Bilan d'une SCI : obligations et contenu (2026)

Le bilan d'une SCI est-il obligatoire ?

SCI à l'IS : un bilan obligatoire chaque année

Dès lors qu'une SCI a opté pour l'impôt sur les sociétés, elle est soumise aux mêmes règles comptables qu'une société commerciale. Concrètement, cela signifie :

• Comptabilité en partie double : chaque opération est enregistrée au débit d'un compte et au crédit d'un autre. Pas de place pour un simple tableau de recettes et dépenses.
• Livres comptables obligatoires : la SCI doit tenir un livre-journal (enregistrement chronologique des opérations), un grand livre (regroupement par compte) et un livre d'inventaire (état du patrimoine en fin d'exercice social).
• Comptes annuels déposés au greffe : le bilan, le compte de résultat et l'annexe comptable doivent être transmis au greffe du tribunal de commerce après chaque clôture.
• Sanctions en cas de non-dépôt : le président du tribunal peut adresser une injonction de faire au gérant. Une amende de 1 500 € (3 000 € en cas de récidive) est prévue par le Code de commerce.

Même si votre SCI à l'IS ne détient qu'un seul bien et réalise peu d'opérations, le bilan comptable reste obligatoire chaque année sans exception.

SCI à l'IR : un bilan non obligatoire mais fortement recommandé

Pour une SCI soumise à l'IR (le cas le plus fréquent, notamment pour les SCI familiales), la loi n'impose pas d'établir un bilan comptable au sens strict. Une comptabilité de trésorerie, c'est-à-dire un simple suivi des encaissements et des décaissements, suffit.

Le gérant a toutefois une obligation légale : présenter les comptes de la SCI à l'ensemble des associés au moins une fois par an, conformément à l'article 1856 du Code civil. Cette présentation peut prendre la forme d'un état récapitulatif des recettes et dépenses, sans nécessiter un bilan formalisé.

En pratique, tenir un bilan même simplifié reste très recommandé. Il permet de suivre la valeur du patrimoine immobilier, de justifier les mouvements sur les comptes courants d'associés et de prévenir d'éventuels litiges entre associés.

Si l'un des associés de la SCI est lui-même soumis à l'IS (par exemple une autre société), la SCI doit alors tenir une comptabilité complète et établir un bilan, même si elle est à l'IR. Cette exception est souvent méconnue et peut entraîner des redressements en cas de contrôle.

Tableau comparatif : obligations comptables IS vs IR

Que contient le bilan d'une SCI ?

Le bilan comptable d'une SCI se lit en deux colonnes : l'actif (ce que la SCI possède) et le passif (comment ces biens sont financés). Les deux côtés sont toujours égaux.

L'actif du bilan : ce que possède la SCI

• Immobilisations corporelles : les biens immobiliers détenus par la SCI (appartements, immeubles, locaux), ainsi que les travaux d'amélioration immobilisés. C'est généralement le poste le plus important.
• Immobilisations financières : les dépôts de garantie versés (caution pour un bail commercial, par exemple) et les éventuelles participations dans d'autres sociétés.
• Créances : les loyers dus par les locataires mais pas encore encaissés à la date de clôture de l'exercice social.
• Trésorerie : le solde des comptes bancaires de la SCI au dernier jour de l'exercice.

Le passif du bilan : ce que doit la SCI

• Capitaux propres : le capital social apporté par les associés lors de la création, les réserves accumulées au fil des exercices et le résultat net comptable de l'année (bénéfice ou perte). Pour bien comprendre ce poste, il est utile de maîtriser ce que sont les capitaux propres et leur mode de calcul.
• Comptes courants d'associés : les sommes avancées par les associés à la SCI en dehors du capital social. Ce poste est très courant dans les SCI, notamment quand les associés financent une partie de l'acquisition sur leurs fonds propres.
• Dettes financières : le solde restant dû sur les emprunts bancaires (prêt immobilier).
• Dettes fournisseurs et fiscales : les factures de travaux, charges de copropriété ou impôts restant à payer à la clôture.

