Les plus values immobilières

Le régime des plus-values immobilières s’applique lors des cessions de biens immobiliers par des particuliers. L’imposition qui en résulte peut être très lourde, du fait de la flambée des prix dans l’immobilier.

Toutefois, il existe de nombreuses mesures permettant d’alléger le poids de l’impôt.

L'application des plus-values immobilières

Fiscalité des plus-values immobilières

Le régime des plus-values immobilières privées s'applique aux plus-values réalisées par les personnes physiques dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé.

Ce régime s'applique pour les ventes directes d'immeubles. Il peut également s'appliquer dans certains cas :

• En cas d'apport d'un immeuble par une personne physique ou une SCI (société civile immobilière)à une autre société
• En cas de vente d'immeuble réalisée par une SCI
• En cas de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière non soumises à l'impôt sur les sociétés. Une société à prépondérance immobilière a son actif constitué à plus de 50% par des immeubles.

Les cas d'exonération de plus-values immobilières

Dans certaines hypothèses, le contribuable sera exonéré de plus values immobilières. C'est notamment le cas :

• Lors de la cession d'une résidence principale (c'est-à-dire qui constitue la résidence effective et habituelle du propriétaire)
• Lorsque le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 €
• Pour les titulaires d'une pension de retraite ou d'une carte d'invalidité, si leurs revenus sont modestes
• En cas de revente d'un immeuble sinistré, aucune plus-value immobilière ne sera exigée.

Comment se calcule la plus-value immobilière sur un bien immobilier ?

La plus value immobilière imposable correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition de l'immeuble.

Le prix de cession s'entend du prix stipulé à l'acte diminué des frais de cession (comme les commissions de vente, les diagnostics obligatoires ou les honoraires d'architectes).

Le prix d'acquisition correspond au prix versé lors de l'achat. Il est majoré forfaitairement de :

• 7.5% pour tenir compte des frais d'acquisition (mais le vendeur peut comptabiliser le montant réel de ces frais)
• 15% pour tenir compte des travaux réalisés sans que le propriétaire n'ait à justifier ceux-ci, si l'immeuble a été acquis depuis plus de 5 ans (ou au réel avec justificatifs)

Le prix d’acquisition peut désormais être réévalué selon l’inflation, ce qui diminue automatiquement la plus-value imposable.

Il y a deux types d'abattements (l'un sur l'impôt sur le revenu, le second sur les prélèvements sociaux) sur la durée de détention, lorsque l'immeuble cédé est détenu depuis plus de 5 ans qui fonctionne par tranche :

Impôt sur le revenu (IR - 19%)

• 0 à 5 ans : aucun abattement
• 6 à 21 ans : 6 % par an
• 22e année : 4 %
• À partir de 22 ans révolus : exonération totale

Prélèvements sociaux (17,2%)

• 0 à 5 ans : aucun abattement
• 6 à 21 ans : 1,65 % par an
• 22e année : 1,60 %
• 23e à 30e année : 9 % par an
• À partir de 30 ans révolus : exonération totale

Un abattement de 85% peut s'appliquer dans les zones couvertes par une opération de revitalisation du territoire ou une grande opération d'urbanisme si les logements sociaux représentent au moins 50 % de la surface totale des constructions.

Prélèvements sociaux plus-value : CSG CRDS

Après ces différents abattements, la plus value immobilière il faut ajouter 17.2% de prélèvements sociaux.

Nouvelle fiscalité 2025 : vers une flat tax

La loi de finances pour 2025 introduit progressivement un Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) sur les plus-values immobilières :

• Taux unique de 30 % (12,8 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux)

Applicable progressivement aux cessions effectuées à partir de 2026, et obligatoire en 2027

Exemple de calcul de plus value immobilière :

Un particulier achète un appartement 120 000 €. 9 ans plus tard, il revend ce bien 200 000 €.

