Ouvrir une agence immobilière : carte pro, statut juridique, formalités

Pour ouvrir une agence immobilière, vous devez obtenir la carte professionnelle auprès du Centre de Formalité des Professions Immobilières. Pour cela, il faut posséder un BTS professions immobilières, un diplôme de niveau Bac+3 ou trois ans d'expérience en agence. Vous devez également respecter une réglementation stricte, mise à jour par la loi ALUR de 2014, qui fixe les honoraires, définit les informations obligatoires dans les annonces immobilières et impose, dans certains cas, une garantie financière.

L’activité est aussi soumise au RGPD, qui encadre la collecte et l'utilisation des données personnelles depuis le 25 mai 2018. Par exemple, si vous récoltez des données via votre site web, vous devez informer vos prospects sur le consentement, la transparence (finalité et durée de conservation des données) et leur droit d'accès et de rectification. Enfin, cette activité commerciale peut être exercée en entreprise individuelle ou en société (les auto-entrepreneurs sont exclus) et nécessite une immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés. Notez que même les agences immobilières en ligne, sans local, doivent suivre la même réglementation.

Podcast : Les étapes pour ouvrir une agence immobiliere

Ouvrir une agence immobilière : quel diplôme ?

Quelles études pour être agent immobilier ?

L’activité d’agent immobilier est réglementée et nécessite l’obtention d’une carte professionnelle numérotée pour avoir le droit d’exercer à son compte.

Celle-ci est distribuée par le Centre de Formalité des Professions Immobilières, mais pour pouvoir l’obtenir, la loi exige de disposer d'un BTS professions immobilières ou d’une formation diplômante de niveau Bac +3 minimum (que cela soit en droit, gestion, économie, etc.).

Peut-on ouvrir une agence immobilière sans diplôme ?

Si vous ne souhaitez pas passer par la voie scolaire, vous pourrez tout de même acquérir la carte professionnelle d’agent immobilier si vous justifiez d’une expérience professionnelle de 3 ans dans une agence immobilière (pour les personnes qui ont le niveau Bac) ou de 10 ans pour les autres.

Créer une agence immobilière : une réglementation stricte

La création d’une agence immobilière nécessite de respecter une réglementation stricte et spécifique au secteur immobilier.

Obtenir une garantie financière

Une garantie financière souscrite auprès d’un établissement de crédit est obligatoire, mais uniquement pour les agences immobilières qui détiennent des fonds, effets ou valeurs pour leurs clients (la garantie doit être au moins égale au montant détenu). Il s’agit d’un dépôt de fonds, dont les sommes sont versées sur un compte séquestre. Elle vise à prémunir les clients en cas de défaillance de l’agent immobilier et à leur garantir de recouvrer les sommes engagées. 

Dans le cas inverse, l’agent immobilier n’aura aucune garantie à souscrire, mais il devra fournir une déclaration mentionnant sa volonté de ne pas détenir de fonds. Se procurer la carte professionnelle

L’agent immobilier qui souhaite ouvrir son agence, quelle que soit sa forme juridique, doit être titulaire d’une carte professionnelle numérotée, valable 3 ans. Celle-ci s’obtient par le biais d’une procédure en ligne sur le portail officiel des Chambres du commerce et de l’industrie (CCI), via le cerfa n°15312. 

Le professionnel de l’immobilier devra fournir l’ensemble des documents suivants : 

• copie du diplôme ou des bulletins de salaire justifiant des années d’expérience dans le secteur ;
• l’attestation de garantie financière, ou la déclaration d’intention de ne détenir aucun fonds, effet ou valeur ;
• l’attestation de la souscription d’un contrat d’assurance responsabilité civile professionnelle (RC Pro) ;
• le justificatif d’immatriculation au répertoire national des entreprises (RNE) et au Registre du commerce et des sociétés (RCS). 

La CCI se charge elle-même d’obtenir l’extrait de casier judiciaire vierge et de vérifier que celui-ci ne présente aucune contre-indication à l’exercice de la profession d’agent immobilier. 

Les frais de demande initiale de la carte professionnelle s’élèvent à 160 €. Il en coûtera ensuite à l’agent 130 € pour demander son renouvellement, autant de fois que nécessaire.

