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    Une société civile immobilière est une société dont le but est d’acheter ou gérer un bien immobilier. Il faut être au minimum deux associés pour pouvoir créer une SCI. Nous allons aborder dans cet article les caractéristiques de la SCI, pourquoi créer une SCI et à quel moment, les particularités des SCI, les formes possibles ainsi que leurs modes de fonctionnement.

    Les caractéristiques de la SCI

    Comme son nom l’indique la société civile immobilière n’a pas la possibilité d’avoir une activité commerciale. La solution de la SCI est particulièrement utiliser par les familles qui souhaitent acquérir un patrimoine en commun. L’objet de la SCI sera la location ainsi que la gestion de biens immobiliers.

    La SCI est une société à part entière et à donc des caractéristiques de base que nous allons évoquer :

    • Le capital social : il est libre ;

    • Le siège social : la domiciliation de la SCI est obligatoire et peut être au domicile du gérant ;

    • Les apports : l’apport peut entre en numéraire ou en nature (immeuble tout autre bien immobilier) ;

    • Les parts sociales : correspondent au titre que les associées reçoivent en fonction de leur apport dans la SCI ;

    • Les associés : Au minimum 2 associés (personne physique ou morale) ;

    • Prise de décisions : un ou plusieurs gérant est désigné par l’ensemble des associés en assemblée générale pour la gestion quotidienne de la SCI ;

    • Durée de vie : la durée est de 99 ans maximum ;

    • Statut de la SCI : Pour les statuts il faut faire tous les points vu précédemment. Nous pouvons vous aider à rédiger ses statuts ou alors passer par un avocat ou un notaire pour le faire.

    Pourquoi et quand créer une SCI ?

    Nous allons évoquer les avantages et inconvénient de ce statut. L’avantage principal de la constitution d’une SCI c’est de permettre à des investisseurs de réunir des capitaux et de centraliser les charges pour investir dans l’immobilier. La SCI est généralement utiliser en famille pour protéger le patrimoine de ses associés car la SCI est une personnalité morale. En cas de difficulté, les créanciers devront se retourner contre la SCI avant de le faire directement via les associés qui sont responsable indéfiniment en fonction de leur nombre de part au sein de la SCI. Donc un associé sera protégé et ne paiera pas les dettes pour les autres associés.

    La SCI permet également de transmettre un patrimoine au sein d’une famille à moindre coût et d’organiser la transmission de manière souple. Il est important d’être conseillé pour effectuer la transmission d’un patrimoine au sein d’une SCI afin de respecter le cadre fiscal établi pour les transmissions au sein d’une famille.

    Evidemment, ce statut présente des inconvénients comme par exemple les formalités de création de société, les obligations juridique en terme d’assemblées générales ou encore la tenue de la comptabilité.

    Si la société à deux associés, en cas de décès de l’un des associés, vu que la SCI ne peut pas être unipersonnelle, la société est dissoute si rien n’est prévu dans les statuts pour la succession.

    Les particularités de la SCI

    Lors de la création d’une SCI il est possible de choisir entre un capital variable ou fixe. Le plus courant est à capital fixe, c’est-à-dire un capital choisi dès la création et indiqué dans les statuts. En cas de changement il faut réaliser une modification statutaire et réaliser une assemblée générale. A contrario, la SCI à capital variable est beaucoup plus flexible, il sera mentionné un minimum et un maximum de capital et donc en cas de modification il n’y a pas de changement statutaire à faire.

    Les formes de SCI

    Il existe quatre formes de SCI :

    • Familiale : utiliser lorsqu’il y a un besoin de transmettre un bien de famille. Il est possible que les associés se regroupe jusqu’au 4ème degré. Le but est de permettre aux membres d’une famille d’êtres tous propriétaires. La SCI de famille est souvent créer suite à un décès pour éviter l’indivision.

    • Location : le but est d’investir minimum à deux dans un bien immobilier voué à la location. La location du bien va générer des revenus à la SCI qui seront ensuite répartis à chaque associé en fonction de leur apport dans la SCI. L’entrepreneur peut acquérir des locaux par la SCI et ensuite louer le bien à sa société commerciale. En cas de difficulté financière de la société commerciale, les créanciers ne pourront pas saisir le bien.

    • construction-vente : C’est seulement cette forme de SCI qui peut réaliser une activité commerciale. Elle permet de réaliser une plus-value. La SCI achète un terrain et construit un bien qui sera ensuite vendu.

    • d’attribution : Forme moins courante, elle est utilisé pour construire ou acquérir un patrimoine immobilier onéreux et de le diviser entre les associés. Une fois la répartition faite la SCI est dissoute car elle a atteint son but.

    Le fonctionnement de la SCI

    La SCI dispose d’une gérance et d’associés. La gérante correspond au représentant légal de la SCI. Les statuts doivent prévoir ses pouvoirs, ses responsabilités et ses conditions de nomination ainsi que sa révocation. Le gérant d'une SCI peut être une personne physique ou morale. Il est possible que les associés désignent plusieurs gérants de leur SCI.

    Les associés reçoivent des parts sociales en contrepartie de leurs apports. Ses titres reçus leur donne un droit de vote lors d’assemblée générale pour prendre des décisions. Les statuts prévois les conditions de majorité de votre à respecter.

    La responsabilité des associés est non solidaire. En cas de difficulté financière de la SCI les associés sont tenus de payer la dette en fonction de leurs parts dans la société.

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    Aurélia HEY

    Accompagnement des freelances chez L'Expert-Comptable.com

    Aurélia est une personne franche qui sait se faire apprécier de ses collègues. Forte de ses 9 ans d'expérience, Aurélia sait se montrer pédagogue et bienveillante pour former les nouveaux arrivants !