Les étapes de création d'une SCI (2024)

L'article en brefLancer une Société Civile Immobilière (SCI) peut sembler complexe, mais cet article vous guidera étape par étape pour concrétiser votre projet. Découvrez les différentes formes de SCI, les conditions de création, les avantages fiscaux et les démarches administratives nécessaires. Apprenez comment une SCI peut faciliter la gestion et la transmission de votre patrimoine immobilier, tout en offrant une structure adaptée à vos besoins.

Créer une SCI présente de nombreux avantages, notamment une gestion simplifiée des biens, une fiscalité optimisée, et une meilleure organisation de la transmission du patrimoine. Laissez-vous guider par nos conseils pour rédiger les statuts, déposer le capital social, publier l'annonce légale, et immatriculer votre SCI. Nous expliquons également la fiscalité spécifique des SCI, les coûts de création, et les différences avec l'indivision. Que vous souhaitiez investir en famille ou entre associés, cet article vous fournit toutes les informations nécessaires pour réussir votre projet immobilier.
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Article rédigé et certifié par Guillaume DELEMARLE
 
Expert-comptable avec plus de 9 ans d'expérience. Spécialisé dans l'accompagnement des TPE et créateurs d'entreprise.
Temps de lecture : 7minDernière mise à jour : 11/06/2024
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Les étapes de création d'une SCI (2024)

Vous souhaitez lancer votre SCI, mais vous ne saviez pas par où commencer ? Dans cet article, nous vous accompagnerons à chaque étape de la création de votre SCI et répondrons à toutes vos questions.

Qu'est-ce qu'une SCI ?

Une société civile immobilière (SCI) est une structure juridique constituée a minima de deux personnes. Elles sont chacune associée de cette société. La SCI est prédisposée pour gérer un patrimoine immobilier, elle peut acquérir des biens soit par le biais de sa trésorerie, soit par emprunt, ou bien, les biens peuvent être apportés par un associé. Dans ce dernier cas, l'associé apportant son bien reçoit en échange des parts sociales de la SCI. Les biens achetés ou transmis par un associé deviennent la propriété de la société, et en contrepartie, il obtient des parts sociales. 

Les différents types de SCI

Créer une SCI pour louer un appartement ou s'associer avec des membres de la famille fait partie d'objectifs différents. 

Dans ce cas, il est essentiel de sélectionner la forme de SCI la plus adaptée à votre projet et de veiller à inscrire précisément cette activité dans les statuts.

  • La SCI de gestion/location destinée à la gestion et location de biens immobiliers, offre une structure adaptée pour percevoir des revenus locatifs et gérer les biens en commun.

  • La SCI familiale peut être utilisée pour la gestion et la transmission de patrimoine immobilier au sein d'une famille. Ainsi créer cette SCI permet d'éviter que ces biens soient divisés entre les héritiers, permet de faciliter la succession en cas de décès et de limiter les droits à payer par ces derniers. 

  • La SCI de jouissance à temps partagé permet à plusieurs associés de partager l’usage d’un bien immobilier selon un calendrier prédéfini, souvent utilisé pour des résidences de vacances.

  • La SCI de construction-vente (SCCV) est spécialisée dans la construction de biens immobiliers destinés à être vendus. Elle est souvent utilisée par des promoteurs immobiliers pour gérer des projets de construction.

  • La SCI d'attribution est utilisée pour acquérir un bien immobilier en vue de le diviser et de le répartir entre les associés, chaque associé devient alors propriétaire d’une partie du bien.

Les conditions pour créer une SCI

Il existe certaines conditions pour créer votre SCI en France, celles-ci doivent être respectées :  

Nombre minimum d'associés : Une SCI doit être constituée d'au moins 2 associés, il n'y a pas de nombre maximum.

Apports : Les associés doivent effectuer des apports au capital social de la SCI. Ces apports peuvent être en numéraire ou en nature (biens immobiliers, mobiliers, etc.). Il faut savoir qu'il n'y a pas de montant minimum de capital imposé par la loi, mais ce dernier doit être défini dans les statuts de la SCI.

Responsabilité des associés : Les associés d'une SCI sont responsables des dettes de la société de manière indéfinie et proportionnelle à leurs parts sociales. Cela signifie que si la SCI ne peut pas payer ses dettes, les créanciers peuvent se tourner vers son patrimoine personnel pour obtenir le paiement, chacun à hauteur de sa participation dans la société.

À noter : depuis la loi Macron du 5 août 2015, la résidence principale des associés et insaisissable, même si la responsabilité des associées est infinie. 

Durée de vie de la SCI : La durée de vie d'une SCI est fixée dans les statuts et ne peut excéder 99 ans. Toutefois, cette durée peut être prolongée par décision des associés avant son expiration.

Quel est l'intérêt de créer une SCI ?

