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Choisir le bon régime fiscal
Micro-foncier, micro-BIC, régime réel, SCI à l'IS : chaque option a un impact direct sur votre imposition. Un mauvais choix peut vous coûter plusieurs milliers d'euros par an, surtout si vous détenez plusieurs biens.
Calculer les amortissements sans se tromper
En meublé au réel, vous pouvez amortir le bien, le mobilier et les travaux. Mais les durées, les composants et les plafonds sont techniques. Depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente.
Gérer les déclarations de plusieurs biens
Chaque bien a son propre régime, ses propres charges déductibles, parfois un statut différent. Consolider tout cela dans les bonnes déclarations fiscales demande du temps et de la rigueur.
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Tenue quotidienne, déclarations, conseils proactifs
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Calcul des composants, durées d'amortissement, impact sur la plus-value depuis 2025.
→ Chaque déduction est justifiée et conforme.
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Un expert dédié gère vos liasses 2031, 2044, CFE, même pour un portefeuille de plusieurs lots.
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Votre facturation est prête pour l'obligation de facturation électronique. Devis, factures et avoirs sont générés aux normes en vigueur, directement depuis l'application Tiime.
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Plusieurs types de solutions s'offrent à vous. Attention : ces acteurs n'exercent pas le même métier et ne sont pas soumis aux mêmes obligations. Voici un comparatif factuel pour y voir clair.
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Prix indicatifs HT observés sur le marché en 2026. Tarifs variables selon le volume d'activité et les options choisies.
Cela fait un moment que j'ai confié la comptabilité de mon activité d'immobilier locatif à Coralie et Clément, mon interlocuteur dédié, toujours disponibles pour un point téléphonique. Pour moi c'est le moyen le plus simple et rapide de gérer la compta de ma société. L'outil Tiime mérite quelques améliorations mais reste très simple au quotidien. Un vrai confort de suivi.
Francois B.
En EURL
Comptabilité commerciale complète : grand livre, journaux, comptes annuels (bilan, compte de résultat, annexe) déposés au greffe. La TVA s'applique selon le régime choisi.
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Comptabilité d'engagement complète, dépôt des comptes annuels au greffe et liasse fiscale à l'IS. La TVA s'applique dès le premier euro, hors option franchise.
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Tenue comptable complète, comptes annuels déposés au greffe et assemblée d'approbation des comptes. Régime de TVA selon votre activité.
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Comptabilité d'engagement, dépôt des comptes annuels au greffe et liasse fiscale à l'IS. Commissaire aux comptes obligatoire au-delà des seuils légaux.
Vous avez le projet, les compétences et les premiers clients en vue : mais la création d'entreprise vous semble complexe ? Chez L-Expert-Comptable.com, on simplifie tout.
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Un expert-comptable spécialisé en immobilier locatif sécurise vos déclarations et optimise votre fiscalité. En LMNP au régime réel, par exemple, les amortissements peuvent ramener votre base imposable à zéro pendant plusieurs années. Sans accompagnement, vous risquez de passer à côté de déductions légitimes ou de commettre des erreurs dans vos liasses fiscales.
Cela dépend de vos revenus locatifs, de votre patrimoine et de vos objectifs. Le statut LMNP convient à la plupart des investisseurs particuliers grâce à son régime fiscal avantageux. La SCI à l'IS est intéressante pour un portefeuille important ou une transmission familiale. Le statut LMP s'applique dès que vos recettes dépassent 23 000 € et représentent plus de 50 % de vos revenus. Chez L-Expert-Comptable.com, l'expert dédié compare les options chiffrées avant toute décision.
Les honoraires varient selon le nombre de biens et le régime fiscal. Un cabinet classique facture entre 300 et 800 € par an pour un bien en LMNP au réel. Chez L-Expert-Comptable.com, l'accompagnement démarre à 109 € HT/mois, avec la tenue comptable, la liasse fiscale, le bilan annuel et l'accès à Tiime inclus.
En location nue ou en meublé classique, les loyers sont exonérés de TVA. En revanche, la TVA à 20 % s'applique si vous proposez au moins trois des quatre services para-hôteliers (accueil, ménage, linge, petit-déjeuner). Elle concerne aussi les locations en résidences de services et les baux commerciaux. Récupérer la TVA sur l'achat du bien est possible dans ces cas, mais l'engagement est de 20 ans.
Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits en LMNP au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien. Concrètement, si vous avez amorti 80 000 € sur dix ans, votre plus-value imposable augmente d'autant. Cela rend la stratégie de sortie plus complexe et justifie un accompagnement comptable pour simuler l'impact avant tout achat ou revente.
En location nue au régime réel, les travaux d'entretien et d'amélioration sont déductibles des revenus fonciers. Si les charges dépassent les loyers, vous créez un déficit foncier imputable sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an. En meublé au réel, les travaux sont amortis sur leur durée d'utilisation. Dans les deux cas, la qualification exacte des travaux (entretien, amélioration, construction) détermine le traitement fiscal.
Le statut LMP s'applique automatiquement dès que deux conditions cumulatives sont remplies sur l'année civile : vos recettes locatives meublées dépassent 23 000 €, ET ces recettes excèdent l'ensemble des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, BIC, BNC, BA). Si une seule condition manque, vous restez LMNP. Le basculement n'est pas optionnel : il se déclenche mécaniquement au regard des chiffres déclarés.
Conséquences du passage en LMP : cotisations sociales SSI sur les bénéfices (au lieu des prélèvements sociaux à 17,2 %), imputation des déficits sur le revenu global, exonération d'IFI sur les biens loués, régime professionnel de plus-value. Un arbitrage à anticiper avec un expert-comptable, surtout si vous êtes proche du seuil de 23 000 €.
