Créer une SCI : Pourquoi et comment faire ? (2025)

Créer une SCI permet d’acheter un bien immobilier à plusieurs, tout en fixant les règles de gestion entre les associés. Cette forme juridique s’adresse aussi bien aux familles qu’aux investisseurs immobiliers. 

Découvrez également les étapes de création d'une SCI pour bien structurer votre projet dès le départ.

Qu'est-ce qu'une SCI (Société Civile Immobilière) ?

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique permettant à plusieurs personnes de détenir et de gérer un bien immobilier en commun. 

Elle doit être constituée d'au moins deux personnes. Chaque associé détient des parts sociales en fonction de son apport, tandis que le bien appartient à la société elle-même.

Créer une SCI nécessite de rédiger des statuts. Ceux-ci définissent les règles de gestion et de prise de décision. Il faut désigner un gérant pour administrer le patrimoine immobilier au quotidien. Il faut aussi immatriculer la société au RCS.

La SCI est une solution de plus en plus choisie par les familles qui souhaitent contourner les inconvénients de l'indivision. En SCI familiale, les décisions peuvent être prises à la majorité (et non à l'unanimité). La transmission du patrimoine se fait aussi plus facilement grâce à la cession progressive des parts sociales.

Qui peut ouvrir une SCI ?

Pour créer une SCI, il est nécessaire d'être deux associés. Ces derniers peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales.

En ce qui concerne les associés personnes physiques, ils peuvent aussi bien être majeurs que mineurs, émancipés ou non. Lorsqu'un mineur non émancipé souhaite être associé, il est nécessaire d'avoir l'autorisation des représentants légaux. Dès lors, il agira comme un réel associé et sera indéfiniment responsable des dettes de la société. Néanmoins, dans de tels cas, des aménagements de statuts sont souvent réalisés.

Par ailleurs, aucun lien particulier n'est requis entre les associés. De même, il n'y a pas de condition de nationalité particulière.

Si vous envisagez de créer une SCI en tant qu'associé unique, découvrez les démarches et les précautions à prendre.

Pourquoi créer une SCI ? Quel intérêt ?

La Société Civile Immobilière est une forme de société dont le but principal est d'exercer une activité immobilière à plusieurs avec un patrimoine immobilier en commun.

De ce fait, les différents associés vont pouvoir regrouper leurs disponibilités et donc augmenter la capacité financière de la SCI. De la même manière, cela va accroître leur capacité d'obtention de financements externes puisque les banques vont pouvoir bénéficier de garanties provenant des divers associés.

Aussi, il va leur être possible de diviser les charges ainsi que les coûts relatifs aux immeubles entre eux.

Qui peut vous accompagner pour créer une SCI ?

De multiples acteurs peuvent intervenir pour faciliter la création de votre SCI.

Créer une SCI seul : une solution économique mais risquée

Les associés peuvent envisager de réaliser certaines démarches par eux-mêmes. La procédure de constitution d’une SCI est similaire à celle relative à la création d’une société, et implique le formalisme suivant :

• convoquer les associés en assemblée générale et désigner un gérant ;
• déposer le capital social en réalisant des apports ;
• rédiger les statuts juridiques de la SCI, lesquels vont préciser les règles de fonctionnement de la société et définir les pouvoirs accordés au gérant ;
• publier l’avis de constitution auprès d’un journal d’annonces légales (JAL) du département de domiciliation de la société civile ;
• soumettre le dossier de demande d’immatriculation sur le site du guichet unique des formalités d’entreprise.

Réaliser les démarches seul présente l’avantage de réduire le coût de la création de la SCI de manière significative. De plus, les associés ne subissent aucune influence et sont libres d’édicter les règles qu’ils souhaitent voir appliquer pour la gestion de leur structure.

En revanche, un manque de connaissances peut leur faire défaut au moment de rédiger les statuts juridiques. Cette étape mérite d’y consacrer le temps nécessaire afin d’éviter toute erreur. En effet, des statuts incomplets exposent les associés à un risque fiscal ou juridique, et peuvent conduire à d’éventuels litiges.

