Ouvrir une agence immobilière : carte pro, statut juridique, formalités

Ouvrir une agence immobilière : quel diplôme ?

L’activité d’agent immobilier est réglementée et nécessite l’obtention d’une carte professionnelle numérotée pour avoir le droit d’exercer à son compte. Celle-ci est distribuée par le Centre de Formalité des Professions Immobilières, mais pour pouvoir l’obtenir, la loi exige de disposer d'un BTS professions immobilières ou d’une formation diplômante de niveau Bac + 3 minimum (que cela soit en droit, gestion, économie, gestion). 

Ouvrir une agence immobilière sans diplôme ?

Si vous ne souhaitez pas passer par la voie scolaire, vous pourrez tout de même acquérir la carte professionnelle d’agent immobilier si vous justifiez d’une expérience professionnelle de 3 ans dans une agence immobilière (pour les personnes qui ont le niveau Bac) ou de 10 ans pour les autres.

Créer une agence immobilière : une réglementation stricte

La création d’une agence immobilière nécessite de respecter une réglementation stricte et spécifique au secteur immobilier : 

• Une garantie financière souscrite auprès d’un établissement de crédit est obligatoire, mais uniquement pour les agences immobilières qui détiennent des fonds, effets ou valeurs pour leurs clients (la garantie doit être au moins égale au montant détenu). Dans le cas inverse, l’agent immobilier n’aura aucune garantie à souscrire, mais il devra fournir une déclaration mentionnant sa volonté de ne pas détenir de fonds. 
• L’agent immobilier qui souhaite ouvrir son agence, quelle que soit sa forme juridique, doit être titulaire d’une carte professionnelle numérotée et obtenue auprès du Centre de Formalité des Professions Immobilières (valable 10 ans, à renouveler par vos soins). 
• Il devra également souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle (RC Pro).

La loi ALUR et les honoraires fixés par l’agence immobilière 

La loi ALUR du 24 mars 2014 réglemente les frais d’agence immobilière en spécifiant que les honoraires restent libres, mais qu’ils sont à la charge exclusive du bailleur (sauf concernant les prestations relatives aux locataires, comme la rédaction des baux, état des lieux, etc... qui peuvent être réparties sous condition de respecter un plafond fixé par décret...). 
D’autres obligations pèsent sur les agences immobilières, comme par exemple :

• L’obligation d’afficher de façon visible pour le client le numéro de la carte professionnelle, les tarifs des prestations, le montant de la garantie financière le cas échéant...
• Les honoraires d’agence concernant la vente d’un bien doivent être mentionnés en pourcentage du prix de vente (en vertu de la loi ALUR)
• La loi ALUR fixe également de nouvelles réglementations en matière d’informations à spécifier dans les annonces immobilières (indiquer si le bien est en copropriété, le montant des charges...)
• L’obligation de détenir un mandat écrit et signé, autorisant l’agent immobilier à négocier ou à s’engager pour le client, et ce pour chaque transaction réalisée
• ...

Nous vous conseillons de vous renseigner auprès de la Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes (DGCCRF) pour prendre connaissance de l’intégralité de la réglementation relative à l’ouverture d’une agence immobilière.
Notez que le mandat peut contenir une clause d’exclusivité, c’est-à-dire que la transaction n’est confiée qu’à un seul agent immobilier, mais il peut aussi être ce que l’on appelle « un mandat simple », où le mandant pourra confier l’affaire à d’autres agences immobilières. Là encore, nous vous conseillons de vous renseigner puis de vous faire accompagner par un expert dans la rédaction de vos mandats.

Comment ouvrir une agence immobilière ?

Quel statut juridique choisir ?

Le métier d’agent immobilier peut être exercé à titre d’indépendant ou au sein d’une société, mais il est strictement interdit de devenir agent immobilier en auto-entreprise. Vous pourrez donc opter pour la forme juridique :

• de l’entreprise individuelle soumise à l’impôt sur le revenu
• de l’EIRL
• de l’EURL/SARL
• de la SASU/SAS

Nous vous conseillons de vous faire accompagner par un expert-comptable dans le choix de la forme juridique de votre agence immobilière. Chaque statut juridique entraîne des conséquences fiscales, sociales et des obligations comptables spécifiques. Généralement, créer une agence immobilière nécessite la location d’un local professionnel. Il sera recommandé d’opter pour une forme juridique sociétaire afin de protéger son patrimoine personnel de ce risque financier.

Les formalités de création d’une agence immobilière

Créer une agence immobilière est une activité commerciale. Vous devrez donc vous immatriculer au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en vous rendant au Centre de Formalité des Entreprises (CFE) de la Chambre de Commerce et d’Industrie. Par ailleurs, si vous créez une société, vous devrez effectuer des formalités propres à cette forme juridique :

• rédiger et signer vos statuts constitutifs
• publier un avis de constitution de votre société dans un Journal d’Annonces Légales (JAL)

Monter une agence immobilière : les questions qu’il faut se poser

Monter une agence immobilière nécessite de fortes compétences commerciales, mais aussi de connaître le métier et ses subtilités juridiques. Vous devrez par ailleurs vous implanter dans un lieu en fonction de son potentiel immobilier, de la demande, de la concurrence qui s’y trouve... Vous devrez également investir dans un local, assurance civile professionnelle et éventuelles garanties ! Pour valider ces multiples étapes, nous vous conseillons de réaliser un business plan avec l’aide d’un expert-comptable. Il vous aidera à anticiper les fluctuations de trésorerie, à fixer un objectif minimum de ventes et prestations pour dégager un bénéfice, à choisir le statut juridique et le régime fiscal et social optimal.

Créer une agence immobilière en ligne ?

Créer une agence immobilière en ligne suit la même réglementation et les mêmes obligations. De nombreuses entreprises sautent le pas pour réduire les charges fixes liées à l’utilisation d’un local, mais il vous sera difficile d’appuyer votre crédibilité sans un lieu physique pour accueillir vos clients.