Fiscalité des revenus fonciers : Quel régime fiscal ?

Quelle est l'imposition sur les revenus locatifs ?

En règle générale, les revenus fonciers sont constitués par les revenus tirés de la location d'immeubles, qu'ils soient bâtis ou non bâtis.
Ces locations peuvent être effectuées directement par le contribuable ou par l'intermédiaire d'une société, comme une SCI soumise à l'IR.

Toutes les locations ne sont pas soumises aux revenus fonciers. Ainsi les locations meublées sont imposées selon les règles applicables aux bénéfices industriels et commerciaux. Il convient par ailleurs de préciser qu'une SCI qui s'adonnerait à de telles locations serait de droit soumise à l'impôt sur les sociétés.

Qu'est-ce qui rentre dans les revenus fonciers ?

Tout appartement, maison individuelle, terrain, local ou immeuble mis en location par un propriétaire et générant des revenus, est considéré comme un revenu de location meublé ou non appelé revenu foncier. Selon le montant des revenus perçus par le bailleur, les règles changent dès lors que le logement est meublé ou non et que les revenus locatifs soient inférieurs ou supérieurs à la somme de 15 000 €. Les revenus fonciers peuvent être également le produit d’investissement d’une société foncière comme une SCI ou un FPI. L’argent est alors placé dans des biens immobiliers et les revenus fonciers qui en découlent sont imposables tout comme d’autres recettes perçues normalement par le contribuable.

Revenus fonciers de moins de 15 000 €

Régime micro-foncier

Les revenus fonciers de moins de 15 000 € par an sont des revenus fonciers soumis à l’impôt sur le revenu. Ils entrent automatiquement dans le champ d’application du régime micro-foncier. Cependant, le propriétaire bailleur peut choisir d’être imposé au régime réel. D’un côté, le régime du micro-foncier lui donne droit à un abattement forfaitaire de 30 % pour les locations en vide. Les 70 % restants font alors l’objet d’une taxation au barème de l’impôt sur le revenu. Par ailleurs, le régime réel lui permet de déduire bon nombre de charges qui sont listées plus bas.

Il est possible que le contribuable bailleur puisse opter pour le régime réel du foncier, même s’il ne dépasse pas 15 000 € de recettes par an. Dans ce cas, il ne peut pas revenir sur sa décision pendant trois années.

La location meublée

Imposition location meublée

Si la location d’un bien immobilier est meublée, elle fait alors l’objet d’une fiscalité différente. Les recettes perçues entrent dans la catégorie des BIC ou bénéfices industriels et commerciaux, mais pas dans les revenus fonciers comme il en est question pour les locations vides. Selon les règles de déclarations, il est possible d’être totalement exonéré d’imposition. Le statut de LMNP ou loueur en meublé non professionnel est taxé à 50 % des recettes en micro. Si le contribuable est en LMP ou loueur en meublé professionnel, il a le droit de déduire des charges déductibles en réel de ses revenus sur option ou si ses recettes dépassent 72 600 € par an. En LMNP, le contribuable échappe au plafonnement des niches fiscales dont le plafond est de 10 000 € par an. Si le contribuable est en LMP, il a le droit de déduire les mêmes charges que ceux qui sont déduits des revenus fonciers des locaux en vide. Il peut aussi rajouter un amortissement du mobilier, et des améliorations sur une période allant de 5 à 10 ans et dont le taux va de 10 % à 20 % par année. L’amortissement du local meublé peut encore être pris en compte. Ce n'est pas une charge déductible, mais le local est amorti en fonction de sa durée de vie (50 ans et 2 % de son prix par an). Attention, ces modalités d’amortissement sont complexes, car il faut prendre en compte divers éléments le composant et chaque composant est amorti de façon différente. Dans ce cas, il est vivement conseillé de faire appel à un professionnel du chiffre comme un expert-comptable. De plus, une comptabilité doit être tenue ainsi qu’un plan d’amortissement. La déclaration 2033 doit être également remplie, car elle comporte :

• Le bilan

• Le tableau des immobilisations

• Le tableau des amortissements

• Le relevé des provisions

Comment est calculé l'impôt sur les revenus fonciers ?