Faire appel à un notaire : une obligation dans certains cas

L’intervention d’un notaire n’est pas obligatoire pour créer une SCI. Toutefois, elle peut le devenir dans un cadre très précis :

la réalisation d’un apport en nature en apportant un immeuble à la SCI au moment de constituer son capital social. Ce transfert de propriété s’assimile à une vente en faveur de la société et doit faire l’objet d’un acte authentique, rédigé par un notaire.
les démarches relatives à la transmission successorale, l’une des nombreuses prérogatives de la SCI.

L’apport d’un immeuble en faveur de la SCI donne lieu au paiement de droits de mutation. Ceux-ci s’élèvent à 5 % de la valeur du bien immobilier selon le régime fiscal adopté et la nature de l’apport. À cela, s’ajoutent les honoraires du notaire, variables d’un professionnel à l’autre. Celui-ci fixe librement ses tarifs et peut facturer ce type de prestation entre 1 000 € et 2 500 €, selon la complexité du dossier.

En cas d’apport d’un bien immobilier au capital, pensez au commissaire aux apports. Cet expert se charge de valoriser le bien au plus juste, de sorte qu’aucun associé ne soit lésé ou ne compromette sa responsabilité

L’intervention d’un notaire n’est pas nécessairement requise. Pour autant, elle offre aux associés une expertise juridique fiable et sécurise la constitution du capital par apport en nature. En revanche, ses honoraires représentent un coût significatif, alors que sa prestation demeure limitée à l’acte notarié.

Il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel du droit ou un expert-comptable pour créer sa SCI dans de bonnes conditions. Cela vous permettra de respecter correctement toutes les étapes de création d'une SCI.

Choisir un avocat ou un expert-comptable pour une création sur mesure

Parmi les professionnels à qui s’adresser pour créer une SCI, l’avocat et l’expert-comptable sont des acteurs majeurs de l’accompagnement juridique et fiscal. L’avocat mobilise ses connaissances du droit des sociétés pour sécuriser la rédaction des statuts et se porte garant de leur conformité légale.

L’expert-comptable est également un allié de taille. Il fournit aux associés une meilleure compréhension des implications fiscales de leur montage. Ces derniers peuvent également bénéficier d’un suivi comptable sur le long terme, au-delà des démarches de création de la SCI.

Faire appel à ces experts garantit aux actionnaires de recevoir les conseils les mieux adaptés à leur situation patrimoniale et fiscale. Toutefois, cet accompagnement sur mesure a un coût, les honoraires des intervenants pouvant varier de 1 500 € à 2 500 €.

Opter pour une plateforme juridique en ligne

Les plateformes juridiques en ligne ou les LegalTech constituent un compromis idéal entre la gestion autonome de la création d’une SCI et l’appui de spécialistes en la matière.

Ces plateformes concentrent l’ensemble des services nécessaires à la création d’une SCI. Pour ce faire, il suffit de créer un compte et d’enregistrer les informations relatives à votre société. La plateforme génère alors instantanément les documents à produire pour votre dossier d’immatriculation :

• Statuts juridiques ;
• déclaration des bénéficiaires effectifs ;
• attestation de parution de l’avis de constitution ;
• etc.

Ce service digital clés en main constitue un gain de temps considérable et reste relativement abordable. Son coût peut varier de 100 € à 300 € selon les prestataires. En contrepartie, les associés acceptent de se priver de conseils personnalisés. Cette prestation standardisée convient aux SCI simples, mais requiert une forte autonomie et un minimum de connaissances juridiques en matière de création d’entreprise.

Les différents types de SCI

Il existe plusieurs types de SCI, selon les attentes des associés :

• La SCI de gestion ou de location : forme traditionnelle qui consiste à acheter un ou plusieurs biens immobiliers en vue de les gérer.
• La SCI familiale : consiste également à acheter un ou plusieurs biens immobiliers afin de les gérer, mais ici, elle va uniquement être détenue par des membres d'une même famille.
• La SCI de construction-vente (SCCV) : consiste à l'achat d'un terrain nu pour y construire un immeuble puis revendre l'ensemble immobilier en générant une plus-value (se rapproche d'une activité commerciale).
• la SCI d'attribution : consiste en la construction ou la rénovation d'un ensemble immobilier pour ensuite le diviser en lots répartis entre les différents associés selon les conditions fixées dans les statuts.
• La SCI de jouissance à temps partagé : l'objectif est de se rassembler entre amis afin d'acheter un ensemble immobilier faisant office de résidence secondaire.

