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    Comment réduire ses impôts, comment en bénéficier ? La loi Scellier permet de bénéficier d'économies d'impôt très importantes.

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    La loi Scellier

    Comment fonctionne la loi Scellier ?

    La loi Scellier permet une réduction d'impôts pouvant aller jusqu'à 37 %. Elle s'adresse à l'intégralité des contribuables français qui investissent dans des logements neufs en 2009 et 2012. Ces logements doivent être impérativement destinés à la location. La loi Scellier est l'ancêtre de la loi Pinel.

    Il ne s'agit pas d'un abattement sur le revenu comme pour la loi Robien ou la loi Borloo mais d'une réduction d'impôts étalée sur 9 ans et qui peut être reportable.

    Cette loi a pris fin en 2012, mais elle existe toujours en fin 2021 pour les investisseurs qui ont acheté un bien immobilier sous la loi Scellier jusqu'au 31 décembre 2012. À plus loin, les nouvelles dispositions pour en profiter.

    Loi Scellier : les bénéficiaires

    Les bénéficiaires potentiels de la loi Scellier sont principalement les personnes physiques résidant en France mais aussi certaines personnes morales (sociétés).

    Pour les personnes physiques, l'avantage fiscal ne peut s'appliquer que s'ils déclarent leurs revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers.

    Pour bénéficier du dispositif Scellier, il faut acquérir un logement neuf entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 (ou en état futur d'achèvement).

    Il faut aussi que le logement se trouve dans une commune où il y a un déséquilibre entre l'offre et la demande locative. Un nouveau zonage (zones A, B1 et B2) a été créé par arrêté entre le Ministre du Logement et le Ministre des Finances, limitant ainsi les dérives liées à l'emplacement du bien.

    Les immeubles neufs doivent aussi avoir les caractéristiques thermiques et énergétiques conformes à la réglementation en vigueur. Sont exclus de la loi Scellier les immeubles inscrits au titre des monuments historiques.

    Loi Scellier : les avantages fiscaux

    Pour la réduction d'impôt Scellier, 2 options s'offrent au contribuable. Le choix de l'option doit être défini au démarrage de l'opération.

    Loi Scellier, option n°1 : Durée de 9 ans et réduction d'impôts de 25 % du montant de l'investissement

    Calcul impôt Scellier :

    Le propriétaire a pour obligations de :

    • Louer le logement nu à usage d'habitation principale pour le locataire
    • Respecter les plafonds de loyers définis
    • Louer dans les 12 mois qui suivent l'achèvement du bien

    Le taux de la réduction d'impôts, pour les 9 ans, est égal à :

    • 25 % pour les logements acquis ou construits en 2009 et 2010,
    • 20% pour les logements acquis ou construits à compter de l'année 2011

    La réduction est répartie à raison de 1/9ème par an. Pour cette option, le propriétaire a la possibilité de louer le bien à un descendant ou un ascendant s'il ne fait pas partie de son foyer fiscal.

    Loi Scellier, option n° 2 : Durée 9, 12, 15 ans

    Les obligations du propriétaire dans cette option sont les mêmes que celles de l'option n°1. Il faut en plus respecter les plafonds de revenus du locataire. La réduction d'impôts s'effectue de la manière suivante :

    Pour les années 1 à 9, le taux de réductions applicable est égal à :

    • 25 % pour les logements acquis ou construits en 2009 et 2010,
    • 20 % pour les logements acquis ou construits à compter de l'année 2011.

    La répartition de la réduction d'impôts s'effectue à hauteur de 1/9ème par an.

    Pour les années 10 à 15

    Questions loi Scellier pour descendant et ascendant

    Le taux de la réduction d'impôts est égal à 2 % par an du prix d'achat du logement. Le cumul de la réduction d'impôts s'élève donc à 31 % à la fin des 12 premières années et à 37 % au terme des 15 ans. Pour cette option, il est impossible de louer à un descendant ou un ascendant.

    Comment calculer un loyer avec la loi Scellier ?

    Le calcul d’un loyer Scellier, se fait en multipliant le plafond du loyer en m² par la surface donnée dans la loi Scellier. Il est important de savoir que le plafond du m² des loyers, varie en fonction de la zone géographique où se situe le logement destiné à être loué dans ce cadre.

    Pour apprécier le plafond de ce loyer, et celle de sa surface augmentée, de la surface des annexes, il faut savoir que celle des annexes est limitée à 8/ m² par bien immobilier hors emplacement de stationnement et hors garage, car elles ne sont pas à usage d’habitation.

    La surface habitable est celle du plancher construit hors murs et cloisons, cage et marches d’escaliers, tours et portes de fenêtres ainsi que celle des gaines. La hauteur sous plafond doit être au minimum à 1.80 m de hauteur. Il est entendu que ce calcul est valable pour les années où la loi Scellier est en vigueur.

    Comment augmenter un loyer loi Scellier ?

    La loi Scellier remplacée par la loi Duflot puis par la loi Pinel concerne un investissement dans un bien immobilier jusqu’en 2012.

