Le statut juridique d’une SCI

Mis à jour le 26/02/21

Statut juridique SCI : définition

La société civile immobilière (SCI) est une société ayant minimum deux associés et dont le but est d’acheter et/ou de gérer son patrimoine immobilier.

La SCI est connue car elle est un moyen de gérer son patrimoine immobilier et ainsi de définir une stratégie au sein de son patrimoine afin d’anticiper une succession ou de réguler son imposition par exemple.

Comme son nom l’indique, la SCI est une société civile ce qui indique qu’il n’est pas possible d’avoir une activité commerciale au sein de cette structure.

L’objet de la société ne pourra pas être l’achat et revente de bien immobilier mais sera plutôt centrer sur la location et la gestion de biens immobiliers.

Avantages et inconvénients du statut juridique SCI

Le principal avantage de la SCI est qu’elle permet aux associés de réunir des capitaux et de mutualiser les charges pour investir dans l’immobilier.
Les banques sont aussi plus souples et plus clémente à accepter des emprunts pour les investissements au sein d’une SCI.

D’ailleurs, le statut de la SCI est très souple, le cadre légal permet aux associés de s’organiser de manière flexible et d’inclure le fonctionnement de la société au sein des statuts.
Attention tout de même, le fonctionnement devra être détaillé dans les statuts de la société.

La SCI est utilisée aussi pour protéger le patrimoine de ses associés, en effet, la SCI est dotée de la personnalité morale.

Le patrimoine de la SCI est donc bien distinct de celui des associés. En cas de difficulté financière au sein de la SCI, les créanciers devront se retourner dans un premier temps contre la SCI avant d’intenter une action en justice contre les associés.

Les associés ont une responsabilité indéfinie et non solidaire en fonction de leur nombre de part sociale au sein de la SCI. Cela implique aussi que les créanciers doivent agir indépendamment contre chaque associé de la SCI pour engager leur responsabilité. De ce fait, les associés sont protégés et ne paieront pas les dettes pour les autres associés.

La SCI permet également de transmettre un patrimoine au sein d’une famille à moindre coût et d’organiser la transmission de manière souple. Il est important d’être conseillé pour effectuer la transmission d’un patrimoine au sein d’une SCI afin de respecter le cadre fiscal établi pour les transmissions au sein d’une famille.

Enfin, il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés ou pour l’impôt sur le revenu. Une analyse précise de votre situation patrimoniale pourra déterminer le régime d’imposition le plus adapté à votre situation.
Evidemment, ce statut présente des inconvénients comme par exemple les formalités de création de société, les obligations juridique en terme d’assemblées générales ou encore la tenue de la comptabilité (d’autant plus si la société est soumise à l’impôt sur les sociétés)

La SCI ne peut pas être unipersonnelle, ce qui veut dire qu’en cas de départ ou décès d’un associé, il faudra toujours être au moins deux associés au sein d'une SCI.

Que doit-on mettre dans les statuts juridique d’une SCI ?

Les statuts vont permettre d’organiser et de créer la vie de la société.
Il faudra indiquer les différentes caractéristiques de la société, dont les principaux sont les suivants :

  • Le forme de la société : Ici, il s’agit d’une SCI.

  • La dénomination sociale : C’est le nom donné à votre société.

  • L’objet social : Il faudra indiquer le but de la société. De manière générale, il s’agit de la location et la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers.

  • Capital social : Il est libre et la loi n’impose ni minimum, ni maximum.

  • Le siège social : Il est obligatoire. Le siège social peut-être établi à l’adresse du gérant ou encore au sein d’une société de domiciliation par exemple.

  • Les apports : Chaque associé effectue un apport pour intégrer une SCI. Ils peuvent être en nature (un immeuble par exemple) ou en numéraire. En contrepartie de cet apport, les associés reçoivent une ou des parts sociales.

  • Les associés : Ils sont minimum 2, pouvant être des personnes physiques ou morales

  • Le gérant : Les associés doivent désigner un ou plusieurs gérants

De nombreuses clauses pourront être ajoutées notamment en matière de fonctionnement. Il faudra donc se mettre d’accord avec les associés pour décider dès le départ comment sera élu la gérance et comment seront prises les décisions collectives ou encore toutes autres décisions.

Les statuts peuvent en effet décider de nombreuses choses notamment les modalités en cas de cessions de parts sociales, le fonctionnement du compte courant d’associé, l’exercice social et l’affectation des bénéfices, les modifications statutaire, les règles en cas de conflit et enfin la dissolution de la SCI.

Enfin, un point important, il faudra gérer au sein des statuts de la société les modalités d’entrée et de sortie des associés au sein de la SCI.
En effet, en cas de décès d’un associé par exemple, c’est logiquement les héritiers qui obtiennent les parts du défunt.

Les statuts de la SCI pourront prévoir différents scénarios comme la dissolution de la SCI, la poursuite de l’activité avec les autres associés survivants ou encore la continuation de l’activité avec les héritiers du défunt sous réserve d’un agrément des associés de la SCI.

Il faudra donc organiser ce type de situation au sein des statuts de la SCI afin que cela ne bouscule pas le fonctionnement de la société et éviter les conflits entre associés.

Comment rédiger les statuts d’une SCI : être accompagné

La rédaction des statuts est une étape cruciale au sein d’une SCI. En effet, elle permet de régir la vie de la société et également le pouvoir de chaque associé.

Il faut donc être vigilant sur la rédaction des statuts car cela pourrait conduire à de nombreux problèmes de gestions ou encore pourrait désorganiser la détention des parts au sein de la société.
L’accompagnement est quasi indispensable pour la création de cette société afin d’être conseillé car chaque situation est différente et il n’existe pas un statut type pouvant convenir à une situation donnée.


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