Exemple simplifié d'un bilan de SCI

Prenons une SCI familiale à l'IR qui détient un appartement locatif acheté 200 000 €, financé par un apport de 40 000 € (1 000 € en capital social + 39 000 € en comptes courants d'associés) et un emprunt de 160 000 €. Après quelques années d'exploitation, voici à quoi ressemble son bilan :

Le résultat net de 5 500 € correspond aux loyers encaissés sur l'année, diminués des charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, travaux d'entretien, frais de gestion). Lors de l'assemblée générale, les associés décideront de l'affectation du résultat : distribution entre associés ou mise en réserve.

Comment établir le bilan de sa SCI ?

Voici le processus complet, de la collecte des pièces jusqu'au dépôt officiel :

• Collecter tous les justificatifs financiers de l'exercice
• Saisir chaque opération dans la comptabilité de la SCI
• Produire le bilan, le compte de résultat et l'annexe
• Soumettre les comptes au vote des associés en assemblée générale
• Transmettre les documents au greffe du tribunal de commerce (SCI à l'IS)

Étape 1 : rassembler les documents nécessaires

Avant toute saisie comptable, réunissez l'ensemble des pièces justificatives de l'exercice. Pour savoir précisément quels documents réunir, consultez notre guide sur les pièces comptables pour établir le bilan d'une entreprise :

1. Relevés bancaires de l'exercice complet (janvier à décembre si l'exercice est calé sur l'année civile)
2. Quittances de loyers émises aux locataires
3. Contrats de prêt et tableaux d'amortissement du ou des emprunts bancaires
4. Factures de travaux, charges de copropriété, primes d'assurance
5. Avis de taxe foncière et autres impositions locales
6. Déclarations fiscales de l'exercice précédent (formulaire 2072 pour une SCI à l'IR, 2065 pour une SCI à l'IS)
7. Acte d'acquisition du bien et frais de notaire (pour le premier bilan de la SCI)

Étape 2 : enregistrer les opérations comptables

Le mode d'enregistrement dépend du régime fiscal de votre SCI.

Pour une SCI à l'IS, chaque opération est saisie en comptabilité d'engagement (partie double). Un loyer facturé en décembre mais encaissé en janvier est comptabilisé en décembre, au moment où la créance naît.

Pour une SCI à l'IR, la comptabilité de trésorerie suffit : vous enregistrez les opérations au moment de leur encaissement ou décaissement effectif. C'est plus simple, mais moins précis sur les créances et dettes en fin d'exercice.

Dans les deux cas, effectuez un rapprochement bancaire en fin d'exercice : comparez le solde de votre comptabilité avec celui du relevé bancaire pour détecter les écarts (chèques non encaissés, virements en attente).

Étape 3 : établir les comptes annuels

Les comptes annuels d'une SCI comprennent trois documents :

• Le bilan (actif et passif à la date de clôture)
• Le compte de résultat (produits moins charges de l'exercice)
• L'annexe comptable (explications et compléments d'information sur les postes du bilan et du résultat)

Le résultat se calcule simplement : total des produits (loyers perçus, éventuelles plus-values) diminué du total des charges (intérêts d'emprunt, travaux, assurances, frais de gestion, et amortissements si la SCI est à l'IS).

Les SCI qui ne dépassent pas deux des trois seuils réglementaires (total de bilan, chiffre d'affaires, nombre de salariés) peuvent établir un bilan simplifié. Ce format allégé contient les mêmes grandes catégories (actif, passif, résultat) mais avec un niveau de détail réduit. La plupart des SCI détenant un ou deux biens y sont éligibles.