Étape 1 : Calcul de la Plus-Value BrutePrix de cession : 200 000 €
Prix d’acquisition : 120 000 €
Frais d’acquisition (7,5 %) : 120 000 × 7,5 % = 9 000 €
Travaux (15 % sur le prix d'achat) : 120 000 × 15 % = 18 000 €
Prix d’acquisition corrigé : 120 000 + 9 000 + 18 000 = 147 000 €

La plus-value brute sera donc : 200 000 − 147 000 = 53 000€

Étape 2 : Application des Abattements

• Durée de détention : 9 ans
• Abattement pour durée de détention : 6 % par an de la 6e à la 9e année, soit 24 %.
• Abattement sur la plus-value brute : 53 000 × 0,24 = 12 720 €

La plus-value imposable IR après abattement sera donc :  53 000 −1 2 720 = 40 280€

Étape 3 : Calcul de l’Impôt sur le Revenu 
L’impôt sur le revenu est appliqué à un taux de 19 % sur la plus-value imposable :  40 280 × 19% = 7 653€

Étape 4 : Calcul des Prélèvements Sociaux 
Les prélèvements sociaux sont appliqués sur la plus-value, mais avec un abattement différent de celui de l’impôt sur le revenu.

• Durée de détention : 9 ans
• Abattement sur les prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6e à la 9e année, soit 6,6 %.
• Abattement sur la plus-value brute : 53 000 × 0,066 = 3 498€

La plus-value imposable aux prélèvements sociaux après abattement sera donc : 53 000 − 3 498 = 49 502€

Les prélèvements sociaux sont alors calculés à un taux de 17,2 % : 49 502 × 17,2% = 8 514€

Plus value immobilière imposable

En 2025, le particulier devra donc payer au total :

• Impôt sur le revenu (IR) : 7 653 €
• Prélèvements sociaux : 8 514 €
• Total dû : 16 167 €

Les astuces du calcul des plus-values immobilières

Il existe de nombreux abattements possibles, l'abattement forfaitaire de 1000 € et ceux par année de détention sont déjà pris en compte dans la formule ci-dessus.

Mais il existe d'autres abattements à prendre en compte dans le calcul des plus-values immobilières, si la vente du bien immobilier concerne votre résidence principale lors de la vente, alors vous êtes complètement exonéré d'impôt sur les plus-values immobilières.

Les plus values immobilières sur des propriétés valant moins de 15 000 € au moment de la vente sont également exonérées.

Pour minimiser votre impôt sur les plus-values immobilières, il est nécessaire soit que la vente concerne votre logement principal, ou que vous déteniez cette propriété depuis de nombreuses années, car à partir de 15 ans vous ne payerez plus d'impôt.

Comment déclarer une plus-value immobilière ?

Report plus-value immobilière sur 2042-C

Vous avez vendu un bien immobilier en 2021 qui est assujetti à la plus-value immobilière, car il s’agit d’une résidence secondaire ou d’un placement dans l'immobilier pour un investissement locatif que vous ne déteniez pas depuis très longtemps. Cette plus-value est donc à déclarer sur votre formulaire déclaration 2042 de 2022 pour les revenus perçus au titre de l’année 2021.

Lors du calcul des droits d'enregistrement, le notaire est chargé de déclarer les plus-values immobilières au fisc lorsque la transaction est réalisée. Il remplit le formulaire 2048-M qu’il envoie au service des finances publiques traitant la publicité foncière. Cette déclaration est assortie du paiement de la taxe au taux de 19 % et des prélèvements sociaux au taux de 17.2 %.

Quand le moment est venu pour vous de déclarer vos impôts, vous devez déclarer le montant de la plus-value constatée sur votre déclaration de revenus. Vous allez devoir ainsi remplir le formulaire de déclaration complémentaire 2042-C.

Cette déclaration est obligatoire que vous soyez une personne seule ou un couple marié, car elle n’ouvre pas une seconde imposition après ce qui est nommé frais de notaire que vous avez déjà acquitté, mais permet de déterminer votre revenu fiscal de référence. Vous devez aller sur la case 3VZ pour reporter votre chiffre communiqué par le notaire concernant la plus-value immobilière. Vous trouverez l’intitulé : « Plus-values nettes de cession d’immeubles ou de biens meubles déjà imposées à 19% ».

La somme que vous devez donc reporter est celle de la plus-value nette imposable à l’impôt sur le revenu après abattements fiscaux.

Si, dans la même année, vous avez vendu :

• Des bijoux
• Des œuvres d’art
• De l’or
• Des objets de collection
• Des objets d’antiquité

Et que vous avez opté pour le régime des plus-values, alors vous devez additionner la somme à celle de la plus-value immobilière dans la case 3VZ.

