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Qu'est-ce qu'une SCI (société civile immobilière) ?

Mis à jour le 11/12/2017

Une Société Civile Immobilière -ou SCI- est un groupement de personnes qui s'unissent afin d'acheter un bien immobilier dans le but d'en tirer profit. L'immobilier étant un placement très intéressant, la SCI est préconisée si vous souhaitez investir et n'avez pas les ressources suffisantes à vous seul.


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La SCI : qu'est-ce que c'est ?

La SCI est une société ! A ce titre, un minimum de 2 personnes (physiques ou morales) est requis pour la créer. Comme toute société, la SCI requiert que vous établissiez des statuts qui détermineront les apports de chaque associé, le nom de votre SCI, le siège social, le capital (aucun minimum), la durée de vie de la SCI (maximum 99 ans) et les modalités de son fonctionnement. Prévoyez minimum 1500€ pour publier les statuts de votre SCI.

La SCI : pour quoi faire ?

Le but d'une SCI est généralement de tirer profit des loyers du bien immobilier que vous avez acheté ! Vous ne pouvez constituer une SCI que pour acheter et détenir des biens immobiliers. La SCI exclut toute activité commerciale. Ainsi vous ne pouvez acheter un appartement dans le seul but de le revendre : c'est une activité commerciale ! Cela dit, la loi n'interdit pas aux SCI d'acheter un terrain, d'y faire construire et de revendre par la suite...

Qui compose une SCI ?

Une SCI est constituée d'associés et est administrée par un gérant :

  • Les associés désignent et révoquent le gérant, participent aux assemblées générales et reçoivent des parts sociales en échange de leur apports en nature ou en numéraire. Ils reçoivent des dividendes lorsque l'entreprise fait des bénéfices. En revanche, en cas de dettes, la répartition se fait proportionnellement à la part que l'associé possède dans la SCI. Et on pourra vous demander de débourser vos propres deniers s'il le faut !
  • Le gérant : La SCI peut être gérée par un ou plusieurs gérants, personnes physiques ou morales. Le gérant assure la gestion courante (encaissement des loyers, paiement des charges, déclaration fiscale...) de la SCI.

Les avantages d'une SCI

  • Transmission exonérée d'impôts : chaque parent peut transmettre à chaque enfant, tous les 6 ans, 156.974€ sans payer d'impôts. Vous pouvez alors transmettre votre patrimoine à vos enfants en parts de SCI.
  • Avantages pour l'immobilier d'entreprise : un chef d'entreprise peut créer une SCI qui louera un local à sa société commerciale. Il met ainsi le local à l'abri de toute liquidation judiciaire de la société commerciale.
  • Profitez de la Loi Scellier : si votre SCI est imposable à l'impôt sur le revenu, elle peut bénéficier de la réduction d'impôt Scellier : jusqu'à 37% de réduction d'impôts sur 9 ans si vous investissez dans le neuf, et sous certaines conditions !

SCI : Que déclarer aux impôts ?

  • Si vous êtes associé (gérant ou non), les bénéfices que vous encaisserez entreront dans votre revenu global, en tant que revenus fonciers dans votre déclaration à l'impôt sur le revenu.
    Attention, lorsqu'un associé est une personne morale (société), les bénéfices sont des bénéfices industriels et commerciaux imposés au régime réel.
  • Si vous êtes gérant non associé de la SCI, vous serez imposé à l'impôt sur le revenu pour le salaire que vous percevrez. Ce salaire sera une charge déductible pour l'entreprise.

La SCI est souvent avantageuse fiscalement mais ce n'est pas toujours la solution miracle pour échapper à l'impôt ! N'hésitez pas à faire appel à nos services pour un conseil personnalisé.

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