Quel impôt à payer si je vends ma maison ou résidence principale ?

Lorsque vous vendez votre maison ou votre appartement et que le prix de vente est supérieur au prix d’achat initial, vous réalisez une plus-value immobilière qui peut être soumise à imposition : impôt sur le revenu et prélèvements sociaux. La plus-value réalisée sur la vente d’une résidence principale est exonérée d’impôts. 

La plus-value immobilière réalisée sur la vente d’une résidence secondaire subit un taux d’impôt sur le revenu égal à 19 % et un taux de prélèvements sociaux égal à 15.5 % de la plus-value. 

Néanmoins, l’administration fiscale pratique un abattement sur la plus-value qui augmente progressivement selon le nombre d’années de détention du bien immobilier. Après 22 années de détention d’une résidence secondaire, l’abattement concernant l’impôt sur le revenu est de 100 %. 

Après 30 ans de détention, l’abattement concernant les prélèvements sociaux est de 100 %. Vous êtes donc exonéré d’impôts passés ces années de détention. Le paiement de l’impôt sur la plus-value immobilière s’effectue via le notaire lors de la cession du bien.

L’impôt sur la plus-value immobilière 

Lorsque l’on vend sa maison ou son appartement et que le prix de vente encaissé est supérieur au prix d’achat initialement versé, on réalise ce que l’on appelle une plus-value immobilière, soumise dans certains cas à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. 

Pour être concerné par l’imposition sur la plus-value immobilière, vous devez donc :

• être propriétaire d’un logement 
• Le vendre en réalisant effectivement une plus-value.

L’impôt concernant la vente d’une résidence principale

La plus-value réalisée sur la vente de votre résidence principale :

• N’est pas imposée à l’impôt sur le revenu
• Ne subit pas de prélèvements sociaux

Quelle est la définition fiscale d’une résidence principale ?

Depuis 2014, la définition fiscale de la résidence principale s’est assouplie pour s’adapter au mode de vie nomade de nos concitoyens. Une résidence principale est aujourd’hui une maison ou un appartement que son propriétaire occupe « de manière permanente ». 

Lorsque le contribuable qui réalise une plus-value immobilière dispose de deux logements, plusieurs critères peuvent être pris en compte par le Fisc pour identifier celui qui correspond à la résidence principale : 

• Le caractère habituel et effectif de la vie de la famille (au sens de foyer fiscal) dans le logement
• Le lieu des centres d’intérêt, professionnels et matériels du contribuable concerné par la plus-value immobilière

Lorsque le critère familial n’est pas utilisable, l’administration identifie le lieu de résidence dans lequel le vendeur à ses attaches les plus fortes. Notez que lorsqu’il partage son temps entre deux logements (6 mois dans l’un, 6 mois dans l’autre), sa résidence principale est celle qui bénéficie des abattements sur la taxe d’habitation. 

Enfin, en cas de désaccord avec l’administration, le vendeur pourra prouver par tout moyen le caractère effectif de sa résidence principale (consommation d’énergie, lieu de travail, école des enfants ...). 

Et si je déménage de ma résidence principale avant la vente immobilière ?

Une résidence principale est une résidence dans laquelle vous vivez de manière effective. Si vous déménagez avant la vente de votre logement, celui-ci pourra perdre son statut de résidence principale et vous priver de l’exonération d’impôt sur la plus-value immobilière. 

L’administration fiscale accorde tout de même un délai appelé « délai normal de vente » pour réaliser votre opération de vente et accomplir les diverses formalités et démarches nécessaires à la vente et à votre déménagement, sans pour autant perdre votre statut de résidence principale. Le délai normal de vente est fixé à un an.

L’impôt sur la plus-value immobilière d’une résidence secondaire

Le taux d’impôt sur le revenu est égal à 19 % de la plus-value immobilière réalisée sur la vente de la résidence secondaire.

Le taux de prélèvements sociaux est égal à 15.5 % de la plus-value immobilière réalisée sur la vente de la résidence secondaire. 

Quelle est la définition fiscale d’une résidence secondaire ?

Une résidence secondaire est un bien immobilier qui n’est pas votre résidence principale. Il peut s’agir d’un appartement, d’une maison ou d’une villa que vous habitez à titre temporaire et pour lequel vous n’êtes pas soumis à la taxe d’habitation au titre de résidence principale. 

