Agent immobilier indépendant : Qui sont-ils et quel est leur rôle ?

Mis à jour le 23/11/22
Sommaire

    Qu’est qu’un agent immobilier indépendant ?

    C’est un agent commercial qui joue le rôle d'intermédiaire entre un acheteur et un vendeur ou bien un loueur et un locataire d’un bien immobilier. En tant qu’indépendant, il n’est donc pas salarié d’une agence immobilière mais à son propre compte.

    Pour exercer ce métier, il est important d’avoir de nombreuses compétences dans le domaine du droit immobilier, des règles de l’urbanisme et du marché du secteur où l’on exerce. Il faut également avoir des compétences commerciales et avoir l’art de la négociation ainsi que de l’organisation.
     

    Comment devenir agent immobilier indépendant ?

    Il faut être titulaire d’une ou deux cartes professionnelles pour effectuer de la gestion locative et des transactions immobilières. Elle est valable 3 ans et il convient de demander son renouvellement deux mois sans la date d’expiration.

    Pour obtenir cette carte professionnelle, il faut être titulaire d’une licence (bac+3) ou d’un bts professions immobilières (bac+2) ou d’une expérience d’au moins 10 ans en tant que salarié au sein d’une agence immobilière, 4 ans pour un statut cadre et 3 ans si titulaire d’un baccalauréat.

    Il faut faire la demande de carte auprès de la préfecture de votre lieux d’activité, si pas de réponse dans un délai de 2 mois, il faudra considérer la demande comme refusée.
     

    Comment obtenir le statut ?

    L’agent immobilier indépendant doit avoir :

    • une carte professionnelle

    • une assurance responsabilité civile

    • une garantie financière

    • un compte séquestre si l’activité prévoit de percevoir des acomptes pour les clients

    La garantie financière est obligatoire si l’activité détient des fonds pour les clients donc si présence d’un compte séquestre. Dans ce cas, il faut se rapprocher des banques ou de compagnies d’assurances.

    Un agent immobilier indépendant ne peut pas percevoir des fonds supérieurs au montant de la garantie financière accordée.

    Il est possible de devenir agent immobilier indépendant sans diplôme, deux possibilités :

    • Avoir été salarié dans une agence immobilière qui possède la carte T (l'expérience exigées peu variée selon le statut de la personne ou son diplôme)

    • VAE/VAP (expérience de 3 ans minimum dans le domaine de l’immobilier)
       

    La responsabilité d’un agent immobilier

    En dehors des nombreux déplacements et horaires de travail variés, la responsabilité de l’agent est lourde de conséquences. Il a une responsabilité civile et pénale.

    En effet, l’agent est responsable de toute mauvaise exécution du mandat.

    Il doit assurer la sécurité de la transaction et des parties et peut même être responsable pour la qualité de rédacteurs d’actes.

    Avantages/Inconvénients

    Avantages

    • Indépendance : il n’y a pas de lien de subordination ni avec une agence ni avec les clients (mandat). Il travaille en totale autonomie.

    • Rémunération : il a une maîtrise de la rémunération puisque son salaire va varier selon les contrats signés

    • Portefeuille client : il a une relation privilégiée avec ses clients, de proximité. Il a le privilège de pouvoir étoffer son portefeuille client à sa guise.
       

    Inconvénients

    • Autonomie dans le travail plutôt relative car l’indépendant est souvent employé par une marque/agence et il travaille sous le statut de “négociateur immobilier indépendant”

    • Un choix de statut complexe : il existe 3 statuts: agent commercial, auto-entrepreneur et portage salarial. Il est difficile de prendre cette décision sans conseils juridiques en amont ce qui peut décourager certaines personnes

    NB : Petit mot sur le portage salarial qui est méconnu de la plupart d’entre nous alors qu’il devient de plus en plus fréquent chez les freelances.

