CFE et SCI : ce qu'il faut savoir en 2026

Votre SCI est-elle soumise à la CFE ?

La réponse dépend avant tout de la nature de l'activité locative exercée par la SCI. Une SCI qui loue des appartements nus à des particuliers n'est pas traitée de la même façon qu'une SCI qui met à disposition des bureaux équipés. Voici les règles, type de location par type de location.

Le principe : la CFE s'applique aux activités professionnelles

La CFE est l'une des deux composantes de la contribution économique territoriale (CET), l'autre étant la CVAE (cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises). Elle frappe toute activité professionnelle non salariée exercée au 1ᵉʳ janvier de l'année d'imposition, conformément à l'article 1447 du CGI.

Une SCI n'est donc pas automatiquement redevable de la CFE. Tout se joue sur la qualification de son activité : si la location pratiquée est considérée comme une activité professionnelle au sens fiscal, la CFE s'applique. Sinon, la SCI en est exonérée. Pour bien comprendre les enjeux fiscaux dès le départ, il peut être utile de consulter les avantages et inconvénients d'une SCI avant de structurer votre patrimoine.

Location nue à usage d'habitation : exonérée sauf exception

C'est le cas le plus fréquent. La SCI qui loue des logements nus à usage d'habitation n'est pas soumise à la CFE tant que ses recettes brutes hors taxes restent inférieures à 100 000 € par an.

Ce seuil de 100 000 € s'apprécie sur l'ensemble des recettes de location nue d'habitation de la SCI, tous biens confondus. Un loyer facturé mais non encore encaissé peut ou non entrer dans le calcul selon le régime fiscal de la SCI (IR ou IS), comme nous le verrons plus loin.

Si le seuil est franchi, la SCI devient assujettie à la CFE dès l'année suivante.

Une SCI qui détient à la fois des logements nus et des locaux professionnels doit distinguer les deux flux de recettes. La partie « location nue habitation » reste exonérée sous le seuil de 100 000 €, mais la partie « location professionnelle » est soumise à la CFE dès le premier euro.

Location nue à usage professionnel : toujours imposable

Dès le premier euro de recette, la location de locaux nus à usage professionnel ou commercial est soumise à la CFE. Aucun seuil de franchise ne s'applique.

Cela concerne les SCI qui louent des bureaux, des entrepôts, des locaux commerciaux ou des ateliers. Même si le montant des loyers est modeste, la CFE est due. La TVA sur les loyers constitue un autre sujet fiscal à maîtriser en parallèle pour ce type de location.

Location meublée : assujettie à la CFE

La location meublée, qu'elle soit de longue durée ou saisonnière, est considérée comme une activité commerciale. La SCI qui la pratique est donc assujettie à la CFE.

Attention à un effet collatéral : une SCI à l'IR qui fait de la location meublée de manière habituelle peut basculer à l'impôt sur les sociétés (IS) de plein droit. Ce changement de régime fiscal a des conséquences bien au-delà de la seule CFE, notamment sur l'imposition des plus-values en cas de revente. Le choix entre IS ou IR mérite donc une analyse approfondie avant toute décision.

Locaux professionnels aménagés ou équipés

La mise à disposition de locaux aménagés (avec mobilier, équipement informatique, accueil) est assimilée à une activité professionnelle. La CFE est due dès le premier euro.

Exemple : une SCI qui loue des bureaux équipés ou des espaces de coworking entre dans cette catégorie, même si elle facture un « loyer » et non une prestation de services.

Tableau récapitulatif : CFE selon le type de location en SCI

SCI à l'IR ou à l'IS : quelles différences pour la CFE ?

Les règles d'assujettissement sont les mêmes quel que soit le régime fiscal de la SCI. En revanche, la manière de calculer le seuil de 100 000 € pour la location nue d'habitation diffère selon que la SCI est à l'IR ou à l'IS. Cette nuance peut faire basculer (ou non) votre SCI dans le champ de la CFE.

