Le régime fiscal des revenus fonciers

Mis à jour le 22/12/2017

Parmi les différentes catégories de revenus soumis à l'IR, on peut citer les revenus fonciers, générés dans la plupart des cas par la location d'immeubles. Ils constituent, avec les revenus des capitaux mobiliers, l'essentiel des fruits du patrimoine et leur régime fiscal mérite une attention toute particulière, que notre cabinet se propose de vous exposer.


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L'application des revenus fonciers

En règle générale, les revenus fonciers sont constitués par les revenus tirés de la location d'immeubles, qu'ils soient bâtis ou non bâtis.
Ces locations peuvent être effectuées directement par le contribuable ou par l'intermédiaire d'une société, comme une SCI soumise à l'IR.

Toutes les locations ne sont pas soumises aux revenus fonciers. Ainsi les locations meublées sont imposées selon les règles applicables aux bénéfices industriels et commerciaux. Il convient par ailleurs de préciser qu'une SCI qui s'adonnerait à de telles locations serait de droit soumise à l'impôt sur les sociétés.

Le calcul du résultat imposable

Deux régimes pourront s'appliquer : le micro foncier et le régime réel d'imposition

Le micro foncier

Ce régime s'applique lorsque le revenu brut foncier (abstraction faite des charges) procuré par l'ensemble des immeubles appartenant au foyer fiscal ne dépasse pas 15 000 euros. Dans ce cas, le revenu net imposable est déterminé en appliquant au revenu brut un abattement de 30%.

Le contribuable peut néanmoins renoncer au régime du micro foncier et opter pour le régime réel d'imposition qui lui permet de déduire l'ensemble des charges locatives. L'option s'applique obligatoirement durant un délai de 3 ans.

Le régime réel d'imposition

Dans cette hypothèse, le contribuable pourra déduire l'ensemble des charges supportées à raison de l'immeuble.

Ces charges, limitativement énumérées dans le code général des impôts, sont les suivantes :

  • les frais de gestion et de garde, comme les frais de concierge ou de procédure
  • les dépenses d'entretien, de réparation et d'amélioration. A contrario, les dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles
  • les dépenses locatives mis à la charge du propriétaire.
  • les indemnités d'évictions
  • les primes d'assurance
  • la taxe foncière
  • les intérêts d'emprunt

Ces dépenses viendront s'imputer sur les recettes perçues par le propriétaire

L'imposition des revenus fonciers

Les revenus fonciers sont soumis à l'impôt sur le revenu au barème progressif. Concrètement, si le contribuable dispose de revenus importants, les revenus fonciers supplémentaires seront taxés au taux marginal de l'IR, c'est-à-dire 40%.

Par ailleurs, les prélèvements sociaux (12,1%) s'appliquent également.

Le sort des déficits

Les déficits fonciers résultant de dépenses autres que les intérêts d'emprunt peuvent s'imputer sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 euros. Les autres déficits peuvent s'imputer sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Exemple
Le revenu brut est égal à 50 000 euros
Les charges (autres que les intérêts d'emprunt) sont égales à 60 000 euros
Les intérêts d'emprunt sont de 60 000 euros.
Le déficit global s'élève à 70 000 euros (50 000-60 000-60 000).

Le revenu brut compense en premier lieu les intérêts d'emprunt : le déficit (70 000 euros) est donc généré à hauteur de 10 000 euros (50 000-60 000) par les intérêts d'emprunt et à hauteur de 60 000 par les autres charges.

La part de celles-ci qui sera imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes sera de 49 300 euros (60 000-10 700) à laquelle s'ajoutent les 10 000 euros afférents aux intérêts d'emprunt ; soit un total de 59 300 euros de déficit foncier imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Les obligations déclaratives

Les revenus fonciers doivent être déclarés sur la déclaration 2044, annexée à la déclaration d'ensemble des revenus.

Les sociétés civiles immobilières doivent souscrire une déclaration 2072.