Quelles sont les étapes de création d'une SCI ?

Pour créer une SCI, plusieurs étapes sont nécessaires. Il est possible d'effectuer ces démarches seul ou accompagné d'un professionnel. Il est même possible de créer une SCI en ligne notamment avec L-Expert-Comptable.com.

La rédaction des statuts et la réalisation des apports en capital

Tout d'abord, il convient de rédiger les statuts de la Société Civile Immobilière. Ces derniers sont particulièrement importants, car ce sont eux qui vont régir la vie de la société. Effectivement, ils vont définir les différentes règles de fonctionnement, tout comme les modalités et les pouvoirs relatifs à la gérance.

À noter qu'il peut y avoir un ou plusieurs gérants et que ces derniers n'appartiennent pas forcément à la société.

Les statuts doivent être mis par écrit sous seing privé, soit directement par les associés, ou par acte authentique, soit devant le notaire (acte notarié). Parallèlement, ils doivent contenir un certain nombre d'informations obligatoires, telles que :

• la forme de la société : SCI ;
• l'identité des associés : minimum 2 associés ;
• durée de vie de la société : maximum 99 ans, renouvelable ;
• la dénomination sociale : le choix de l'appellation de la société est libre ;
• le siège social : il s'agit de l'adresse où se trouvent les organes administratifs ; il est possible que ce soit le domicile du gérant ;
• l'objet social : correspond à l'activité de l'entreprise; il va définir son code NAF. Il doit forcément être non commercial puisqu'il s'agit d'une société civile ;
• le capital social : minimum d'1 € ;
• date d'exercice social : généralement du 01/01 au 31/12 ;
• règles relatives à la gérance : identité du gérant, conditions de cessions de parts sociales.

Il est aussi possible pour les associés d'ajouter des mentions facultatives au gré de leurs besoins.

Une fois rédigés, les statuts doivent être paraphés et signés par les associés de la SCI. 

Depuis le 1er juillet 2015, il n’est plus obligatoire d'enregistrer les statuts auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE).

Constituer le capital social

Chaque associé doit réaliser un apport dans la Société Civile Immobilière. Les différents apports des associés vont constituer le capital social. Dès lors, il est obligatoire pour chaque associé de réaliser un apport dans la SCI. En contrepartie, les associés vont recevoir des parts sociales, qui seront proportionnelles à leurs apports.

Comment effectuer ces apports ?

• en numéraire : correspond au versement d'une certaine somme d'argent sur le compte de la SCI, ouvert au préalable ;
• en nature : correspond à des apports de biens meubles ou immeubles. Lorsque ces apports excèdent 30 000 €, ils sont alors évalués par un commissaire aux apports.

Il est aussi possible de créer une SCI à capital variable, qui sera alors composée d'un seuil plancher et d'un seuil plafond.

Contrairement aux sociétés commerciales (SAS, SARL), vous n’avez pas l’obligation de déposer le capital social de votre SCI auprès d'une banque ou d'un notaire. La raison est simple : dans les sociétés civiles, la responsabilité des associés n’a pas de limite. Vous devez donc simplement préciser le montant de son capital social dans les statuts.

La publication de l’annonce légale

La publication d'un avis dans un journal spécialisé et agréé est une étape obligatoire dans la création de votre Société Civile Immobilière. Effectivement, cette étape permet de rendre publique la naissance de la société et donc d'en informer les tiers.

Là aussi, un certain formalisme est à respecter avec certaines mentions obligatoires telles que : la forme de la société, l'objet social, le capital social mais aussi la nature et la date des statuts. Il est également nécessaire d'indiquer l'identité du signataire de l'annonce ainsi que le RCS où sera immatriculée la société.

À l’issue de cette publication au JAL (Journal d'Annonces Légales), une attestation de parution vous sera remise, nécessaire pour constituer le dossier d'immatriculation.

