Taxe d'habitation 2026 : qui doit payer, comment calculer et payer

Qui doit payer la taxe d'habitation en 2026 ?

Depuis le 1er janvier 2023, personne ne paie de taxe d'habitation sur sa résidence principale, quel que soit son niveau de revenus. La suppression est totale et définitive, elle s'applique à tous les contribuables sans condition de ressources.

En revanche, la taxe d'habitation subsiste intégralement sous sa nouvelle appellation officielle : "taxe d'habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l'habitation principale" (THRS). Elle concerne en 2026 :

• Les propriétaires ou usufruitiers d'un logement meublé qui n'est pas leur résidence principale ;
• Les locataires à l'année d'une résidence secondaire meublée ;
• Les propriétaires de logements de loisirs (maisons de vacances, chalets, appartements en station) ;
• Les propriétaires de logements mis en location saisonnière (type Airbnb), si le bien est meublé et occupé ou disponible au 1er janvier.

La situation est appréciée au 1er janvier de l'année d'imposition. Un logement occupé ou disponible à cette date génère une taxe pour l'ensemble de l'année. Les occupants saisonniers (locataires pour quelques semaines en été) ne sont pas redevables : seul le propriétaire l'est, car c'est lui qui dispose du bien au 1er janvier.

En cas de colocation dans une résidence secondaire, l'administration établit un seul avis par logement, au nom de l'occupant en titre figurant sur le bail. La répartition entre colocataires relève ensuite des relations privées.

L'obligation de déclaration d'occupation : une nouveauté depuis 2023

Depuis 2023, tous les propriétaires de biens immobiliers ont l'obligation de déclarer l'occupation de leurs logements via la rubrique "Gérer mes biens immobiliers" sur l'espace particulier du site impots.gouv.fr. Cette déclaration indique si le bien est une résidence principale, une résidence secondaire, un bien mis en location ou vacant.

Cette déclaration doit être effectuée et mise à jour avant le 1er juillet de chaque année en cas de changement de situation (déménagement, mise en location, etc.). En cas d'oubli ou d'inexactitude, une amende de 150 € par local est applicable.

Cette obligation est fondamentale : c'est sur la base de ces déclarations que l'administration fiscale détermine qui est redevable de la taxe d'habitation, de la taxe sur les logements vacants (TLV) ou ne l'est plus.

Comment est calculée la taxe d'habitation sur les résidences secondaires ?

La taxe d'habitation sur les résidences secondaires est calculée selon la formule suivante : valeur locative cadastrale × taux voté par les collectivités locales.

La valeur locative cadastrale est déterminée par l'administration fiscale par comparaison avec des locaux de référence dans la commune, en fonction de la surface pondérée du bien et de ses caractéristiques (confort, emplacement, qualité de la construction). Elle fait l'objet d'une revalorisation annuelle. Contrairement aux résidences principales (supprimées), aucun abattement pour charges de famille ne s'applique aux résidences secondaires.

Le taux d'imposition est voté chaque année par le conseil municipal et, le cas échéant, par l'intercommunalité. Il varie fortement d'une commune à l'autre. Le montant moyen de la taxe d'habitation pour une résidence secondaire s'élevait à environ 1 125 € en 2024, soit une hausse de plus de 100 € par rapport à 2023.

La majoration en zone tendue : jusqu'à 60 %

Dans les communes situées en zone tendue — c'est-à-dire appartenant à une agglomération de plus de 50 000 habitants avec un déséquilibre marqué entre offre et demande de logements — les conseils municipaux ont la faculté de voter une majoration de la part communale de la taxe pouvant aller de 5 % à 60 %. En 2025, 1 628 communes avaient instauré cette majoration, avec un taux moyen de 41 %. Paris applique le taux maximum de 60 % depuis plusieurs années.

Il est possible de demander à être exonéré de cette majoration dans trois cas :

• Vous êtes contraint, pour des raisons professionnelles, de résider dans un logement différent de votre résidence principale (le logement secondaire est à proximité du lieu de travail) ;
• Vous conservez la jouissance exclusive de votre ancienne résidence principale après avoir été admis dans un établissement de soins de longue durée ou une maison de retraite ;
• Vous ne pouvez pas affecter le logement à un usage d'habitation principale pour une cause étrangère à votre volonté (logement nécessitant de lourds travaux, locaux précaires…).

