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    La société civile immobilière (SCI) est une forme sociale qui permet en principe d’assurer la gestion d’un bien ou d’un patrimoine immobilier. Pour que sa création puisse être valable, la SCI nécessite en théorie la participation d’au moins deux associés. Vous voulez savoir comment marche une SCI et s’il est possible de créer un sci seul ? L'Expert-Comptable.com vous explique tout!

    Tout savoir sur comment marche une SCI immobilière ?

    La Société Civile Immobilière (SCI) est une société immobilière. Elle n'a pas pour mission un but commercial. Cela signifie que vous ne pouvez pas acheter ou revendre une SCI.

    Il s'agit donc d'une structure juridique qui permet à au moins 2 personnes d'acquérir et de gérer un bien immobilier. Ces personnes peuvent être des personnes physiques ou morales.

    La société est créée avec un capital social initial, qui est divisé en différentes actions qui sont distribuées à différents actionnaires.

    Est-il possible de créer/ouvrir une SCI à une seule personne ? Dans quelle situation ?

    La loi ne permet pas la création d'une SCI unipersonnelle. Les associés ne peuvent créer que deux types de sociétés :

    Société à Responsabilité Limitée (SARL) : Sa forme unipersonnelle est une société unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) ;

    Société par Actions Simplifiée (SAS) : Sa forme personnelle est la Société par Actions Individuelle Simplifiée (SASU).

    En conséquence, le Greffe du Tribunal de Commerce rejettera, lors de sa constitution, toute demande d'immatriculation d'une SCI à associé unique. Une société qui existe bien qu'elle ait été rejetée sera considérée comme une société de fait non liée par une loi particulière.

    Une société de fait, qui doit être distinguée d'une société de fait, désigne une société dont l'existence juridique est nulle en raison d'irrégularités dans ses statuts, même si elle est établie dans les statuts.

    La société créée de fait correspond quant à elle à la collaboration entre 2 personnes qui n’ont pas créé de société, mais dont la relation s’analyse comme telle.

    Peut-on créer sa SCI seul/associé unique ? (individuelle)

    La loi stipule clairement qu'il n'y a pas d'exceptions : l'inscription ne peut se faire qu'avec au moins deux partenaires. Ceci étant dit , il existe différents régimes juridiques pour qu'un même bénéficiaire crée une SCI. La création d'une SCI ne peut se faire directement par un seul associé. La seule possibilité d'arriver à ce résultat est de créer une SCI fictive avec plusieurs associés.

    Plusieurs options ont été proposées, comme une répartition très inégale (80 % des parts pour un associé et 20 % pour le second). Elle équivaut de fait presque à une SCI unipersonnelle . Les actionnaires minoritaires peuvent être des personnes physiques (par exemple, les enfants des actionnaires majoritaires seront leurs représentants légaux).

    Ainsi, tant que les intérêts des enfants sont respectés au travers de la SCI, la SCI peut être gérée uniquement en présence d'actionnaires minoritaires, jusqu'à la majorité des enfants. Les associés minoritaires peuvent également être des personnes morales.

    Attention cependant à ne pas pousser trop loin ce raisonnement, car si le déséquilibre est apparent, il pourrait se caractériser par un abus de pouvoir, auquel cas une requalification en actionnaire minoritaire « nommé » peut être possible. Il convient donc dans ce cas de désigner les actionnaires minoritaires comme gérants de la SCI pour éviter tout risque de reclassement.

    Comment créer une SCI (société immobilière) tout seul?

    Il y a plusieurs raisons pour lesquelles une SCI peut devenir unipersonnelle. C'est le cas, par exemple, au décès du deuxième associé, le co-associé reste donc seul au le capital social jusqu'à ce que la succession ou le rachat des parts de l'ex actionnaire soient racheté. De même, lors de la sortie d'un ou plusieurs associés peut avoir pour conséquence que l'associés restant devienne le seul associés de la SCI. Un autre scénario observé est le rachat des actions restantes par l'autre associé.