La demande d’immatriculation au RCS

Il faut enfin déposer un dossier de création de SCI en ligne, sur le site du guichet unique. Vous devrez remplir un formulaire dématérialisé et joindre les pièces justificatives suivantes : 

• l'original des statuts ;
• l'attestation de publication dans le JAL ;
• la déclaration de non condamnation et l'attestation de filiation du gérant ;
• un justificatif d'identité du dirigeant ;
• la déclaration des bénéficiaires effectifs ;
• un justificatif d'occupation des locaux.

Le guichet unique se charge ensuite de transmettre votre dossier au greffe du Tribunal de commerce. Celui-ci procède alors à l’immatriculation de votre SCI au registre du commerce et des sociétés (RCS) et au registre national des entreprises (RNE).

Combien de temps prend l'immatriculation de la SCI ?

Une fois reçu, le greffe du Tribunal va examiner les différentes pièces justificatives avant d'inscrire la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Si le dossier est incomplet, alors le greffe peut demander des documents supplémentaires. Lorsque le dossier est considéré comme complet, et donc valide, l'immatriculation doit avoir lieu dans les 24h.

L'immatriculation de la SCI représente la naissance de la personnalité morale de la société. Elle recevra alors un numéro SIREN mais surtout un extrait Kbis, considéré comme sa carte d'identité. C'est ce document qui va attester de l'existence légale de la société et qui va lui conférer une certaine personnalité juridique.

Quel est le coût pour créer une SCI ?

La réalisation du capital dépend des associés et du montant qu'ils souhaitent apporter.

Le coût de la rédaction des statuts varie selon les services auxquels ont fait appel les associés (avocat, notaire ou rédaction seul).

La publication d'une annonce dans un JAL s'élève à 189 € HT, allant jusqu'à 221 € HT pour La Réunion et Mayotte.

L'inscription au RCS coûte environ 90 € : 66.88 € pour les frais de dépôts ainsi que les émoluments et 21,41 € pour la déclaration des bénéficiaires effectifs. Néanmoins, si le dossier est incomplet, alors des frais additionnels peuvent être demandés.

Tous ces frais avancés par les associés en vue de la création de la Société Civile Immobilière peuvent leur être remboursés dès lors que la société est constituée. Pour cela, il est nécessaire que les frais engagés :

• soient en lien avec la création de la SCI, voire le début de l'activité ;
• ne dépassent pas les 6 mois précédant l'immatriculation de la SCI.

Tableau récapitulatif des frais à prévoir pour créer une SCI :

Quel est le capital minimum pour créer une SCI ?

Le capital social d’une SCI peut être fixé librement. Le Code civil ne prévoit pas de montant minimum. Il ne doit donc pas forcément correspondre à la valeur des biens gérés par la société.

Prévoir un capital faible permet de faciliter l'entrée d'associés ne disposant pas de fonds suffisants, comme dans les SCI familiales. Les parents, par exemple, peuvent être associés minoritaires avec un capital faible et financer l'opération via un apport en compte courant, remboursable au fil du temps. 

À l'inverse, un capital élevé reflète mieux la valeur du patrimoine de la SCI. Il permet aussi de réduire la pression fiscale sur les plus-values de cession, surtout dans les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés.

Quelles sont les obligations comptables et légales d'une SCI ?

Obligations comptables

Si la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu (IR), elle n’est pas obligée de tenir une comptabilité formelle (avec bilan et compte de résultat), mais elle doit être capable de justifier : 

• ses revenus locatifs ;
• ses charges (entretien, gestion, etc.) ;
• les mouvements financiers (encaissements, décaissements).

Si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), elle doit suivre une comptabilité rigoureuse et complète, avec la rédaction d’un bilan annuel, d’un compte de résultat et de la liasse fiscale. Cela nécessite souvent l’intervention d’un expert-comptable.

La SCI soumise à l’IS doit déposer ses comptes annuels auprès du greffe du tribunal de commerce.

Déclarations fiscales 

La SCI soumise à l’IR doit remplir le formulaire 2072 chaque année, dans les 3 mois suivant la clôture de l'exercice fiscal. Il faut y déclarer les revenus générés par la société (revenus fonciers) et indiquer la répartition des bénéfices entre les associés. Chaque associé déclare ensuite sa quote-part des revenus dans sa propre déclaration de revenus (formulaire 2042).