La loi ALUR et les honoraires fixés par l’agence immobilière

La loi ALUR du 24 mars 2014 réglemente les frais d’agence immobilière en spécifiant que les honoraires restent libres, mais qu’ils sont à la charge exclusive du bailleur (sauf concernant les prestations relatives aux locataires, comme la rédaction des baux, état des lieux, etc. qui peuvent être réparties sous condition de respecter un plafond fixé par décret). 
D’autres obligations pèsent sur les agences immobilières, comme par exemple :

• L’obligation d’afficher de façon visible pour le client le numéro de la carte professionnelle, les tarifs des prestations, le montant de la garantie financière le cas échéant ;
• Les honoraires d’agence concernant la vente d’un bien doivent être mentionnés en pourcentage du prix de vente (en vertu de la loi ALUR)
• La loi ALUR fixe également de nouvelles réglementations en matière d’informations à spécifier dans les annonces immobilières (indiquer si le bien est en copropriété, le montant des charges, etc.)
• L’obligation de détenir un mandat écrit et signé, autorisant l’agent immobilier à négocier ou à s’engager pour le client, et ce, pour chaque transaction réalisée
• etc.

Nous vous conseillons de vous renseigner auprès de la Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes (DGCCRF) pour prendre connaissance de l’intégralité de la réglementation relative à l’ouverture d’une agence immobilière.

Notez que le mandat peut contenir une clause d’exclusivité, c’est-à-dire que la transaction n’est confiée qu’à un seul agent immobilier, mais il peut aussi être ce que l’on appelle « un mandat simple », où le mandant pourra confier l’affaire à d’autres agences immobilières. Là encore, nous vous conseillons de vous renseigner puis de vous faire accompagner par un expert dans la rédaction de vos mandats.

Comment ouvrir une agence immobilière ?

Quel statut juridique choisir ?

Le métier d’agent immobilier peut être exercé à titre d’indépendant ou au sein d’une société, mais il est strictement interdit de devenir agent immobilier en auto-entreprise. Vous pourrez donc opter pour la forme juridique :

• de l’entreprise individuelle soumise à l’impôt sur le revenu
• de l’EIRL
• de l’EURL/SARL
• de la SASU/SAS

Mise à jour (2022) : La loi n° 2022-172 du 14 février 2022 en faveur de l'activité professionnelle indépendante a créé un statut unique pour l’entrepreneur individuel et supprime progressivement le statut d’entrepreneur individuel à responsabilité limitée (EIRL). Depuis le 15 février 2022, il n'est donc plus possible de créer une EIRL. Le nouveau statut unique d’entrepreneur individuel est entré en vigueur à compter du 15 mai 2022 pour toute création d’entreprise individuelle. Les principaux avantages de l'EIRL sont repris dans le nouveau statut.

Nous vous conseillons de vous faire accompagner par un expert-comptable dans le choix de la forme juridique de votre agence immobilière. Chaque statut juridique entraîne des conséquences fiscales, sociales et des obligations comptables spécifiques.

Généralement, créer une agence immobilière nécessite la location d’un local professionnel.

Il sera recommandé d’opter pour une forme juridique sociétaire afin de protéger son patrimoine personnel de ce risque financier.

Réaliser une étude de marché et élaborer un business plan

Ouvrir une agence immobilière obéit aux mêmes exigences que la création de toute forme d’entreprise. Pour consolider les bases de son projet, il est indispensable d’examiner celui-ci sous différents angles.

La conjoncture de l’immobilier

La réalisation d’une étude de marché est nécessaire au préalable. Elle consiste à analyser tous les critères favorisant une meilleure compréhension du marché immobilier dans un secteur géographique donné. Il peut s’agir :

• des types de biens présents à la vente (appartements, maisons individuelles, locaux commerciaux, etc.) ;
• du type de biens recherchés (les besoins des clients) ;
• de la fourchette de valeur de ces biens ;
• du profil des acquéreurs et des vendeurs ;
• de l’attractivité de la zone géographique ciblée et le dynamisme de ses quartiers ;
• des contraintes qu’elle peut présenter (urbanisme, réseau routier, absence de commerces ou d’écoles, etc.).

La concurrence

Pour évaluer la tendance du marché, il convient aussi d’identifier les agences concurrentes et d’investiguer sur leurs méthodes de travail pour obtenir de nouveaux mandats. Il s’agit de se montrer factuel et de déterminer : 

• leur nombre ;
• leur localisation ;
• leur éventuelle spécialisation (vente/location aux particuliers ou baux commerciaux par exemple) ;
• leur stratégie de communication (réseaux sociaux, site internet, porte-à-porte, etc.) ;
• etc.

Tous ces éléments sont d’excellents indicateurs pour évaluer la viabilité du projet entrepreneurial et mettre en exergue les opportunités de business qui s’en dégagent.

Le business plan

Après avoir identifié la clientèle cible et analysé la conjoncture de l’immobilier dans la zone de chalandise privilégiée, il est temps de procéder au montage financier. Le business plan se distingue de l’étude de marché en ce sens qu’il constitue la ligne directrice du projet et en ébauche la mise en œuvre. Il comprend : 

• une présentation du projet et de ses acteurs ;
• l’identité de l’entreprise à créer (forme juridique, capital social, composition, etc.) ;
• un prévisionnel budgétaire ;
• les conclusions de l’étude de marché ;
• les stratégies commerciales envisagées ;
• les ressources mises à disposition ;
• etc.