Étape 4 : faire approuver les comptes en assemblée générale

L'assemblée générale d'approbation des comptes doit se tenir dans les six mois suivant la clôture de l'exercice. Pour un exercice clos au 31 décembre, la date limite est donc le 30 juin de l'année suivante. Pour ne pas manquer cette échéance, référez-vous au calendrier des assemblées générales de société.

Le gérant convoque tous les associés et leur présente le bilan et le compte de résultat, conformément à l'article 1856 du Code civil. Cette obligation s'applique à toutes les SCI, y compris les SCI familiales à l'IR.

Les associés votent ensuite l'affectation du résultat : distribution des bénéfices au prorata des parts sociales, ou mise en réserve pour financer de futurs travaux ou rembourser l'emprunt plus rapidement.

Un procès-verbal d'assemblée générale est rédigé et conservé dans le registre des décisions de la SCI.

Étape 5 : déposer les comptes (SCI à l'IS uniquement)

Cette étape ne concerne que les SCI soumises à l'IS. Le dépôt des comptes au greffe du tribunal de commerce doit intervenir dans le mois suivant l'assemblée générale (deux mois si le dépôt est effectué en ligne via le guichet unique).

Les documents à transmettre sont : le bilan, le compte de résultat, l'annexe comptable et le procès-verbal d'assemblée générale. Le coût du dépôt est d'environ 45 € à 60 € selon le mode de transmission. En cas de retard ou de non-dépôt, le gérant s'expose à une injonction de faire et à une amende pouvant atteindre 1 500 €.

Qui peut établir le bilan d'une SCI et combien ça coûte ?

Faire appel à un expert-comptable

C'est la solution la plus fiable, et elle est fortement recommandée pour les SCI à l'IS dont la comptabilité d'engagement demande une vraie maîtrise technique. Pour comparer les offres, vous pouvez utiliser un simulateur de tarif expert-comptable avant de vous engager.

Les fourchettes de coût varient selon la complexité :

• SCI à l'IR (un ou deux biens, peu d'opérations) : entre 450 € et 850 € par an
• SCI à l'IS (comptabilité en partie double, amortissements, liasse fiscale) : entre 800 € et 1 500 € par an

Ces tarifs incluent généralement la tenue comptable, l'établissement du bilan et la préparation des déclarations fiscales (2072 ou 2065). L'expert-comptable apporte aussi un regard sur la fiscalité de la SCI et peut alerter sur des erreurs ou des charges déductibles oubliées.

Chez L'Expert-Comptable.com, un comptable dédié prend en charge la tenue comptable et le bilan de votre SCI, avec un interlocuteur unique joignable en ligne et une réponse sous deux heures.

Utiliser un logiciel de comptabilité

Pour les SCI à l'IR avec un volume d'opérations limité, un logiciel de comptabilité peut suffire. Comptez entre 15 € et 50 € par mois selon les fonctionnalités (génération automatique du bilan, du compte de résultat, rapprochement bancaire).

L'avantage : un coût réduit et une autonomie complète. La limite : il faut des connaissances comptables de base pour paramétrer correctement les comptes et interpréter les résultats. Le logiciel ne remplace pas le conseil d'un professionnel face à une situation fiscale complexe.

Tenir soi-même la comptabilité de sa SCI

C'est techniquement possible pour une SCI à l'IR avec un seul bien et peu de mouvements. Un tableur et les relevés bancaires peuvent suffire à produire un état de trésorerie annuel.

Les risques sont réels : erreurs de saisie, oubli de charges déductibles (intérêts d'emprunt, travaux), non-conformité de la déclaration 2072. Pour une SCI à l'IS, cette option est déconseillée : la comptabilité en partie double, les amortissements et la liasse fiscale demandent une expertise que le tableur ne fournit pas.

Quelles sont les déclarations fiscales liées au bilan de la SCI ?

SCI à l'IR : la déclaration 2072

La SCI à l'IR fonctionne en fiscalité transparente : la société elle-même ne paie pas d'impôt. Elle dépose chaque année la déclaration 2072, qui récapitule les revenus fonciers et les charges de la SCI. La date limite de dépôt se situe généralement courant mai.