Deux régimes pourront s'appliquer : le micro-foncier et le régime réel d'imposition

Le micro-foncier

Ce régime s'applique lorsque le revenu brut foncier (abstraction faite des charges) procuré par l'ensemble des immeubles appartenant au foyer fiscal ne dépasse pas 15 000 euros. Dans ce cas, le revenu net imposable est déterminé en appliquant au revenu brut un abattement de 30 %

Le contribuable peut néanmoins renoncer au régime du micro-foncier et opter pour le régime réel d'imposition qui lui permet de déduire l'ensemble des charges locatives. L'option s'applique obligatoirement durant un délai de 3 ans. Dans ce cas, l'administration fiscale veille bien à ce que les trois années soient respectées.

Le régime réel d'imposition

Dans cette hypothèse, le contribuable pourra déduire l'ensemble des charges supportées à raison de l'immeuble.

Charges déductibles du revenu foncier

Ces charges, limitativement énumérées dans le code général des impôts, sont les suivantes :

• les frais de gestion et de garde, comme les frais de concierge ou de procédure

• les dépenses d'entretien, de réparation et d'amélioration. A contrario, les dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles

• les dépenses locatives mises à la charge du propriétaire

• les indemnités d'évictions

• les primes d'assurance

• la taxe foncière

• les intérêts d'emprunt.

Ces dépenses viendront s'imputer sur les recettes perçues par le propriétaire et on trouve ainsi le revenu net foncier.

L'imposition des revenus fonciers

Les revenus fonciers sont soumis à l'impôt sur le revenu au barème progressif. Concrètement, si le contribuable dispose de revenus importants, les revenus fonciers supplémentaires seront taxés au taux marginal de l'IR,

Par ailleurs, les prélèvements sociaux de 18,6 % s'appliquent également (CSG 10,6 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %).

Le sort des déficits

Déficit imputable des loyers perçus

Les déficits fonciers résultant de dépenses autres que les intérêts d'emprunt peuvent s'imputer sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 euros. Les autres déficits peuvent s'imputer sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Exemple 
Le revenu brut est égal à 50 000 euros
Les charges (autres que les intérêts d'emprunt) sont égales à 60 000 euros
Les intérêts d'emprunt sont de 60 000 euros.
Le déficit global s'élève à 70 000 euros (50 000 - 60 000 - 60 000).

Le revenu brut compense en premier lieu les intérêts d'emprunt : le déficit (70 000 euros) est donc généré à hauteur de 10 000 euros (50 000-60 000) par les intérêts d'emprunt et à hauteur de 60 000 par les autres charges.

La part de celles-ci qui seront imputables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes sera de 49 300 euros (60 000-10 700) à laquelle s'ajoutent les 10 000 euros afférents aux intérêts d'emprunt ; soit un total de 59 300 euros de déficit foncier imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Fiscalité des revenus fonciers SCPI

La SCPI n’est pas redevable directement de l’impôt sur les bénéfices. Ce sont les associés qui la supportent à titre personnel au prorata des parts qu’ils détiennent. Cette fiscalité est identique à celle des propriétaires détenant directement des biens immobiliers mis en location. La taxation est dépendante de la nature du revenu comme :

• Loyer

• Produit financier

• Plus-value

• Du lieu de résidence de l’associé

Ainsi, quand l’associé est un particulier, il peut opter pour le régime du micro-foncier ou demander le régime réel. Dans le cadre du régime du micro-foncier, l’ensemble des revenus fonciers, y compris les revenus fonciers issus de SCPI ne peut pas dépasser 15 000 €. Il doit aussi être propriétaire d’un autre bien immobilier assujetti aux revenus fonciers d’un local non meublé. S’il est au micro-foncier, aucune charge ne peut être déduite, car il bénéficie d’un abattement de 30 % des revenus bruts. Au régime réel, si les parts de SCPI sont acquises à l’aide d’un crédit, l’associé a le droit de déduire les charges comme les intérêts d’emprunts par exemple. Les revenus sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17.2 %. Pour les SCPI, l’associé doit remplir un imprimé fiscal unique ou IFU venant l’aider à déclarer ses revenus fonciers.