L’élaboration du business plan vise à prendre de la hauteur quant au projet d’ouverture de l’agence immobilière, mais aussi de fixer les objectifs à court, moyen, puis long terme. Fort de ces éléments, l’entrepreneur est alors en mesure de se montrer convaincant auprès d’établissements bancaires dans le cadre d’une demande de financement, et de fédérer d’éventuels nouveaux associés autour de son projet.

Financez votre projet

Ouvrir une agence immobilière requiert du financement. Pour déterminer l’investissement à prévoir, il appartient au créateur d’entreprise de définir ses besoins et d’identifier les sources de financement possibles. 

Évaluer ses besoins

Dans un premier temps, il convient de se doter d’un local commercial, permettant l’accueil du public et l’affichage des annonces immobilières. Celui-ci peut faire l’objet d’une acquisition ou d’un contrat de location, selon les ressources dont dispose l’entrepreneur.

Selon l’espace disponible et l’état des lieux, il peut être nécessaire de prévoir un budget travaux. En effet, l’agence immobilière constitue la première vitrine de l’activité et se doit d’être soigneuse, attractive et professionnelle.

Outre le local, le futur agent immobilier doit également anticiper l’achat de : 

• mobilier ;
• équipement informatique ;
• un véhicule pour assurer les visites des biens qu’il présente aux futurs acquéreurs ;
• logiciels propres au secteur de l’immobilier (facturation, gestion des biens et des prospects, suivi des ventes, etc.) ;
• une trésorerie de départ pour faire face aux premières dépenses ;
• la création d’un site internet pour publier les annonces en ligne ;
• l’impression de flyers ou de cartes de visite ;
• etc.

Il s’agit de recenser l’ensemble des dépenses qu’il est nécessaire d’engager pour ouvrir l’agence immobilière dans des conditions optimales. 

Étudier les sources de financement possibles 

Une fois ce travail effectué, le futur chef d’entreprise est en mesure de budgéter son projet et peut d’ores et déjà se mettre en quête de financement. Pour ce faire, il est d’usage de s’adresser à un établissement financier pour solliciter un prêt bancaire. C’est alors qu’un business plan solidement monté va démontrer toute son efficacité. 

S’il en a la possibilité, l’agent immobilier peut également financer son projet par l’apport de fonds propres. Dans le cas contraire, il peut tout aussi bien s’associer, et de fait, ouvrir le capital social de sa société à de nouveaux investisseurs. C’est notamment possible en créant une société par actions simplifiée, qui a vocation à favoriser l’entrée au capital de nouveaux actionnaires.

Les aides publiques sont également une alternative à considérer avant d’ouvrir l’agence immobilière. Elles peuvent prendre la forme de : 

• subventions ;
• exonérations fiscales ou sociales ;
• un accompagnement à la création d’une entreprise.

Les collectivités proposent certains dispositifs d’aide pour soutenir la création d’entreprises lorsque le projet s’inscrit dans leur politique d’aménagement du territoire. Enfin, pour l’entrepreneur inscrit comme demandeur d’emploi, France Travail encourage la création ou la reprise d’entreprise au travers des 3 dispositifs suivants : 

• l’ARCE, soit le versement de 60 % du solde des droits sous la forme d’un capital ;
• l’ACRE, permettant de bénéficier d’une exonération des cotisations sociales sur la première année d’activité ;
• l’Accompagnement à la création d’entreprise en région (ex Nacre), qui comprend, selon les régions, une aide au montage du projet de création ou un suivi du développement de l’activité.

La base de données des aides de l’État et des collectivités territoriales recense l’ensemble des dispositifs disponibles. N’hésitez pas à la consulter avant d’ouvrir votre agence immobilière.

Simulateur de statut juridique pour son agence immobilière

Les formalités de création d’une agence immobilière

Créer une agence immobilière est une activité commerciale. Vous devrez donc vous immatriculer au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en vous rendant sur le site du guichet unique des formalités d’entreprises de l’Inpi. Celui-ci transmettra ensuite le dossier constitutif aux services de l’Infogreffe qui se chargera d’inscrire votre société au RCS.

Par ailleurs, si vous créez une société, vous devrez effectuer des formalités propres à cette forme juridique :

• rédiger et signer vos statuts constitutifs ;
• déposer son capital social en réalisant des apports en numéraire, le cas échéant ;
• souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle (RC Pro) propre au domaine de l’immobilier, dotée des garanties réglementaires (pouvant couvrir jusqu’à 76 224,51 € pour l’assureur AIG par exemple) ;
• publier un avis de constitution de votre société dans un Journal d’Annonces Légales (JAL).