SCI à l'IR : recettes encaissées

Pour une SCI soumise à l'impôt sur le revenu, le seuil de 100 000 € s'apprécie sur les recettes brutes hors taxes effectivement encaissées, au sens de l'article 29 du CGI. C'est la logique de la comptabilité de trésorerie.

Concrètement, un loyer facturé mais non payé par le locataire ne rentre pas dans le calcul. Si votre SCI à l'IR encaisse 95 000 € de loyers sur l'année alors qu'elle en a facturé 105 000 €, elle reste sous le seuil. Les charges déductibles dans une SCI soumise à l'IR obéissent à cette même logique de trésorerie.

SCI à l'IS : créances acquises

Pour une SCI à l'IS, on retient le chiffre d'affaires au sens de l'article 1586 sexies du CGI, c'est-à-dire les créances acquises. C'est la logique de la comptabilité d'engagement.

Le loyer est pris en compte dès qu'il est dû, même si le locataire n'a pas encore payé. Résultat : avec les mêmes biens et les mêmes locataires, une SCI à l'IS peut franchir le seuil de 100 000 € alors qu'une SCI à l'IR resterait en dessous. La gestion des créances clients prend donc une dimension fiscale directe pour les SCI à l'IS.

Tableau comparatif IR vs IS pour le seuil de 100 000 €

Comment est calculée la CFE d'une SCI ?

Le montant de la CFE dépend de deux variables : la base d'imposition (liée à la valeur locative cadastrale des biens) et le taux voté par la commune. Quand la base est très faible, un plancher s'applique : la cotisation minimum. Pour aller plus loin sur le calcul de la CFE dans le cas général, des ressources complémentaires existent.

La base d'imposition : la valeur locative cadastrale

La CFE est calculée sur la valeur locative cadastrale des biens passibles de taxe foncière que la SCI utilise pour son activité au cours de la période de référence. Cette période correspond à l'avant-dernière année (N-2) : la CFE de 2026 est donc calculée sur les biens utilisés en 2024.

La valeur locative cadastrale est déterminée par l'administration fiscale. Elle figure sur l'avis de taxe foncière. Si vous estimez qu'elle est erronée, vous pouvez la contester auprès du centre des impôts fonciers. Le calcul des impôts fonciers suit une logique similaire, fondée sur cette même valeur locative cadastrale.

Le taux d'imposition : fixé par la commune

Chaque année, la commune (ou l'EPCI, l'intercommunalité) vote le taux de CFE applicable sur son territoire. Ce taux varie considérablement d'une ville à l'autre : il peut aller d'environ 15 % à plus de 35 %.

Le montant brut de la CFE se calcule simplement : valeur locative cadastrale × taux communal. À cela s'ajoutent les frais de gestion (1 % du montant de la CFE) et, dans certains cas, des taxes additionnelles (taxe pour frais de CCI par exemple, mais rarement applicable aux SCI de location pure).

La cotisation minimum : un plancher à connaître

Quand la valeur locative cadastrale est très faible, voire nulle (cas d'une SCI domiciliée au domicile du gérant sans locaux propres), une cotisation minimum s'applique. Son montant est fixé par chaque commune dans les limites d'un barème national, en fonction du chiffre d'affaires ou des recettes de l'avant-dernière année (N-2).

Les montants exacts sont fixés par délibération communale dans ces fourchettes. Pour connaître la base minimum applicable à votre SCI, consultez la délibération de votre commune ou contactez votre service des impôts des entreprises (SIE).

Exemple de calcul pas-à-pas

Cas 1 : calcul standard (local commercial)

Une SCI détient un local commercial à Lyon. La valeur locative cadastrale du bien est de 12 000 €. Le taux communal de CFE est de 25,19 %.

• Base d'imposition : 12 000 €
• CFE brute : 12 000 € × 25,19 % = 3 022,80 €
• Frais de gestion (1 %) : 3 022,80 € × 1 % = 30,23 €
• CFE totale : environ 3 053 €

Cas 2 : cotisation minimum (petit bureau)

Une SCI loue un petit bureau. Elle est domiciliée au domicile du gérant et ne possède pas de locaux dédiés à son activité. La valeur locative cadastrale retenue pour la CFE est de 400 €. Le CA de N-2 est de 8 500 €. La commune a fixé la base minimum à 500 € pour les entreprises dont le CA est inférieur ou égal à 10 000 €. Le taux communal est de 24 %.

