Déclarer les revenus d'une SCI auprès des impôts : Comment créer un compte ?

L'article en brefLa déclaration de revenus pour une Société Civile Immobilière (SCI) est une démarche annuelle cruciale, imposant aux associés de déclarer les loyers perçus l'année précédente. Obligatoirement réalisée en ligne via un espace professionnel sur le site des impôts, cette procédure doit être achevée avant le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai. Elle requiert du gérant de saisir méticuleusement les informations liées aux biens en location, incluant les revenus fonciers bruts et les charges déductibles. Cette étape permet d’établir le résultat fiscal de la SCI, essentiel pour déterminer les obligations comptables envers l'Impôt sur le revenu.

Pour les associés, la nature de la déclaration varie en fonction de la situation de la SCI, que ce soit une déclaration n°2072-S pour la majorité des cas ou une déclaration n°2072-C pour les situations spécifiques comme la possession d'immeubles spéciaux ou l'application de déductions pour amortissement. Les SCI exerçant une activité commerciale doivent suivre un régime d'imposition distinct, avec la nécessité de déclarer via le formulaire n°2065. En outre, les SCI familiales, qui relèvent du régime des sociétés de personnes, doivent également procéder à une déclaration minutieuse, soulignant l'importance de bien choisir entre le régime réel et le microfoncier selon le montant des revenus immobiliers. Cette démarche rigoureuse garantit la conformité fiscale et optimise la gestion des contributions fiscales liées à l'immobilier.
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Article rédigé et certifié par Guillaume DELEMARLE
 
Expert-comptable avec plus de 9 ans d'expérience. Spécialisé dans l'accompagnement des TPE et créateurs d'entreprise.
Temps de lecture : 3minDernière mise à jour : 11/04/2024
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Déclarer les revenus d'une SCI auprès des impôts Comment créer un compte

Chaque année, les associés de la SCI doivent déclarer les revenus perçus au travers de leur SCI (Société Civile Immobilière). La déclaration de revenus de la SCI doit être remplie en même temps que la déclaration de revenus de l'associé.

 

La déclaration en ligne pour une SCI

Une déclaration est soumise chaque année pour la SCI. Au plus tard, elle doit être faite le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai de l’année N, pour les loyers perçus en N-1. 

Cette dernière est désormais à télédéclarée obligatoirement depuis le compte fiscal des professionnels de la SCI.

 

Comment créer un espace impôt et déclarer en ligne les revenus fonciers d'une SCI ?

Un espace professionnel doit être créer sur le site des impôts (https://www.impots.gouv.fr/). Une fois la demande de création de l’espace en ligne effectuée, un code d'activation est envoyé par courrier sous une quinzaine de jours. Ce code finalise l’accès à votre espace professionnel. 

Lorsque vous êtes sur votre espace professionnel, vous devez cliquer sur “Résultat” dans le menu “Déclarer”. Vous verrez apparaître le dossier de votre SCI, cliquez alors sur le pavé bleu “Déclarer”. 

Dans le formulaire de déclaration 2072, le gérant de la SCI entre les informations relatives à sa société civile immobilière ( tels que : coordonnées, gérant, immeubles en location, associés…).

Pour chaque immeuble en location, les informations à compléter sont les suivantes : 

  • les intérêts d’emprunts (hormis le remboursement du capital qui, lui n’est pas amortissable) 

  • les locataires en place 

  • les revenus fonciers bruts de la SCI (loyers encaissés hors charges) 

  • les charges déductibles tels que les frais de gestion, l’assurance, les travaux, la taxe foncière…) 

  • pour les biens étant en copropriété, les provisions de charges versés au syndic ainsi qu’une régularisation des provisions de charges de copropriété de l’année passée 

Ces données permettent de déterminer le résultat fiscal de la SCI, qui est l’une des obligations comptables de la SCI à l’Impôt sur le revenu.