Monter une agence immobilière : les questions qu’il faut se poser

Monter une agence immobilière nécessite de fortes compétences commerciales, mais aussi de connaître le métier et ses subtilités juridiques. Sachez par exemple, que vous devez impérativement faire figurer sur tous vos supports (contrat, correspondance à des fins professionnelles) les éléments suivants : 

• le numéro et le lieu de délivrance de votre carte professionnelle ;
• la raison sociale, l’adresse et l’activité exercée (transactions, gestion immobilière, syndic de copropriété, marchand de listes) ;
• le numéro d’inscription au RCS ;
• le garant et le montant de la garantie financière (en cas de détention de fonds, transactions, gestion, syndic).

Outre l’obligation légale, l’affichage de ces informations permet surtout à l’agence de gagner en crédibilité et de renforcer la confiance de ses prospects et de ses clients.

Le non-respect de ces obligations vous expose à la nullité du mandat pour défaut des mentions de l’article 92 du décret du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.

Vous devrez par ailleurs vous implanter dans un lieu en fonction de son potentiel immobilier, de la demande, de la concurrence qui s’y trouve... Vous devrez également investir dans un local, assurance civile professionnelle et éventuelles garanties !

Pour valider ces multiples étapes, nous vous conseillons de réaliser un business plan avec l’aide d’un expert-comptable. Il vous aidera pour anticiper les fluctuations de trésorerie, à fixer un objectif minimum de ventes et prestations pour dégager un bénéfice, ou encore à choisir le statut juridique et le régime fiscal et social optimal.

Franchise ou indépendance : quel modèle choisir ?

Chacun de ces modèles présente ses avantages et ses inconvénients. Il convient de déterminer celui qui s'adapte le mieux à votre profil et à votre projet d’entreprise.

L’agence immobilière indépendante

Ouvrir une agence immobilière indépendante garantit une grande liberté d’organisation, ainsi qu’une totale autonomie dans le travail. En revanche, cela nécessite de disposer d’un capital conséquent, indispensable pour couvrir la totalité des dépenses à engager. 

En effet, il s’agit de partir de zéro et de construire soi-même la notoriété de son agence. Outre les frais inhérents au lancement de la société (travaux, équipement, etc.), l’entrepreneur devra aussi prévoir les coûts relatifs à la promotion de son activité et à l’élaboration de sa stratégie marketing et commerciale.

En contrepartie, l’agent indépendant récolte l’entièreté des fruits de son travail et n’a de comptes à rendre à personne. Pour ce faire, il :

• fixe lui-même ses objectifs ;
• adopte ses propres méthodes de travail ;
• construit une offre de services à son image.

La prise de décision lui appartient et c’est à lui que revient la responsabilité de créer la valeur ajoutée qui le distingue de ses concurrents. Son professionnalisme lui permet ainsi de créer une relation de confiance qui attire les prospects et rassure ses clients. 

L’agence immobilière franchisée

La franchise est une alternative intéressante pour l’agent immobilier peu expérimenté ou peu familier des enjeux d’une création d’entreprise. Elle offre un cadre rassurant et confortable, en permettant au fondateur de l’agence de tirer parti de la popularité de la marque, mais également de : 

• son savoir-faire ;
• ses outils (logiciels, supports de communication, etc.) ;
• ses ressources (formation, accompagnement, etc.). 

Bien qu’il soit travailleur indépendant, celui-ci jouit d’une liberté toute relative dans la gestion de son entreprise. Il n’est pas maître de ses décisions et doit respecter les standards de la franchise. C’est pourquoi, pour profiter des bénéfices de la franchise et s’affranchir des contraintes liées à l’élaboration d’une offre irrésistible, il se voit imposer : 

• une redevance à s’acquitter pour intégrer le réseau ;
• une marge à respecter pour fixer ses prix ;
• un pourcentage de ses ventes à reverser à la franchise.

Ouvrir une agence immobilière franchisée ne convient donc pas à tous les professionnels. Les profils les plus indépendants voient leur autonomie restreinte et leur pouvoir de décision limité. En agence franchisée, l’entrepreneur se laisse guider dans les démarches de création et de gestion de la société, mais le coût de cet accompagnement est à prendre en considération.

Créer une agence immobilière en ligne ?

Créer une agence immobilière en ligne suit la même réglementation et les mêmes obligations. De nombreuses entreprises sautent le pas pour réduire les charges fixes liées à l’utilisation d’un local, mais il vous sera difficile d’appuyer votre crédibilité sans un lieu physique pour accueillir vos clients.