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Cessions de parts d'une SCI : calcul de l'impôt sur la plus-value

Mis à jour le 12/01/2015

Céder les parts d'une société civile immobilière (ou SCI) nécessite de payer un impôt sur les plus-values immobilières. Cet impôt est proportionnel au montant de la plus-value, laquelle bénéficie d'un abattement sur la durée de détention. L'abattement et le l'impôt sur les plus-values sont calculés différemment si on cède une SCI soumise à l'impôt sur le revenu (IR) ou à l'impôt sur les sociétés (IS). Retrouvez les détails des calculs ci-dessous.


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Les cessions de parts sociales au sein d’une SCI : les plus values

Deux hypothèses doivent être distinguées, selon que la société est translucide ou soumise à l’impôt sur les sociétés. Les aspects juridiques et comptables des cessions de parts de SCI sont traités dans notre autre article que nous vous proposons.

Cas où la société est soumise à l’IR (impôt sur le revenu)

C’est l’hypothèse la plus commune (l’option pour l’IS n’a généralement que peu d’intérêt). 

Dans cette hypothèse, on appliquera, sous réserve de certaines particularités, le régime de droit commun des plus values immobilières des particuliers, lorsque le cédant est une personne physique agissant dans le cadre de la gestion de son patrimoine. 

Ainsi, le montant de la plus value est égal à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. 

Le prix d’acquisition est majoré des frais d’acquisition, pris pour leur montant réel et doit faire l’objet des ajustements suivants (jurisprudence Quemener et Barradé) :

  • il doit être minoré des déficits que l’associé a effectivement déduits et des bénéfices ayant donné lieu à répartition à son profit,
  • et majoré de la quote part des bénéfices ayant été précédemment ajoutée aux résultats de l’associé et des pertes ayant donné lieu de sa part à un versement en vu de les combler.

Mis à part l’exonération relative à la résidence principale de l’associé (ainsi la quote part de la plus value relative à la valeur du logement occupé par le ou les associés est exonérée), les autres exonérations afférentes aux plus values immobilières ne sont pas applicables (cessions de moins de 15 000 euros…)

La plus value sera diminuée de l’abattement pour durée de détention soit, en matière d’impôt sur le revenu, 6% par an de la 5ème à la 21ème année et de 4% la 22ème année, soit une exonération totale au bout de 22 ans. 

En matière de prélèvements sociaux, l’exonération sera totale au bout de 30 ans. En effet on appliquera un abattement de:

  • 1,65% de la 6ème à la 21ème année, 
  • 1,6% la 22ème année de détention,
  • 9% au-delà de la 22ème. 

La plus value imposable, après abattement, sera imposée au taux proportionnel de 19% (+ 15,5% de prélèvements sociaux).

En outre, on appliquera la surtaxe suivante, lorsque cette plus value excédera un certain montant:

Montant de la plus-value imposable  Montant de la taxe
De 50 001 à 60 000 euros 2% PV – 60 000 – PV) x 1/20
De 60 001 à 100 000 euros 2% PV
De 100 001 à 110 000 euros 3% PV – (110 000 -PV) x 1/10
De 110 001 à 150 000 euros 3% PV
De 150 001 à 160 000 euros 4% PV – (160 000 – PV) x 15/100
De 160 001 à 200 000 euros 4% PV
De 200 001 à 210 000 euros 5% PV – (210 000 -PV) x 20/100
De 210 001 à 250 000 euros 5% PV
De 250 001 à 260 000 euros 6% PV – (260 000 – PV) x 25/100
Plus de 260 000 euros 6% PV

Cas où la SCI est soumise à l’IS (impôt sur les sociétés)

Dans ce cas, les cessions de parts réalisées par des particuliers seront soumises au régime des plus values sur valeurs mobilières. 

Le gain constaté est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, avec toutefois, l’application d’un abattement pour durée de détention, composé de deux taux (50% si les titres sont détenus entre 2 et 8 ans et 65% s’ils sont détenus plus de 8 ans). 

Ces abattements ne concernent pas les prélèvements sociaux, qui ont pour assiette la totalité de la plus value réalisée. 

Ils s’appliquent en outre aux moins values, ce qui vient réduire celles-ci.

Les cessions de parts sociales au sein d’une SCI : les droits d’enregistrement

On doit appliquer, pour les cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière (catégorie dont font partie, en principe, les SCI ), un droit d’enregistrement de 5%, assis sur le prix de cession. 

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