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La TVA immobilière : définition, terrains, immeubles

Mis à jour le 28/02/2014

Comprendre les complexités de la TVA immobilière, c’est possible. Nous allons donc vous expliquer les spécificités de ce système de TVA, qui obéit pourtant à un principe de base relativement simple.
En outre, la TVA immobilière a fait l’objet d’une profonde réforme début 2010, pour se mettre en conformité avec le droit communautaire. Nous vous en détaillons les changements et vous expliquons ce qui est applicable aujourd’hui.


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Qu’est-ce que la TVA immobilière ?

Les ventes d'immeubles sont en général soumises aux droits d'enregistrement. Cependant, lorsque la vente porte sur un bien immobilier neuf, les droits d'enregistrement sont remplacés par le paiement de la TVA immobilière.

L'article 257 7° du Code général des impôts, dispose que les opérations imposées à la TVA immobilière sont les suivantes :

  • Les ventes et les apports en société de terrains à bâtir
  • Les ventes d'immeubles et les cessions, sous forme de vente ou d'apport en société, de parts d'intérêt ou d'actions 
  • Les cessions par le constituant dans le cadre d'un contrat de fiducie, de droits représentatifs des biens 
  • Les livraisons à soi-même d'immeubles

La TVA immobilière : la réforme de 2010

L’ancien régime de TVA immobilière avait été jugé contraire aux règles communautaires. En effet, ces dernières tendent à construire un régime homogène de TVA et le précédent dispositif de TVA immobilière comportait un certain nombre de singularités qui ont été critiquées.

Parmi ces spécificités, on peut citer :

  • L’absence de distinction opérée entre assujettis et non assujettis,
  • Le fait que le redevable soit l’acquéreur et non le vendeur dans certaines ventes de terrains à bâtir,
  • L’opportunité offerte aux marchands de biens d’être imposés sur la marge et non sur le prix total.

A savoir : un assujetti est une personne qui réalise de manière indépendante une activité économique. Pour en savoir plus sur la définition d’assujetti à la TVA, consultez notre article : « La TVA et la notion d’assujetti ».

La TVA immobilière aujourd’hui

Contrairement aux anciennes règles, une distinction est faite entre les assujettis et les non assujettis, ce qui a des conséquences sur le régime applicable. Ainsi, la soumission à la TVA immobilière devient la règle lorsque le vendeur est un assujetti et l’exception pour le vendeur non assujetti.

De plus, concernant l’application de la TVA, il faut aujourd’hui distinguer deux cas :

Dans le cas d’une cession entre particuliers :
Seuls les droits d’enregistrement sont exigibles (5,09 %, portés à 5,80 % dans la plupart des départements), pas la TVA.

Dans le cas de terrains vendus par un professionnel
Les ventes de terrain par un professionnel assujetti à la TVA sont soumises à la TVA au taux de 20 % que l’acheteur soit un particulier ou non. La TVA est en principe payée par le vendeur. 

Ainsi, les ventes réalisées par les particuliers ne sont soumises à TVA que dans deux hypothèses :

  • les livraisons d’immeubles neufs acquis en tant qu’immeubles à construire,
  • les livraisons à soi même de certains immeubles sociaux

De surcroît, désormais, le redevable de la taxe est toujours l’acquéreur. La réforme a ainsi mis un terme à l’inversion de redevable pour les terrains à bâtir.

Lorsque le vendeur est un assujetti, toute vente d’immeuble est imposée lorsqu’elle intervient dans les 5 ans qui suivent l’achèvement.

La réforme de 2010 a également instauré une possibilité d’option pour l’assujettissement à la TVA immobilière, pour les terrains non à bâtir et les immeubles de plus de 5 ans.
De surcroît, le régime de la TVA sur marge est limité à l’hypothèse où un opérateur effectue une opération soumise à TVA, alors qu’il n’a pas pu déduire la taxe en amont. Ainsi, désormais, il n’y a plus d’application systématique de la TVA sur marge.
 
Nous vous résumons ci-dessous les cas où la TVA est applicable :

Le cas des terrains non constructibles

Si le vendeur est un assujetti

  • exonération de TVA pour le vendeur (ou option à la TVA sur le prix total)
  • droits d’enregistrement au taux normal de 5,80% (ou 0,715% si engagement de revendre)

Si le vendeur n’est pas un assujetti

  • TVA non applicable
  • droits de mutation : taux normal de 5,80% (taux réduit avec engagement de revendre)

Le cas des terrains à bâtir

Depuis 2010, la définition des terrains à bâtir a changé. Désormais, est considéré comme terrain à  bâtir, un terrain situé dans une zone constructible et des droits de surélévation d'immeubles préexistants. On peut donc citer les terrains nus, les terrains recouverts de bâtiments destinés à être démolis, des immeubles inachevés, De plus, les ventes de terrains à bâtir à des particuliers ne sont plus exonérées. 

Si le vendeur est un assujetti

  • imposition à la TVA immobilière pour le vendeur sur le prix total (ou sur la marge en l'absence de déduction antérieure)
  • droits de mutation au taux réduit (TVA sur le prix total) ou au taux normal (TVA sur la marge). Possibilité de taux réduit avec engagement de revendre ou de droit fixe avec engagement de construire, si l'acheteur est assujetti.

Si le vendeur n’est pas un assujetti

  • TVA immobilière non applicable
  • droits de mutation : taux normal de 5,80% (si l'acheteur est assujetti : taux réduit avec engagement de revendre ou droit fixe avec engagement de construire)

Certaines acquisitions de terrains à bâtir sont exonérées de TVA. Il s'agit :

  • des opérations de remembrement foncier visées à l'article 261, 5-1° du Code général des impôts,
  • des baux de construction sauf option pour l'assujettissement à la TVA,
  • des acquisitions réalisées par les organismes d'utilité publique dans les conditions de l'article 1039 du Code général des impôts,
  • des acquisitions faites sous certaines conditions dans le cadre d'une expropriation, d'une opération de rénovation urbaine, d'une ZUP

Le cas des immeubles anciens

Les ventes d’immeubles achevés depuis plus de 5 ans sont exonérées de TVA

Si le vendeur est un assujetti

  • exonération de TVA immobilière. Ou option TVA sur le prix total (en cas de déduction antérieure) ou sur la marge (en l'absence de déduction antérieure)
  • droits de mutation au taux normal. Possibilité de taux réduit avec engagement de revendre ou de droit fixe avec engagement de construire si l'acheteur est assujetti.

Si le vendeur n’est pas un assujetti

  • TVA immobilière non applicable
  • droits de mutation : taux normal de 5,80% (taux réduit avec engagement de revendre ou droit fixe avec engagement de construire, si l'acheteur est assujetti).

Le cas des immeubles neufs et VEFA

Les ventes d’immeubles achevés depuis moins de 5 ans sont soumises à la TVA au taux de 20 %.). Enfin, pour les VEFA (ventes en l’état futur d’achèvement), la TVA est exigible au fur et à mesure de l’encaissement du prix.

Si le vendeur est un assujetti

  • TVA immobilière sur le prix total
  • droits de mutation au taux réduit. Droit fixe avec engagement de construire si l'acheteur est assujetti.

Si le vendeur n’est pas un assujetti

Immeubles hors VEFA

  • TVA immobilière non applicable
  • droits de mutation : taux normal de 5,80% (taux réduit avec engagement de revendre si l'acheteur est assujetti).
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