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Les plus values sur résidences secondaires

Mis à jour le 07/12/2017



Les résidences secondaires ne bénéficient pas d'une exonération totale de plus value quelque soit la durée de détention du bien, contrairement aux résidences principales. Toutefois, elles peuvent être exonérées de plus values dans certaines hypothèses. 


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L'imposition des plus values sur résidences secondaires

En matière de fiscalité des particuliers, toute cession à titre onéreux (vente, apport en société) est susceptible de générer une plus value, constituée par la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition.

Si les résidences principales sont de droit exonérées de plus values, ce n'est pas le cas des résidences secondaires qui sont soumis au régime ordinaire des plus values immobilières.

Ainsi, la cession d'une résidence secondaire est susceptible de générer une imposition, sauf si un régime d'exonération s'applique

L'exonération des plus values sur résidences secondaires

Les plus values sur résidences secondaires sont exonérées dans les hypothèses suivantes :

  • Lorsque le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 €
  • Pour les titulaires d'une pension de retraite ou d'une carte d'invalidité, si leurs revenus sont modestes
  • En cas de revente d'un immeuble sinistré
  • En cas d'expropriation pour cause d'utilité public, s'il y a réemploi des sommes allouées à la construction ou à l'acquisition d'un ou plusieurs immeubles,
  • En cas de cession à un bailleur social

En outre, l'abattement pour durée de détention s'applique, permettant une exonération totale de plus value au bout de 15 ans.

Le calcul des plus values sur résidences secondaires

La plus value imposable correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition de la résidence secondaire.

Le prix de cession s'entend du prix stipulé à l'acte diminué des frais de cession (comme les commissions de vente, les diagnostics obligatoires ou les honoraires d'architectes).

Le prix d'acquisition correspond au prix versé lors de l'achat. Il est majoré forfaitairement de :

  • 7,5% pour tenir compte des frais d'acquisition (mais le vendeur peut comptabiliser le montant réel de ces frais)
  • 15% pour tenir compte des travaux réalisés sans justification nécessaire, si l'immeuble a été acquis depuis plus de 5 ans (il est possible de justifier, s'il est supérieur, le montant réel des travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration)

On dénombre également deux abattements :

  • un abattement pour durée de détention : lorsque l'immeuble cédé est détenu depuis plus de 5 ans, la valeur de la plus value est diminuée d'un abattement de 10% par année de possession au-delà de la cinquième. Ainsi, après 15 ans, la plus value réalisée est complètement exonérée.
  • un abattement fixe de 1000 €

Après ces différents abattements, la plus value constatée est imposée au taux de 16% auquel il faut ajouter 12.1% de prélèvements sociaux (en 2011, les taux seront respectivement de 19 et 12,3%)

Exemple de calcul de plus value immobilière sur résidence secondaire :

Un particulier achète un appartement 120 000 €. 9 ans plus tard, il revend ce bien 200 000 €.

  • Prix de cession : 200 000 €
  • Prix d'acquisition : 120 000 €
  • Frais d'acquisition : 120 000 x 7.5%= 9000 €
  • Forfait pour travaux réalisés : 120 000 x 15%= 18 000 €
  • Plus value réalisée : 200 000 - (120 000 + 9000 + 18 000) = 200 000 - 147 000= 53 000 €
  • Abattement de 10% par année de détention, calculé sur 4 ans : 53 000 x 40%= 21200 €
  • Abattement fixe : 1000 €

Plus value immobilière imposable sur résidence secondaire : 53 000 - (21200 + 1000)= 30 800 €

Le contribuable devra payer en 2010 :

  • Au titre de l'impôt sur le revenu : 30 800 x 16% = 4928 €
  • Au titre des prélèvements sociaux : 30 800 x 12.1% = 3726 €
  • Soit une imposition globale de 4928 + 3726 = 8654 €

En 2011, il devra payer:

  • Au titre de l'impôt sur le revenu : 30 800 x 19% = 5852 €
  • Au titre des prélèvements sociaux : 30 800 x 12,3% = 3788 €
  • Soit une imposition globale de 5852 + 3788 = 9640€

Voilà, maintenant vous en savez plus sur les résidences secondaires et le calcul de leur plus values associées. Vous pouvez également nous faire part de vos contributions et témoignages personnels.

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