    Le portage salarial est une forme d’emploi atypique et hybride qui rassemble les avantages et la souplesse du travailleur indépendant et la protection du statut salarial.

    C’est une relation tripartite :

    • un consultant indépendant

    • une entreprise cliente

    • une entreprise de portage salarial

    L’entreprise de portage salarial établit un contrat de travail avec le consultant, un contrat de prestation avec l’entreprise cliente et le consultant exécute la mission auprès du client en dernier lieu.

    Quel statut choisir ?

    Pour démarrer votre activité d’agent immobilier indépendant, vous devez choisir un statut juridique pour demander l’immatriculation de votre entreprise.

    Plusieurs choix s’offrent à vous : Micro-entreprise - EI - EIRL - EURL/SASU

    Ce choix est très important car il va impacter le fonctionnement de votre entreprise, la responsabilité, l’imposition des bénéfices ou encore la capacité de développement.

    Voici quelques indications pour vous aider dans ce choix décisif :

    Micro-entreprise : C’est le régime de plus sollicité par les agents immobiliers indépendants débutants grâce à ses avantages et sa création simple et rapide.
     

    Voici quelques avantages :

    • pas de charges à payer si le montant du chiffre d’affaire est nul

    • Indemnités Pôle emploi pour les bénéficiaires

    • Régime fiscale plus avantageux

    • Pas d’obligations comptables (Expert-comptable)

    • Régime en franchise de TVA

    • Possibilité d’avoir une activité salariée en plus
       

    Inconvénients :

    • Non assujetti à la TVA

    • Plafond à 72 500€ de chiffre d’affaires (en 2020)

    • Pas de déduction des charges professionnelles

    Entreprise individuelle (EI) : activité exercée en nom propre

    • Pas de sécurité pour le patrimoine personnel en cas de difficultés sauf pour la résidence principale et biens inscrit sur une déclaration d’insaisissabilité.

    • Formalités de création et de cessation d’activité simples et peu coûteuses

    • Imposition à l’impôt sur le revenu. Il est possible d’opter pour le régime de la micro-entreprise.

    • Affiliation au régime social des travailleurs indépendants
       

    Entreprise individuel à responsabilité limitée (EIRL)

    • Patrimoine personnel à l’abri en cas de difficultés

    • Formalités de création et de cessation d’activité simples et peu coûteuses. Elles sont les mêmes que pour une EI + une déclaration d’affectation et remplir un formulaire P EIRL

    • Imposition à l’impôt sur le revenu, possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés. Il est également possible d’opter pour le régime des micro-entreprises.

    • Affiliation au régime social des travailleurs indépendants

    • Si imposition à l’IS, alors il est possible de prendre des dividendes
       

    EURL/SASU

    Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée

    Société par actions simplifiées unipersonnelle

    Patrimoine personnel sécurisé

    Patrimoine personnel sécurisé

    Formalités de création et de cessation d’activité compliquées + prévoir un budget (annonces légales, frais de greffe…)

    Formalités de création et de cessation d’activité compliquées + prévoir un budget (annonces légales, frais de greffe…)

    Imposition à l’IR, option possible à l’IS. Il est également possible d’opter pour une micro-entreprise

    Imposition à l’IS, possibilité d’opter pour une durée maximum de 5 ans à l’IR.

    Affiliation au régime social des travailleurs indépendants. Une base de cotisations sera à payer mais sans rémunération

    Affiliation au régime général de la sécurité sociale si vous vous rémunérez. Si versement de salaires, il faudra faire une fiche de paie

    Prise de dividende possible

    Prise de dividende possible

    Les statuts EURL/SASU peuvent être transformer en SARL/SASU si vous prenez la décision de vous associez (augmentation de capital ou cession de parts)
     

    Quel est la rémunération d’un agent immobilier indépendant ?

    Nous connaissons tous le cliché sur les agents immobiliers au volant de leur belle voiture faisant visiter des maisons luxueuses avec un salaire extraordinaire. Mais la réalité est tout autre, surtout quand l’agent est indépendant.

