Le statut de SCI à capital variable : quels sont les avantages ?

Mis à jour le 23/11/22
Sommaire

    La SCI, pour Société Civile Immobilière, permet de gérer un bien immobilier à plusieurs. La SCI est à vocation patrimoniale et ne peut avoir un objet commercial (achat-revente d’immeubles par exemple). Si la SCI à capital fixe est possible, les spécialistes du droit recommandent désormais la SCI à capital variable, qui dispose en effet de nombreux avantages.

    SCI à capital variable : les avantages

    Le grand avantage de la SCI à capital variable réside dans l’absence de formalités à accomplir en cas d’augmentation ou de diminution de son capital social ou en cas de changement d’associé. Le gérant n’est même pas obligé d’organiser une assemblée générale à ce titre, même si cette démarche est fortement recommandée en vue de contrer toute possibilité de litige.

     

    Dans une SCI dite « classique », c’est-à-dire à capital fixe, l’un ou l’autre de ces changements nécessite l’organisation d’une assemblée générale, comme lors de la création d'une entreprise, la publication d’une annonce légale (de 100 à 200 euros), le dépôt d’un exemplaire de statuts modifiés et du procès-verbal de l’assemblée au registre du commerce et des sociétés (environ 250 euros).

     

    Attention, le changement d’associé n’entraîne effectivement aucune formalité, sauf s’il concerne le retrait du gérant ou d’un administrateur.

     

    Enfin, les associés ne sont pas obligés de mentionner leur nom dans les statuts d’une SCI à capital variable (contrairement à la SCI à capital fixe). Les associés peuvent rester anonymes et participer discrètement à un projet immobilier.

    Les formalités de la SCI à capital variable

    SCI à capital variable : statuts

    Les statuts constitutifs de la SCI doivent mentionner la variabilité de son capital. Ils doivent également indiquer une somme plancher et une somme plafond en dessous ou au-delà de laquelle le capital peut varier (par exemple : montant minimum 100 euros, montant maximum 100 000 euros).

     

    Notez que la mention « SCI à capital variable » doit apparaître sur l’ensemble des documents et des actes de la SCI.

    Le capital social d’une SCI à capital variable

    Les augmentations ou les diminutions de capital qui sont réalisées seront ainsi exemptées de formalités à condition que le capital social soit compris entre la somme plancher et la somme plafond indiquées dans les statuts. Les associés doivent apporter le montant du capital minimum fixé dans les statuts, en liquidités ou en bien immobilier.

     

    La variabilité du capital permet ainsi de faire entrer ou sortir des associés sans accomplir de formalités lourdes et couteuses. Le capital minimal à la création d'une SCI est de minimum 1 euro.

    La fiscalité d’une SCI à capital variable

    La fiscalité d’une SCI à capital variable est la même qu’une SCI à capital fixe. Les associés peuvent opter pour le régime de l’impôt sur le revenu ou celui de l’impôt sur les sociétés. Les frais de succession concernant la vente ou le rachat de parts s’élèvent à 5 %.

    La SCI familiale à capital variable

    La SCI, qu’elle soit variable ou fixe, permet une gestion plus souple des biens immobiliers. Lorsque plusieurs personnes possèdent un bien immobilier en commun, dans le cas d’une famille, la SCI évite la gestion en indivision. Elle permet aussi aux associés, membre de la famille, de choisir (et donc d’optimiser) leur fiscalité puisque le chiffre d’affaires de la SCI pourra être soit partagé entre eux et imposé à l’impôt sur le revenu, soit imposé à l’impôt sur les sociétés. Les frais de succession sur la vente ou l’achat de part de la SCI sont réduits.

     

    Enfin, gérer une SCI familiale évite aux membres d’une famille non associés au projet de prétendre à des droits sur le bien acheté par la SCI.

    Voir aussi notre article concernant la SCI familiale.

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    Eve - Marie CANTIGET

    Accompagnatrice d'entrepreneurs en création d'entreprise et comptabilité chez L'Expert-Comptable.com

    Championne de la satisfaction client toutes catégories confondues, Eve-Marie se rend toujours disponible pour répondre au mieux aux demandes et questions de ses clients !