Pour connaître la situation de votre commune, vous pouvez utiliser le simulateur disponible sur service-public.fr (vérification zone tendue / TLV).

Taxe d'habitation et logements vacants

Les logements vacants ne sont pas soumis à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, mais peuvent être soumis à la taxe sur les logements vacants (TLV) s'ils sont inoccupés depuis plus d'un an et situés dans une commune en zone tendue (plus de 50 000 habitants avec déséquilibre offre/demande). Dans les communes non situées en zone tendue, c'est la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV) qui peut s'appliquer si la commune a décidé de l'instaurer, pour les biens vacants depuis plus de 2 ans.

La distinction entre résidence secondaire et logement vacant est importante : un bien occupé, même occasionnellement, par son propriétaire au 1er janvier relève de la THRS, pas de la TLV.

Qui peut être exonéré de taxe d'habitation sur les résidences secondaires ?

Les exonérations sont limitées et ne concernent que des situations spécifiques :

• Entrée en maison de retraite ou établissement de soins : si vous quittez votre résidence principale pour intégrer un EHPAD ou un centre de soins longue durée, votre ancien logement (devenu secondaire) est exonéré de THRS à compter de l'année suivant votre admission, à condition que le bien reste vacant et que vous en conserviez la jouissance exclusive.
• Résidences secondaires professionnelles : si vous avez une seconde résidence parce que votre activité professionnelle vous contraint à résider ailleurs que votre domicile principal, ce logement peut être exonéré de THRS.
• Meublés de tourisme et chambres d'hôtes en ZFRR : dans les zones France ruralités revitalisation (ZFRR), les communes peuvent voter une exonération pour les locaux classés meublés de tourisme ou les chambres d'hôtes, sur délibération prise avant le 1er octobre de l'année précédente. La demande d'exonération doit être adressée au centre des Finances publiques avant le 31 décembre de l'année précédant celle pour laquelle elle est demandée.
• Retour d'expatriation forcé : en cas de rapatriement consécutif à une crise (politique, sanitaire…), le logement qui constituait votre résidence principale avant votre expatriation peut être exonéré de THRS, sur réclamation.

Il n'existe aucune exonération générale de THRS basée sur les revenus (les exonérations pour personnes âgées, invalides ou modestes ne concernaient que la taxe d'habitation sur les résidences principales, aujourd'hui supprimée). Si vous avez reçu à tort un avis de taxe d'habitation sur votre résidence principale, déposez une réclamation auprès de votre service des impôts.

Comment et quand payer la taxe d'habitation sur les résidences secondaires en 2026 ?

Les contribuables redevables de la THRS reçoivent leur avis d'imposition en novembre. Pour 2026, le calendrier officiel est le suivant :

• Mise en ligne des avis (espace particulier impots.gouv.fr) : à partir du 3 novembre 2026 pour les non-mensualisés ;
• Envoi des avis papier : entre le 6 et le 19 novembre 2026 ;
• Date limite de paiement : mi-décembre 2026 (15 décembre pour le paiement par chèque ou TIE, 20 décembre pour le paiement en ligne).

Les modes de paiement disponibles en 2026 sont :

• Paiement en ligne sur impots.gouv.fr (recommandé) — délai jusqu'au 20 décembre ;
• Prélèvement à l'échéance : mise en place possible avant la date butoir, le prélèvement intervient 10 jours après ;
• Mensualisation : 10 mensualités prélevées le 15 de chaque mois de janvier à octobre, puis régularisation en novembre-décembre ;
• TIE (Titre Interbancaire de Paiement) : à envoyer au centre dont l'adresse figure sur l'avis ;
• Chèque : à envoyer au centre des finances publiques ;
• Espèces : dans la limite de 300 € ;
• Virement bancaire : uniquement si le montant dépasse 50 000 €.

Les contribuables dont le montant de la taxe dépasse 2 000 € et qui ne sont pas mensualisés doivent obligatoirement opter pour le prélèvement à l'échéance ou le paiement en ligne.

Ce que beaucoup de propriétaires ignorent encore sur la taxe d'habitation en 2026

La suppression de la TH sur les résidences principales en 2023 est connue — mais deux points créent encore de nombreuses erreurs en pratique.