    Dans ce cas, vous pouvez reprendre les parts de l'associé en passant par la procédure de transfert de parts. A cet effet, il doit être établi un acte de cession précisant les différentes modalités et prix de la cession, ainsi qu'un procès-verbal de l'assemblée générale des actionnaires approuvant la cession et, le cas échéant, notifiant l'approbation donnée.

    Un associé qui souhaite créer seul une SCI peut devenir associé unique de la SCI en cas de départ des autres associés, ce qui peut se produire dans les situations suivantes :

    • décès associé
    • retrait associé
    • cession d'actions détenues par des associés

    D'autres solutions existent pour vous permettre d'être seul à la tête de votre SCI, comme par exemple la collaboration avec un associé dit "de paille" pour créer votre SCI. En effet, la loi permet aux personnes physiques de devenir associés de SCI. Dans ce cas, sans affecter la dualité de votre entreprise, vous serez la seule personne à diriger votre entreprise.

    Pourquoi faire une SCI seul ?

    Il arrive que vous souhaitiez prendre seul le contrôle de la votre SCI, c'est-à-dire que toutes les décisions sont prises sans le consentement des autres partenaires. Créer une SCI seule permet de gérer et d'agir au plus vite. Vous n'avez pas besoin d'appeler vos employés et de les réunir avant de mettre en œuvre une décision.

    L'avantage ultime de la création d'une SCI seule est que la succession aux héritiers peut se dérouler dans des conditions qui leurs sont très favorable . Une SCI est un outil qui permet le maintien d'un patrimoine familial. La loi prévoit la clause d'approbation unanime, qui permet de contrôler le nouveau capital social.

    Modification de la réglementation en vertu d'un SCI unique individuel

    Dans le cadre d'une SCI structurée au profit d'un bénéficiaire unique, les associés fondateurs doivent ajuster la rédaction des statuts et ont donc intérêt à procéder avec prudence. Ainsi, des dispositions légales d'agrément des héritiers en cas de décès d'un associé, ainsi qu'une clause de préemption, doivent être prévues afin que le second associé puisse anticiper le rachat des parts de l'associé décédé.

    Cela permettrait de contrôler l'accès de l'associé au capital social de la société en vue d'une succession éventuelle. Enfin, si la clause d'agrément s'applique de plein droit en cas de cession d'actions au profit d'un tiers, il n'en est pas de même en cas de cession au profit d'un membre de la famille. Il est donc recommandé d'adapter la clause de ratification à cette situation.

    Quels sont les risques et inconvénients d'une création de SCI unipersonnelle ?

    Le premier risque à mettre en évidence et le risque fiscal. Effectivement, si la cession de parts n’intervient pas rapidement après la création de la SCI à associé unique, les parts peuvent voir leur valeur augmenter ce qui augmentera automatiquement les droits d’enregistrement sur la plus-value. De plus, il est à noter que celui qui délaisse ses parts à toujours une responsabilité financière, il sera toujours responsable en cas de non remboursement d'un emprunt immobilier.
    Souvent , la responsabilité correspond à l’apport mais le créancier peut se retourner contre l’associé cédant pour obtenir le remboursement de la dette.

    L'autre gros risque le plus important est la dissolution de la SCI . Même si votre SCI à associé unique est arrivée au terme de son existence légale, toute personne ayant intérêt à agir, demandera la dissolution de la société, à tout moment . Il est donc important de régulariser votre situation afin de ne pas mettre en péril le fonctionnement de votre SCI.

    Si vous voulez des conseils lors de la création de votre entreprise ! N'hésitez pas nous faire appel à L-Expert-Comptable.com pour des conseils personnalisés notamment sur le choix du statut juridique. De plus, chez nous la création d'entreprise est gratuite!

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    Damien PHILBERT

    Accompagnateur de freelances en création d'entreprise et comptabilité chez L-Expert-Comptable.com

    Membre de la team depuis 2012, Damien est un "ancien" ! Toujours de bonne humeur, il accompagne ses clients en conjuguant disponibilité et proximité. Sa spécialité ? Le conseil sur le choix du statuts juridiques