La case 3VW est réservée à certaines plus-values immobilières exonérées d’impôt comme si c’est la première vente d’un logement autre que celui de votre résidence principale. Cette somme déclarée n’est donc pas prise en compte pour le calcul de votre revenu fiscal de référence.

Simulateur plus-value immobilière

Rappelons que la plus-value immobilière est égale à la différence entre son prix de vente et son prix d’acquisition que l'immeuble soit vendu directement ou que la vente par intermédiaire soit faite par une agence immobilière, un opérateur privé, etc.

Si le vendeur vend à perte, il s’agit d’une moins-value. S’il y a plus-value, il est possible de déduire certains justificatifs comme les frais payés lors de la vente, de dépenses de travaux, etc. les immeubles concernés sont les biens immobiliers autres que les résidences principales et les droits de surélévation, les échanges dans le cadre d’un remembrement, une vente ne dépassant pas 15 000€ (comme un parking par exemple), des biens immobiliers détenus depuis plus de 22 ans.

Exonérations spécifiques

Certaines cessions bénéficient d’exonérations spécifiques :

• Droits de surélévation : L’exonération des plus-values sur la cession d’un droit de surélévation est prolongée jusqu’à la fin de l’année 2026.
• Zones tendues : Dans les zones A bis, A et B1, des abattements exceptionnels sont appliqués, pouvant aller jusqu’à 85 %, sous certaines conditions.

Quels frais déduire de la plus-value immobilière ?

Pour réduire la plus-value imposable, il est possible de déduire certaines dépenses liées à la vente ou à l’entretien du bien. Les principaux types de frais déductibles sont :

• Les frais de notaire : Ceux-ci peuvent être pris en compte dans le calcul de la plus-value.
• Les dépenses de travaux : Les travaux réalisés pour améliorer un bien immobilier sont déductibles sous certaines conditions. Ces travaux doivent être justifiés par des factures et doivent concerner l'amélioration, la reconstruction, ou la réhabilitation du bien.
• Les frais d’agence immobilière : Si la vente du bien passe par une agence, les frais d'agence sont également déductibles de la plus-value.

Comment échapper à la plus-value ?

Il existe plusieurs stratégies pour réduire, voire éliminer la plus-value immobilière, selon la situation spécifique de chaque vendeur. En voici quelques-unes :

• Faire de la vente une opération sur la résidence principale : Si le bien vendu est votre résidence principale, vous êtes exonéré de la plus-value.
• Attendre de détenir le bien pendant plus de 22 ans : À partir de la 22e année, les abattements permettent de réduire considérablement la plus-value imposable.
• Optimiser les travaux de rénovation : Les dépenses de travaux réalisés sur le bien peuvent être déduites du prix de vente, ce qui diminue la plus-value.

Quel est le taux d'imposition des plus-values immobilières ?

Pour 2025, le taux d’imposition des plus-values immobilières ne change pas. Il reste à 19 % auquel il faut rajouter celui des prélèvements sociaux à 17,2 %. Il s'applique sur le résultat final de la plus-value, une fois que les abattements légaux aient été appliqués.

Comment ne pas payer de plus-value sur une résidence secondaire ?

Lors de la vente d’une résidence secondaire, il existe la possibilité d’échapper à la plus-value immobilière sous certaines conditions. Tout d’abord, le vendeur ne doit pas être propriétaire de sa résidence principale pendant les quatre années précédent la vente. Il est à noter que les dépendances vendues avec cette résidence, bénéficient aussi de l’exonération, mais pas un terrain à bâtir ou un local professionnel ou commercial.

Attention, cette exonération n’est valable qu’une seule fois. Le prix de vente de la résidence secondaire doit aussi être affecté à l’acquisition d’une résidence principale pour tout ou partie. Si le bien est détenu depuis plus de trente ans, il est aussi exonéré de plus-value ou si son propriétaire est non-résident européen.

Références & sources

Service - plublic : Impôt sur le revenu - Plus-value immobilière

Impots-gouv : Plus-values imposées

Bofip : Plus-values de cession d'immeubles

Legifiscal : Abattement exceptionnel sur les plus-values immobilières