    Mais quel salaire peut-il obtenir ?

    La rémunération des agents immobiliers indépendants est régi par la Loi Hoguet pour distinguer les activités de vente et de location immobilière.

    Dans les réseaux immobiliers indépendants, les agents indépendants n’ont pas de salaire, ils touchent une commission sur les transactions immobilières réalisées mais elle reste différente selon les agences.

    La rémunération peut donc fortement varier d’un mois à un autre selon le dynamisme du secteur. Dans le cadre d’une vente, l’agent immobilier touchera une rémunération uniquement si la vente est conclue.

    Une fois la vente finalisée, la commission est variable mais généralement elle se trouve entre 3% et 7% du montant de la transaction.

    Si vous êtes tenté par le métier d’indépendant en immobilier, il est important de bien s’informer.

    Il se peut que certaines personnes aient un salaire fixe + un intéressement aux ventes mais ce n’est vraiment pas la majorité des personnes.

    La rémunération va dépendre également du réseau que l’agent a réussi à se constituer et de son secteur d’activité.

    En effet, en zone rurale, les commissions sont moins importantes qu’en zone urbaine. Cependant, cette dernière est saturée, il est donc plus rare de signer des mandats.

    Il est difficile de trouver une rémunération moyenne. Généralement, on parle de 3000€ brut dans la tranche haute pour un débutant et 5000€ brut ou plus pour un agent avec de l’expérience.

    Un agent immobilier indépendant ne doit pas oublier de soustraire les cotisations sociales à sa rémunération.

    Durant la première année d’activité, il faut compter un décalage de six à neuf mois avant de signer ses premiers mandats, donc obtenir ses premières rémunérations.

    Prévisionnel d’un agent immobilier

    Si vous souhaitez reprendre une agence immobilière, les critères de sélection tel que l’emplacement, le portefeuille client jouent un rôle essentiel.

    Si vous souhaitez avoir votre propre agence, il va falloir contrôler un certain nombre de points comme les principaux investissements, charges et indicateurs à suivre.
     

    Les principaux investissements :

    • Droit au bail ou achat du local

    • Aménagement du local + mobilier

    • Création d’un site internet

    • Matériel informatique

    • Si vous avez fait le choix d’une franchise : le droit d’entrée
       

    Les charges :

    • Loyers + charges du local (si location)

    • Les charges de personnel

    • L’assurance (responsabilité civile professionnel)

    • La garantie financière obligatoire si utilisation d’un compte séquestre

    • Potentiellement les honoraires d’un expert-comptable (Numbr)

    • Formations

    • Frais de déplacement et téléphonique
       

    Quelques indicateurs :

    • Le chiffre d’affaires donc le nombre de ventes conclues et/ou le nombre de locations

    • Taux de réussite

    • Pourcentage de commissions

    • Pourcentage de commissions/collaborateurs
       

    Agent immobilier sans agence, c’est possible ?

    La franchise sans agence la plus connue est IAD France. Contrairement aux agences traditionnelles comme Orpi où on peut trouver des agences physiques partout en France.

    Les réseaux des agents immobiliers indépendants travaillant à distance prennent de l’ampleur avec le numérique. Le coût est moindre sans charges locatives et l’organisation des cartes professionnelles peut être différente.

    Sur une agence traditionnelle, c’est un assemblage de petites structures de proximité où on trouve plusieurs cartes professionnelles.

    Chez IAD par exemple, le dirigeant qui possède sa carte professionnelle en fait bénéficier à tout son réseau.

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    Aurélia HEY

    Accompagnement des freelances chez L'Expert-Comptable.com

    Aurélia est une personne franche qui sait se faire apprécier de ses collègues. Forte de ses 9 ans d'expérience, Aurélia sait se montrer pédagogue et bienveillante pour former les nouveaux arrivants !