 

La déclaration d'impôt des associés de la SCI

La déclaration va dépendre de votre situation : 

Une déclaration n°2072-S est à effectuée si :

  • les associés sont des particuliers ou si les associés sont au régime micro BIC- micro-BA ou au BNC quelque soit le régime ;

  • la SCI n’est propriétaire d’aucun immeuble spécial (monuments historiques) ;

  • la SCI ne possède aucun bien en nue-propriété ;

  • la SCI n’a opté pour la déduction au titre de l’amortissement pour aucun des logements ("Périssol", "Besson neuf", "Robien classique et Robien ZRR classique" ou "Robien recentré et Robien ZRR recentré", "Borloo neuf").

Une déclaration n°2072-C est à effectuée si la SCI est propriétaire:

  • d’un immeuble spécial (monuments historiques) ;

  • d’un bien en nue-propriété ;

  • d’un logement pour qui bénéficie d'une déduction qui est pratiquée au titre de l’amortissement ("Périssol", "Besson neuf", "Robien classique et Robien ZRR classique" ou "Robien recentré et Robien ZRR recentré", "Borloo neuf") ;

  • un associé au moins est au régime réel BIC ou BA ou à l’impôt sur les sociétés.

Important : quel que soit le formulaire correspondant à votre situation vous devez télédéclarer en ligne les formulaires n° 2072S, 2072SA1, 2072SA2 et n° 2072E qui contiennent l’ensemble des rubriques (en remplacement des formulaires de la série S et C).

 

La déclaration d'impôt pour une SCI ayant une activité commerciale

Une SCI exerçant une activité industrielle et commerciale est obligatoirement imposée selon l'impôt sur les sociétés en son nom propre. Aucun de ses associés ne peut être imposé selon la quote-part de ces derniers au sein de la SCI.

Votre SCI ne peut pas déposer la déclaration n°2072 dès lors qu’elle met un bien en location meublée. Elle doit déposer une déclaration n°2065 et ses annexes (2033 ou 2050).

La déclaration de résultat de votre SCI doit obligatoirement être transmise en ligne. Pour cela, vous avez deux modes de transmission : 

  • par EDI, en faisant appel à un prestataire de service quel que soit le chiffre d’affaires. 

  • par EFI, sur votre espace professionnel créé pour le compte de la SCI si son chiffre d’affaires n’excède pas 236 000€ par an.

L'administration peut autoriser les SCI à ne pas être imposées à l'impôt sur les sociétés, seulement si leurs recettes de nature commerciale n'excèdent pas 10% du montant de leurs recettes totales. (Bulletin officiel des Finances publiques BOI-IS-CHAMP-10-30 n°320)

 

Comment déclarer les revenus d'une SCI familiale ?

Chaque année, la SCI familiale (sans ou avec peu de revenus) doit déposer une déclaration d'impôt auprès des services fiscaux.

De par son côté familial, la SCI familiale est soumise au régime fiscal lié aux sociétés de personnes. Les gérants ainsi que les associés sont donc imposés sur les revenus qu'a obtenus la SCI, même s'il n'y a eu aucun bénéfice de distribué.

La déclaration se fait à l'aide du formulaire n°2072 pour tous les bâtis et non bâtis des SCI qui ne sont pas soumises à l'impôt sur les sociétés. Les SCI familiales n'en font pas partie.

Deux démarches sont nécessaires Pour déclarer les revenus fonciers, deux démarches sont nécessaires :

  • Déclaration du gérant : elle porte sur le montant des revenus et la part de chaque associé, après inventaire, sur chaque bien immobilier.

  • Déclaration de chacun des associés avec sa quote-part de revenus une fois le calcul du revenu net foncier réalisé.

Important  : Si les revenus immobiliers sont inférieurs à 15 000 euros, les associés peuvent choisir entre le régime réel et le régime microfoncier. Sinon, le régime réel est obligatoire.

La déclaration s'effectue en ligne, pour cela, il suffit de se créer un espace professionnel sur le site (https://www.impots.gouv.fr/) comme vu ci dessus.

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