La SCI soumise à l’IS doit remplir le formulaire 2065 pour déclarer ses bénéfices. Ce formulaire est beaucoup plus détaillé que le 2072, car il permet de déclarer l’ensemble des revenus générés, des charges déductibles (amortissements, frais financiers, etc.) et de calculer le résultat imposable. Les associés ne déclarent pas directement les revenus dans leur propre déclaration. Ils doivent seulement déclarer le versement de dividendes s’il y en a.

Assemblée générale et registres

Les associés doivent se réunir en assemblée générale pour approuver les comptes, modifier les statuts ou décider de la distribution des bénéfices.

Il faut aussi tenir un registre des décisions prises par les associés et des comptes courants d’associés le cas échéant.

Quels sont les avantages d'une SCI ?

Protection du patrimoine des associés de la SCI

La constitution d'une Société Civile Immobilière permet de distinguer le patrimoine personnel du patrimoine professionnel des associés. En effet, étant donné qu'elle est dotée d'une personnalité morale, elle possède un patrimoine qui lui permettra d'être l'unique détentrice du bien immobilier. Ainsi, en cas de difficultés, la SCI restera la seule propriétaire des biens immobiliers acquis au cours de son activité.

Parallèlement, en cas de difficultés, les créanciers doivent d'abord engager une procédure à l'encontre de la SCI pour remboursement de ses dettes avant de se retourner contre les associés directement. Si tel est le cas, alors les associés ne seront responsables qu'à hauteur de la quote-part de leur participation dans le capital.

Les associés sont indéfiniment responsables des dettes mais de façon non solidaire. Cela signifie que, pour être remboursé, le tiers va devoir engager la responsabilité de chacun des associés individuellement : il ne peut pas se retourner contre un seul associé pour le paiement de la totalité de la dette.

Les associés peuvent aussi décider de créer une SCI liée à leur société d'exploitation. Dans ce cas, cela apporte une certaine protection pour les chefs d'entreprise. En effet, en cas de défaillance de l'entreprise, ils pourront continuer à utiliser leur patrimoine immobilier, qui sera alors placé dans une autre société à savoir la SCI.

De même, en cas de revente de l'entreprise d'exploitation, ils pourront tout de même rester propriétaires des biens immobiliers.

Enfin, le fait de ne pas placer les immeubles à l'actif de l'entreprise permet d'augmenter la valorisation de l'entreprise. Dès lors, en cas de cession, alors tout sera plus simple et le coût sera alors moins important pour l'acheteur.

Une transmission simplifiée du patrimoine immobilier

Créer une Société Civile Immobilière permet à un associé d'optimiser la transmission de son patrimoine. En effet, il va placer son patrimoine immobilier dans cette SCI qui sera alors représentée par des parts sociales. À l’inverse, les biens immobiliers gardés en nom propre vont constituer une indivision au moment du décès du propriétaire.

L'indivision, bien que temporaire, n'est pas une situation appréciée puisqu'elle place le patrimoine du défunt dans une certaine précarité. En effet, chaque héritier possède une certaine quote-part de cette indivision. Or, personne n'est tenu de rester en indivision donc chacun peut y mettre fin à tout moment. De plus, des situations de conflit peuvent très rapidement se créer.

La SCI permet de prévoir et d'éviter tout cela notamment grâce aux parts sociales. Si un associé souhaite se retirer, alors il a juste à céder ses parts selon les conditions déterminées dans les statuts.

Il est plus facile de transmettre un certain pourcentage de parts sociales plutôt qu'un certain pourcentage d'immeuble. Dès lors, les associés vont pouvoir anticiper la transmission de leur patrimoine via la cession de leurs parts aux héritiers. Cette cession peut aussi bien se faire en pleine propriété qu'en démembrement.

Quels sont les inconvénients d'une SCI ?

Créer une SCI présente également certains inconvénients, notamment dans le formalisme qu’elle impose aux associés.

Des démarches de création et de gestion complexes

Bien qu’il s’agisse d’une société civile, la création d’une SCI implique de s’astreindre à un formalisme relativement complexe pour immatriculer leur entreprise.

Cette forme juridique d’entreprise impose également certaines obligations comptables. Les associés auront à tenir une comptabilité de trésorerie ou une comptabilité commerciale selon le régime d’imposition de la SCI. Ils sont contraints de se réunir chaque année en assemblée générale pour l’approbation des comptes annuels et de procéder à la déclaration de résultat annuelle.

