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Ouvrir un cabinet de syndic : définition, obligations et formalités

Mis à jour le 18/10/2017

Un syndic de copropriété est désigné par les copropriétaires afin d'assurer la gestion administrative des parties communes d'un bien immobilier. Pour ouvrir un cabinet de syndic professionnel, le fondateur doit justifier d’une garantie financière de 110.000 euros minimum, d’un diplôme ou d’une expérience professionnelle adaptée aux missions d’un syndic de copropriété, souscrire à une assurance civile professionnelle et obtenir la carte professionnelle de gestion immobilière (Carte S Immobilier) auprès de la Chambre de Commerce et d’Industrie. L'entreprise doit être immatriculée à l’URSSAF pour une entreprise individuelle ou à la Chambre de Commerce et d’Industrie pour une société.


Le syndic de copropriété : définition et missions

Les copropriétaires d’un bien immobilier ont pour devoir de désigner un syndic de copropriété. Il se définit par une personne ou une entreprise, chargée d’administrer les parties communes de l’immeuble pour lequel il est mandaté. Le syndic assure la gestion administrative de la copropriété :

  • l’exécution du règlement de copropriété et des décisions votées en assemblée générale des copropriétaires

  • l’entretien, les mises aux normes de l’immeuble (ascenseur, chaufferie...) et les travaux nécessaires (recherche des prestataires, négociation des tarifs, présentation des devis aux copropriétaires, suivi des budgets et des délais...)

  • en cas de litige, représenter le syndicat de copropriétaires

  • organiser les assemblées générales et tenir informé les copropriétaires des décisions qui ont été prises

  • la gestion comptable et financière de la copropriété (recouvrir les charges de copropriété, intervenir en cas d’impayés...)

  • conseiller et faire l’intermédiaire entre les propriétaires de l’immeuble

Le cabinet de syndic est chargé d’assurer de multiples missions au sein de l’immeuble qu’il administre ; allant de la gestion très pragmatique (budget, délais) au commercial (négociation) en passant par le management (suivi des travaux réalisés par les prestataires), la médiation et la bonne connaissance des réglementations (normes de l’immeuble, formalisme et procédure à respecter pour organiser les assemblées générales...).

Comment devenir syndic de copropriété professionnel 

En France, la majorité des syndics de copropriété sont des entreprises (syndic de copropriété professionnel), bien que l’activité puisse aussi être exercée par une ou plusieurs personnes physiques (syndic bénévole).

Obtenir la carte professionnelle de syndic

L’activité de syndic exercée de manière professionnelle est très encadrée. Le cabinet de syndic ne peut exercer (et réaliser un bénéfice sur ses prestations) que s’il détient la carte professionnelle de gestion immobilière, appelée « Carte S Immobilier » (« S » signifiant « Syndic »).

La carte professionnelle de syndic est valable 10 ans (à renouveler). Elle est attribuée par la Chambre de Commerce et d’Industrie au moment de l’immatriculation de l’entreprise, sous réserve de pouvoir justifier :

  • d’une garantie financière minimum

  • d’un diplôme adapté ou d’une expérience professionnelle minimum dans un secteur immobilier

  • d’une assurance civile professionnelle

La garantie financière pour ouvrir un syndic de copropriété

L’obtention de la carte professionnelle est conditionnée à la justification « d’une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés », en vertu de la loi Hoguet du 2 janvier 1970, modifiée par la loi ALUR du 24 mars 2014.

Le montant de la garantie minimum s’élève à 110.000 euros.

Un diplôme pour exercer l’activité de syndic

L’obtention de la carte professionnelle est également conditionnée à la justification d’un diplôme ou d’une expérience professionnelle appropriée.

Les formations qui valident l’ouverture d’un cabinet de syndic vont d’un Bac +3 dans les domaines juridiques, économiques et commerciaux au BTS des professions immobilières ou encore un diplôme de l’institut d’études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l’habitation (CNAM). Un diplôme de niveau Bac doit être couplé à 3 ans d’activité salariée auprès d’un organisme titulaire de la carte professionnelle de gestion immobilière. Une expérience de 10 ans en tant que salarié ou 4 ans en tant que cadre du secteur immobilier sont nécessaires pour les personnes qui ne justifient d’aucun diplôme approprié et qui souhaitent ouvrir leur cabinet de syndic.

Souscrire une assurance civile professionnelle

L’ouverture d’un cabinet de syndic est enfin conditionnée à la souscription d’une assurance civile professionnelle (RC Pro).

Les formalités de création d’une entreprise de syndic de copropriété

Pour devenir syndic de copropriété professionnel, le fondateur immatricule son entreprise en fonction de son activité :

  • au Centre de Formalité des Entreprises (CFE) de l’URSSAF pour une entreprise individuelle

  • au Centre de Formalité des Entreprises (CFE) de la Chambre de Commerce et d’Industrie pour une société

Attention, en cas de création d’une société (EURL/SARL, SASU/SAS), des formalités complémentaires sont à fournir :

à propos

Cet article a été rédigé par le cabinet d'expertise comptable en ligne L-Expert-comptable.com. Notre spécialité : aider les entrepreneurs à se lancer et leur épargner la corvée d'une comptabilité.

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