Créer une SCI seul : Comment faire ?

La société civile immobilière (SCI) est une forme sociale qui permet en principe d’assurer la gestion d’un bien ou d’un patrimoine immobilier. Pour que sa création puisse être valable, la SCI nécessite en théorie la participation d’au moins deux associés.
Vous voulez savoir comment marche une SCI et s’il est possible de créer une SCI seul ? L'Expert-Comptable.com vous explique tout !

Tout savoir sur comment marche une SCI immobilière ?

La Société Civile Immobilière (SCI) est une société immobilière. Elle n'a pas pour mission un but commercial. Cela signifie que vous ne pouvez pas acheter ou revendre une SCI.

Il s'agit donc d'une structure juridique qui permet à au moins 2 personnes d'acquérir et de gérer un bien immobilier. Ces personnes peuvent être des personnes physiques ou morales.

La société est créée avec un capital social initial, qui est divisé en différentes actions qui sont distribuées à différents actionnaires.

Est-il possible de créer/ouvrir une SCI à une seule personne ? Dans quelle situation ?

La loi ne permet pas la création d'une SCI unipersonnelle. Les associés ne peuvent créer que deux types de sociétés :

Société à Responsabilité Limitée (SARL) : sa forme unipersonnelle est une société unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) ;

Société par Actions Simplifiée (SAS) : sa forme personnelle est la Société par Actions Individuelle Simplifiée (SASU).

En conséquence, le Greffe du Tribunal de Commerce rejettera, lors de sa constitution, toute demande d'immatriculation d'une SCI à associé unique. Une société qui existe bien qu'elle ait été rejetée sera considérée comme une société de fait non liée par une loi particulière.

Une société de fait, qui doit être distinguée d'une société « créée de fait », désigne une société dont l'existence juridique est nulle en raison d'irrégularités dans ses statuts, même si elle est établie dans les statuts.

La société créée de fait correspond quant à elle à la collaboration entre 2 personnes qui n’ont pas créé de société, mais dont la relation s’analyse comme telle.

Peut-on créer sa SCI seul/associé unique ? (individuelle)

La loi stipule clairement qu'il n'y a pas d'exceptions : l'inscription ne peut se faire qu'avec au moins deux partenaires. Ceci étant dit, il existe différents régimes juridiques pour qu'un même bénéficiaire crée une SCI. La création d'une SCI ne peut se faire directement par un seul associé. La seule possibilité d'arriver à ce résultat est de créer une SCI fictive avec plusieurs associés.

Plusieurs options ont été proposées, comme une répartition très inégale (80 % des parts pour un associé et 20 % pour le second). Elle équivaut de fait presque à une SCI unipersonnelle.

Association avec un mineur

Les actionnaires minoritaires peuvent être des personnes physiques (par exemple, les enfants mineurs des actionnaires majoritaires peuvent s’associer avec leurs parents ou leurs représentants légaux).

Ainsi, tant que les intérêts des enfants sont respectés au travers de la SCI, la société peut être gérée uniquement en présence d'actionnaires minoritaires, jusqu'à la majorité des enfants. Les associés minoritaires peuvent également être des personnes morales.

Attention cependant à ne pas pousser trop loin ce raisonnement, car si le déséquilibre est apparent, il pourrait se caractériser par un abus de pouvoir, auquel cas une requalification en actionnaire minoritaire « nommé » peut être possible. Il convient donc dans ce cas de désigner les actionnaires minoritaires comme gérants de la SCI pour éviter tout risque de reclassement.

Création d'une holding

Créer une holding peut constituer une alternative intéressante pour placer le contrôle d’une SCI entre les mains d’un actionnaire unique. En effet, la holding désigne une société mère dont la vocation est d’acquérir et de détenir des parts sociales d’autres sociétés (ses filiales). 

Il est donc possible pour l’associé majoritaire d’une société holding de prendre seul le contrôle d’une SCI. En sa qualité de personne morale, la holding peut alors entrer au capital de la société civile immobilière en y réalisant des apports numéraires. La société mère acquiert ainsi des titres sociaux de la SCI et obtient des droits quant à la prise de décision la concernant.