Une responsabilité indéfinie des associés

Les associés d’une SCI engagent leur responsabilité de manière indéfinie. Toutefois, la SCI étant dotée d’une personnalité juridique, elle est la première à faire l’objet d’une première action de la part des créanciers en cas de dette. Si cette dernière ne produit pas les effets escomptés, les associés peuvent alors être poursuivis et engager leur patrimoine personnel.

La responsabilité des associés n’est pas solidaire, mais proportionnelle à leur détention de parts. Les créanciers devront donc intenter une action en justice pour chaque actionnaire en vue d’obtenir le remboursement de la totalité de la dette en fonction de la quote-part de chaque associé.

Divers frais cachés

Créer une SCI recèle de nombreuses dépenses cachées, notamment en termes d’accompagnement. S’il est possible de réduire les frais de création par l'accomplissement des démarches de manière autonome, la gestion du patrimoine requiert bien souvent les conseils d’un professionnel.

Les associés sont libres dans la rédaction des statuts juridiques de la SCI. Il est néanmoins vivement recommandé de faire appel à un avocat ou à un notaire pour poser le cadre légal de la structure et organiser la prise de décision quant à sa gestion. De plus, les services d’un expert-comptable sont indispensables pour la tenue régulière des comptes et permettre à la SCI de répondre à ses obligations comptables.

Zoom sur la SCI familiale

La SCI familiale est une SCI créée entre plusieurs membres d'une même famille. Cela implique un lien de filiation ou d'alliance. Ces sociétés sont principalement construites lorsque les parents souhaitent préparer la transmission de leur patrimoine à leurs enfants, de la manière qu'ils souhaitent. 

La pratique du démembrement de parts sociales est souvent utilisée dans les SCI familiales, puisque cela permet aux parents de transmettre le patrimoine à leurs enfants tout en conservant la gestion du bien.

La Société Civile Immobilière offre également un réel avantage pour les personnes en concubinage puisque cela va permettre d'assurer leur patrimoine en cas de décès de l'un d'eux. Effectivement, sans cela, au niveau légal, les concubins n'ont aucun droit sur les biens de l'autre.

Aussi, il existe certains dispositifs fiscaux tels que la loi Dutreuil qui permet une exonération des droits de mutation aux 3/4 si les bénéficiaires s'engagent à conserver leurs parts pendant au moins deux ans.

Une flexibilité quant au choix du régime fiscal de la SCI

Le régime d'imposition de la SCI dépend des objectifs des associés.

Par principe, une Société Civile Immobilière est soumise à l'impôt sur le revenu (IR). Dans ce cas, elle est dite "transparente" puisque les associés personnes physiques sont directement imposés sur leurs revenus. Chaque associé déclare sa quote-part de bénéfice dans sa déclaration de revenus. Il sera alors imposé selon le barème progressif. Parallèlement, ils vont pouvoir déduire certains frais tels que les frais de gérance, les travaux d'entretien et de réparations ou encore les frais de gestion (montant forfaitaire fixé à 20 € par local). En ce qui concerne le déficit, il est possible de l'imputer sur le revenu global de l'associé dans une limite annuelle de 10 700 €.

L'administration fiscale laisse la possibilité aux SCI d'opter pour l'impôt sur les sociétés (IS). Cette option peut s'exercer, à tout moment, au gré des associés. Dans ce cas, la SCI est dite "opaque" puisque c'est elle qui va directement payer l'impôt. Le bénéfice sera donc soumis au taux réduit de 15 % dans la limite de 42 500 €. Au-delà, c'est le taux normal de 25 % qui s'applique. Concernant les déficits, ils ne seront imputables que sur les bénéfices réalisés par la société, dans la limite des 10 années suivantes. Dans une SCI à l'impôt sur les sociétés, tous les frais engagés dans l'intérêt de la SCI sont déductibles.

Au niveau de la déduction, la principale différence s'opère au niveau des amortissements puisqu'ils sont déductibles dans une SCI à l'impôt sur les sociétés alors qu'ils ne le sont pas dans une SCI à l'impôt sur le revenu. Dès lors, le résultat sera moindre dans une SCI à l'IS.