Chaque associé reporte ensuite sa quote-part de revenus fonciers sur sa propre déclaration de revenus via le formulaire 2044 pour les revenus fonciers. C'est l'associé qui est imposé, pas la SCI.

SCI à l'IS : les déclarations 2065 et 2033/2050

La SCI à l'IS dépose une déclaration de résultat (formulaire 2065) accompagnée d'une liasse fiscale complète (formulaires 2033 pour le régime simplifié ou 2050 pour le régime normal).

Le résultat est imposé directement au niveau de la société :

• 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice (sous conditions : chiffre d'affaires HT inférieur à 10 M€, capital entièrement libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques)
• 25 % au-delà de 42 500 €

L'un des atouts majeurs de l'IS pour une SCI : la possibilité d'amortir les biens immobiliers (hors terrain), ce qui réduit le résultat imposable pendant de nombreuses années. Pour comprendre les mécanismes en jeu, il est utile de se familiariser avec ce qu'est l'amortissement en comptabilité.

Lorsque la SCI à l'IS distribue des dividendes à ses associés personnes physiques, ceux-ci sont soumis à la flat tax (prélèvement forfaitaire unique) au taux de 31,4 % en 2026, soit 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. Les associés peuvent toutefois opter pour le barème progressif de l'IR s'il est plus avantageux.

Quelles sont les erreurs fréquentes à éviter sur le bilan d'une SCI ?

Oublier de comptabiliser les comptes courants d'associés

Les apports en compte courant d'associés doivent figurer au passif du bilan. Quand un associé avance des fonds à la SCI pour financer des travaux ou compléter un apport, cette somme crée une dette de la SCI envers l'associé. Pour bien maîtriser le fonctionnement de ce mécanisme, consultez notre article sur le compte courant d'associés. L'oublier fausse l'équilibre actif/passif et peut poser problème lors d'un contrôle fiscal ou d'un conflit entre associés sur les montants dus à chacun.

Ne pas amortir les biens immobiliers (SCI à l'IS)

L'amortissement est l'un des principaux avantages fiscaux de la SCI à l'IS. Il permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien immobilier du résultat imposable. L'erreur la plus courante : oublier de séparer le terrain (non amortissable) de la construction (amortissable). En règle générale, le terrain représente 15 % à 20 % de la valeur totale, et la construction s'amortit sur 25 à 40 ans selon sa nature. La durée d'amortissement d'une immobilisation varie selon la nature du bien.

Confondre comptabilité de trésorerie et comptabilité d'engagement

Une SCI à l'IR utilise la comptabilité de trésorerie. Une SCI à l'IS utilise la comptabilité d'engagement. Appliquer le mauvais régime entraîne des décalages dans la reconnaissance des charges et des produits : un loyer facturé mais non encaissé sera comptabilisé différemment selon le régime. Cette confusion peut fausser le résultat déclaré et déclencher un redressement.

Négliger l'assemblée générale d'approbation

Même dans une SCI familiale où les associés se voient au quotidien, l'assemblée générale d'approbation des comptes reste une obligation légale (article 1856 du Code civil). En l'absence de procès-verbal, les comptes ne sont pas formellement approuvés. En cas de désaccord ultérieur entre associés, l'absence de ce document fragilise la position du gérant et peut remettre en cause les décisions d'affectation du résultat.

Pour éviter ces écueils, les experts-comptables de L'Expert-Comptable.com accompagnent les gérants de SCI dans l'établissement de leur bilan et leurs obligations déclaratives.

Les questions fréquentes sur le bilan d'une SCI

Est-ce qu'une SCI à l'IR doit obligatoirement faire un bilan comptable ?

