qui est la durée minimum.

Dans ce cas, ce dispositif s’adresse aux particuliers qui ont un impôt sur le revenu élevé. C’est un placement à court terme et le contribuable peut bénéficier de son avantage fiscal en totalité au bout de 9 mois s’il réalise un investissement au mois de décembre. Ce dispositif est reconductible chaque année.

Les investissements éligibles à la réduction d'impôt du dispositif Girardin

Sont concernés par la réduction d'impôt :

  • l'acquisition ou la construction d'un immeuble neuf situé outre-mer que le propriétaire s'engage à affecter durant 5 ans à son habitation principale (seulement pour les primo-accédants),
  • l'acquisition de logements neufs situés outre mer que le propriétaire s'engage à louer nus durant 5 ans (6 ans dans le secteur intermédiaire) à des personnes qui en font leur habitation principale,
  • les travaux de réhabilitation de logements anciens affectés à l'habitation principale de l'acheteur durant 5 ans ou donnés en location à un locataire qui y fixe son habitation principale,
  • les travaux de confortation contre les risques sismiques,
  • les souscriptions de titres de sociétés de construction de logements neufs donnés en location nue durant 5 ans (6 ans dans le secteur intermédiaire),
  • les souscriptions au capital de SCPI lorsque le produit de la souscription est affecté à l'acquisition de logements neufs affectés à 90 % au moins de leur superficie à usage d'habitation et donnés en location durant 5 ans (6 ans dans le secteur intermédiaire).

Il convient de souligner le fait que les titres doivent être conservés durant 5 ans (6 ans dans l'hypothèse où les logements sont donnés en location dans le secteur intermédiaire).

Le calcul de la réduction d'impôt Girardin immobilier

Pour les biens donnés en location pour un placement dans un appartement

Dans le secteur libre, la réduction d'impôt était égale à 40 % des investissements réalisés, plafonnés à 2 247 € par m2.

La réduction d'impôt a été majorée à 50 % lorsqu'un plafond de loyer et de ressources n'était pas dépassé (secteur intermédiaire). Dans ces deux hypothèses, la réduction d'impôt était étalée sur 5 ans.

Il convient de souligner que du fait de la LODEOM, les investissements locatifs dans les secteurs libres et intermédiaires ont cessé progressivement d'ouvrir droit à réduction d'impôt à partir de 2011.
Ainsi, l'avantage fiscal a intégralement disparu dans le secteur libre en 2012 et dans le secteur intermédiaire en 2013.

Le législateur a voulu favoriser les investissements dans le secteur des logements sociaux qui, eux, ont pu bénéficier d'un avantage spécifique.

Ce dispositif a connu bien des modifications pour s'arrêter au 31 décembre 2017, mais les réductions d'impôts sont encore valables jusqu'en 2024 pour les investisseurs ayant acheté dans la dernière année dans ces îles.

Pour les logements affectés à l'habitation principale du contribuable

Dans ce cas, la réduction d'impôt était égale à 25 % et était répartie sur 10 ans. La réduction d'impôt pour les investisseurs, cessera en fin d'année 2024 puisque cette mesure s'est arrêtée en 2018.

Comment défiscaliser et investir loi Girardin industriel en 2024 ?

La loi Girardin industriel est un dispositif financier de défiscalisation. Les investisseurs peuvent bénéficier ainsi d’une réduction d’impôt « one-shot » de 110 % à 120 % du montant qu’ils ont versé dès l’année de leur investissement. Il faut quand même souligner que ces montants versés dans le cadre du Girardin industriel, sont à fonds perdus définitivement. Ils permettent simplement aux investisseurs de toucher des dividendes ou des revenus complémentaires dès l'année suivant leur placement en contrepartie de cet apport.

Cet investissement Girardin industriel s’adresse aux personnes domiciliées en France et fortement imposées. Cette loi leur permet de réduire leur imposition.

Ainsi, en 2024, le Girardin industriel offre des avantages comme l’économie fiscale importante avec une réduction d‘impôt pouvant être de 10 % ou de 20 %. Quand le projet est fiable, le taux de rentabilité avoisine 10 %. Si le projet est à 20 %, le projet est moins fiable et le risque est donc bien plus important. Ainsi, l’administration fiscale peut remettre en cause l’avantage fiscal. Le gain fiscal est attribué très rapidement et monte à 18 000 € pour les contribuables ayant déjà atteint le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €.

De plus, cet investissement est solidaire et éthique, car il contribue au développement des départements et territoires d’Outre-mer et terres australes. Il ne nécessite pas non plus, un engagement sur le long terme contrairement au Pinel ou au Denormandie. Si la fiscalité du contribuable n’est pas assez importante, il peut reporter la réduction d’impôt pendant une période de 5 ans.