Premier point : la déclaration d'occupation est obligatoire. Depuis 2023, tous les propriétaires doivent déclarer l'usage de leurs biens sur impots.gouv.fr, rubrique "Gérer mes biens immobiliers". Beaucoup ont rempli cette déclaration une fois en 2023 puis l'ont oubliée. Or elle doit être mise à jour avant le 1er juillet chaque année en cas de changement de situation. Un propriétaire qui a mis sa résidence secondaire en location longue durée en 2025 sans le déclarer risque de recevoir à tort un avis de THRS en 2026, et devra engager une réclamation. L'amende en cas d'omission est de 150 € par local.

Second point : la majoration en zone tendue peut faire doubler la facture. Un propriétaire d'un appartement en bord de mer dans une commune côtière classée en zone tendue peut se retrouver avec une THRS majorée de 60 %. Sur une valeur locative générant 1 000 € de base, la taxe finale peut dépasser 1 600 €. Cette majoration n'est pas automatiquement visible sur tous les simulateurs en ligne et surprend régulièrement les propriétaires au moment de recevoir l'avis.

Pour les propriétaires qui vendent une résidence secondaire, consultez notre article sur les plus-values immobilières : la taxe d'habitation n'est pas le seul impôt à anticiper lors d'une cession.

Questions fréquentes sur la taxe d'habitation en 2026

Est-ce que je dois encore payer la taxe d'habitation sur ma résidence principale en 2026 ?

Non. La taxe d'habitation sur les résidences principales (THRP) est supprimée depuis le 1er janvier 2023 pour la totalité des contribuables, sans condition de revenus. Si vous avez reçu un avis de taxe d'habitation en 2026 pour votre résidence principale, il s'agit d'une erreur : déposez immédiatement une réclamation auprès de votre service des impôts des particuliers.

Je suis locataire d'une résidence secondaire : dois-je payer la TH ?

Oui, si vous êtes locataire à l'année d'une résidence secondaire meublée et que vous l'occupez au 1er janvier, vous êtes redevable de la taxe d'habitation sur cette résidence secondaire. En revanche, les locataires saisonniers (location pour quelques semaines) ne sont pas concernés : c'est le propriétaire qui paie.

Ma commune a-t-elle appliqué la majoration de taxe d'habitation ?

Pour le savoir, vérifiez si votre commune est classée en zone tendue (simulateur disponible sur service-public.fr) et consultez les délibérations fiscales de votre commune. En 2025, 1 628 communes avaient instauré une majoration, avec un taux moyen de 41 %. La surtaxe peut aller de 5 % à 60 % de la part communale.

Mon logement secondaire est en location sur Airbnb : suis-je redevable de la TH ?

Cela dépend de la situation au 1er janvier. Si votre logement est disponible et meublé au 1er janvier, vous êtes en principe redevable de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, même s'il est loué ponctuellement. Si la location est permanente sur l'ensemble de l'année (bien affecté à la location toute l'année sans usage personnel), il peut être requalifié en local professionnel, soumis à la CFE et non à la THRS. Cette distinction est importante à valider avec un conseiller fiscal. Consultez également notre article sur la taxe d'habitation pour l'entreprise.

La taxe d'habitation va-t-elle être supprimée pour les résidences secondaires ?

Aucune suppression n'est prévue pour les résidences secondaires. Au contraire, la tendance est au durcissement : de plus en plus de communes votent la majoration maximale de 60 %, et des discussions parlementaires évoquent l'élargissement de ces majorations. Le revenu fiscal de référence n'est plus un critère pour exonérer qui que ce soit de la THRS.

Quand dois-je payer ma taxe d'habitation sur résidence secondaire en 2026 ?

La date limite de paiement est fixée à la mi-décembre 2026 (15 décembre pour les paiements non dématérialisés, 20 décembre pour le paiement en ligne). Les avis sont reçus en novembre. Si vous n'avez pas reçu votre avis, consultez votre espace personnel sur impots.gouv.fr.

Sources et références

Service-public.fr — Taxe d'habitation sur les résidences secondaires 

Economie.gouv.fr — La taxe d'habitation sur les résidences secondaires

Impots.gouv.fr — Comment est calculée la taxe d'habitation pour ma résidence secondaire ?