Vous l'ignorez peut-être, mais il existe de nombreux avantages quant à la création d'une SCI. Celle-ci représente une solution idéale pour les investissements immobiliers puisqu'elle permet : 

Avantages de la SCI 
Investir dans l'immobilier

Augmente la capacité de financement d'un bien

Facilite l'obtention de financement externe

Mutualise les charges et coûts de détention du bien

Gestion simplifiéeNomination d'un gérant unique 
Fiscalité 

Choix entre les différents régimes d'imposition (IR ou IS)

Régime social du gérant

Transmission des biens

Organisation de l'indivision entre les héritiers en cas de décès 

Facilite la sortie de l'associé

Responsabilité des associésResponsabilité à hauteur des apports en capital

N'oubliez pas que vous avez la possibilité de mettre en place un compte courant d'associé de SCI, ce qui permet de faciliter la gestion de la société et d'accroître la capacité d'investissement. Pour en savoir plus !

Les étapes de création d'une SCI

 

étapes de création de la SCI

 

1. Rédaction des statuts

Il vous faudra rédiger les statuts de la SCI en précisant notamment :

  • La dénomination sociale

  • L'objet social

  • Le siège social

  • La durée de la société

  • Le capital social

  • Les modalités de fonctionnement.

Si vous avez la possibilité de faire appel à un professionnel (notaire, avocat), faites-le ! Cela garantira la conformité juridique des statuts.

Avant de passer à l'étape suivante, il vous faudra désigner un gérant de la SCI. Celui-ci sera tenu de la gestion quotidienne de la société. 

2. Dépôt du capital social

Il est important de déterminer les apports des associés (numéraire, nature), et de déposer les apports en numéraire sur un compte bancaire bloqué au nom de la SCI. Toutefois, il vous faudra évaluer ceux en nature par un commissaire aux apports. Et enfin, il vous faudra récupérer une attention de dépôts de fonds.

3. Publication de l'annonce légale

La publication de l'annonce légale est obligatoire lors de la création d'une Société Civile Immobilière (SCI), il faudra y mentionner : 

  • La dénomination sociale de la SCI

  • La forme juridique (SCI)

  • L'adresse du siège social

  • L'objet social

  • Le capital social

  • La durée de la société

  • Les noms et adresses des gérants

  • Le greffe du tribunal de commerce où la société sera immatriculée

Cette étape est facturé 185€ HT en France métropolitaine (arrêté du 14 décembre 2023) 

4. Immatriculation de la SCI

Toutes les démarches sont à faire auprès du guichet unique (INPI). Sur le portail de ce dernier, dans le cadre de la création de la SCI, vous pouvez consulter la liste des étapes à suivre et des justificatifs pour préparer le dossier d’immatriculation. Il devra être fourni avec les éléments suivants : dénomination sociale, l’adresse du siège, l’objet social, le capital social, et les informations sur les gérants.

Une fois le dossier d'immatriculation validé, le greffe du tribunal de commerce délivre l’extrait Kbis de la SCI. Ce document officiel atteste de l’existence juridique de la société et mentionne toutes ses informations légales.

L'expert-comptable.com, spécialiste de la création de SCI, vous aide à créer votre société et réalise les démarches d'immatriculation pour vous. Retrouvez-nous sûr : Prendre un rendez-vous

La fiscalité de la SCI

La fiscalité d'une SCI est particulière, en effet, elle peut être imposée sous 2 régimes. Soit à l'impôt sur le revenu (les associés sont directement redevables de l'impôt sur les revenus générés par la SCI), soit à l'impôt sur les sociétés (la SCI est redevable de l'impôt sur les bénéfices). Étudions ensemble le détail de cette fiscalité : 

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Comme énoncé, ce sont les associés qui sont directement redevables de l'impôt quand la SCI est à l'IR. Celle-ci est, lors de la création, d'office imposé à l'IR, mais on peut choisir une option pour mettre en place le régime de l'Impôt sur les Sociétés.  

Les avantages de la SCI à l'IR : 

Si vous optez pour l'imposition à l'IR de votre SCI, vous avez le choix entre le régime réel ou le régime micro-foncier pour l’imposition de vos revenus. Avec le régime réel, les revenus fonciers sont imposés après déduction des frais réels. Mais vous pouvez également imputer une quote-part de déficit de 10 700 € chaque année, sur votre revenu global, réduisant ainsi votre impôt sur le revenu. L'excédent du déficit foncier peut être reporté et déduit durant six ans sur l'ensemble de vos revenus ou durant dix ans de vos seuls revenus fonciers.

Toutefois, il existe des subtilités. Les coûts liés à la construction, à la reconstruction ou à l'agrandissement ne peuvent pas être déduits de votre revenu foncier. De plus, les charges d'intérêts sur les emprunts ne sont pas déductibles de la même manière que les autres frais : elles ne peuvent être déduites que de votre revenu foncier et non de votre revenu global.

Si vos revenus sont inférieurs à 15 000 €, vous pouvez opter pour le régime micro-foncier, bénéficiant ainsi d’un abattement de 30 %. 

Autre atout de l'imposition sur le revenu, si vous conservez le bien immobilier pendant au moins 22 ans, vous pouvez obtenir une exonération totale de la plus-value de cession, et une exonération des prélèvements sociaux après 30 ans.