Fiscalité des revenus fonciers en SCI

Pour les SCI ou sociétés civiles immobilières, il existe un contrat commun pour des personnes mettant en commun leurs biens immobiliers à la location. Elles se partagent les bénéfices et contribuent aussi aux pertes. Les revenus fonciers de SCI d’un patrimoine immobilier non meublé sont imposables à l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés. Il existe plusieurs régimes d’imposition, mais dans tous les cas, les recettes sont imposables pour les associés au taux marginal de l’impôt sur le revenu et à l’imposition des prélèvements sociaux à hauteur de 17.2 % . Si l’impôt sur les sociétés est choisi pour la SCI, elle dure pendant toute la vie de la société. Si elle est commerciale, elle est obligatoirement assujettie à l’IS. Sa fiscalité est basée sur un taux normal de 25 % depuis 2022. Un taux réduit de 15 % s'applique sur les premiers 42 500 € de bénéfices pour les PME qui remplissent certaines conditions (chiffre d'affaires inférieur à 10 millions d'euros et capital entièrement libéré détenu à au moins 75 % par des personnes physiques).

• Le prix d’acquisition des biens immobiliers

• Les salaires du gérant de la société

• Les dotations de l’amortissement qui sont annuelles

• Les déficits de la SCI

• Les intérêts et charges liées aux emprunts.

La déclaration des revenus fonciers d’une SCI s’effectue sur la 2072-S si les personnes associées sont physiques ou sur la 2072-Csi l’un des associés est une personne morale ou si la SCI est propriétaire d’un bien classé aux Monuments Historiques ou dans un secteur sauvegardé.

Comment déclarer ses revenus fonciers en 2026 ?

La déclaration des revenus fonciers dépend du régime d'imposition dont vous relevez :

Régime micro-foncier (revenus inférieurs à 15 000 €)

Si vos revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €, vous relevez automatiquement du régime micro-foncier. Dans ce cas :

• Déclarez simplement le montant brut de vos loyers (sans déduire les charges) sur votre déclaration de revenus 2042, ligne 4BE
• L'abattement forfaitaire de 30 % sera appliqué automatiquement par l'administration fiscale
• Vous n'avez pas à remplir la déclaration 2044

En 2026, vous déclarerez vos revenus fonciers de 2025 entre avril et juin 2026 (dates précises selon votre département et mode de déclaration).

Régime réel (revenus supérieurs à 15 000 € ou option pour le réel)

Si vos revenus fonciers bruts dépassent 15 000 € par an, ou si vous optez pour le régime réel, vous devez remplir :

• La déclaration 2044 (revenus fonciers) qui permet de déduire vos charges réelles
• Cette déclaration est annexée à votre déclaration d'ensemble des revenus (2042)
• Le résultat (revenu net foncier ou déficit) sera reporté automatiquement sur votre déclaration principale

Cas particulier : les SCI (Sociétés Civiles Immobilières)

Les sociétés civiles immobilières soumises à l'impôt sur le revenu doivent souscrire une déclaration spécifique :

Déclaration 2072-S : si tous les associés sont des personnes physiques
Déclaration 2072-C : si au moins un associé est une personne morale, ou si la SCI est propriétaire d'un bien classé aux Monuments Historiques ou situé dans un secteur sauvegardé

Cette déclaration doit être déposée avant le 2e jour ouvré suivant le 1er mai (soit début mai 2026 pour les revenus 2025), avec un délai supplémentaire de 15 jours si elle est effectuée par voie dématérialisée.

Sources et références

Impots.gouv.fr - Formulaire n°2044 - Déclaration des revenus fonciers

Economie.gouv.fr - Tout savoir sur le déficit foncier