IFI pour les résidents belges : quels biens sont imposables ?

IFI et résidents belges : ce qui est imposable en France en 2026

Les résidents belges, qu'ils soient de nationalité française ou belge, ne sont pas systématiquement redevables de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) en France. Seuls les actifs immobiliers détenus sur le territoire français entrent dans l'assiette taxable pour un non-résident. La Belgique attire d'ailleurs depuis longtemps des résidents fiscaux d'origine française, notamment en raison de l'absence d'impôt comparable sur la fortune en droit belge.

L'IFI a remplacé l'ISF (impôt de solidarité sur la fortune) depuis le 1er janvier 2018. Contrairement à l'ISF qui portait sur l'ensemble du patrimoine, l'IFI ne taxe que les actifs immobiliers, qu'ils soient détenus directement ou via des sociétés. Cette restriction de l'assiette a réduit le nombre de résidents belges concernés.

Le domicile fiscal : critère central pour l'IFI

Le critère d'assujettissement à l'impôt sur le revenu s'applique à l'identique pour l'IFI. Sont pleinement imposables en France — sur l'ensemble de leur patrimoine immobilier mondial — uniquement les personnes fiscalement domiciliées en France.

Ont leur domicile fiscal en France les personnes qui :

• ont en France leur foyer ou le lieu de leur séjour principal,
• exercent en France une activité professionnelle (salariée ou non), sauf si cette activité est exercée à titre accessoire,
• ont en France le centre de leurs intérêts économiques.

Les contribuables ayant leur domicile fiscal en Belgique, qu'ils soient français ou belges, ne sont donc pas redevables de l'IFI en France sur leur patrimoine mondial. Ils ne sont imposables en France qu'à raison des actifs immobiliers situés en France.

Quels biens en France sont imposables à l'IFI pour un résident belge ?

Un résident belge est soumis à l'IFI sur les actifs immobiliers français, c'est-à-dire ceux présentant une assiette matérielle en France. Sont concernés :

• Les immeubles détenus directement en France (résidences secondaires, appartements, terrains, immeubles locatifs…)
• Les parts de SCI, SCPI, OPCI et toute société dont l'actif est principalement constitué de biens immobiliers situés en France (sociétés à prépondérance immobilière), à hauteur de leur fraction représentative d'actifs immobiliers
• Les créances détenues sur un débiteur établi en France, dans certaines conditions
• Les droits immobiliers (usufruit, droit d'usage ou d'habitation) portant sur des biens situés en France

Le cas des placements financiers français

Les placements financiers détenus en France sont en principe exonérés d'IFI pour les résidents belges. Un compte-titres, des actions ou obligations d'entreprises françaises, ou une assurance-vie investie en fonds non immobiliers n'entrent pas dans l'assiette taxable.

Toutefois, sont imposables à l'IFI :

• Les titres de sociétés à prépondérance immobilière françaises, c'est-à-dire les sociétés dont l'actif est constitué à plus de 50 % par des biens immobiliers situés en France non affectés à leur activité professionnelle propre
• La fraction immobilière des unités de compte logées dans des contrats d'assurance-vie ou des PER, représentative d'actifs immobiliers français

Détenir des parts d'une SCI française ou d'une SCPI investie en France via un contrat d'assurance-vie belge ne suffit pas à échapper à l'IFI. La fraction immobilière reste intégrée dans l'assiette taxable, proportionnellement à la quote-part détenue. Les sociétés de gestion communiquent chaque année la valeur IFI par part à déclarer.

Seuil de déclenchement et barème de l'IFI en 2026

L'IFI est dû uniquement lorsque la valeur nette taxable des actifs immobiliers français du résident belge dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Le calcul de l'impôt commence toutefois à 800 000 €, selon le barème progressif suivant :

Pour les patrimoines nets taxables compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, une décote automatique atténue l'effet de seuil. Elle se calcule ainsi : 17 500 € moins 1,25 % du patrimoine net taxable.

La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale. Cet abattement ne s'applique pas si le bien est détenu via une SCI.

Convention fiscale France-Belgique et IFI : l'état du droit en 2026

La convention fiscale de 1964, toujours en vigueur en 2026, ne comporte aucune disposition spécifique à l'IFI. En l'absence de clause conventionnelle limitant le droit d'imposer de la France, les résidents belges sont soumis à l'IFI sur l'ensemble des biens et droits immobiliers qu'ils détiennent directement ou indirectement en France, conformément au droit interne français.

Une nouvelle convention fiscale franco-belge a été signée le 9 novembre 2021. Elle introduit pour la première fois une disposition spécifique à l'IFI (article 21), selon laquelle la France ne pourrait imposer que les immeubles situés en France et les titres de sociétés à prépondérance immobilière françaises. Cette nouvelle convention n'est toutefois pas encore entrée en vigueur en 2026 : son processus de ratification parlementaire, tant en France qu'en Belgique, n'est pas achevé. La convention de 1964 continue donc de produire ses effets.