• Base d'imposition : 500 € (minimum, car 400 € < 500 €)
• CFE brute : 500 € × 24 % = 120 €
• Frais de gestion (1 %) : 120 € × 1 % = 1,20 €
• CFE totale : environ 121 €

Quelles exonérations et réductions de CFE pour une SCI ?

Plusieurs dispositifs permettent de réduire, voire de supprimer la CFE due par une SCI. Certaines exonérations sont automatiques, d'autres dépendent de la localisation du bien ou d'une délibération communale. Ces mécanismes s'inscrivent dans le cadre plus large des exonérations fiscales accessibles aux entreprises.

Exonération la première année de création

Toute entreprise, y compris une SCI, est automatiquement exonérée de CFE l'année civile de sa création ou de son début d'activité. Exemple : une SCI immatriculée en mars 2026 ne paie pas de CFE en 2026.

La première CFE est due l'année suivante. Certaines communes accordent en plus une réduction de 50 % de la base d'imposition pour cette première année de taxation. Renseignez-vous auprès de votre SIE.

Exonération pour chiffre d'affaires inférieur à 5 000 €

Les redevables dont le chiffre d'affaires ou les recettes de N-2 n'excèdent pas 5 000 € sont exonérés de la cotisation minimum de CFE. C'est un cas fréquent pour les SCI qui ne détiennent qu'un seul bien à faible loyer.

Le seuil s'apprécie sur le CA de l'avant-dernière année. Si votre SCI a perçu 4 800 € de loyers en 2024, elle est exonérée de cotisation minimum de CFE en 2026.

Réduction pour les immeubles industriels

Un abattement de 30 % s'applique sur la valeur locative cadastrale des établissements industriels. Si votre SCI détient un entrepôt ou un local à usage industriel évalué selon la méthode comptable, cet abattement réduit directement la base d'imposition de la CFE.

Autres exonérations possibles

Selon la localisation des biens, votre SCI peut bénéficier d'exonérations temporaires :

• Zones franches urbaines (ZFU) : exonération de CFE pendant 5 ans, puis abattement dégressif, sur délibération communale
• Zones de revitalisation rurale (ZRR) : exonération possible pendant 5 ans
• Bassins d'emploi à redynamiser (BER) : exonération temporaire sur délibération
• Corse : abattement de 25 % sur la base d'imposition

Les exonérations « jeune entreprise innovante » (JEI) ou les réductions artisans ne s'appliquent pas aux SCI classiques de location.

Comment déclarer la CFE de votre SCI ?

Contrairement à d'autres impôts, la CFE ne fait pas l'objet d'une déclaration annuelle systématique. Vous déclarez une fois à la création, puis uniquement en cas de changement. Voici les trois situations à connaître.

La déclaration initiale (formulaire 1447-C)

Le formulaire 1447-C-SD doit être déposé avant le 31 décembre de l'année de création de la SCI. Il est disponible sur impots.gouv.fr. Pour comprendre comment remplir ce document étape par étape, un guide dédié au formulaire 1447-C détaille chaque rubrique.

Vous devez y renseigner :

• L'adresse du siège social de la SCI
• La nature de l'activité (type de location)
• La surface et la description des locaux utilisés
• La valeur locative estimée des biens

Ce formulaire permet à l'administration de calculer la CFE qui sera due à partir de l'année suivante. Une erreur dans la catégorie d'activité ou un oubli de déclaration peut entraîner une taxation d'office, souvent désavantageuse. Pour éviter ce risque, un expert-comptable en ligne comme L'Expert-Comptable.com peut vous accompagner dans les démarches fiscales de votre SCI dès sa création.

La déclaration modificative (formulaire 1447-M)

Le formulaire 1447-M-SD est à déposer uniquement en cas de changement : acquisition ou cession d'un bien, modification de surface, changement de nature d'activité, cessation partielle.