Non. Une SCI à l'IR peut se contenter d'une comptabilité de trésorerie (recettes et dépenses). Le gérant doit cependant présenter les comptes aux associés chaque année (article 1856 du Code civil). Si un associé est soumis à l'IS, le bilan devient alors obligatoire.

Combien coûte un bilan de SCI chez un expert-comptable ?

Pour une SCI à l'IR avec un ou deux biens, comptez entre 450 € et 850 € par an. Pour une SCI à l'IS, la fourchette se situe entre 800 € et 1 500 € par an. Ces tarifs couvrent généralement la tenue comptable, le bilan et la déclaration fiscale. Pour en savoir plus sur les tarifs d'un expert-comptable, consultez notre guide dédié.

Quelle est la différence entre un bilan de SCI à l'IS et un bilan de SCI à l'IR ?

La SCI à l'IS tient une comptabilité en partie double et dépose un bilan complet au greffe. La SCI à l'IR peut se limiter à une comptabilité de trésorerie sans bilan formel. Autre différence : la SCI à l'IS amortit ses biens immobiliers, ce qui réduit le résultat imposable.

Peut-on faire le bilan d'une SCI soi-même sans expert-comptable ?

Oui, surtout pour une SCI à l'IR avec peu d'opérations. Il faut maîtriser les bases comptables et les obligations déclaratives (déclaration 2072). Pour une SCI à l'IS, faire appel à un expert-comptable est fortement recommandé vu la complexité de la liasse fiscale et des amortissements.

Quand faut-il déposer le bilan d'une SCI au greffe ?

Seules les SCI à l'IS sont concernées. Le dépôt doit intervenir dans le mois suivant l'assemblée générale (deux mois en cas de dépôt en ligne). L'AG elle-même doit se tenir dans les six mois suivant la clôture de l'exercice.

Comment lire le bilan d'une SCI ?

Le bilan se lit en deux colonnes : l'actif (biens immobiliers, trésorerie, créances) et le passif (capital, emprunts, comptes courants d'associés, résultat). L'actif est toujours égal au passif. Pour aller plus loin, notre article sur comment lire un bilan comptable détaille chaque poste. Le résultat net, au passif, indique si la SCI a dégagé un bénéfice ou subi une perte sur l'exercice.

Quels documents faut-il pour préparer le bilan d'une SCI ?

Les pièces à réunir sont : relevés bancaires de l'exercice, quittances de loyers, factures de charges et travaux, contrats de prêt avec tableaux d'amortissement, appels de charges de copropriété, avis de taxe foncière et déclarations fiscales de l'exercice précédent.

Une SCI familiale doit-elle faire un bilan ?

Si elle est à l'IR (cas le plus fréquent), elle n'a pas d'obligation de bilan formel. Elle doit toutefois présenter un état des comptes aux associés et déposer la déclaration 2072. En pratique, un bilan simplifié aide à suivre le patrimoine et à prévenir les conflits entre associés.

Qu'est-ce qu'un bilan simplifié pour une SCI ?

C'est une version allégée du bilan comptable, avec les mêmes postes (actif, passif) mais moins de détail. Il est réservé aux petites structures qui ne dépassent pas certains seuils réglementaires. La plupart des SCI détenant un ou deux biens peuvent y recourir.

Quelles charges peut-on déduire dans le bilan d'une SCI ?

Les principales charges déductibles sont : intérêts d'emprunt, travaux d'entretien et de réparation, primes d'assurance, charges de copropriété non récupérables, taxe foncière, frais de gestion et honoraires professionnels. Pour une SCI à l'IR, la liste complète des charges déductibles dans une SCI soumise à l'IR est détaillée dans notre guide dédié. Pour une SCI à l'IS, l'amortissement du bien immobilier (hors terrain) est aussi déductible.

Sources & Références

Legifrance : Article 1856 - Code civil

Service-Public : Bilan comptable simplifié (Formulaire 15948)

Impôts.gouv : Les SCI