À noter que la loi de finances pour 2024 a modifié la prise en compte du passif pour les biens détenus à travers une société. Désormais, les redevables ne peuvent plus déduire les dettes qui ne sont pas liées aux biens assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour la valorisation des titres de la société.

Il existe également une distinction au niveau des dividendes et des plus-values de cession.

Au niveau des dividendes, dans une SCI à l'impôt sur le revenu, elles seront soumises normalement au barème progressif. À l’inverse, dans une SCI à l'impôt sur les sociétés, les associés sont uniquement soumis à la Flat Tax de 30 % (12,8 % d'impôts + 17,2 % de prélèvements sociaux).

Au niveau des plus-values de cession, dans une SCI à l'impôt sur le revenu, elles seront directement redevables par les associés. Néanmoins, ils bénéficient d'un abattement pour une durée progressive à partir de la 6ème année de détention du bien jusqu'à une exonération totale au bout de la 22ème année. À l’inverse, dans une SCI à l'impôt sur les sociétés, les plus-values sont soumises au régime des plus-values professionnelles donc elles sont soumises aux taux d'IS à savoir : 15 % puis 25 %. Comme des amortissements sont pratiqués sur les biens, le montant de la plus-value est plus élevé. Il y a deux impositions : au niveau de la société puis, au niveau de l'associé (avec la Flat Tax).

Ainsi, le choix d'imposition dépend également de la finalité donnée aux biens de la Société Civile Immobilière. S'ils entendent conserver les immeubles sur le long terme, en les amortissant, alors il est préférable d'opter pour une imposition à l'impôt sur les sociétés. À l'inverse, en cas de détention courte, il est judicieux d'opter pour une imposition à l'impôt sur le revenu.

La constitution d'une holding SCI

La création d'une Société Civile Immobilière apporte d'autres avantages, comme la création d'une holding SCI, véritable montage fiscal.

Ici, les associés de la SCI cèdent la majorité de leurs parts à la holding, qui va alors devenir associée majoritaire de la SCI. Parallèlement, ces mêmes associés vont devenir associés de la holding. Ce montage est intéressant lorsqu'il existe plusieurs SCI. Il apporte plusieurs moyens d'optimiser sa fiscalité notamment à travers les conventions de trésorerie, l'intégration fiscale ou encore le régime mère-fille.

SCI vs Indivision

Les caractéristiques du régime de l’indivision en cas de décès

L’indivision est le régime qui s’applique par défaut en cas de décès d’un propriétaire et de la présence de plusieurs héritiers. Elle constitue une étape dans le processus de succession et se solde par le partage du patrimoine. Par conséquent, l’indivision ne requiert aucune formalité spécifique, contrairement à la création d’une SCI.

Les cohéritiers se voient attribuer des parts sous forme de quote-part, mais leurs droits s’étendent à l’ensemble des biens du défunt, et non en proportion d’apports comme c’est le cas des associés de SCI.

Ce qui distingue une SCI de l’indivision en termes de gestion

Dans une SCI, un gérant doit être désigné par les associés et nommé dans les statuts juridiques. Les dettes et les bénéfices générés par les biens détenus sont répartis entre les associés. Ces derniers sont donc tenus de participer à toutes les dépenses servant l’intérêt des biens de la société, à concurrence des parts que chacun détient.

Dans le cadre d’une indivision, les droits des indivisaires sont étendus à l’ensemble des biens, mais leur jouissance impose :

• l’accord des autres indivisaires ;
• le respect de la raison d’être du bien ;
• le versement d’une indemnité aux autres indivisaires.

La prise de décision s’opère selon différents niveaux d’accord, dont la règle de majorité diffère selon qu’il s’agit :

• d’actes de conservation ;
• d’actes de gestion ;
• d’actes de disposition.

Il est possible d’établir, sur accord unanime, une convention d’indivision, dont l’objet consiste à encadrer les droits des héritiers.

Dissolution et liquidation de la SCI

Diverses raisons peuvent motiver la dissolution et la liquidation d’une SCI :

• une décision unanime des associés ;
• une décision judiciaire ;
• l’expiration de la durée de vie de la société prévue dans les statuts juridiques ;
• la réalisation ou l’extinction de son objet social ;
• la réunion des parts sociales entre les mains d’une seule personne ;
• difficultés financières des associés.