Le délai de dépôt est fixé au 2ᵉ jour ouvré suivant le 1ᵉʳ mai de l'année suivant le changement. Par exemple, si vous achetez un nouveau local en septembre 2026, la déclaration modificative doit être déposée avant début mai 2027.

En l'absence de changement, vous n'avez rien à faire : l'administration reconduit la base de l'année précédente.

SCI domiciliée chez le gérant : quelle adresse déclarer ?

Si la SCI est domiciliée au domicile du gérant, la CFE est calculée sur la base minimum applicable dans la commune du domicile. La SCI ne dispose pas de locaux professionnels distincts : c'est donc la cotisation minimum qui s'applique, en fonction du barème communal. Cette situation est proche de celle décrite pour louer une partie de son domicile à sa société, avec des implications fiscales à bien anticiper.

En cas de domiciliation dans une société de domiciliation commerciale, la CFE est due au lieu de domiciliation. Le montant dépend alors de la base minimum fixée par la commune où se situe l'adresse de domiciliation d'entreprise.

Quand et comment payer la CFE en SCI ?

Le calendrier de paiement de la CFE est le même pour toutes les entreprises, SCI comprises. Trois options existent : le paiement annuel, l'acompte semestriel et la mensualisation. Ces échéances s'inscrivent dans le calendrier global des échéances fiscales des entreprises.

L'échéance principale : le 15 décembre

La CFE est à régler au plus tard le 15 décembre de l'année d'imposition. Le paiement se fait obligatoirement en ligne, via l'espace professionnel sur impots.gouv.fr. Aucun paiement par chèque ou virement n'est accepté.

L'avis d'imposition est mis en ligne dans votre espace professionnel à partir de novembre. Pensez à le consulter dès sa publication pour vérifier le montant et anticiper le décaissement.

L'acompte du 15 juin

Si la CFE de l'année précédente dépassait 3 000 €, un acompte de 50 % est dû au 15 juin. Le solde est ensuite réglé au 15 décembre.

Pour une SCI classique avec une CFE modeste (quelques centaines d'euros), cet acompte est rarement applicable. Il concerne surtout les SCI détenant un patrimoine professionnel important avec des valeurs locatives élevées.

La mensualisation

Vous pouvez opter pour un paiement étalé sur 10 mois, de janvier à octobre. La demande doit être formulée avant le 30 juin de l'année précédente, directement sur impots.gouv.fr.

La mensualisation permet de lisser la charge sur l'année et d'éviter un décaissement important en décembre. C'est une option intéressante pour les SCI dont la CFE dépasse 1 000 €.

Quel impact de la CFE sur la rentabilité de votre SCI ?

La CFE est une charge récurrente qui pèse directement sur le résultat de la SCI. Pour un gérant qui pilote sa rentabilité locative, il est important de l'intégrer dans ses projections dès l'acquisition d'un bien.

Intégrer la CFE dans votre prévisionnel locatif

La CFE est une charge déductible du résultat fiscal de la SCI, que celle-ci soit à l'IR ou à l'IS. Elle vient diminuer le bénéfice imposable. Mais elle réduit aussi le cash-flow disponible.

Cas 3 : impact sur le rendement net

Une SCI détient 3 lots de bureaux d'une valeur totale de 400 000 €. Les loyers annuels s'élèvent à 36 000 €. La valeur locative cadastrale totale est de 25 000 €. Le taux communal de CFE est de 28 %.

• CFE annuelle : 25 000 € × 28 % = 7 000 €
• Rendement brut : 36 000 € / 400 000 € = 9 %
• Rendement après CFE : (36 000 € - 7 000 €) / 400 000 € = 7,25 %
• Impact : -1,75 point de rendement

Sur 10 ans, cette SCI aura versé 70 000 € de CFE. C'est un poste de charge à anticiper dès l'étude d'investissement. Les experts-comptables de L'Expert-Comptable.com intègrent la CFE et l'ensemble des charges fiscales dans le prévisionnel de votre SCI pour vous donner une vision claire de votre rentabilité nette.

