L’indexation des loyers

Comment calculer l’augmentation des loyers ?

L’indexation des loyers correspond à l’application d’un coefficient sur le loyer mensuel en cours. Mais attention, l’indexation annuelle du loyer pour son entrée en vigueur, doit être prévue dans le contrat de location ou bail commercial. Tous les signataires du contrat conviennent de l’application de l’index ! Le calcul de l’indexation se fait en faisant le rapport (la division) entre l’index de l’année précédente et du dernier index publié.

L’indexation des loyers se calcule une fois par an. Dans certains cas exceptionnels, le loyer peut suivre les fluctuations de l’index (qui est trimestriel). Toute indexation des loyers fait l’objet d’un envoi en lettre recommandée avec accusé de réception du propriétaire au locataire. Le propriétaire doit indiquer les indices pris en référence pour le calcul du nouveau loyer.

À quoi sert l’indexation annuelle des loyers ?

Indexer les loyers permet en premier lieu aux propriétaires de valoriser le bien immobilier. Dans certaines grandes villes françaises, en zone tendue, la spéculation immobilière est telle que le gouvernement a proposé aux villes où la spéculation est la plus forte d’indexer les loyers.

L’indexation des loyers permet dans ce cas de limiter la spéculation immobilière et de ne pas autoriser un propriétaire qui aurait fait quelques travaux d’embellissement d’augmenter de manière importante les loyers. De la même manière, l’indexation des loyers permet d’éviter de voir des biens sous-loués proposés à des loyers qui ne correspondent pas au marché.

Revalorisation des loyers d'après l'Article 17 1 loi 6 juillet 1989

D’après l'Article 17 1 loi 6 juillet 1989, le bailleur d’un logement en location peut augmenter le loyer chaque année. Cependant, la révision du bail n’est pas systématique et doit formellement être mentionnée sur le bail signé par les deux parties. S’il n’existe aucune mention à ce sujet, alors, le bailleur ne peut pas augmenter le loyer en cours de bail.

Depuis le 24 mars 2014, la loi Alur prend le relais de l'Article 17 1 loi 6 juillet 1989 et stipule que le bailleur a un an pour procéder à la révision du loyer ou à la date anniversaire du bail.

Quelle augmentation des loyers en 2026 ?

Indice référence des loyers en 2025 ou IRL selon l'insee :

L’IRL ou indice de référence des loyers en 2025 servant de base pour réviser le loyer d’un logement mis en location, qu’il soit vide ou meublé, est de :

• 1er trimestre 2025 = 145,47, soit une variation annuelle de +1,40 %

• 2ème trimestre 2025 = 146,68, soit une variation annuelle de +1,04 %

• 3ème trimestre 2025 = 145,77, soit une variation annuelle de +0,87 %

• 4ème trimestre 2025 = 145,78, soit une variation annuelle de +0,79 %

À savoir que la variation en glissement annuel de l’indice de référence des loyers ne peut excéder 3,5 % jusqu’en juillet 2024, après quoi ce plafonnement spécifique n’est plus en vigueur.

Il est possible de savoir quelles sont les précédentes valeurs de l’IRL en se rendant sur le site de l'INSEE

Quel indice pour indexation loyer ?

L’indice de référence des loyers ou IRL, que l'on trouve dans la publication au journal officiel, est calculé sur la moyenne des 12 derniers mois de l’évolution des prix sans tenir compte de l’augmentation des loyers et du tabac. Le bailleur l’applique sans qu’il ne soit obligatoire de signer un avenant au bail conjointement avec le locataire.

La date à prendre en compte pour appliquer le bon IRL est celle qui est indiquée dans le bail et qui a été convenue entre le propriétaire et le locataire ou lorsque le terme du bail arrive.

S’il n’y a pas de date sur le bail, alors, il est nécessaire de se référer à la date du dernier IRL qui a été publié lors de la signature du bail (par l’Insee). À noter que les loyers des HLM sont révisés selon l’IRL, mais dans des conditions particulières.

Comment un bailleur procède-t-il à l'indexation d'un loyer ?

L’indexation de la révision d’un loyer se fait une fois par an, lors de la date anniversaire du bail, en général. Cette date doit être prévue dans la clause d’indexation qui est mentionnée sur le contrat de bail signé entre le bailleur et son locataire.