L'amortissement se pratique par composants, avec des durées propres à chacun :
Le terrain (généralement 10 à 20 % du prix d'acquisition) ne s'amortit pas. Les travaux d'amélioration s'amortissent sur leur durée d'usage ; les travaux d'entretien passent en charges déductibles l'année où ils sont engagés.
Point de vigilance : depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Un expert-comptable calibre les amortissements pour optimiser l'impôt annuel sans alourdir la fiscalité de sortie.
LMNP (régime des particuliers) : plus-value = prix de vente – prix d'achat corrigé. Depuis la loi de finances 2025, les amortissements pratiqués sont réintégrés au prix d'achat, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable. Abattements pour durée de détention : exonération d'IR à 22 ans, exonération de prélèvements sociaux à 30 ans. Taux : 19 % (IR) + 17,2 % (PS).
LMP (régime des professionnels) : plus-value court terme (< 2 ans ou à hauteur des amortissements) imposée au barème de l'IR + cotisations sociales SSI. Plus-value long terme à 12,8 % + 17,2 %. Exonération totale possible si l'activité est exercée depuis > 5 ans et que le CA de l'année de cession est inférieur à 90 000 € (article 151 septies du CGI). Exonération partielle entre 90 000 € et 126 000 €.
La réforme 2025 rapproche fortement les deux régimes.
En LMNP : oui. Les biens sont considérés comme du patrimoine privé et entrent dans l'assiette de l'IFI si le patrimoine immobilier net du foyer dépasse 1,3 M€ au 1er janvier.
En LMP : non, sous conditions. Les biens affectés à l'activité de location meublée professionnelle sont qualifiés de biens professionnels et sortent de l'assiette IFI. Deux critères à remplir : les seuils LMP (recettes > 23 000 € et > autres revenus d'activité) ET l'exercice de l'activité à titre principal (résultat net bénéficiaire).
C'est un des arguments majeurs pour arbitrer vers le LMP quand le patrimoine locatif devient conséquent. Attention : les cotisations sociales SSI dues en LMP peuvent en partie neutraliser le gain IFI. Décision à modéliser en amont avec un expert-comptable.
Seuils 2026 (micro-BIC LMNP) : 77 700 € de recettes annuelles, abattement forfaitaire de 50 %. Meublé de tourisme classé : 77 700 € / 50 %. Meublé de tourisme non classé (depuis la loi Le Meur) : 15 000 € / 30 %.
Règle de bascule : le régime réel devient plus favorable dès que vos charges réelles + amortissements dépassent l'abattement forfaitaire de 50 %. En pratique, ce seuil est presque toujours franchi pour un bien financé à crédit, car les seuls amortissements représentent déjà 3 à 4 % de la valeur du bien par an.
Calcul simple : comparez (loyers annuels × 50 %) et (charges réelles + intérêts d'emprunt + amortissements). Si le second terme est supérieur, optez pour le réel. L'option se prend pour un an, tacitement reconductible.
Oui, avec des règles différentes selon le régime :
Location nue au réel foncier : travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration déductibles. Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne le sont pas. Un déficit foncier peut s'imputer sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an (hors intérêts d'emprunt), excédent reportable 10 ans sur les revenus fonciers. Plafond porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique.
LMNP au réel : travaux d'entretien passés en charges l'année où ils sont engagés. Travaux d'amélioration immobilisés et amortis sur leur durée d'usage.
Micro-BIC ou micro-foncier : aucune déduction possible, l'abattement forfaitaire couvre tout.
Le régime des travaux est un facteur clé dans l'arbitrage entre location nue et location meublée quand un bien nécessite des rénovations lourdes.
Un généraliste peut gérer un dossier LMNP simple à un ou deux lots. Un expert-comptable spécialisé en immobilier apporte trois choses concrètes dès que le dossier se complexifie :
Un généraliste facturera parfois moins cher, mais un mauvais paramétrage d'amortissement ou un régime mal choisi peut coûter plusieurs milliers d'euros par an — voire dizaines de milliers à la revente depuis la réforme 2025.
Le bon signal : un expert qui vous parle spontanément d'amortissement du terrain, de plus-value pro et d'IFI.
Oui, intégralement, dans deux cas :
En micro-BIC ou micro-foncier, aucune charge n'est déductible : l'abattement forfaitaire (50 %, 30 % ou 71 % selon le cas) est réputé couvrir l'ensemble des frais, honoraires compris.
Calcul concret : au TMI de 30 % + 17,2 % de PS, un forfait comptable de 1 308 € HT/an (109 €/mois HT chez L-Expert-Comptable.com) revient à environ 690 €/an après déduction fiscale. Un coût à intégrer dans le calcul de rentabilité de l'accompagnement, souvent largement compensé par les optimisations trouvées.
SCI à l'IR (régime par défaut) : les revenus sont imposés entre les mains des associés, en revenus fonciers (location nue). La location meublée en SCI bascule automatiquement à l'IS. Pas d'amortissement possible du bien. Régime des plus-values des particuliers à la revente (exonération d'IR à 22 ans, de PS à 30 ans).
SCI à l'IS (sur option, irrévocable après 5 ans) : la société est imposée à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà. Amortissement du bien autorisé, ce qui réduit fortement la base imposable. Mais la plus-value à la revente se calcule sur la valeur nette comptable (donc plus élevée), imposée à l'IS puis à la flat tax en cas de distribution.
Règle générale : IR pour conserver et transmettre le patrimoine, IS pour capitaliser et réinvestir les loyers. L'option se prépare, elle ne se rattrape pas.
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