    Comme ses effets ont quand même été valables jusqu’en décembre 2021, il est évident de savoir si les loyers peuvent augmenter.

    À cette question, la réponse est affirmative en indexant le loyer à sa date anniversaire, en tenant compte de l’IRL ou de l’ICC et elle ne doit pas dépasser le plafonnement des loyers. L’ICC est l’indice du coût de la construction pour le Scellier meublé. L’IRL est le calcul de la révision.

    Il faut prendre ainsi le loyer réviser qui se détermine par le (loyer avant révision X par le nouvel IRL du trimestre retenu) / par l’ancien IRL du trimestre retenu. Si on prend l’ICC, le loyer révisé est égal au (loyer avant la révision X par l’indice ICC de l’année en cours correspondant à la date de révision) X par l’indice ICC à la date de l’année de révision précédant la révision.

    Après le 31 décembre 2021 et à partir du 1er janvier de l’année 2022, il est possible de se référer à la loi concernant les indices de révision des loyers, si la location est perpétuée ou de vendre le bien immobilier.

    Comment sortir de la loi Scellier ?

    Comme dit plus haut, la loi Scellier a été remplacée par la loi Duflot en 2012 puis, depuis quelques années, par la loi Pinel.

    Pour sortir du dispositif Scellier allant jusqu’en 2012 et dont l’avantage fiscal courait jusqu’au 31 décembre 2021, il fallait avoir investi dans un logement neuf, s’engager de louer en nu :

    • Pendant 9 ans soit jusqu’à la fin 2021
    • Que le bien immobilier soit la résidence principale du locataire
    • Que le plafond du loyer soit respecté lorsque le Scellier était classique
    • Que le plafond de ressource du locataire soit également respecté

    Pour sortir de la loi Scellier, il faut donc avoir respecter ses engagements de location au 31 décembre 2021 pour les dernières acquisitions des logements en 2012 marqués sur chaque avis d'imposition.

    Depuis le 1er janvier 2022, il est alors possible de revendre le bien immobilier en réalisant une plus-value, en continuant de le louer en respectant l’augmentation des loyers ou de le passer en LMNP si vous avez un nouveau locataire.

    Loi Scellier, combien de temps ?

    Aujourd’hui, en 2022 le dispositif Scellier a pris fin en2012. Au départ, il fallait que le propriétaire bailleur s’engage à louer pendant 9 ans pour bénéficier des conditions de réductions d’impôts en fonction des conditions d'application.

    Actuellement, si la location est située dans un secteur intermédiaire et qu’elle répond aux conditions de loyer qui sont plus strictes, il est alors possible de demander la prorogation de cette loi pour une ou deux périodes de trois ans. La défiscalisation totale est alors de quinze ans.

    Comme la fin de la défiscalisation de la loi Scellier date de 2012, la prorogation est d’actualité, mais elle suscite de plus en plus de remises en question dans les centres des impôts, car elle est plus rare que le Pinel.

    Comment prolonger un Scellier après 9 ans ?

    Au départ, il n’y a pas de prolongation possible pour la loi Scellier dite libre ou classique, cependant, il a été possible de la prolonger deux fois trois ans.

    Ainsi, un investisseur qui a contracté au dernier moment un bien Scellier au 31 décembre 2012, a pu bénéficier de la prorogation jusqu’au 31 décembre 2021.

    Il est alors nécessaire de revendre le bien en dégageant une éventuelle plus-value ou de le louer au régime général, car il ne bénéficie plus d’une défiscalisation.

    Il est encore possible de louer le bien immobilier en optant pour un loyer abordable ou de réinvestir dans un autre dispositif après sa revente comme celui de la loi Pinel remplaçant le Scellier et le Duflot. La location en LMNP permet encore de bénéficier d’autres avantages fiscaux.

    En 2022, la loi Scellier a été remplacée par la loi Pinel qui a été mise en place en 2014 par la ministre du logement portant le nom du député initiateur .

    La réduction d’impôt est de 21 % si la durée de location dure 12 ans, de 18 % si elle dure 9 ans et de 12 % si elle dure 6 ans. Cet investissement est possible sans apport initial, car il peut être financé dans sa totalité par les organismes bancaires.

    L’investisseur peut ainsi se constituer un patrimoine immobilier. Contrairement à la loi Scellier et à la loi Duflot, il peut aussi louer le bien immobilier à un membre de sa famille tout en bénéficiant des avantages fiscaux sous condition que le locataire ne soit pas déclaré dans son foyer fiscal.

    À l’expiration de la période de location légale, l’investisseur dispose du bien immobilier comme il l’entend et peut le revendre ou le louer à sa guise. Ce même bien peut encore lui servir de résidence principale ou secondaire.

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    Pauline MARIÉ
    Accompagnement des freelances en comptabilité et création d'entreprise chez L-Expert-Comptable.com

    Malgrè son nom Pauline reste toujours accesible pour répondre à toutes les interrogations des freelances mais également les conseiller en matière d'optimisation !