La législation ne prévoit pas de pouvoir créer une SCI en étant seul actionnaire. Pour autant, il reste possible pour le gérant de la holding d’en concentrer le pouvoir de direction à lui seul, dans la mesure où celui-ci veille à détenir, au travers de la holding, une majorité de parts suffisante pour en obtenir le contrôle exclusif.

De plus, la SCI, en tant que filiale d’une société mère, pourra voir sa fiscalité optimisée en bénéficiant des avantages du régime mère-fille et de celui de l’intégration fiscale, propres à la holding.

Comment créer une SCI (société immobilière) seul en France ?

Il y a plusieurs raisons pour lesquelles une SCI peut devenir unipersonnelle. C'est le cas, par exemple, au décès du deuxième associé, le co-associé reste donc seul au capital social jusqu'à ce que la succession ou le rachat des parts de l'ex actionnaire soient rachetés. De même, lors de la sortie d'un ou plusieurs associés peut avoir pour conséquence que l'associé restant devienne le seul associé de la SCI. Un autre scénario observé est le rachat des actions restantes par l'autre associé.

Dans ce cas, vous pouvez reprendre les parts de l'associé en passant par la procédure de transfert de parts. À cet effet, il doit être établi un acte de cession précisant les différentes modalités et prix de la cession, ainsi qu'un procès-verbal de l'assemblée générale des actionnaires approuvant la cession, et le cas échéant, notifiant l'approbation donnée.

Un associé qui souhaite créer seul une SCI peut devenir associé unique de la SCI en cas de départ des autres associés, ce qui peut se produire dans les situations suivantes :

• décès associé
• retrait associé
• cession d'actions détenues par des associés

D'autres solutions existent pour vous permettre d'être seul à la tête de votre SCI, comme par exemple la collaboration avec un associé dit "de paille" pour créer votre SCI. En effet, la loi permet aux personnes physiques de devenir associés de SCI. Dans ce cas, sans affecter la dualité de votre entreprise, vous serez la seule personne à diriger votre entreprise.

Pourquoi faire une SCI seul ?

Il arrive que vous souhaitiez prendre seul le contrôle de votre SCI, c'est-à-dire que toutes les décisions soient prises sans le consentement des autres partenaires. Créer une SCI seul permet de gérer et d'agir au plus vite. Vous n'avez pas besoin d'appeler vos employés et de les réunir avant de mettre en œuvre une décision.

L'avantage ultime de la création d'une SCI seule est que la succession aux héritiers peut se dérouler dans des conditions qui leur sont très favorables. Une SCI est un outil qui permet le maintien d'un patrimoine familial. La loi prévoit la clause d'approbation unanime, qui permet de contrôler le nouveau capital social.

Modification de la réglementation en vertu d'une SCI unique individuelle

Dans le cadre d'une SCI structurée au profit d'un bénéficiaire unique, les associés fondateurs doivent ajuster la rédaction des statuts et ont donc intérêt à procéder avec prudence. Ainsi, des dispositions légales d'agrément des héritiers en cas de décès d'un associé, ainsi qu'une clause de préemption, doivent être prévues afin que le second associé puisse anticiper le rachat des parts de l'associé décédé.

Cela permettrait de contrôler l'accès de l'associé au capital social de la société en vue d'une succession éventuelle. Enfin, si la clause d'agrément s'applique de plein droit en cas de cession d'actions au profit d'un tiers, il n'en est pas de même en cas de cession au profit d'un membre de la famille. Il est donc recommandé d'adapter la clause de ratification à cette situation.

Quels sont les risques et inconvénients d'une création de SCI unipersonnelle ?

Le premier risque à mettre en évidence est le risque fiscal. Effectivement, si la cession de parts n’intervient pas rapidement après la création de la SCI à associé unique, les parts peuvent voir leur valeur augmenter ce qui augmentera automatiquement les droits d’enregistrement sur la plus-value.