Il peut également s’agir de tout autre bien immobilier que vous possédez sans qu’il soit occupé, ou que vous louez à titre onéreux ou gratuit.

Comment payer l’impôt sur la plus-value immobilière ?

L’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sur la plus-value immobilière sont acquittés au moment de la cession du bien immobilier via transaction avec le notaire (déclaration 2048 remplie par le notaire auprès de l’administration fiscale). 

Le montant de la plus-value doit être reporté dans la déclaration de revenus – formulaire 2042 C – dans la case « Cession d’immeuble : plus-value et gain divers ». Elle n’est pas imposée au barème progressif de l’impôt sur le revenu, mais elle entre dans le calcul du Revenu Fiscal de Référence (RFR).

Des exonérations d’impôt pour vente de sa résidence secondaire

Une exonération d’impôt après 22 années puis 30 années de détention de la résidence secondaire

Concernant la vente de votre appartement ou maison en tant que résidence secondaire, vous devrez patienter plusieurs années avant de vendre si vous voulez optimiser votre fiscalité ! 

• à partir de la 23e année de détention (22 ans révolus) de votre résidence secondaire, vous serez exonéré d’impôt sur le revenu sur la plus-value immobilière.
• à partir de la 31e année de détention (30 ans révolus) de votre résidence secondaire, vous serez exonéré de prélèvements sociaux sur la plus-value immobilière. 

Le nombre d’années de détention se comptabilise à partir de l’année de l’acquisition du bien immobilier ou de sa transmission (héritage, donation). 

En bref, pour échapper à l’impôt sur la plus-value immobilière, vous devrez conserver votre résidence secondaire pendant 22 ans (révolus) avant de la vendre. Pour échapper aux prélèvements sociaux, vous devrez la conserver pendant 30 ans (révolus) avant revente.

Un abattement selon l’année de détention de la résidence secondaire

L’exonération d’impôt et de prélèvement sociaux sur la plus-value immobilière de votre résidence secondaire est progressive. 

Un abattement fiscal est pratiqué sur le montant de la plus-value réalisée ; abattement progressif selon l’année de détention du bien immobilier (jusqu’à atteindre 100 % à l’issue de la 22e année de détention pour l’impôt sur le revenu et à l’issue de la 30e année de détention concernant les prélèvements sociaux). 
 

Notez qu’aucun abattement n’est appliqué pendant les 5 premières années de détention.

Taux d’abattement sur la plus-value pour le calcul de l’impôt sur le revenu :

Taux d’abattement sur la plus-value pour le calcul des prélèvements sociaux

Exemple avec la vente d’un appartement en tant que résidence secondaire :

• au cours de la 21e année de détention (20 ans révolus)
• avec une plus-value réalisée de 30 000 euros

Impôt sur le revenu sur la plus-value immobilière = 19 %*(30 000 – 90 %) = 19 % * 3 000 = 570 euros
Prélèvements sociaux sur la plus-value immobilière = 15.5 % * (30 000 – 24.75 %) = 15.5 %* 22575 = 3500 (arrondi supérieur).

Notez qu’à partir d’une plus-value immobilière de 50 000 euros, une taxe supplémentaire est appliquée par l’administration fiscale.

Une exonération anticipée possible dans un cas de vente de sa résidence secondaire

Notez que la vente de votre résidence secondaire peut échapper à l’imposition sur la plus-value lorsque vous utilisez le prix de vente de votre résidence secondaire pour acquérir votre résidence principale.

Pour bénéficier de cette exonération, vous devez :

• ne pas être propriétaire de la résidence dans laquelle vous vivez à titre principal au moment de la vente, 
• et ne pas l’avoir été au cours des quatre années précédant la vente

Les personnes qui achètent leur résidence principale à l’aide d’un prêt-relais alors même qu’elles n’ont pas encore vendu leur résidence secondaire peuvent bénéficier de l’exonération, à condition :

• d’avoir mis leur résidence secondaire en vente avant d’acheter la résidence principale
• de vendre la résidence secondaire dans le délai normal de vente après l’achat de la résidence principale
• d’utiliser la plus-value réalisée sur la vente de la résidence secondaire pour acquérir la résidence principale et rembourser le prêt-relai