Quelle qu’en soit la justification, les associés sont tenus de respecter certaines étapes.

Le vote des associés en AGE

Dans un premier temps, le gérant de la SCI doit réunir l’ensemble des associés en assemblée générales extraordinaire (AGE) pour décider de la dissolution de la SCI par voie de vote. Si celle-ci est approuvée, elle met fin aux fonctions du gérant de la société.

La nomination d’un liquidateur

Le liquidateur peut être une personne physique ou une personne morale. Cette désignation se décide à l’unanimité. En cas de désaccord, c’est au tribunal compétent qu’il revient de nommer un liquidateur.

La rédaction d’un procès-verbal d’AGE

Au terme de l’assemblée générale, un procès-verbal de dissolution est établi, permettant au liquidateur d’enregistrer la dissolution de la SCI auprès des services des impôts des entreprises et du greffe du Tribunal de commerce.

La publication de l’avis de dissolution au JAL

L’avis de liquidation donne lieu à la publication auprès d’un journal d’annonces légales.

L’inventaire des actifs et l’apurement des dettes

Le liquidateur se charge ensuite de réaliser les actifs pour permettre l’apurement des dettes. S’il reste un solde d’actif, le boni de liquidation fait l’objet d’une répartition entre les associés.

Dans la mesure où la trésorerie et la vente des biens ne couvrent pas l’entièreté des pertes, le liquidateur se réserve le droit de réclamer un remboursement à chaque associé, à concurrence de son apport.

Le dépôt de dossier de radiation

Enfin, après avoir répondu à l’obligation de publicité, le liquidateur dispose d’un délai de 30 jours pour déposer le dossier de radiation, dûment complété, sur le site du guichet unique de l’INPI.

Quelques cas pratiques pour procéder à la création d'une SCI

Créer une SCI s’avère une stratégie bénéfique pour gérer des biens immobiliers à plusieurs, et ce, dans différents cas de figure.

La transmission familiale

Les parents propriétaires d’un bien immobilier qu’ils souhaitent transmettre à leurs enfants apprécieront la facilité de transmission qu’offre la SCI. En effet, ils peuvent céder leurs parts sociales à leurs héritiers directs de manière progressive. Ce procédé permet de bénéficier d’un abattement sur les droits de succession à concurrence de 100 000 € par enfant. Cet abattement est valable pour chaque donation et renouvelable tous les 15 ans.

L’investissement locatif

La SCI permet de détenir un ou plusieurs biens immobiliers à plusieurs associés. C’est une alternative intéressante pour se constituer un patrimoine à mettre en location pour en tirer une rentabilité. Elle permet de s’affranchir du régime de l’indivision, qui peut poser certaines contraintes dans le cadre de la location de biens :

• un des copropriétaires peut se retirer de l’indivision à tout moment, obligeant les autres propriétaires à racheter sa part ou à vendre le bien ;
• la nécessité d’obtenir l’accord unanime des indivisaires pour signer un contrat de bail avec un locataire, compromettant la finalité de l’investissement locatif.

En SCI, la prise de décision aux mains du gérant favorise la gestion locative des biens immobiliers et ne requiert l’unanimité des associés que pour des actes bien spécifiques.

L’acquisition entre amis

Là encore, créer une SCI est tout indiqué pour acquérir des biens immobiliers à plusieurs personnes, sans aucun lien de filiation. Ces dernières peuvent mutualiser leurs ressources financières pour l’achat d’un bien d’une gamme supérieure, qui leur serait inaccessible dans le cadre d’un achat isolé. Il peut s’agir d’une résidence secondaire ou d’une maison de vacances à partager entre amis.

Chacune des parties prenantes réalise l’apport à la hauteur de ses moyens, et reçoit les parts qui lui correspondent. Chaque ami perçoit alors les bénéfices de la SCI en fonction des parts qu’il détient et dispose d’un droit de participer aux décisions relatives à la gestion de la structure. Ils désignent un gérant chargé de gérer la société et se prémunissent d’éventuelles situations de blocage relatives au régime de l’indivision.