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Dans le cadre du régime à l'IS, la SCI a sa propre personnalité fiscale et ses résultats sont soumis à l'impôt sur les sociétés. 

Il existe 2 taux : 

Taux réduitTaux normal
15% sur la part des bénéfices inférieure à 42 500€25% sur la part des bénéfices supérieure à 42 500€

Pour bénéficier du taux réduit, il faut : 

  • Posséder un capital entièrement libéré

  • Que le capital soit détenu par au moins 75% de personnes physiques

  • Avoir un Chiffre d'Affaires inférieur à 10 millions d'euros. 

Par la suite, vous avez la possibilité de déduire certaines charges (intérêts d'emprunt, frais de gestion, amortissements des biens immobiliers, rémunération du gérant), ce qui réduit le bénéfice imposable. 

La fiscalité des plus-values quand la SCI est à l'IS, se traduit comptable comme un chiffre d'affaires supplémentaire. Il sera donc soumis à 15% au seuil de 42 500€ et au-delà à 25%. 

Les associés qui veulent sortir les bénéfices de la société, devront payer la flat-tax sur la quote-part des bénéfices versés. Ces bénéfices, versés sous forme de dividendes, seront soumis à une imposition de 30%, qui sera à reporter sur la déclaration d'impôt des associés. Cette taxe se compose en 12.8% d'impôt sur le revenu et 17.2% de prélèvement sociaux. Voici un article qui vous permet de bien comprendre ce mécanisme : Flat Tax : L'imposition sur les dividendes

Néanmoins, il est possible d'opter pour le régime progressif de l'impôt sur le revenu. Ce principe est idéal pour les petits revenus.

Quel est le coût d'une création d'une SCI ?

Les coûts de création d'une SCI varient selon différents facteurs : 

  • Coûts de rédaction des statuts : ils peuvent être gratuits (si vous les rédigez vous-même) à plusieurs milliers d'euros selon le prestataire.

  • Dépôt de capital social : le montant est variable selon la banque ou le notaire à qui vous fait appel. 

  • Publication de l'annonce légale : montant entre 185€ à 222€ selon les départements

  • Frais d'immatriculation : ils sont d'environ 66,88€ en 2024

  • Coûts des prestations professionnelles : ces coûts représentent les conseils et les tâches réalisés par des prestataires comme le notaire, l'avocat ou encore l'expert-comptable.

Comparaison entre SCI et indivision

La principale différence entre une SCI et l'indivision réside dans la nature juridique : une SCI est une personne morale, tandis que l’indivision est une forme de copropriété sans création de personne morale.

Voici comment mettre en place l'indivision : 

  1. Entente entre les copropriétaires : les indivisaires doivent se mettre d'accord sur la création de l’indivision, établir les règles de gestion et déterminer la répartition des droits de chacun des indivisaires.

  2. Acte notarié : un acte notarié peut officialiser la constitution de l’indivision en détaillant la situation, les droits de chaque indivisaire, ainsi que les modalités de gestion du bien.

  3. Déclaration aux services fiscaux : les indivisaires doivent effectuer une déclaration aux services fiscaux afin d'informer de la création de l’indivision.

  4. Gestion quotidienne : les indivisaires doivent prendre ensemble toutes les décisions importantes concernant la gestion du bien.

  5. Possibilité de sortie de l’indivision : chaque indivisaire a le droit de sortir de l’indivision en cédant sa part à un autre co-indivisaire ou à un tiers.

Concrètement, le régime de l'indivision permet d'offrir plus de souplesse et est moins coûteux à mettre en place et à gérer. Cette dernière est informelle là où la SCI est plus structurée avec des règles précises limitant les conflits entre les associés.

Vous avez besoin de plus de conseils sur l'indivision ? Consulter notre article : La propriété indivise : régime et fiscalité

Nos conseils d'expert pour la création de votre SCI

Avant de vous lancer tête baissée dans la création de votre SCI, n'oubliez pas de vous renseigner si la création d'une SCI est la solution optimale pour gérer votre patrimoine et celui de vos associés, ou tout simplement votre situation personnelle.

On vous encourage à consulter des professionnels pour la création et la gestion d'une SCI, notamment si vous créez une SCI familiale. Il est important d'être clair dans les statuts avec les héritiers pour éviter d'éventuels conflits en cas de décès d'un des associés. Et si vous avez des interrogations ou questions particulières contacter nous. En attendant, jetez un coup d'œil à nos articles suivants, peut être vous aideront ils à vous décider. 

Les questions courantes sur la création d'une SCI

Les inconvénients sont : la responsabilité indéfinie des associés, la présence de formalités administratives et de coûts de création, et la tenue d'une comptabilité régulière.

Il faut être minimum 2 associées, apporter de l'argent pour constituer les apports, et respecter toutes les étapes de la création légale de la SCI. 

En général, créer une SCI prend généralement entre 2 et 4 semaines, en fonction de la rapidité de chaque étape et des délais de traitement des administrations (immatriculation de la SCI, disposition statutaire, journal d'annonces légales...). 

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