De plus, il est à noter que celui qui délaisse ses parts à toujours une responsabilité financière, il sera toujours responsable en cas de non-remboursement d'un emprunt immobilier.
Souvent, la responsabilité correspond à l’apport, mais le créancier peut se retourner contre l’associé cédant pour obtenir le remboursement de la dette.

En outre, l’associé unique peut être également tenu responsable des dettes de la SCI au regard des créanciers. C’est notamment le cas s’il se rend coupable de fautes de gestion. C’est pourquoi il a tout intérêt à faire preuve d’une grande vigilance dans la répartition des parts de la SCI, notamment s’il est parent associé avec son enfant mineur, pour éviter ainsi tout risque d’abus de pouvoir.

L'autre gros risque le plus important est la dissolution de la SCI. Il s’agit de garder à l’esprit que la caractère unipersonnel de la SCI est tolérée dans une certaine mesure, mais n’a pas vocation à perdurer dans le temps. Conformément à la législation, l’associé unique de la SCI dispose d’un délai d’un an pour régulariser sa situation. Avant l’échéance, il lui appartient de décider de : 

• faire entrer un nouvel associé au capital et partager le contrôle à hauteur des apports de chacun d’eux ;

• procéder à la dissolution de la SCI.

Même si votre SCI à associé unique est arrivée au terme de son existence légale, toute personne ayant intérêt à agir, demandera la dissolution de la société, à tout moment. Il est donc important de régulariser votre situation afin de ne pas mettre en péril le fonctionnement de votre SCI.

Quelles sont les alternatives à la SCI pour un investissement immobilier seul ?

D’autres structures existent pour investir et gérer un patrimoine immobilier sans avoir à créer une SCI seul.

La création d’une EURL

L’entreprise à responsabilité limitée unipersonnelle constitue une autre alternative à la création d’une SCI seul, qui ne peut être que provisoire. L’EURL est, en effet, parfaitement adaptée à un projet d’investissement dans l’immobilier en solo et permet également d’y inclure une activité commerciale, ce qui est contraire à l’objet social d’une SCI. 

Le statut de l’EURL implique une responsabilité limitée aux apports de l’associé unique. Celui-ci peut alors distinguer son patrimoine personnel de celui de sa société. En revanche, ses biens personnels peuvent tout de même être engagés s’il se rend coupable de fautes de gestion de son entreprise.

Envisager l’EURL en lieu et place d’une SCI s’avère avantageux dans la mesure où l’associé unique dispose seul du pouvoir de décision quant à la gestion des biens immobiliers. Contrairement à la SARL, les obligations d’une EURL sont quelque peu simplifiées, bien que les règles de fonctionnement qui lui sont applicables sont régies par le Code de commerce. Aussi, son caractère commercial de cette forme sociétale ouvre de nouvelles perspectives pour le développement et la diversification de l’activité.

La création d’une SASU immobilière

Gérer seul un ou des biens immobiliers peut également s’opérer à travers la société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU). Dans ce cas, le statut de cette société commerciale n’impose plus au président de faire entrer un nouvel associé sous un délai d’un an pour maintenir son activité, comme le nécessite une SCI.

À la différence d’une SASU classique, la SASU immobilière requiert de l’associé unique que celui-ci réalise l’apport d’au moins un bien immobilier au capital de la société et que cet apport en nature soit entièrement libéré au moment de la constitution de l’entreprise. Selon la valeur du ou des biens, il peut s’avérer nécessaire de faire appel à un commissaire aux apports pour procéder à l’estimation de l’apport effectué.

Il faut savoir que l’objet social d’une SASU immobilière diffère de celui d’une SCI. En SASU, l’achat dans un but de revendre les biens immobiliers est admis comme une activité commerciale. Cette démarche est exclue de la SCI, dont la raison d’être ne doit comprendre que l’achat, la détention et la gestion du patrimoine immobilier, sous peine d’être requalifiée en société commerciale.

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