Les formalités de création d'une société civile immobilière (SCI)

L'article en brefLa Société Civile Immobilière (SCI) offre des perspectives intrigantes tant pour la gestion de patrimoine que pour la planification successorale. Une SCI, en permettant la co-détention d'un bien immobilier, facilite la transmission du patrimoine et protège les actifs lors de procédures collectives. Cependant, la gestion peut se révéler complexe, notamment en raison des différences de fiscalité selon la structure choisie, et la responsabilité des associés sur leurs biens personnels ajoute un niveau de risque significatif.

La création d'une SCI nécessite une attention particulière lors de la rédaction des statuts, un processus fondamental qui détermine le fonctionnement et la structure de la société. Les aspects à définir incluent le nombre d'associés, le capital social, les apports de chacun, et les objectifs de la SCI, qui doivent rester non commerciaux. Les démarches administratives finales, comprenant l'enregistrement des statuts et leur dépôt légal, concluent la formation de la société, prélude à une gestion qui, bien que potentiellement lourde, peut être extrêmement bénéfique pour les associés.
Temps de lecture : 2minDernière mise à jour : 12/04/2024
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Ecrit par Coralie MOINEConsultante & Accompagnement des freelances chez L-Expert-Comptable.com
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Article certifié par
Guillaume DELEMARLE
 
Expert-comptable avec plus de 9 ans d'expérience. Spécialisé dans l'accompagnement des TPE et créateurs d'entreprise.
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Les règles de la SCI changent de celles des sociétés traditionnelles. Depuis sa création jusqu’à sa gestion, la SCI est une forme de société très singulière. Nous vous guidons dans la création de votre Société Civile Immobilière (SCI).

Les intérêts et les risques

Le but d'une Société Civile Immobilière (SCI) est de gérer un patrimoine, qu'il soit professionnel ou personnel.

La création d'une SCI permet la détention d'un bien immobilier par plusieurs personnes et présente plusieurs intérêts :

  • Elle se transmet plus facilement que ce soit pour les héritiers, ou les repreneurs,
  • La mise à l'abri des locaux en cas de procédures collectives,
  • Trouver plus facilement des repreneurs en dissociant le patrimoine d'exploitation du patrimoine immobilier.

S'il existe plusieurs intérêts à la création d'une SCI, il faut toujours son lot d'inconvénients :

  • La gestion d'une SCI n'est pas un exercice aisé, et les divergences de traitement entre une SCI soumis à l'impôt sur le revenu et une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés sont nombreuses,
  • Les associés de la SCI sont responsables des dettes sur leurs biens propres,

La rédaction des statuts

Maintenant que vous connaissez parfaitement les intérêts et les inconvénients d'une Société Civile Immobilière, nous allons nous intéresser à sa création.

La création d'une SCI suppose de rédiger des statuts. 

De nombreux aspects sont à mentionner dans les statuts de la Société Civile Immobilière : 

  • Le nombre d'associés, 2 au minimum (personne physique ou morale),
  • Le capital social. Ce capital est librement fixé par les associés à la création de la SCI. Le capital peut être librement libéré (aucune condition de libération comme pour les autres formes de société),
  • Les apports de chacun des associés de la SCI en création. Chacun doit faire un apport d'au moins un euro, qu'il soit en numéraire, en nature ou en industrie. Ces apports déterminent le droit de chacun des associés dans le capital de la SCI,
  • L'objet de la SCI doit aussi être mentionné dans les statuts. Cet objet doit être civil et non pas commercial. Il doit rester identique depuis sa création jusqu'à son extinction.
  • La durée de la société. Elle ne peut être supérieure à 99 ans,
  • La dénomination de la SCI doit apparaître dans les statuts. Elle est parfaitement libre,
  • Le siège social. Il doit être réel,
  • Les règles de fonctionnement de la SCI.

Les formalités juridiques

Une fois la rédaction des statuts faite, la création juridique de votre SCI reste à faire. Après avoir été signés par les associés, il faut enregistrer ces statuts en 4 exemplaires auprès du service des impôts.

Pour la création de votre SCI, il faut aussi déposer les statuts en 2 exemplaires au Centre de Formalités des Entreprises compétent (le greffe du tribunal de commerce). 

Le tribunal de commerce centralisera aussi la déclaration de non-condamnation du ou des gérants, le justificatif de siège social, la lettre de demande de publication dans un journal d'annonce légal.

La dernière étape de la création d'une SCI est la publication d'un avis de constitution dans un journal d'annonce légale.

Créer une SCI n'est donc pas un exercice plus compliqué que pour les autres types de structure. Si la création semble accessible, il ne faut néanmoins pas négliger la lourdeur dans sa gestion et le réel intérêt à constituer ce type de société. 

Souvenez-vous que les plus gros problèmes interviennent rarement au moment de la création !

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