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Les plus values immobilières

Mis à jour le 07/12/2017

Le régime des plus values immobilières s’applique lors des cessions de biens immobiliers par des particuliers. L’imposition qui en résulte peut être très lourde, du fait de la flambée des prix dans l’immobilier. Toutefois, il existe de nombreuses mesures permettant d’alléger le poids de l’impôt. 


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L'application des plus values immobilières

Le régime des plus values immobilières privées s'applique aux plus values réalisées par les personnes physiques dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé.

Ce régime s'applique pour les ventes directes d'immeubles. Il peut également s'appliquer dans certains cas :

  • En cas d'apport d'un immeuble par une personne physique ou une SCI à une autre société
  • En cas de vente d'immeuble réalisée par une SCI
  • En cas de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière non soumises à l'impôt sur les sociétés. Une société à prépondérance immobilière a son actif constitué à plus de 50% par des immeubles.

Les cas d'exonération de plus values immobilières

Dans certaines hypothèses, le contribuable sera exonéré de plus values immobilières. C'est notamment le cas :

  • Lors de la cession d'une résidence principale (c'est-à-dire qui constitue la résidence effective et habituelle du propriétaire
  • Lorsque le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 €
  • Pour les titulaires d'une pension de retraite ou d'une carte d'invalidité, si leurs revenus sont modestes
  • En cas de revente d'un immeuble sinistré, aucune plus value immobilière ne sera exigée.

Le calcul des plus values immobilières

La plus value immobilière imposable correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition de l'immeuble.

Le prix de cession s'entend du prix stipulé à l'acte diminué des frais de cession (comme les commissions de vente, les diagnostics obligatoires ou les honoraires d'architectes).

Le prix d'acquisition correspond au prix versé lors de l'achat. Il est majoré forfaitairement de :

  • 7,5% pour tenir compte des frais d'acquisition (mais le vendeur peut comptabiliser le montant réel de ces frais)
  • 15% pour tenir compte des travaux réalisés sans que le propriétaire n'ait à justifier ceux-ci, si l'immeuble a été acquis depuis plus de 5 ans (il est possible de justifier, s'il est supérieur, le montant réel des travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration)

On dénombre également deux abattements :

  • un abattement pour durée de détention : lorsque l'immeuble cédé est détenu depuis plus de 5 ans, la valeur de la plus value est diminuée d'un abattement de 10% par année de possession au-delà de la cinquième. Ainsi, après 15 ans, la plus value réalisée est complètement exonérée.
  • un abattement fixe de 1000 €

Après ces différents abattements, la plus value immobilière constatée est imposée au taux de 16% auquel il faut ajouter 12.1% de prélèvements sociaux (en 2011, les taux vont respectivement passer à 19 et 12,3%)

Exemple de calcul de plus value immobilière :

Un particulier achète un appartement 120 000 €. 9 ans plus tard, il revend ce bien 200 000 €.

Prix de cession : 200 000 €
Prix d'acquisition : 120 000 €
Frais d'acquisition : 120 000 x 7.5%= 9000 €
Forfait pour travaux réalisés : 120 000 x 15%= 18 000 €

Plus value immobilière réalisée :
200 000 - (120 000 + 9000 + 18 000) = 200 000 - 147 000= 53 000 €

Abattement de 10% par année de détention, calculé sur 4 ans : 53 000 x 40%= 21200 €
Abattement fixe : 1000 €

Plus value immobilière imposable

Le calcul de la plus value immobilière imposable est donc de :
53 000 - (21200 + 1000)= 30 800 €

Le contribuable devra payer en 2010 :

Au titre de l'impôt sur le revenu : 30 800 x 16% = 4928 €
Au titre des prélèvements sociaux : 30 800 x 12.1% = 3726 €

Soit une imposition globale de 4928 + 3726 = 8654 €

En 2011, il devra payer:
Au titre de l'impôt sur le revenu : 30 800 x 19% = 5852 €
Au titre des prélèvements sociaux : 30 800 x 12,3% = 3788 €
Soit une imposition globale de 5852 + 3788 = 9640€

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