CFE et trésorerie : anticiper l'échéance de décembre

Quelques réflexes simples pour ne pas être pris au dépourvu :

• Provisionnez mensuellement : mettez de côté 1/12ᵉ du montant estimé chaque mois sur un compte dédié
• Vérifiez l'avis dès sa mise en ligne en novembre dans votre espace professionnel
• Contestez si nécessaire : en cas de désaccord sur le montant, vous pouvez déposer une réclamation contentieuse auprès du SIE avant le 31 décembre de l'année suivant la mise en recouvrement. Pour trouver les coordonnées de votre centre, consultez l'outil permettant de trouver votre centre des impôts.

Les questions fréquentes sur la CFE et les SCI

Une SCI familiale doit-elle payer la CFE ?

Cela dépend du type de location. Si la SCI familiale pratique uniquement la location nue à usage d'habitation et que ses recettes restent sous 100 000 €, elle n'est pas assujettie. En revanche, si elle loue des locaux professionnels ou fait de la location meublée, la CFE est due.

Comment est calculée la CFE pour une SCI ?

La CFE est calculée sur la valeur locative cadastrale des biens détenus, multipliée par le taux voté par la commune. Si cette valeur est très faible, une cotisation minimum s'applique en fonction du chiffre d'affaires de N-2.

Peut-on être exonéré de CFE la première année de création d'une SCI ?

Oui, la SCI est automatiquement exonérée de CFE l'année civile de sa création. La première CFE est due l'année suivante, avec une possible réduction de base de 50 % selon la commune. Pour tout savoir sur les démarches de création d'une SCI, un guide complet détaille les étapes à suivre.

SCI à l'IR et SCI à l'IS : les règles de CFE sont-elles les mêmes ?

Les règles d'assujettissement sont identiques, mais le calcul du seuil de 100 000 € diffère. En SCI à l'IR, on retient les recettes effectivement encaissées. En SCI à l'IS, on retient les créances acquises, c'est-à-dire les loyers dus même s'ils sont impayés.

Quel est le montant minimum de CFE pour une SCI ?

Le montant dépend de la commune et du chiffre d'affaires de la SCI. Pour une SCI avec un CA inférieur à 10 000 €, la base minimum se situe entre 237 € et 565 € selon la délibération communale, à multiplier par le taux local.

Une SCI qui ne loue qu'un seul appartement paie-t-elle la CFE ?

Si c'est une location nue à usage d'habitation et que les recettes sont inférieures à 100 000 €, non. Si c'est une location meublée ou un local professionnel, oui, même pour un seul bien.

Comment déclarer la CFE quand on crée une SCI ?

Il faut déposer le formulaire 1447-C-SD avant le 31 décembre de l'année de création, sur impots.gouv.fr. Ce formulaire permet à l'administration de calculer la CFE qui sera due à partir de l'année suivante.

La CFE est-elle déductible des revenus fonciers de la SCI ?

Oui, la CFE est une charge déductible du résultat fiscal de la SCI, que celle-ci soit à l'IR ou à l'IS. Elle vient diminuer le bénéfice imposable. Pour une vision complète de la fiscalité des revenus fonciers, il convient d'examiner l'ensemble des charges admises en déduction.

Que se passe-t-il si la SCI est domiciliée au domicile du gérant ?

La CFE est alors calculée sur la base minimum applicable dans la commune du domicile. La SCI ne dispose pas de locaux professionnels distincts, c'est donc la cotisation minimum qui s'applique.

Comment contester le montant de la CFE de ma SCI ?

Vous pouvez déposer une réclamation contentieuse auprès du service des impôts des entreprises (SIE) avant le 31 décembre de l'année suivant la mise en recouvrement. La contestation peut porter sur la valeur locative, le taux ou l'assujettissement lui-même.

Sources & Références

Service-Public : Cotisation foncière des entreprises (CFE)

BOFIP : IF - CFE - Location ou sous-location d'immeubles nus

Legifrance : Section V : Cotisation foncière des entreprises (Articles 1447 à 1478 bis)