Au bout d’un an, le bailleur applique la variation de l’indice au montant du loyer pour le nouveau loyer révisé. Pendant toute la durée du bail, il est obligatoire que le bailleur se serve de l’indice du même trimestre de référence noté initialement dans le bail. L’indexation se fait à la date d’anniversaire du bail à date fixe pour simplifier les deux parties.

Voici un exemple de calcul de révision de loyer pour un bail signé en octobre 2025. L’indice de révision indiqué dans le bail est celui d’octobre 2025.

La valeur de l’indice existant à la date de signature du bail était alors de 146,68. Le nouvel indice pour la réévaluation au 4ᵉ trimestre 2025 est 145,78. Le loyer hors charge est de 500 €. Pour réindexer le loyer au 1er octobre 2026, il faut retenir : 500 € X 145,78 / 146,68 = 497,00 €

Si le logement révisé est loué meublé dans le cadre d’un LMNP, les revenus tirés de cette location sont désormais soumis à un taux d’imposition de 10,60 % à compter de l’imposition 2026. Cette modification est prospective, sans effet rétroactif sur les revenus perçus en 2025. Le bailleur devra intégrer ce taux dans sa déclaration de revenus pour calculer le montant net après impôt des loyers encaissés au prorata de la période concernée.

Lettre type indexation loyer

Pour prévenir un locataire d’une augmentation de loyer en fonction de l’IRL, il est nécessaire de lui envoyer une lettre. Voici les éléments devant figurer sur cette lettre :

• Les coordonnées du bailleur

• Les coordonnées du locataire

• La date d’envoi de la lettre

• L’objet mentionnant la révision du loyer conformément aux dispositions du bail signé entre les deux parties, la valeur de l’indexation basée sur l’évolution de l’indice de référence des loyers de l’Insee d’après son n° de trimestre

• La valeur de l’indice Insee

• La formule de calcul sur : le loyer hors charges X le nouvel indice de référence des loyers/ ancien indice de référence des loyers

• Le nouveau montant du loyer indexé

• Le rappel de la date d’effet de prise en charge du nouveau loyer

Quand le propriétaire a le droit d'augmenter le loyer ?

En clair, le propriétaire bailleur ne peut demander l’augmentation du loyer au locataire qu’une fois par an sous condition que :

• Le contrat de location prévoit la clause de révision

• Soit à la date d’anniversaire de la signature du bail

• Soit à la date convenue entre les parties (maximum 1 fois par an)

• Le locataire doit être informé par lettre ou par courriel

Quelles sont les possibilités du bailleur s'il a oublié d'indexer un loyer ?

Une indexation de loyer oubliée par le bailleur ne peut plus être rétroactive depuis la loi Alur. Toutefois, si le bailleur a oublié de réindexer un loyer, si une année n’est pas passée depuis la date de la révision, il peut alors l’appliquer sur la période restant à courir.

Par contre, si le bailleur laisse s’écouler l’année sans réviser le loyer, il ne pourra pas revenir en arrière. L’indexation de l’année est totalement perdue et la prochaine année n’est pas réajustée sur les deux dernières années, mais seulement sur la dernière.

Que se passe-t-il en cas de renouvellement du bail de location ?

Comme il est précisé plus haut, un propriétaire bailleur ne peut pas augmenter un loyer si le contrat de bail signé par les deux parties ne le prévoit pas.

Par contre, en cas de renouvellement de bail, le bailleur a tout à fait le droit de fixer un nouveau bail dans la limite de la hausse de l’indice d’indexation des loyers ou IRL indiqué par l’Insee chaque trimestre selon l’article 17 c de la loi du 6 juillet 1989.

Dans le même temps, si ce propriétaire bailleur estime que le loyer de son bien immobilier est sous-évalué par rapport au prix du marché, il peut alors proposer une majoration de montant du loyer lors du renouvellement de bail.

Que se passe-t-il si le propriétaire fait faire des travaux de rénovation ?

Lorsqu’un propriétaire bailleur fait réaliser des travaux d’amélioration du logement mis en location, il peut augmenter le prix du loyer sous condition que le prix des travaux soit au moins de 50 % du loyer annuel de l’année encours de loyer.

Par contre, la hausse est plafonnée à 15 % du montant total des travaux répartis sur 12 mensualités correspondant à 50 % de la différence du montant des loyers voisins concernant des logements comparables et du loyer fixé en dernier au locataire avant que n’intervienne le renouvellement du contrat de bail.

Indice d'indexation des loyers sur les trois dernières années

Voici pour conclure l'indice sur les trois dernières années.

Année 2025

Année 2024

Année 2023