Lorsque la nouvelle convention entrera en vigueur, elle pourrait restreindre le droit de la France d'imposer à l'IFI certains actifs actuellement taxables pour les résidents belges, notamment les contrats de crédit-bail immobilier et les contrats d'assurance-vie investis en immobilier français. L'évolution de ce dossier mérite d'être suivie de près par les résidents belges détenant un patrimoine immobilier en France.

Résident belge et IFI : les erreurs fréquentes à éviter

Plusieurs idées reçues persistent chez les résidents belges détenant des actifs en France. En voici les plus courantes, avec la réalité juridique applicable en 2026.

"Je suis résident belge, je ne dois rien à l'IFI français"

Faux. Si la valeur nette de vos actifs immobiliers français dépasse 1 300 000 € au 1er janvier, vous êtes redevable de l'IFI en France, même sans domicile fiscal français. La résidence en Belgique exonère uniquement votre patrimoine non immobilier.

"Mes parts de SCPI françaises ne sont pas concernées"

Faux. Les parts de SCPI, d'OPCI ou de SCI investies en immobilier français entrent dans l'assiette de l'IFI à hauteur de leur fraction représentative d'actifs immobiliers. La société de gestion communique chaque année la valeur IFI par part.

"Loger mes parts de SCPI dans une assurance-vie belge me protège"

Faux. La fraction immobilière des unités de compte investies en actifs immobiliers français reste intégrée dans l'assiette taxable de l'IFI, même si le support est un contrat d'assurance-vie souscrit en Belgique.

"La nouvelle convention de 2021 me protège déjà"

Faux. La convention signée en 2021 n'est pas encore ratifiée ni entrée en vigueur. C'est la convention de 1964 qui s'applique en 2026, laquelle ne comporte aucune clause limitant l'IFI. Tant que la nouvelle convention n'est pas en vigueur, le droit interne français s'applique intégralement aux résidents belges.

"Mes actions dans une entreprise française ne sont pas imposables"

Correct, en règle générale. Les titres d'une société française dont l'actif n'est pas à prépondérance immobilière sont exonérés d'IFI pour un résident belge. En revanche, si la société détient plus de 50 % d'actifs immobiliers en France (SCI de gestion patrimoniale, par exemple), les titres entrent dans l'assiette.

Questions courantes sur l'IFI pour les résidents belges

Un résident belge de nationalité française est-il soumis à l'IFI en France ?

Sa nationalité n'a aucune incidence. Seul le domicile fiscal compte. Un ressortissant français résidant en Belgique n'est redevable de l'IFI en France que sur ses actifs immobiliers situés en France, dès lors que leur valeur nette dépasse 1 300 000 €.

Comment un résident belge déclare-t-il son IFI en France ?

La déclaration d'IFI est intégrée à la déclaration de revenus française (formulaire 2042-IFI). Un résident belge redevable de l'IFI doit déposer une déclaration de revenus en France au titre de ses revenus de source française, et y annexer la déclaration IFI. Les délais de déclaration en ligne sont les mêmes que pour les résidents, avec quelques jours supplémentaires accordés aux non-résidents selon le département.

Une résidence secondaire en France entre-t-elle dans l'assiette de l'IFI pour un résident belge ?

Oui. Un immeuble détenu en France par un résident belge, qu'il soit loué ou occupé à titre de résidence secondaire, entre dans l'assiette de l'IFI. L'abattement de 30 % sur la résidence principale ne s'applique qu'à la résidence principale du foyer fiscal : une résidence secondaire ne peut pas en bénéficier.

Les dettes liées aux biens immobiliers français sont-elles déductibles de l'IFI ?

Oui. Les emprunts contractés pour l'acquisition, la construction ou l'amélioration d'actifs immobiliers français imposables sont déductibles de l'assiette de l'IFI, à condition de pouvoir les justifier. Le capital restant dû au 1er janvier de l'année d'imposition est pris en compte dans le calcul du patrimoine net taxable.

Un résident belge peut-il bénéficier d'une réduction d'IFI via les dons ?

Oui. Les dispositions de réduction d'IFI par les dons (article 978 du CGI) s'appliquent sans distinction de résidence. Un résident belge redevable de l'IFI peut réduire son impôt de 75 % des dons versés à des organismes français reconnus d'utilité publique, dans la limite de 50 000 € par an.

Sources et références

Service-public.fr — https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F138

Impots.gouv.fr — https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/quels-biens-dois-je-declarer-limpot-sur-la-fortune-immobiliere-ifi

Assemblée.nationale.fr — https://questions.assemblee-nationale.fr/q17/17-1362QE.htm